ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành
mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí
vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi
hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai
từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở
thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát
triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà bước
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư
pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử
dụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành
kê khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông
qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử
dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở
để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập
căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, người
được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất
đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc

1. Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống
nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng
nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất đó

tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo như luật đất đai
năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều
kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của
mình được cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết
những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường
quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày
05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này
có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện
vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp
và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển
thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân
cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy
phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất
đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền
lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn
chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất
đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực
trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề
quan tâm của bất cứ một nhà nước nào.
Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thóng nhất
quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH. Từ sau luật đất đai năm
1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:
+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ở
tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao
nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền
các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nước
ta hiện nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp
GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn
liền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hướng
dẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu trách
nhiệm đất không có tranh chấp nên người dân không phải tự làm. Trong trình
tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nước không có quyền bắt dân phải đi làm
bất cứ việc gì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nước tự liên
hệ với nhau để phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ
điều kiện hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho
dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét cơ
chế ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡ
khó khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp
vượt quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ
gồm một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, và có sự khác nhau trong từng trường hợp đất cấp mới ,
đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đến

phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a/. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời
Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
nam.
b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ
giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất
d/. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay được UBND xã, phường ,thị trấn xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15/10/93
e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhậ quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và