CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để
hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường
xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật ngữ này
trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các
quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền
sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất
định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp
quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là
nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền
nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản
bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và
mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được
quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ
thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị
trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006).
Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền

các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản,
hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong:
như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn
liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình
xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công
trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây
đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong
vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có
khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia;
các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS).
• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một
tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để định giá
được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự
khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng đó là như thế
nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác
biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng
di dời được. Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí
cố định và có giới hạn về không gian và diện tích. Chính vì vậy giá trị và lợi ích
của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị
khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Đặc
điểm này cho ta thấy không có BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang
tính cá biệt, độc nhất. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức

Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS
nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất;
khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan
và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.
Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân
giữa các bất động sản với nhau.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí bao gồm cả tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS
có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự hoàn
thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm
hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ, việc xây
dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự
tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là loại tài
sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần
tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.
….Và nhiều đặc điểm khác của BĐS nhưng đó là những đặc điểm quan trọng
nhất mà các thẩm định viên cầm chú ý khi đánh giá giá trị BĐS.
BĐS bảo đảm là BĐS nhưng nó được sử dụng trong quá trình bảo đảm khoản
tiền vay. Vì vậy nó còn được goi BĐS cần cố, thế chấp.
1.3. Định giá bất động sản
1.3.1. Sự cần thiết định giá BĐS
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì khi ®Þnh gi¸ mét B§S
th× ®ã chÝnh lµ viÖc ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ c¸c quyÒn cña con ngêi ®èi víi B§S.
ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,

sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị
hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước
tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính
của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ thuộc vào công dụng
hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và
giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến sự phong phú của khái niệm
giá trị.
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay
không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính
pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao
được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như tính pháp
lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất tham
khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó.
Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều
nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch.
Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao
dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số tiền
được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất định.
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách
rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị tài
sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay
đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất
động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất
động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng
nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay
đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng
giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái
cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.