Download Đề án Bàn về chế độ kế toán Bất động sản đầu tư miễn phí
Mục Lục
Lời Mở Đầu 1
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 3
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư 3
1. Khái niệm và phân loại 3
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư 4
3. Định giá BĐS đầu tư 4
II. Hạch toán BĐS đầu tư 6
1. Tài khoản sử dụng 6
2. Phương pháp kế toán 7
PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN. 13
I. Thực trạng 13
1. Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước và sau khi ban hạnh chuẩn mực kế toán số 05 13
2. Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế 16
II. Một số kiến nghị và phương hướng hoàn thiện 19
1. Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng 20
2. Ranh giới giữa BĐS đầu tư và BĐS chủ sở hữu sử dụng 20
3. Về khấu hao BĐS đầu tư 22
4. Hạch toán quyền sử dụng đất 22
5. Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mô hình giá gốc 23
KẾT LUẬN 25
Danh mục tài liệu tham khảo: 26
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-30110/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
ng lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
- Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác định một cách đáng tin cậy:
Tiêu chuẩn này yêu cầu một BĐS nào đó muốn được ghi nhận là BĐSĐT thì phải có cơ sở khách quan để xác định giá trị ban đầu của nó. Điều kiện này thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐSĐT.
3. Định giá BĐS đầu tư
3.1 Xác định giá trị ban đầu
Cũng như tài sản cố định và hàng hóa, BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Nguyên giá của BĐS đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày công việc xây dựng được hoàn thành bàn giao.
Mua BĐSĐT mua thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mô hình giá gốc ( Cost model)
- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Thứ nhất, áp dụng mô hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa là BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐSĐT được theo dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Trong đó, giá trị còn lại của BĐSĐT = Nguyên giá – Giá trị hao mòn lũy kế. Khi áp dụng mô hình này, BĐSĐT được theo dõi và đánh giá như là một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
Thứ hai, mô hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, BĐSĐT được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối kế toán. Việc định giá BĐSĐT được các cơ quan định giá xác định giá trị BĐSĐT dưạ trên bằng chứng thị trường với các mức giá gần nhất đạt được thông qua các giao dịch độc lập, khách quan cho những bất động sản tương tự trong khu vực. Chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản thu nhập hay chi phí trong kỳ kinh doanh.
Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 đã chỉ lựa chọn mô hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu.
II. Hạch toán BĐS đầu tư
Đề tài chỉ tập trung vào hạch toán BĐS đầu tư tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS.
1. Tài khoản sử dụng
- Tài khoản 217 : “BĐS đầu tư”
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. TK 217 mang kết cấu của TK phản ánh tài sản và nội dung phản ánh như sau:
TK217
SDĐK: Nguyên giá của BĐSĐT đầu kỳ
Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ SDCK: Nguyên giá của BĐSĐT của
doanh nghiệp cuối kỳ
- TK 2147 “Khấu hao bất động sản đầu tư ”:
Phản ánh tình hình biến động của BĐSĐT trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp theo giá trị hao mòn. Tk 2147 là tài khoản điều chỉnh cho TK 217 nên mang kết cấu ngược với TK 217 mà nó điều chỉnh và nội dung được phản ánh như sau:
TK2147
SDĐK: Giá trị hao mòn lũy kế của
BĐSĐT tính đến thời điểm đầu kỳ
Giá trị hao mòn của BĐSĐT giảm Giá trị hao mòn tăng của BĐSĐT trong kỳ trong kỳ
SDCK: Giá trị HMLK tính đến thời
điểm cuối kỳ
2. Phương pháp kế toán
Kế toán tăng BĐS đầu tư
BĐSĐT tăng do doanh nghiệp mua ngoài; do bộ phận xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao; hay do chuyển bất động sản sử dụng thành BĐSĐT ... Do đó kế toán căn cứ vào các trường hợp tăng cụ thể để ghi sổ phù hợp.Có thể khái quát tình hình tăng BĐSĐT thông qua sơ đồ hạch toán sau:
Sơ đồ kế toán trường hợp tăng BĐSĐT
TK 111,112,331 TK 217
mua BĐSĐT giá chưa có thuế
trả tiền ngay TK 133
thuế GTGT được khấu trừ
TK 331 thuế GTGT được khấu trừ
Mua BĐSĐT theo Giá mua trả ngay
cách trả chậm TK 242 TK 635
Tiền lãi do Định kỳ phân
trả chậm bổ lãi trả góp
TK111,112,331 TK 241
Tập hợp chi phí đầu tư XDCB Khi đầu tư XDCB
TK133 hoàn thành bàn giao
Thuế GTGT
TK 211,213
Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT(*)
TK 1567
Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐSĐT
TK 111,112,315,342
Chuyển tài sản thuê tài chính thành BĐSĐT
đồng thời với bút toán (*): TK 2147 TK 2141,2143
Kết chuyển hao mòn luỹ kế
2.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư
Ngoài các nghiệp vụ làm tăng BĐSĐT thì BĐSĐT cũng giảm trong các trường hợp như thanh lý, nhượng bán BĐSĐT; chuyển từ BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu; hay BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho... Tùy theo từng trường hợp, kế toán hạch toán theo sơ đồ hạch toán sau:
Sơ đồ kế toán trường hợp giảm BĐSĐT
TK 217 TK 632
Bán BĐSĐT hay trả lại BĐS thuê tài chính
( chênh lệch giữa nguyên giá và hao mòn luỹ kế )
TK 2147
Ghi giảm hao mòn luỹ kế
số hao mòn luỹ kế
TK 1567
Chuyển BĐSĐT thành hàng hóa BĐS giá trị còn lại
TK211,213
Chuyển BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng(**)
đồng thời với bút toán (**):
TK 2141,2143 TK 2147
kết chuyển hao mòn luỹ kế
2.3 Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
TK 111,112,... TK632 TK 911 TK 5117 TK111,112,131
Chi phí liên Thu tiền từng kỳ (1)
quan trực tiếp chi phí Cuối kỳ Cuối kỳ TK3331
đến cho thuê ít kết kết VAT phải nộp
(3) TK142,242 chuyển chuyển VAT phải nộp
Chi phí Định kỳ phân chi phí doanh TK3387
lớn bổ chi phí thu Định kỳ kết thu tiền trước (2)
chuyển doanh nhiều kỳ
TK2147 thu từng kỳ
(4) Định kỳ khấu hao
BĐSĐT
TK 421 TK421
Nếu lãi Nếu lỗ
2.4. Kế toán thanh lý, nhượng bán BĐSĐT
- Một BĐSĐT không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã bán hay sau khi BĐSĐT không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐSĐT đó.
- Khi thanh lý, nhượng bán BĐSĐT, kế toán thực hiện bút toán ghi giảm BĐSĐT đã bán hay còn gọi là bút toán xóa sổ BĐSĐT và ghi:
Nợ TK632: Giá trị còn lại của BĐSĐT
Nợ TK 2147: Giá trị hao mòn lũy kế của BĐSĐT
Có TK 217: Nguyên giá BĐSĐT
- Kế toán phản ánh doanh thu thu về từ hoạt động thanh lý, nhượng bán BĐSĐT:
+ Nếu bán theo cách thanh toán ngay, kế toán ghi:
Nợ TK 111,112,131...: tổng giá thanh toán
Có TK 5117: Doanh thu từ thanh lý, nhượng bán BĐSĐT
(Giá bán chưa bao gồm thuế GTGT)
Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp
+ Nếu bán theo cách trả chậm thì khoản doanh thu từ thanh lý, nhượng bán được xác định ban đầu bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh...
