CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.1. Đấu giá là gì?
1.1.1.1. Các kiểu đấu giá:
*) Đấu giá kiểu Hà Lan:
- Tên món hàng: RAM 512Mb
- Số lượng: 10 thanh
- Giá khởi điểm: 50 USD
Nếu có 05 người tham gia đấu giá và số lượng mua như sau:
- A đặt giá 65 USD số lượng 03 thanh;
- B đặt giá 60 USD số lượng 02 thanh;
- C đặt giá 58 USD số lượng 03 thanh;
- D đặt giá 55 USD số lượng 04 thanh;
- E đặt giá 53 USD số lượng 01 thanh.
Sau khi thời gian đấu giá kết thúc, người thắng đấu giá được tính như sau:
1) A thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 65 USD/thanh
2) B thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 60 USD/thanh
3) C thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 58 USD/thanh
4) D thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 55 USD/thanh
5) E thua cuộc không mua được thanh Ram.
Chú ý:
- Người mua có thể đặt giá nhiều lần cho cùng 01 mặt hàng;
- Đây là hình thức thích hợp nếu bạn muốn bán “một mặt hàng với số lượng
nhiều” mà không xác định được giá chính xác.
*) Đấu giá kiểu cổ điển
- Tên món hàng: LAPTOP IBM
- Số lượng: 1
- Giá khởi điểm: 500 USD
- Giá sàn: 900 USD
- Giá mua ngay: 1.000 USD

hiện. Việc đấu giá trực tuyến, trên eBay chẳng hạn, cũng áp dụng cơ chế này. Tại
đây, người mua và người bán sẽ theo dõi diễn tiến trình đấu giá cho đến khi hết
thời hạn đấu giá.
Và nếu đấu giá thông thường chỉ có một người bán, nhiều người mua, thì
đấu giá ngược lại được thực hiện trong khoảng thời gian cho trước với một người
mua, nhiều người bán. Giá chào bán được hạ xuống dần cho đến khi hết thời gian
đã được định trước. Người chào giá để bán có thể bị loại khỏi cuộc chơi nếu bỏ qua
lượt của mình.
Gần đây một đại siêu thị của Pháp còn “tra tấn” các nhà cung cấp thịt trong
một cuộc đấu giá kéo dài 24 tiếng đồng hồ. Với cơ chế đấu giá xếp hạng (ranking),
các nhà cung cấp còn không được biết giá chào của đối thủ cũng như bất cứ thông
tin nào khác ngoài vị trí xếp hạng giá chào của mình trong lượt vừa qua.
Gary Reiner, giám đốc thông tin của General Electric, cho biết năm 2001 tập
đoàn của ông đã tiết kiệm được khoảng 600 triệu đô la Mỹ, tức 8% chi phí mua
hàng, nhờ đấu giá ngược. Doanh nghiệp Mỹ này hàng năm tổ chức đến cả 10.000
cuộc đấu giá ngược qua mạng.
Công ty phần mềm và dịch vụ đấu giá hàng đầu thế giới FreeMarkets thì cho
biết, kể từ năm 1995 đến năm 2001, công ty đã giúp khách hàng tiết kiệm được
20% trên tổng số tiền 30 tỉ đô-la Mỹ dùng để mua hàng.
Từ năm 2002, Liên hiệp châu Âu đã nghiên cứu tạo khung pháp lý cho việc
đấu giá ngược qua mạng (nhưng chưa xong). Vì bên cạnh tính tàn bạo, hình thức
này cũng không minh bạch, chỉ có lợi cho người mua. Nhờ đấu giá ngược, người
mua có thể nắm bắt được các thông số về khả năng của các nhà cung cấp khác
nhau, chi phí vận chuyển, chất lượng sản phẩm… Nhờ vậy, người mua luôn có thể
tìm được mức giá thấp nhất.
Trong một số trường hợp, người mua còn nhờ đấu giá ngược để kiểm tra thị
trường, tìm kiếm cơ hội đàm phán trong tương lai.
Tại Đức, việc thực hiện hình thức này trong lĩnh vực dịch vụ đã bị chỉ trích
mạnh mẽ bởi tính khắc nghiệt của nó đối với những nhà cung cấp khi mức giá thực
hiện quá thấp.

Nam về sở hữu trí tuệ;
- Số sê-ri, mã vạch hay bất kỳ chương trình, dịch vụ nào phục vụ việc cho
phép người khác sử dụng các chương trình, trò chơi hay phim ảnh một cách
bất hợp pháp;
- Những chương trình mà khi sử dụng có thể gây thiệt hại cho máy tính hoặc
điện thoại của người sử dụng hoặc cho phép người khác lấy được thông tin
trong máy của người sử dụng một cách bất hợp pháp;
- Những tài liệu bôi nhọ hoặc hàm ý xúc phạm danh dự, nhân phẩm và uy tín
của người khác;
- Bộ phận cơ thể người và động vật;
- Động thực vật trong danh sách cần được bảo vệ theo quy định của Bộ,
Ngành liên quan;
- Các loại cổ phiếu, chứng khoán trừ trường hợp phục vụ mục đích sưu tập;
- Hàng giả, hàng kém chất lượng và cấm lưu thông theo quy định;
- Thông tin về nhân thân và đời tư của người khác;
- Các loại luận văn, luận án tốt nghiệp, đề tài nghiên cứu khoa học các cấp;
- Các loại phiếu bảo hiểm hay giấy tờ khác để trống;
- Các thông tin tuyển dụng, tìm việc, tìm người;
- Những hàng hoá, sản phẩm xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu hàng
hoá liên quan đến người thứ ba;
- Những hàng hoá, sản phẩm có nội dung chống phá hoặc phục vụ cho hoạt
động chống phá Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và an ninh
quốc gia của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.2.1. Các quyền cơ bản về đất đai:
Theo Luật Đất đai 2003 thì các quyền cơ bản về đât đai gồm:
- Sở hữu đất đai;
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy

Gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.1.2.2. Khái niệm về đấu giá QSD đất:
- Quy định mục đích đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích góp phần giải quyết một phần
nhu cầu về nhà ở cho nhân dân, tạo thêm vốn đầu tư cơ sở hạ tầng từ nguồn thu

không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập
khu đất trong trường hợp cho thuê đất. Người trúng đấu giá được trừ tiền bảo lãnh
vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Người không trúng đấu giá được
trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.
Những trường hợp không được nhận lại tiền bảo lãnh gồm những người
đăng ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu
giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu bắt
buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao
nhất của vòng đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSD đất
hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá.
- Hình thức lựa chọn, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá;
Có 3 hình thức đấu giá QSD đất:
+ Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố
công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì
người cuối cùng có mức giá trae cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này
phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đầu);
+ Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét
người trúng giá theo từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá cao
xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp một
thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm
để chọn người trúng giá;
+ Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được
công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu
giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp.
Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối
tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ
phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi
điểm.
- Tiêu chuẩn xét đấu giá, giá dự đấu giá, giá sàn và giá trúng đấu giá;