TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ĐỊA CHÍNH VÀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ ÁN MÔN HỌC
ĐỀ TÀI:
“CƠ SỞ KHOA KHỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤYCHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT”
Người hướng dẫn : GS-TS KHOA HỌC :LÊ ĐÌNH THẮNG
Người thực hiện : S.V ĐÀO THỊ TUYÊN
Lớp : ĐỊA CHÍNH 43

Hà Nội, 11-2004
Mục lục
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất
nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền
nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó
là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con
người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có
đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai
từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực
quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ
để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản
lý của Nhà bước
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đát để họ yên tâm chủ
động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo
pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng

4. Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ
IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nay
KẾT LUẬN
1. Những giải pháp kiến nghị
2. Phương hướng cho năm 2005
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I> CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ Ở
1. Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong
cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp
luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì GCNQSDĐ phải
ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử
dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng
đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ
sở tôn giáo đó.

đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đát còn ở dạng“ xin – cho”, không có
giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm.
Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất
không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất
của mình được cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những
vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng
hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn
ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp.
Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban
hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở.
Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện
vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện
giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản
công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và
nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế
nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối
với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ,
người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa
kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này
có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng
đất đai.
3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề quan tâm của
bất cứ một nhà nước nào.
Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ đất đai
trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thóng nhất quản lý. Nhà nước
giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả nước cùng

với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP
trên địa bàn thành phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nước ta hiện nay. Sau luật đất
đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp GCNQSDĐ
(sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền với trách nhiệm của
từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai giao cho
UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất không có tranh chấp nên người dân
không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nước không có quyền bắt
dân phải đi làm bất cứ việc gì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nước tự
liên hệ với nhau để phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ điều kiện
hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét cơ chế ghi nợ các
nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho các hộ dân,
khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vượt quá khả năng của hộ khi làm sổ
đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồm một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, và có sự khác nhau trong từng trường hợp đất
cấp mới , đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đến cơ chế ghi
nợ nghĩa vụ tài chính là một bước tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách bạch giữa vấn đề cấp
sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi cho dân.
4. Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ
4.1) Mục đích yêu cầu
Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt được các mục đích sau:
- Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp
quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước

luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật
này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy
chứng nhậ quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định theo
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/93, nay được
Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đát theo bản án hoặc quyết định của Toà án
của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quỳên đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi
thực hiện nghĩa vụ tìa chính theo quy định của pháp luạt.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này
thi hành 01/7/ 04 nay được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận quyền sử dụng
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ có
quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền
sử dụng đất theo quy định của Chính Phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường

2.Nhân tố KTXH
Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con người” vẫn là quan trọng nhất.
Con người là tổng hoà của các quan hệ xã hội. Con người tham gia vào công tác này với
vai trò như: Người sử dụng đất, cán bộ địa chính ở các cấp và các cán bộ của các ngành có
liên quan, những người giúp chính Phủ đề ra những Nghị Định thông tư Trong đó thì
đội ngũ cán bộ địa chính là những người tiếp xúc trực tiếp tới công việc này và họ cũng có
ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận .
Bên cạnh nhân tố con người thì máy móc thiết bị phục vụ cho công tác đo đạc đất
đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng. Hiện nay đất đai có
nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản lý bằng phương pháp thủ công như trước kia thì
không thể làm nổi mà phải áp dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai như công nghệ
bản đồ số, ứngdụng công nghệ thông tin là một bước hiện đại hoá công nghệ trong quản
lý: Máy vi tính, máy in , máy vẽ pholer khổ Ao và các thiết bị đo đạc điện tử như TC- 600,
TC- 307 và các trương trình phần mềm đo GPS.
Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông tin thì thời gian
xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế mức tháp nhất những sai sót trong
quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết GCN.
Và một nhân tố nữa cũng ảnh hưởng đến quá trình cấp GCNQSDĐ ở đó là vị trí
đất đai của từng vùng , ví như đất ở Đô thị có nhiều biến động về hình thể, diện tích, chủ
sử dụng đất và giá đất ở đô thị cao. Nên công tác cấp GCNQSDĐ ở là rất khó khăn. Còn ở
nông thôn, giá đất thấp lại ít biến động, phần lớn đất đai do ông cha để lại nên công tác
cấp GCNQSDĐ nhanh hơn
III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là việc đăng ký
QSDĐ.
Theo điều 46 luật ĐĐ năm 2003: “ Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại văn phòng
đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

tin học hiện đại. Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có thể có trước hay sau khi lập
xong hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tin học hiện
đại, các công cụ này dễ được “ số hoá” và “ nối mạng” để quản lý và điều hành nhất là khi
có thay đổi trong hồ sơ địa chính. Trước đây, Triều Đình nhà Nguyễn phong kiến Việt
Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng phải lập thành ba bản “ Giáp” , “ất”, “Bính” để
lưu ở ba cấp quản lý.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có tính chuyên
nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và một đội ngũ kỹ thuật viên được
đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất đai 2003 quy định đó là “Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất (Đ64). Tuy nhiên khi triển khai cụ thể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công
( quản lý nhà nước) và đâu là phần dịch vụ công (hoạt động sự nghiệp công) để có thể “Xã
hội hoá” một phàn nhiệm vụ này- xây dựng một cơ chế hoạt động thông thoáng phù hợp
với xu hướng phát triển thị trường bất động sản nước nhà.
Cả nước có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một, hai năm mà là công việc lâu dài
của một vài thế hệ.
3. Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
tại xã ,thị trấn.
Theo Điều 135. nghị định 181/ CP:
1. Hộ gia đình cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất một(01) bộ hồ sơ
gồm có:
a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có );
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ(nếu có)
2. Việc cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân xã thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xãc nhận vào đơn câp
GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất;trường hợp người đang sử
dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều

cấp xã, thị trấn không thành lập văn phòng đăng ký đất đai, mà giao trực tiếp quyền hạn và
trách nhiệm cho UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng
ký QSDĐ còn cán bộ địa chính xã giúp UBND xã làm công việc chuyên môn. những hồ
sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ đã có chứng thực của UBND xã gửi lên văn phòng đăng ký
thộc phòng Tài Ngưyên Môi Trường ở cấp huyện để trẩm tra lại và xác nhận. Những hồ sơ
đựơc duyệt, phòng Tài nguyên môi trường lấy ý kiến xác nhận của UBND cấp huyện và
xin xem xét cấp GCNQSDĐ.
Còn đối với cấp phường, văn phòng dăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ xin xác nhận
của UBND phường về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch. Sau đó trình những hồ sơ hợp lệ lên UBND cấp Quận để xin cấp GCN.
4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Luật đất đai 2003 so với luật đất đai năm 1993 đã có những đổi mới, rất phù hợp
với thực tế nhất là sự phân cấp trong việc xét và cấp GCNQSDĐ. Điều 52 luật ĐĐ 2003
quy định: Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài ytừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ
quyền cho cơ qua quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định diều kiện được uỷ quyền cấp GCNQSDĐ
Điều này đã giảm nhẹ bớt công việc cho sở Tài Nguyên môi trường ở các tỉnh,
thành phố. Trước đây khối lượng công việc khá lớn, lại tập trung vào Sở Địa Chính Nhà
Đất (nay là Sở Tài nguyên- môi trường), gây sức ép về thời gian, công việc trong khi đó
lực lượng cán bộ đi chuyên môn ở đây lại mỏng.
4. Nghĩa vụ tài chính.
Theo luật đất đai mới, mức phí đối với người làm sơ đỏ theo công thức:
Phí sổ đỏ = tiền sử dụng đất + 4% phí chuyển nhượng + 1% lệ phí đất + 1% lệ

luật và trở thành một nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy một Đô thị, kinh tế xã hội. Với
mục tiêu đó, và UBND các tỉnh Thành Phố đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo các ngành các
cấp đẩy mạnh công tác cấp GCN. Trong quá trình thực hiện, các sở ban nghành đã cố
gắng chủ động tháo gỡ những vướng mắc phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch hàng
năm đề ra. Tuy vậy, tién bộ thưc hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản
lý đất đai. Phần lớn các tỉnh Thành phố trong cả nước đều chưa cấp xong giấy chứng nhận
cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất. Lấy ví dụ tiêu biểu- tình hình cấp
GCNQSDĐ ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá của cả nước, có tổng diện tích là 92
097,45ha với gần 3 triệu dân trong đó đất đô thị là 9848,79 ha, chiếm 10,7% tổng diện
tích đất tự nhiên; Diện tích đất ở đô thị là 2871,9 ha chiếm 24,6% tổng diện tích đất ở và
diện tích đất ở nông thôn là 8816,7 ha chiếm 75,4% điện tích đất ở.
Với quỹ đất như trên, do tồn tại lịch sử để lại, công tác quản lý đất đai, nhà cửa,
nhất là ở khu vực đô thị bị buông lỏng nhiều năm. Đặc biệt có tới 90% chủ dùng đát
không có giấy tờ hợp lệ, tự chuyển nhượng nhiều lần trong các năm ttrước đây nên cơ
quan nhà nước không
Kết quả cấp giấy chứng nhận ở khu vực đô thị
Tính đến nay, toàn thành phố đã cấp được 247.829 GCNQSD bao gồm:
- 168.908 GCN cấp theo NĐ 60/CP đạt 88,29% số hộ đã kê khai đăng ký năm
1998.
- 15.316 GCN cấp theo QĐ 65/2001/QĐ - UB tại khu vực các xã chuyển thành
phường tại hai quận Long biên và Hoàng mai.
- 63.605 GCN mua nhà theo NĐ 61/CP
Số
TT
Quận, huyện
Tổng hồ sơ
kê khai
1998
Tổng hồ sơ

vực nông thôn, đạt 50,18% số hộ cần cấp GCN trong đó năm 2002 cấp được
69.726 giấy, năm 2003 cấp được 35.222 giấy chứng nhận.

Số
TT
Tên huyện
Số GCN cần
cấp
KH năm 2004
Đã cấp đến
31/7/2004
Số GCN
cần cấp
Kế hoạch Kết quả
Sóc Sơn 55800 8000 4241 24676 31124
Từ Liêm 38948 7000 1923 21211 17737
Đông Anh 54517 10000 5989 43350 11167
Gia Lâm 40786 8000 1068 7091 33695
Thanh Trì 28000 7000 4500 13089 14911
Tổng 218051 40000 17721 109417 108634
Bên cạnh những mặt thuận lợi thì cũng có không ít những khó khăn làm ảnh hưởng
tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ hiện nay của Nhà nước. Đó là những nguyên nhân:
1.Về mặt quản lý đất đai
Từ trước những năm 1986 sự quản lý đất đai của Nhà nước rất lỏng lẻo. Toàn bộ
đất đai đều do HTX (đại diện cho 1 tập thể chứ không phải đại diện cho Nhà nước). Chỉ
mãi đến năm 1986 luật đất đai đầu tiên ra đời và đến năm 1998 mới có hiệu lực rồi được
sửa đổi, bổ sung (năm 1993) đã công nhận 3 hình thức sở hữu:
- Sở hữu tập thể
- Sở hữu Nhà nước
- Sở hữu cá nhân

thắc mắc khiếu kiện. Trường hợp này phải đưa ra hội đồng cấp xã xem xét giải quyết. Đây
là công việc cũng mất khá nhiều thời gian.
3. Về những giấy tờ bắt buộc để được cấp GCNQSDĐ
Về GCNQSDĐ là một loại giấy tờ rất quan trọng nên khi cấp GCN này các chính
quyền Nhà nước có thẩm quyền phải rất thận trọng, các văn bản pháp luật đều đưa ra
những điều kiện hết sức khắt khe. Những giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của những
mảnh đất để tránh những tình trạng khiếu kiện sau khi đất đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên,
chính những yêu cầu đó lại gây ra những vững mắc trong việc cấp GCN, đó là đất đai

không có đủ giấy tờ về nguồn gốc.
3.1. Sau khi mua bán, chuyển nhượng đất mà người chủ mới muốn được cấp
GCNQSDĐ thì anh ta phải trình giấy tờ mua bán có sự chứng thực của chính quyền địa
phương. Nhưng thực tế có rất nhiều trường hợp người ta mua bán trao tay có hoặc không
có sự chứng nhận của chính quyền địa phương. Điều này đã gây ảnh hưởng tới việc xét
cấp giấy chứng nhận cho chủ hộ sử dụng mới.
3.2. Khi chủ hộ mới muốn sang tên đổi chủ để đứng tên chính chủ thì cán bộ địa
chính yêu cầu chủ hộ đó xuất trình bản copy hộ khẩu và biên bản họp gia đình nhưng có
trường hợp ông bà đứng tên trong sổ địa chính đã thừa kế (không có giấy di chúc cho con)
nay người cháu (cháu nội hoặc ngoại) muốn đứng tên chủ sở hữu thì không thể coppy
đựơc bản hộ khẩu gia đình ông bà. Hoặc có trường hợp người ông có 2 vợ mà mỗi bà vợ
lại có nhiều con, nay cháu cảu con bà cả (bà hai)đứng tên chủ sở hữu thì hỏi sẽ họp gia
đình nào để lập biên bản họp gia đình.
3.3. Hoặc có trường hợp cấp lại giấy quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải đưa
ra GCN của chế độ cũ. Nhưng thực tế, đại đa số các chủ hộ không còn giữ được những
giấy tờ đó vì bị rách nát hoặc thất lạc. Nên việc xuất trình giấy tờ đó không thể có được.
Điều này làm ảnh hưởng đến quá trình xét cấp GCNQSDĐ.
4. Về nghĩa vụ tài chính
Khó khăn lớn nhất hiện nay là việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Người dân không đến
làm nghĩa vụ tài chính khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu

2003 đã ra đời giải quyết một phần những khó khăn vướng mắc hiện nay và nghị định số
181/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 đã quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; trình tự thủ tục của việc cấp GCNQSDĐcho các đối tượng sử dụng
đất được tách riêng cấp phường riêng, cấp xã, thị trấn riêng. diều này rất phù hợp với thực
tế.
Để khắc phục tình trạng này, chúng ta phải đưa ra những giải pháp tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay:
1. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Đầu tiên đó là để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ một cách
sâu rộng đến từng hộ gia đình cá nhân thì cần phải có các biện pháp tuyên truyền về lợi
ích và tầmquan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền phổ biến
Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng
nhằm truyền tải thông tin về chủ trương chính sách của Nhà nước đến mọi đối tượng mọi
từng lớp xã hội.
2.Về thủ tục hành chính :
Kết hợp với cải cách hành chính thực hiện thủ tục một cửa nhằm đẩy nhanh công
tác cấp GCNQSDĐ, cụ thể:
+ Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận và phường do Luật đất đai 2003 quy định,
các trường hợp sử dụngdaats ổn định đất từ 15/10/1993 không phải nộp nghĩa vụ tài
chính nên các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 không phải xét thời gian sử
dụng đát, chỉ xem xét yếu tố có hay không tranh chấp khiếu kiện.
+ Các hộ gia đình nằm trong vùng kgong phù hợp với quy hoạch sẽ xét cấp
GCNQSDĐ nhưng ghi điều kiện hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất.
+ Mục tiêu cấp xong GCN cho những trường hợp đã sử dụng đất từ 15/10/1993
trởvề trước, cấp gọn tùng địa bàn từng phường xã. Nghiên cứu quy trình phối hợp để
giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ. Triệt để cho các quận huyện, nghiên cứu tổ
chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo sự chủ động cho các phường xã thị trấn; có hình
thức khen thưởng đối với những đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm hơn so với kế hoạch.
Những đơn vị nào làm tốt sẽ được khen thưởng. Văn phòng đăng ký QSDĐ của quận
huyện nên phân công cán bộ của phòng mỗi người phụ trách một vài xã, phường và đi