Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1. Khái niệm chung về bất động sản
- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng
- Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ
- Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có
một cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản
và bất động sản
- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:
Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính
đó là
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ
quyền, phải được đo lường bằng giá trị
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng,
nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn
phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông
đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách
dời các công trình xây dựng như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng
trên đất để tạo cảnh quan cho công trình
Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình
khai thác hầm mỏ
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của

2.1. Vai trò của định giá bất động sản
Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động
kinh tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động:
- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;
- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán
bất động sản:
- Thế chấp bất động sản;
- Định giá để cho thuê;
- Định giá bảo hiểm;
- Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển;
Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm
xác định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng
như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài
sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công
việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị
của bất động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn
trước khi tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào:
giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục
vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở
trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất
đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…
Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh
tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn
trong quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động
giao dịch dân sự khác.
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản
2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản
Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất

lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch
đó không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách
quan tự nhiên đem lại. Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương
thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư
bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn còn lợi nhuận bình quân.
Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô
có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp,
tức là do những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà
có, và chủ tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn
toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư
liên tiếp trên cùng loạii đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định
Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức
Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt.
Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ
không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả
sản xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô,
như vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn
tại. Thực tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản
tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối.
Địa tô này bất kể có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc
giữa các mức đầu tư hay không đều phải nộp cho chủ ruộng đất.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng
đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau
do cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của
địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của
công nhân lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức
khác của giá trị thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư
bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất

thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và xo thể tính bình quân
trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của các nhân tố
cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là
như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết định giá đất nói chung
Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng
vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bất động
sản sẽ hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích.
Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử
dụng đất.
Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất –
chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà
đầu tư coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay
ngân hàng với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải
được coi như một khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả
tiền thuê cao hơn.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau :
P
l
= Σ (P
Lt
/ (1+r)
t
)

(t = 1; ∞)
Trong đó P
l
là giá đất tính như giá trị của một tài sản

diện tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất
đai là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang
sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại
đất thì có sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất.
Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản
trên thị trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị
trường. Nếu giá của bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động
sản sẽ có xu hướng tăng lên.
Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động,
vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các
nguồn lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị
trường là phù hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu
vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế.
Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay
đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng
hiện đại hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị
trường. Ngoài ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm
tăng cung bất động sản trên thị trường.
2.2.1.2. Cơ sở tính giá các tài sản trên đất
Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây
dựng khác.
Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của
các công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công
trình là một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay
giá của bất động sản có thể coi như :
Giá bất động sản = giá đất + giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời
Giá trị hiện tại
của công trình

- Xu hướng quốc tế
- Ngoài ra những biến đổi về vật chất và tinh thần, tâm lý xã hội cũng
sẽ làm thay đổi giá trị bất động sản
Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác động
của 4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường. Bốn nhân tố này sẽ tác
động đến giá trị của bất động sản là nhà chung cư
2.2.4. Sự thích hợp và đóng góp của bất động sản
Sự thích hợp: Giá trị của bất động sản được tạo ra duy trì đến khi các đặc tính
của bất động sản thích hợp với cầu thị trường phụ thuộc hai yếu tố
+ Sức ép của nền kinh tế tạo nên: - Phân vùng quy hoạch
- Thuế
- Quy định về xây dựng
+ Sở thích của chủ sở hữu để xác định sự thích hợp của bất động sản đó là xu
hướng tiêu dùng và thu nhập của chủ sở hữu
Các yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản bảo đảm tính cân đối
Giá trị của bất động sản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác
động qua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng
Bất động sản = Đất + Công trình
Sự cân bằng kinh tế đạt được khi sự kết hợp giữa các cải thiện và đất đạt
tối ưu.
Khả năng cạnh tranh của bất động sản
Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan
với các bất động sản khác
+ Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử
dụng
+ Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội
bộ cung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp
thị hiếu người tiêu dùng.
2.2.7. Dự báo các lợi ích của bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích

2.4.1. Các chính sách về luật pháp liên quan đến bất động sản và định giá bất
động sản
Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động
trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản
Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý trong cả nước. Do đó giá đất sẽ do uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thànhphố trực thuộc Trung ương ban hành làm căn cứ tính thuế khi chuyển
quyền sử dụng, thế chấp, bảo hiểm…. Ngoài ra giá đất cũng được hình thành
dựa trên đấu giá quyền sử dụng đất để làm căn cứ tính thuế.
Nghị định 198 đã quy định những căn cứ và phương pháp xác định giá
đất sát giá thị trường. Đó sẽ là cơ sở và căn cứ cho hoạt động định giá. Tuy
nhiên việc ứng dụng các phương pháp và căn cứ này vào thực tế hoạt động sẽ
còn nhiều thách thức và trở ngại khác nhau.
2.4.2. Các chính sách về kinh tế và sự phát triển của nền kinh tế quốc dân
Trước khi chúng ta mở cửa hội nhập đón nhận nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa,có thể nói thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là
chưa có. Khi đó thì hoạt động định giá cũng chưa phát triển. Ở thời điểm đó
Nhà nước chưa công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản nhưng nó vẫn
tồn tại dưới hình thức không chính thức “ ngầm”.
Đầu thập niên 90 nền kinh tế nước ta chuyển mình mạnh mẽ sang nền
kinh tế thị trường. Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế.
Nó kéo theo sự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường
bất động sản. Các giao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là
tư liệu không thể thay thế của qúa trình sản xuất.
Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên
(thu nhập tăng). Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh. Các hoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt
động định giá ngày càng trở nên quan trọng.
2.4.3. Vai trò chủ quan của người định giá
Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá