ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược
phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền
kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con
người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm
việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả,
đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy
phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai
chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà
bước
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đát để họ
yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai , đăng ký ban đầu đối với diện
tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất
và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập căn
cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, người được cấp
GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta
đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất đai rất phức tạp
Trang 1
nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thường

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền
sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp
của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà
tập thể.
Trang 3
1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đó sang
giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền
sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ
theo quy định của Luật này.

người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp GCNQSDĐ. Mới
đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục
những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này
trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá
diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra
khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất
đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở
hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất
đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà
nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề
hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp
GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo
động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước
trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn
đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có
GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà
pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như
đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề quan
tâm của bất cứ một nhà nước nào.
Trang 5
Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ đất
đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thóng nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả nước
cùng bắt tay vào xây dựng CNXH. Trong hoàn cảnh mới của đất nước, Hiến pháp

hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ở tại đô
thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao nhiệm vụ chủ trì
phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp ttriển khai thực
hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nước ta hiện
nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi
hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp
GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền với
trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hướng dẫn thi hành
luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất không có
tranh chấp nên người dân không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán
bộ Nhà nước không có quyền bắt dân phải đi làm bất cứ việc gì, ngoài việc dân
phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nước tự liên hệ với nhau để phục vụ dân trong
việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ điều kiện hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ
thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét cơ chế ghi
nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho
các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vượt quá khả năng
của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồm một hoặc một số loại:
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, và có sự khác
Trang 7
nhau trong từng trường hợp đất cấp mới , đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển
nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đến cơ
chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bước tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách bạch
giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu là tạo điều kiện
thuận lợi cho dân.

nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng Hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam.
b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa gắn liền với đất
d/. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay được UBND xã, phường ,thị trấn xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15/10/93
e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
Trang 9
muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay thuộc
Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
theo khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/93,
nay được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì

định, thông tư hướng dẫn thi hành...Công tác cấp GCNQSDĐ này có đạt được kết
quả tốt hay không chính là nhờ sự chỉ đạo sát sao của Nhà nước. Chính phủ, Bộ Tài
Nguyên Môi Trường đã tập trung chỉ đạo giao trách nhiệm cụ thể cho các ngành
các cấp trong công tác cấp GCNQSDĐ ở, để tạo sự phối hợp chặt chẽ các ngành
với các cấp Uỷ Đảng và UBND các tỉnh thành phố, các quận huyện, phường xã, thị
trấn đã tạo nên sức mạnh tổng hợp xuyên suốt từ trung ương đến địa phương.
Trước đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiều
ngành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng, quản
lý nhà riêng. Để thống nhất quản lý nhà đất về một mối, ngày 29/1/1999 THủ
Tướng Chính Phủ có quyết định số 10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cục địa chính
và sở địa chính nhà đất ở các tỉnh thành phố.
Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo cấp
GCNQSDĐ đất ở và QSHN ở.
Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập Tổng cục địa
chính với bộ Tài Nguyên Môi Trường. Đây cũng là một việc làm rất thuận lợi, giúp
cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước nói chung được tăng cường hơn và công
tác cấp GCNQSDĐ nói riêng được đẩy nhanh tiến độ
2.Nhân tố KTXH
Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con người” vẫn là quan trọng
nhất. Con người là tổng hoà của các quan hệ xã hội. Con người tham gia vào công
tác này với vai trò như: Người sử dụng đất, cán bộ địa chính ở các cấp và các cán
Trang 11