Bộ giáo dục và đào tạo
TrƯờng đại học nông nghiệp hà nội Trần thị huyền

đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành : quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii

Lời cảm ơn
Lời cảm ơnLời cảm ơn
Lời cảm ơn
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận đợc sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và ngời thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa
Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã giúp đỡ, tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Để có đợc kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, ngời đã luôn theo sát, tận tình hớng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng -ủy ban nhân
dân quận Kiến An cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin gủi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình - những ngời đã động
viên, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả
Tác giảTác giả
Tác giả

1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 2
1.3.1 Mục ñích 2
1.3.2 Yêu cầu 2
PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 Bất ñộng sản 4
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4
2.1.3 Một số khái niệm khác: 5
2.2 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất. 5
2.2.1 ðấu giá tài sản 5
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 11
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 15
2.3. Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước 31
2.3.1 Trung Quốc 31
2.3.2 Mỹ 34
2.3.3 Nhật Bản 35
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất 38
2.4.1 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 38
2.4.2 Tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải
Phòng 40 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

PHẦN III: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 44
3.2 Nội dung nghiên cứu 44
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An 44


v

4.4.2. Dự án ñấu giá 48 lô thuộc dự án tuyến 2 tại phường Nam Sơn 79
4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án tái ñịnh cư ðại học Hải
Phòng tại phường Ngọc Sơn 84
4.4.4 ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua và kế hoạch thực hiện trong thời gian tới 88
4.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 90
4.5.1 Hiệu quả kinh tế 91
4.5.2. Hiệu quả xã hội ii
4.5.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai iii
4.6. Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất iv
4.6.1. Công tác tổ chức iv
4.6.2. ðối với người tham gia ñấu giá v
4.6.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị: v
4.7. Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất vi
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ viii
5.1. Kết luận viii
5.1.1. Hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất viii
5.1.2 ðối với công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ix
5.1.3 Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua ix
5.2. ðề nghị x

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn
12
Hình 2: Quy trình ñấu giá bất ñộng sản có sự tham gia của Tòa án tại Nhật Bản
36

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất nước ta ñang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ
chế kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành. Các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào
cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai
cũng không phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ
ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức ñấu thầu dự án và
ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai trong quá
trình công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñã mang lại một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Nguồn thu cho
ngân sách từ việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã góp phần quan trọng ñể thanh

dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước
cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu
giá ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu
1.3.1 Mục ñích
- ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Kiến An qua một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã triển khai.
- ðưa ra một số nhận xét và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình,
cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.
1.3.2 Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

dụng ñất của Trung Ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. Các chỉ tiêu
thu thập cần ñảm bảo ñể phân tích ñánh giá ñược hiệu quả của công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử
dụng ñất
- ðưa ra các ý kiến ñánh giá ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá
trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật
giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3 Một số khái niệm khác:
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðấu giá tài sản: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả

nghĩa về bán ñấu giá tài sản thường ñược quy ñịnh trong những ñiều luật cụ
thể: ðiều 3, Luật bán ñấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm
1996 quy ñịnh “Bán ñấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo
ñó các tài sản và quyền tài sản ñược bán cho người trả giá cao nhất”. Còn ñạo
luật của Floriada năm 2003 ñưa ra khái niệm “Bán ñấu giá tuyệt ñối” là cuộc
bán ñấu giá không yêu cầu giá khởi ñiểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ ñược bán
cho người trả giá cao nhất.
Ở Việt Nam, theo Từ ñiển Luật học thì “Bán ñấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo ñó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi ñiểm là người mua ñược tài sản”.
Khái niệm về ñấu giá tài sản có những ñặc ñiểm sau ñây:
- Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ
tục luật ñịnh.
- Chủ thể tham gia bán ñấu giá từ hai chủ thể trở lên.
- Người ñược mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Bản chất của bán ñấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản
thông qua hình thức ñấu giá nhằm bán ñược tài sản với giá cao nhất. Hoạt
ñộng bán ñấu giá tài sản ñược diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
ñược chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán ñấu giá hoặc tài
sản thực hiện việc bán ñấu giá.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Ngày nay, ñấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội. ðấu giá tài sản là một trong những
cách thức linh hoạt ñể chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác góp phần thúc ñẩy hoạt ñộng kinh tế nói chung, hoạt ñộng mua bán


nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai). Việc ñấu giá có
thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.
ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào trả giá cao nhất ñược mua
vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó. Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng
cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng
mức giá ñó. Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng [17].
ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và
người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc.
Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu
nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. ðấu giá
mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh.
ðấu giá niêm phong: ñây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như
giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất sẽ thắng.
ðấu giá nhượng quyền: ñây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành
cho những sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức
làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh
hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi
chọn ñược mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người ñặt giá
bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm.
ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra
giá không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt. Một
mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá ñược ra
giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là
10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra
giá duy nhất ñạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá
trực tuyến.
ðấu giá mở: ñây là hình thức ñược sử dụng trong thị trường chứng

a) Giai ñoạn từ năm 1989 ñến năm 1996
Pháp luật về bán ñấu giá tài sản ñược ñánh dấu bằng sự ra ñời của
Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm
1989), quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản ñể thi hành án. [17]
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự ñược ban hành mới thay thế
cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994). Pháp lệnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

năm 1994 bổ sung thêm một số quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản thi hành án.
Quy ñịnh cụ thể hơn về thành phần Hội ñồng ñịnh giá gồm ñại diện cơ quan
tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì ñể
ñánh giá sơ bộ tài sản ñã kê biên (ðiều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người
ñược thi hành án, người phải thi hành án ñược tham gia ý kiến vào việc ñịnh
giá, nhưng quyền quyết ñịnh giá thuộc Hội ñồng ñịnh giá. Tài sản không bán
ñược thì ñược ñịnh giá lại ñể tiếp tục bán ñấu giá.
b) Giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2005
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự ñầu tiên ở nước ta ñược Quốc hội khóa IX,
kỳ họp thứ 8 thông qua. ðây là một văn bản pháp luật quan trọng, ñiều chỉnh
các quan hệ giao kết dân sự trong ñó có quan hệ về bán ñấu giá tài sản. Bộ
Luật Dân sự năm 1995 ñã quy ñịnh giao cho Chính phủ ban hành quy chế bán
ñấu giá. Trên cơ sở ñó, ngày 19/12/1996 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản. ðây là văn bản
pháp lý chuyên ngành ñầu tiên ñiều chỉnh về lĩnh vực bán ñấu giá tài sản với
những quy ñịnh về tài sản bán ñấu giá, người bán ñấu giá, trình tự, thủ tục bán
ñấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán ñấu giá. Có thể nói hoạt ñộng
bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta ñược hình thành từ năm 1997
trên cơ sở của Bộ luật Dân sự và Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của

cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Sau ñó, ngày 06/12/2010, Bộ Tư
pháp ñã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy ñịnh chi tiết về hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ
về bán ñấu giá tài sản. Và hiện nay mới nhất là Thông tư số 48/2012/TT-BTC
của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính
trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
hoặc cho thuê ñất.
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.2.2.1

Lý thuyết cung và cầu
Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh của tương tác
cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược phản ảnh qua
những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng phục vụ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

của hệ thống giao thông vận tải, cơ sở hạ tầng, tỉ lệ lãi suất
Hình 1.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi
theo nhu cầu. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá tăng từ ñiểm P
lên P'.


2.2.2.2 Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu ñất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị
thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc
hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong
việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất quy mô lớn (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực
tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ñiều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển

khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng
ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản
ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng
việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi
ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. [10].
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.2.3.1 Cơ chế hình thành ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
a) Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất

tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai ñược sử dụng kinh tế, tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh
tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng
lực tài chính nhận làm các công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các
ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược
nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công
trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém
về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ
thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm
thu. Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng
lực thi công là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình
thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và
theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban
nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể