Những mục tiêu của định giá bất động sản
Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất
định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc
hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố
rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá.
Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm:
1/Định giá cho các mục đích của chính quyền
+ Báo cáo tài chính:
Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản đều
được sử dụng một cách có hiệu quả. Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản
đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp định giá thích hợp và theo
đúng các yêu cầu của việc kiểm toán.
+ Thu mua cưỡng bức
+ Các mục đích đánh thuế
Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo định giá
phải được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công
bằng và hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm
cần thiết và hữu ích. Phạm vi định giá để tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài
sản, tính thuế thu nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế.
2/ Định giá để thuê mướn.
3/ Định giá để bảo hiểm
Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói
chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trogn trường
hợp bị mất mát, do vậy các tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm.
4/Định giá cho báo cáo tài chính
Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo
đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho
các cổ đông.Bao gồm:
- Bảng cân đối tài sản của công ty
- Chức năng kế toán và kiểm toán ( cả bên trong lẫn bên ngoài)
- Vấn đề thị phần/ mở rộng không

phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.
Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được
áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
- Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây:
+ Loại bất động sản riêng định giá.
+ Khách hàng định giá.
+ Mục đích định giá.
+ Thời điểm định giá.
+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá.
+ Cơ sở giá trị của định giá.
+ Các căn cứ để định giá.
- Ứng dụng các phương pháp định giá.
+ Kết quả định giá.
+ Những hạn chế của kết qủa định giá.
Phương pháp luận và các bước tiếp cận.
.1. Phương pháp luận.
Khi tiến hành định giá một động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị
trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không
cơ cở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ,
bệnh viện, mà thị trường bất động sản cho những tái ản này ở Việt Nam chưa có
giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã
được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường.
2. Các bước tiếp cận.
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó
là đất trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình xây
dựng hiện có trên miếng đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi
chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện