Download miễn phí Chuyên đề Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I. CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 3
I, Tổng quan về giá đất 3
1. Khái niệm và bản chất của giá đất 3
2. Vai trò của việc xác định giá đất 4
II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất 8
1. Căn cứ xác định giá đất 8
2. Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất 13
3. Phương pháp xác định giá đất 14
3. Các nhân tố tác động tới việc xác định giá đất 21
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 27
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH HỐ HÀ NỘI 27
I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội 27
1. Điều kiện tự nhiên 27
2. Điều kiện kinh tế - xã hội 27
II. Thực trạng về thị trường đất đasError! Bookmark not defined.
1. Quá trình hình thành thị trường đất đai 28
2.1. Thực trạng giá đất thị trường trên địa bàn Thành phố 42
2.2. Thực trạng về việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố 36
3. Thực trạng về xác định giá đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội Error! Bookmark not defined.
3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 31
3.2 Tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội 34
4. Những bất cập trong việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 38
CHƯƠNG3. GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 51
I. Quan điểm xác định giá đất 51
II.Giải pháp xác định giá đất 52
III. Một số kiến nghị 55
KẾT LUẬN 57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 59
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT' 60
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-09-09-chuyen_de_giai_phap_xay_dung_gia_quyen_su_dung_dat.6w6Gw566t9.swf /tai-lieu/chuyen-de-giai-phap-xay-dung-gia-quyen-su-dung-dat-tren-dia-ban-thanh-pho-ha-noi-nham-thuc-day-su-phat-trien-cua-thi-75909/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
`+ Quy hoạnh của khu vực: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
+ Nhân tố cá biệt: đây là những nhân tố liên quan đến bản thân mỗi một thửa đất như:
Diện tích thửa đất: cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng: của thửa đất đẹp nhất là vuông hay chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hay giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
Tất cả những yếu tố liên quan đến thửa đất như trên đều ảnh hưởng đến lợi ích của chủ sử dụng thửa đất đó như: khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khả năng hình thành các công trình dịch vụ hay khả năng sử dụng đất theo mục đích yêu cầu .. từ đó ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất khi tiến hành xác định giá trị.
Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tại loại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưng không được thấp hơn giá sàn. Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của các yếu tố trên.
3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường:
- Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường chủ yếu là do quan hệ cung cầu trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định, tại đó giá đất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầu về đất. Khi mà cung lớn hơn cầu hay cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất. Do đất đai có diện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá thị trưòng chính là một tín hiệu của thị trường phản ánh tình trạng của thị trường là ổn định hay không. Giá đất hiện nay đang có xu thế tăng cao do nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên nhu cầu về đất đai để phát triển về mọi ngành kinh tế là bức thiết nên dẫn đến tình trạng sốt đất. Điển hình như cơn sốt giá đất lần 1 của nước ta diễn ra vào năm 1993. Trước năm 1993 lượng bất động sản về nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ cho sinh hoạt là rất cao nhưng do Nhà nước không cho NSDĐ được mua bán đất đai nên đại đa phần là người dân thiếu nhà ở. Từ sau khi Nhà nước ban hành Luật đất đai 1993 cho phép các quan hệ về đất đai được tiền tệ hoá thì nhu cầu đất đai của người dân trước đó đã được thoả mãn nhưng trong thời gian ngắn lượng cung về bất động sản không đủ đáp ứng so với cầu nên đãn đến tình trạng mất cân đối về cung cầu đá đẩy mức giá đất lên cao.
- Sức mua của tiền tệ:. Sức mua của đồng tiền có thể được biểu hiện rõ nhất thông qua lãi suất ngân hàng. Đây là một trong những yếu tố có thể làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất phải giảm xuống nếu không người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất cao hơn là mua đất để thu được địa tô, hay nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì giá đất phải cao do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn khoản tiền lãi có được khi đất gửi tiền bán đất vào ngân hàng. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài làm cơ sở để xác định giá đất nhằm loại trừ các yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
- Quy luật cạnh tranh: Bất cứ một loại hàng hoá nào đều chịu ảnh hưởng, QSDĐ là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng nó cũng chịu ảnh hưỏng của các yếu tố cạnh tranh này. Yếu tố cạnh trạnh giữa các mảnh đất ở đây chủ yếu là khả năng thay thế giữa các thửa đất có cùng giá trị sử dụng như nhau. Giá trị thị trường một thửa đất của một chủ thể có khuynh hướng bị ràng buộc với giá bán của những thửa đất so sánh ( những thửa đất có giá trị tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó) được bán trong thời gian gần với thửa điểm bán đất của chủ thể này
Giá đất trên thị trường đất đai của nước ta hiện nay chủ yếu được hình thành do sự thoả mãn, nhất trí giữa người mua và người bán, mục đích của người mua và người bán, nhu cầu đất đai của thị trường, tác động của môi trường sống và xã hội, một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Chính vì thế khi xác định giá cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá.
Thực tế hiện nay nước ta vẫn tồn tại cơ chế hai giá là giá Nhà nước và giá thị trường, thông thường là giá thị trường cao hơn mức giá Nhà nước quy địn. Điều đó có tác động vô cùng lớn đối với công tác quản lý tài chính về đất đối với nước ta. Như ta đã biết nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu từ đất đai như thuế đất, tiền sử dụng... và các quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai, điều đó được tính toán dựa trên diện tích đất bán nhân vơis giá đất và thuế suất nhưng khung giá đất quy định lại thấp còn ngưòi mua và bán lại khai mức giá bán thấp hơn giá bán thực nhằm trốn thuế điều
