CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai
là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện
là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy nói giá đất thực chất là nói đến
giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:
Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng
đất
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất mang
lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều
thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các

xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh
đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá
chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây
hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều
kiện địa hình; và vị trí của mảnh đất.
+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng
biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư
một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Ðịa tô chênh
lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên mảnh đất
đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh
trên mảnh đất đó.
Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có
thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác
biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh.
- Đơn giá trên một m
2
đất
Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này
cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau
(hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn
giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích. Mỗi một
loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND
tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định
đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó.VD như

=
Diện tích đất sử dụng
(m
2
)
x
Đơn giá trên một m
2
đất
(đồng/m
2
)
1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất
Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá
trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến các
đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử
dụng đất.
Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiến
thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân
tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị
của đất đai.
Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định
giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và
hình thành những quan điểm riêng của từng người.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói
riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như
sau:

cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất
đai tăng lên.
- Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao động
tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị quyền sử
dụng đất.
- Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai. Nếu
tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như
ăn, mặc.. mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai
giảm rõ rệt…
Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định
được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác
về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một cách
chính xác.
1.2.4.3. Các yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự
gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó
giá trị đất đai tăng.
Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm
tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá
trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí Minh,
Đà Nẵng…)
Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ
muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất
đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất.
Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất
đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có
thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá
trị quyền sử dụng đất đai.
1.2.4.4. Các yếu tố về chính trị và phápluật
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được quy