Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu
công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Nguyễn Anh Khoa

Trường Đại học Kinh tế
Luận văn Thạc sĩ ngành: Kinh tế chính trị; Mã số: 60 31 01
Người hướng dẫn: PGS.TS. Phạm Văn Dũng
Năm bảo vệ: 2008

Abstract: Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về dịch vụ cho thuê nhà ở,
vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở. Giới
thiệu về dịch vụ cho thuê nhà ở của một số nước trên thế giới và những bài học kinh
nghiệm về khuyến khích phát triển dịch vụ này mà Việt Nam có thể tham khảo. Khái
quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở nước ta. Nghiên cứu thực
trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất của một
số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm từ năm 1990 đến nay. Phân tích các yếu tố tác
động đến nhu cầu nhà ở và việc cung cấp nhà ở cho thuê tại địa bàn nghiên cứu. Nêu
một số đánh giá tổng quát về dịch vụ này, những thành tựu đạt được, tồn tại và bất cập
trong phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung. Đưa ra các
quan điểm cơ bản: cần phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân gần kề
với các khu công nghiệp, khu chế xuất. Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội,
Nhà nước cần nắm giữ vai trò chủ đạo trong dịch vụ phát triển nhà ở cho thuê. Kiến
nghị các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách nói chung ( quy hoạch, đền bù giải
phóng mặt bằng, xây dựng, huy động vốn ); các giải pháp liên quan đến doanh
nghiệp và chính quyền các cấp sở tại, nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà
ở, đảm bảo ổn định dân sinh xã hội

Keywords: Dịch vụ; Khu công nghiệp; Nhà cho thuê; Nhà ở; Việt Nam


góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân cư tại khu vực đô thị, người lao
động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc biệt là những đối tượng lao động có thu nhập
thấp, đồng thời thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đồng bộ. Đây chính là lí do mà tác giả đề
tài chọn để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu về thị trƣờng dịch vụ nhà ở cho thuê
- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch vụ nhà ở cho
thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi
quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau. Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê -
Lựa chọn tất yếu cho dân nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên
Hiệp Quốc (Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng gia
tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng, đặc biệt ở
các quốc gia đang phát triển. Ngoài việc nêu rõ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở,
nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm
tại một số quốc gia có dịch vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở
rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân.
- Tại Việt Nam, việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở
hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận
cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên
cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu.
Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này. Cụ thể
như:
- “Dự án Điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp” năm 2002 của Bộ
Xây dựng.
- "Đề án Phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây
dựng do Thủ tướng Chính phủ giao.
- “Đề tài khoa học Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của Cục Quản lý
Nhà - Bộ Xây dựng.
- "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp" tháng 01/2006 do Bộ
Xây dựng tổ chức.
- “Báo cáo Tổng hợp tình hình của các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết
hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những số liệu cụ thể mà tác giả luận văn
đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn; đồng thời tham khảo, kế thừa kết
quả của những nghiên cứu đã được công bố của thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để
làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài này.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và
khu công nghiệp tập trung. Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra
bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt
Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này.
- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới.
7. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu thành 3
chương, bao gồm:
+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế.
+ Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở
Việt Nam.
+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch vụ nhà ở cho
thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.
CHƢƠNG 1
DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:

4
Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của những cư

thường đi thuê nhà.
Ngay ở trong một quốc gia, tại các thành phố khác nhau thì dịch vụ cho thuê nhà ở
cũng khác nhau. Sự khác biệt này được hiểu là do nguồn cung nhà ở, hoặc do nguồn cung đất
ở của mỗi thành phố. Đối với các thành phố có quỹ nhà đất nhỏ hẹp thì mức độ thuê nhà cao
hơn bởi nhiều gia đình muốn sở hữu nhà riêng thì không có đủ khả năng. Quy mô thành phố
cũng góp phần vào sự chật hẹp của quỹ nhà đất, điều đó được thể hiện khi tại các thành phố
lớn có tỷ lệ thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ, đặc biệt ở các nước phát triển.
Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận
của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là dịch vụ phục vụ sự di chuyển lao động, phục
vụ nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong xã hội. Dịch vụ cho thuê
nhà ở cần được coi như là một hình thức bổ trợ cho việc sở hữu nhà ở chứ không phải là một
sự cạnh tranh.
1.2 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở
Trên thế giới, việc khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở do thể chế
chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có
những sự quan tâm khác nhau.
Chính phủ các nước, kể các nước phát triển và những nước đang phát triển không nên
kéo dài niềm tin vào việc đạt được việc sở hữu nhà ở một cách phổ cập. Họ cần phải thừa
nhận rằng hàng triệu gia đình đang sống trong những căn nhà cho thuê hoặc có hàng triệu gia

5
đình khác đang có nhu cầu thuê nhà ở vì lý do này hay lý do khác. Các chính phủ cần ban
hành các điều luật, xây dựng các chương trình và các hình thức hỗ trợ để tạo ra nhiều nhà ở
cho thuê cũng như cải thiện chất lượng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở hiện có. Nói cách
khác, các chính phủ cần phải thay đổi thái độ về chính sách nhà ở hiện nay, họ cần phải cố
gắng để giúp những thành viên trong xã hội, những người có nhu cầu thuê nhà ở hoặc luôn
phải sống trong nhà ở cho thuê.
Để phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, các chính phủ cần phải nhận thức rằng
hệ thống dịch vụ này đang thực sự tồn tại. Mối quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước, chính
quyền các cấp và các thành phần kinh tế trong lĩnh vực phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại

Ngoài chương trình hỗ trợ thuê nhà, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ còn
quản lý chương trình tín dụng nhà ở giảm thuế dành cho người lao động có thu nhập thấp
nhằm khuyến khích tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê với giá thấp thông qua việc giảm
thuế đối với hoạt động đầu tư này. Do vậy, các nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao (bằng
hoặc hơn 10%). Từ khi chương trình này được thực hiện vào năm 1986 đến nay, với sự hỗ trợ
của chương trình này đã xây dựng được gần 1 triệu căn hộ để cho thuê.
1.3.1.2 Nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở Ba Lan
- Đối với nhóm người có thu nhập trung bình: Những người này không đủ khả năng
mua căn hộ làm sở hữu riêng, nhưng có khả năng trả tiền thuê nhà và các loại chi phí khác
cho việc khai thác căn hộ, đóng tiền lập quỹ sửa chữa nhà và thanh toán có hệ thống tín dụng

6
xây dựng nhà ở. Những căn hộ đó được thiết kế bởi Hội xây dựng nhà ở công cộng Ba Lan và
bởi các hợp tác xã nhà ở chuyên xây dựng nhà dành cho những người cần thuê căn hộ.
- Đối với nhóm người có thu nhập thấp: Những người này không có khả năng trả tiền
thuê những căn hộ tiện nghi cao với mức giá có thể hoàn vốn. Hình thức bảo đảm nhà ở phù
hợp cho nhóm người này là xây dựng các căn hộ chung cư đồng bộ. Quĩ nhà của các tỉnh
được thành lập và duy trì (theo luật về cho thuê căn hộ và hỗ trợ tiền thuê căn hộ) bởi tỉnh, ở
mức độ có đủ khả năng bảo đảm nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
- Đối với nhóm người có thu nhập rất thấp: Những người thuộc nhóm này không đủ
khả năng trả tiền thuê căn hộ chung cư dù với mức thấp. Thuộc nhóm này còn có những
người vô gia cư (vì các nguyên nhân xã hội hoặc kinh tế). Nhóm này có thể bao gồm những
người bị mất chỗ ở do thiên tai hoặc tai nạn. Những người này sử dụng chủ yếu sự trợ giúp
của chính quyền địa phương và các tổ chức từ thiện. Sự trợ giúp này thực hiện dưới hình thức
cấp căn hộ chung cư, chỗ ở tại các cơ sở bảo trợ xã hội hoặc nhà trọ dành cho người không có
nhà ở.
Chính sách nhà ở do Chính phủ Ba Lan thực hiện trong thời gian qua đã cho những
kết quả khả quan, có thể nêu lên những thành quả của chính sách trên như sau:
+ Ngày càng ít người coi nhà ở là vấn đề chủ yếu đời sống của họ
+ Số lượng căn hộ cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung được đưa vào

việc đẩy mạnh phát triển nhà ở trên qui mô lớn, phát triển nhà ở tư nhân và thúc đẩy cả hai
phía nhà nước và nhân dân tham gia xây dựng quỹ nhà ở nói chung và quỹ nhà ở xã hội nói

7
riêng. Hơn nữa, sau khi các qui dịnh về xây dựng nhà ở được pháp chế hóa vào năm 1976, thị
trường nhà ở đã xuất hiện sự phồn thịnh của nhà chung cư mà đã ảnh hưởng rất tích cực đến
thị trường xây dựng trong cả nước. Sự phát triển kinh tế của Hàn Quốc trong giai đoạn này
cũng bước vào thời kì phát triển mới với tốc độ cao và thu được nhiều thành công.
Thập niên 80 nổi lên kế hoạch xây dựng một loạt đô thị mới và các khu công nghiệp
tập trung tại Hàn Quốc và kế hoạch xây dựng 2 triệu căn hộ để cho thuê. Việc đặt mục tiêu từ
1981 đến 1991 phải hoàn thành kế hoạch xây dựng trên, tăng tỷ lệ phổ cập nhà ở lên 90% đã
trở thành sự kiện đáng quan tâm dẫn đến việc sửa đổi luật xúc tiến xây dựng nhà ở cho thuê;
tuy nhiên kế hoạch trên đã không thành công. Sau đó, trước ảnh hưởng của đại hội thể thao
châu Á và Thế vận hội Olympic được tổ chức vào năm 1986 và 1988, hoạt động xây dựng
nhà ở được khôi phục, gây ra sự bùng nổ mới về xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê
nói riêng.
Vào những năm 1990, thông qua việc cung cấp nhà ở thường xuyên, các chính sách về
nhà ở được đặt trong bối cảnh của thị trường nhà ở ổn định. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền
tệ diễn ra năm 1997 cũng như sự khủng hoảng trầm trọng trong lĩnh vực xây dựng ngày càng
ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế, kéo theo đó là sự hoạt tính hóa nhà ở trở thành điểm nóng
trong chính sách nhà ở lúc bấy giờ. Việc đẩy mạnh cung cấp nhà ở cho thuê đối với những
người có thu nhập thấp, các quy chế về phân chia nhà chung cư, thuế về xây dựng nhà ở và
đầu tư xây dựng nhà ở được nới lỏng hơn.
1.3.2 Những bài học kinh nghiệm
Từ việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung
của một số nước như đã trình bày trên đây, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau đây:
- Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp đối với các đối tượng có nhu cầu thuê nhà tại các
đô thị và khu công nghiệp tập trung. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện bằng một
số giải pháp cụ thể sau:
+ Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở thông qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà theo

- Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quĩ nhà ở cho thuê tại các đô thị và
khu công nghiệp tập trung để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng cần thuê nhà.
Biện pháp này có ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu của mình
để điều tiết thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở. Những đối tượng cần hỗ trợ về nhu cầu nhà ở
cho thuê được hưởng ưu đãi trực tiếp, không phải qua trung gian. Tuy nhiên, biện pháp này
đòi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ ngân sách để duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Mặt
khác, hình thức này còn đòi hỏi Nhà nước phải tổ chức bộ máy nhằm quản lý việc đầu tư xây
dựng cũng như quá trình khai thác sử dụng quĩ nhà ở cho thuê này.
Từ những bài học kinh nghiệm trên đây càng khẳng định vai trò của Nhà nước đối với
việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung. Nhà nước
cần có những phương thức, biện pháp phù hợp trong từng bối cảnh nhất định để đáp ứng nhu
cầu về nhà ở cho thuê của xã hội.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở
TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
Chủ trương phát triển các khu công nghiệp của Đảng và Nhà nước là đúng đắn, phù
hợp và đã góp phần đáng kể cho sự phát triển công nghiệp nói riêng và toàn nền kinh tế nói
chung trong thời gian qua.
Trong hơn 10 năm xây dựng và hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất tập
trung đã có bước phát triển vượt bậc. Sự phát triển của các khu công nghiệp đóng góp đáng kể
vào sự phát triển công nghiệp và chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tạo thêm nhiều công ăn việc làm
cho người lao động; sản xuất nhiều hàng hóa tiêu dùng nội địa và sản phẩm xuất khẩu có tính
cạnh tranh cao; tạo môi trường cho chuyển giao công nghệ một cách nhanh chóng.
Việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp đã tạo điều kiện để thu hút một
khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế – xã hội nói chung.
Tính đến tháng 10/2007, cả nước đã có 154 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện
tích đất tự nhiên 32.808 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 21.775 ha,
chiếm 66% tổng diện tích đất tự nhiên. Đã có 92 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với

chung và của các khu công nghiệp tập trung nói riêng, đó là; đầu tư phát triển các khu công
nghiệp tập trung chưa tính hết các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài
hàng rào, trong đó việc xây dựng nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh làm việc tại các khu
công nghiệp để bảo đảm hoạt động của các khu công nghiệp đó.
2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số
tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ
- Đến cuối tháng 4/2007, tổng số lao động làm việc trong 05 khu công nghiệp tập
trung trên địa bàn thành phố Hà Nội là khoảng 41.500 người. Toàn bộ công nhân trong các
khu công nghiệp vẫn phải tự thuê nhà dân xung quanh các khu công nghiệp để ở. Nhu cầu nhà
ở cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp ngày càng lớn, riêng khu công
nghiệp Thăng Long đã có tới 20.000 lao động có nhu cầu thuê nhà.
Để khắc phục và giải quyết vấn đề này, hiện nay thành phố Hà Nội đang triển khai thí
điểm dự án xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung - Đông Anh trên diện tích
20 ha. Đến nay đã có 03 tòa nhà 4 tầng xây xong và đến khi hoàn thành (dự kiến cuối năm
2008), dự án có thể phục vụ cho 8.000-10.000 lao động của khu công nghiệp Thăng Long.
- Bắc Ninh đến nay có 04 khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thành lập. Đến năm 2010, tổng diện tích các khu công nghiệp Bắc Ninh là khoảng hơn 3.000
ha. Tính đến thời điểm 31/12/2006, tổng số lao động tại các khu công nghiệp là khoảng
11.500 lao động, trong đó lao động là người Bắc Ninh chỉ có gần 5.000 lao động là người Bắc
Ninh, hơn 6.500 lao động là người ngoại tỉnh.
Tại khu công nghiệp Tiên Sơn, số lao động ở xa đến thuê nhà trọ trong dân cư đã quá
tải. Khu công nghiệp Tiên Sơn đã xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân thuê với
tổng diện tích 1.900m2 (30 căn hộ, mỗi căn hộ diện tích khoảng 60m2). Mỗi căn hộ có thể ở
được từ 9-12 người với chi phí từ 200.000-250.000 đồng/người/tháng. Với mức chi phí này,
chỉ một số công nhân với tay nghề cao có mức thu nhập cao mới có điều kiện và khả năng để
thuê, còn đại đa số công nhân không thể thuê được.
- Hiện có gần 50 doanh nghiệp, với khoảng 16.000 lao động tại các khu công nghiệp
của tỉnh Phú Thọ. Dự kiến đến hết năm 2010 số lao động tại các khu công nghiệp sẽ là 25.000
người. Theo thống kê, có khoảng 60% lao động phải thuê nhà ở, tương đương với khoảng

nhà ở đáp ứng nhu cầu cho 500 lao động. Toàn bộ số lao động còn lại đang ở trọ tại các nhà
dân thuộc khu vực lân cận. Điều kiện nhà trọ kém, nảy sinh nhiều vấn đề về an ninh, trật tự,
vệ sinh môi trường.
2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số
tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Trung Bộ
- Tại địa bàn tỉnh Thừa Thiên – Huế, khu công nghiệp Phú Bài đã đi vào hoạt động và
03 khu công nghiệp khác đã được phê duyệt. Khu công nghiệp Phú Bài hiện đang sử dụng
trên 2.500 lao động, trong đó khoảng 70% lao động phải thuê nhà ở bên ngoài, với điều kiện
sinh hoạt tạm bợ và thiếu thốn.
- Hiện nay, thành phố Đà Nẵng có 05 khu công nghiệp với diện tích đất trên 1.500 ha,
thu hút trên 39.000 lao động, trong số đó có gần 13.000 lao động ngoại tỉnh. Chỉ có một số ít
người lao động có chỗ ở tập trung hoặc được doanh nghiệp giải quyết tiền tự lo thuê nhà. Đa
phần người lao động tự túc thuê nhà để ở, với chi phí khoảng 100.000 – 150.000
đồng/người/tháng. Điều kiện nhà ở tạm bợ, môi trường ô nhiễm, kém vệ sinh, điều kiện
không khí, ánh sáng, điện, nước sinh hoạt và an ninh không bảo đảm.
Lao động ngoại tỉnh đến làm việc tại các khu công nghiệp Đà Nẵng ngày càng đông.
Vấn đề nhà ở ngày càng đặt ra gay gắt. Chính quyền Đà Nẵng Bước đầu đã giải quyết đất cho
04 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư cho công nhân làm việc cho doanh nghiệp tại
khu công nghiệp (Công ty TNHH Mabuchi Motor, Công ty dệt Hòa Khánh, Công ty Deawon
và Công ty TNHH điện tử Việt Hoa). Giao cho Công ty phát triển và khai thác hạ tầng khu
công nghiệp Đà Nẵng xây dựng 03 đơn nguyên chung cư (62 phòng/chung cư) để giải quyết
chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp Hòa Khánh.
- Theo qui hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2015, Khánh Hòa
sẽ có 05 khu công nghiệp tập trung. Hiện nay, khu công nghiệp Suối Dầu đã đi vào hoạt động
từ năm 1998. Các khu công nghiệp khác đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc lập
qui hoạch chi tiết.
Tại khu công nghiệp Suối Dầu có khoảng 10.000 lao động, chủ yếu là lao động địa
phương và đến từ các huyện lân cận. Phần lớn số họ đều về gia đình sau giờ làm việc. Số lao
động ngoại tỉnh chỉ chiếm khoảng 8%, nhu cầu thuê nhà ở không quá bức xúc.


gia đình) khoảng 400.000 m2.
Nhìn chung, nhu cầu nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn
tỉnh đang rất bức xúc. Hoạt động kinh doanh nhà trọ còn nhiều bất cập, mang tính tự phát,
kinh doanh không phép, không đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường. Tình hình an ninh trật tự
tại các cơ sở và địa bàn tập trung nhiều nhà trọ khá phức tạp, chưa được bảo đảm.
- Tính đến tháng 5/2007, khu công nghiệp Trảng Bàng - Tỉnh Tây Ninh đã thu hút
được 117 dự án đầu tư, sử dụng 19.320 lao động, trong đó lao động từ huyện Trảng Bàng
chiếm 55,76%, lao động từ các huyện khác trong tỉnh chiếm 22,74%. Theo thống kê có
khoảng 230 nhà trọ với trên 2.000 phòng trọ cho thuê. Mỗi phòng diện tích khoảng 16 m2,
khoảng 4-6 người thuê ở. Chất lượng nhà trọ không đảm bảo qui cách, không đảm bảo vệ sinh
cũng như an ninh trật tự cho người lao động.
Hiện nay, nguồn lao động tại chỗ hầu như không còn, nhưng nhu cầu tuyển dụng của
các doanh nghiệp vẫn rất lớn. ước tính đến khi các doanh nghiệp được cấp phép đi vào hoạt
động, nhu cầu lao động cần thêm khoảng 10.000 – 15.000 lao động, đa phần đáp ứng bởi lao
động ngoại huyện hoặc ngoại tỉnh. Do vậy, nhu cầu nhà ở cho người lao động ngày càng bức
xúc.
- Tiền Giang hiện có khu công nghiệp Mỹ Tho đang hoạt đông, thu hút trên 8.000 lao
động, trong số đó 4.000 lao động có nhu cầu thuê trọ. Tại cụm công nghiệp Trung An đã bố
trí 0,11 ha đất để doanh nghiệp tư nhân Huỳnh Chí Thành đầu tư xây dựng 50 phòng trọ giải
quyết cho khoảng 200 lao động. Có một vài doanh nghiệp bắt đầu xây dựng nhà ở cho người
lao động. Số còn lại thì đi thuê nhà trọ của các hộ dân xung quanh khu công nghiệp ở hai xã

12
Trung An và Bình Đức, hiện ở hai xã này có khoảng trên 140 hộ kinh doanh nhà trọ với hơn
1.300 phòng trọ, giá cho thuê khoảng từ 100.000 – 150.000 đồng/người/tháng.
- Tỉnh Vĩnh Long hiện đang hình thành 02 khu công nghiệp tập trung, trong đó khu
công nghiệp Hòa Phú đã lấp đầy giai đoạn I, hiện đang thu hút 8.000 lao động làm việc.
Hướng tới năm 2010, khi lấp đầy 02 khu công nghiệp sẽ có khoảng 30.000 lao động.
Theo thống kê, có khoảng 2.200 phòng trọ cho thuê với 6.500 công nhân đang thuê,
diện tích sử dụng bình quân 2,5 m2/người. Nhà trọ nói chung không đáp ứng tiêu chuẩn, chật

Theo thống kê tại các địa phương, hiện nay có khoảng 1 triệu lao động đang làm việc
tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu chế xuất trên toàn quốc. Trong số đó, khoảng trên
700.000 lao động là người ngoại tỉnh có nhu cầu thuê nhà ở trong thời gian lao động tại các
khu công nghiệp. Mặc dù đến nay tại một số khu công nghiệp ở một số địa phương đã xây
dựng nhà ở cho người lao động nhưng với số lượng còn rất nhỏ bé so với nhu cầu thực tế về
nhà ở của người lao động với giá thuê nhà khá cao so với thu nhập của người lao động. Nhà ở
cho thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất chủ yếu do người dân tự phát xây dựng để cho
thuê, do việc quản lý lỏng lẻo của các địa phương nên nhà trọ hiện nay rất đa dạng về chủng
loại, phân tán rải rác ở nhiều nơi, chất lượng thấp không đảm bảo cho người lao động. Trong
những năm sắp tới, khi các khu công nghiệp hiện có được lấp đầy và các khu công nghiệp
mới hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng đưa vào hoạt động thì vấn đề nhà ở cho người lao
động sẽ ngày càng trở nên bức xúc hơn.

13
2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam
- Chính sách phát triển nhà ở cho thuê của Nhà nước: Vai trò của Nhà nước từ trung
ương đến địa phương trong việc ban hành các cơ chế, chính sách nhằm phát triển dịch vụ cho
thuê nhà ở chưa được quan tâm đúng mức. Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở
cho thuê nên không có quĩ nhà để điều tiết khi thị trường biến động. Hầu hết các doanh
nghiệp nhà nước chỉ chú trọng hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Vì vậy, trên thực tế
quỹ nhà cho thuê hầu như không tồn tại. Thiếu quĩ nhà cho thuê là một trong những nguyên
nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhu cầu thuê nhà tại các khu công nghiệp tập trung
- Chi phí xây dựng nhà ở (giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công, thiết bị thi công):
Việc kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp là một công việc rất khó thu
hồi vốn. Nếu giả định đã có nguồn đất để xây thì cần từ 18-20 năm để có thể thu hồi vốn. Nếu
cộng cả lãi suất thì có thể trên 40 năm. Nếu tính cả tiền đất thì nhìn chung, khó có thể thu hồi
vốn.
- Nguồn vốn để xây dựng nhà ở cho thuê: Xét một cách tổng thể, vấn đề nhà ở cho
người lao động thuê hiện nay không thể giải quyết bằng một mệnh lệnh hành chính. Vì vậy,

cải thiện dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung. Các doanh nghiệp sử dụng
lao động cũng đã thấy tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở ảnh hưởng tới chất lượng
lao động của người lao động, ít nhiều doanh nghiệp cũng đã thể hiện sự quan tâm của mình

14
với dịch vụ này. Một số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung bước đầu đã có những thành công nhất định.
Tuy nhiên, có thể nhận ra rằng, những thành tựu về việc cung cấp dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung hiện nay là rất nhỏ bé so với tiềm năng của nó. Dịch
vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung tại Việt Nam hiện nay được cung cấp bởi
những nguồn cung cấp do nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình, cụ thể như sau:
- Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung do Nhà nước cung cấp mới
chỉ chiếm khoảng 1%, đây là loại hình nhà chung cư, loại hình này có chất lượng cao nhất
trong số các khu nhà cho công nhân thuê vì được xây dựng theo qui chuẩn do nhà nước ban
hành.
- Đối với loại hình dịch vụ này do các doanh nghiệp cung cấp thì có khả quan hơn
chút ít, chiếm khoảng 5-6%, chủ yếu là các khu nhà từ 3-5 tầng tại các khu công nghiệp, trên
các diện tích đất tại các khu công nghiệp. Loại nhà này được xây dựng theo tiêu chuẩn của Bộ
Xây dựng. Có thể nói đây là những khu nhà được xây dựng tốt hơn các loại nhà do hộ gia
đình và doanh nghiệp tư nhân xây dựng. Khu nhà này đã đảm bảo được chất lượng cuộc sống
cho người lao động.
- Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam đa số do các
doanh nghiệp tư nhân và các hộ dân cung cấp chiếm từ 90-100% tùy từng địa phương. Tại TP.
Hồ Chí Minh, các hộ gia đình đáp ứng 94,6% chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp,
khu chế xuất; Tại Long An, 100% chỗ ở cho người lao động thuê là do các hộ gia đình cung
cấp. Tóm lại, dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung hiện nay chủ yếu là do
người dân tự phát xây dựng để cung cấp. Phần lớn nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập
trung trên địa bàn các thành phố, huyện thị do hộ gia đình và doanh nghiệp tư nhân được hình
thành theo hướng tự phát nhằm đáp ứng nhu cầu của người đi thuê. Đa số nhà cho thuê có kết
cấu đơn giản, mái tôn, giấy dầu, lá dừa, tường gạch, nền lát gạch hoặc láng xi măng, hệ thống

- Đối với địa phương có khu công nghiệp tập trung: Các địa phương có khu công
nghiệp tập trung cũng bị tác động bởi việc không có nhà tập trung cho người lao động thuê.
Địa phương phải giải quyết những hệ quả kéo theo của sự bất ổn, thiếu thốn và chất lượng nhà
ở thấp của công nhân như vấn đề cân bằng dân số bản địa và dân số nhập cư. Có hai mặt tác
động từ thực tế này, tác động tích cực là các hộ dân ở địa bàn này có thêm nguồn thu nhập từ
việc cho thuê nhà ở. Một số hộ có đất rộng đã trở thành các chủ nhà trọ với thu nhập khá
(300.000 đồng - 400.000 đồng/phòng, với bình quân 01 hộ có từ 6 - 8 phòng cho thuê). Bên
cạnh đó, người dân tại địa phương có thể tham gia các hoạt động dịch vụ cho người lao động
tại các khu công nghiệp (kinh doanh thương mại, dịch vụ các loại ). Ngoài mặt tích cực, rất
nhiều vấn đề về vệ sinh, về trật tự, về đời sống cần phải giải quyết. Tuy nhiên, các cấp chính
quyền sở tại không được hỗ trợ gì từ cấp trên, từ nhân lực, về ngân sách đối với các dịch vụ
gia tăng này. Hơn nữa, về dài hạn, khi số khu công nghiệp nhiều liên sẽ kéo theo số doanh
nghiệp gia tăng hơn nữa, sự quá tải về chỗ ở cho lao động trong các khu công nghiệp sẽ kéo
theo sự mất cân đối về môi trường - xã hội.
2.3.2.2 Dịch vụ cho thuê nhà ở ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng và phát triển bền vững
Về dài hạn, nếu không có chuyển biến căn bản về vấn đề về dịch vụ cho thuê nhà ở tại
các khu công nghiệp tập trung, sự quá tải và không đảm bảo chất lượng về nhà ở sẽ làm cho
các doanh nghiệp khó tăng trưởng về năng suất sản xuất; xã hội sẽ không an toàn, môi trường
vệ sinh, môi trường xã hội sẽ bị mất cân đối. Hệ quả là kinh tế liên quan đến các khu công
nghiệp sẽ bị mất năng động, kéo theo đó là tác động đến tăng trưởng và phát triển bền vững
của nền kinh tế xã hội bị suy giảm.
Để nâng cao hiệu quả và tăng năng suất lao động thì một trong những việc phải làm là
việc phân bố dân cư, lao động tại các vùng công nghiệp cần phải tính đến điều kiện về thời
gian đi lại của người lao động sao cho ít nhất. Trung bình từ chỗ ở đến chỗ làm không nên đi
quá 30 - 40 phút, tùy hệ thống giao thông và tốc độ vận chuyển của phương tiện đi lại, nhưng
cũng cần có khoảng cách với khu vực sản xuất để tránh ô nhiễm môi trường.
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, đa số các khu công nghiệp từ trước đến nay khi
quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp các địa phương chỉ đề cập đến việc dành đất
cho khu công nghiệp, xây hàng rào, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, cấp thoát nước mà
không đề cập đến diện tích đất dành để xây nhà ở cho công nhân, hoặc có đề cập cũng chỉ là

xem xét việc cấp đất cho một số doanh nghiệp để làm nhà ở cho người lao động thuê, ban
hành chất lượng về nhà ở cho thuê ). Tuy nhiên, cũng chưa có những giải pháp, những cơ
chế đủ để giải quyết những vấn đề này.
2.3.3.3 Chưa có những cơ chế, chính sách cụ thể để doanh nghiệp có thể triển khai
việc xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung thuê
- Từ phía các cơ quan nhà nước: Nếu hình thành quỹ nhà ở cho thuê do các cơ quan
nhà nước thực hiện cần phải có nguồn tài chính đáng kể. Trong tình hình hiện nay, để có được
một quỹ tài chính cho việc này là một công việc không hề đơn giản và rất khó thực hiện. Đối
với các chính quyền địa phương các cấp (tỉnh, huyện, xã) việc hình thành quỹ nhà cho người
lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất chủ yếu gặp phải khó khăn là do không có
nguồn vốn.
- Từ khía cạnh các doanh nghiệp:
+ Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Việc kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung là một lĩnh
vực kinh doanh rất khó thu hồi vốn. Giả định đã có nguồn đất để xây nhà thì cần phải đến 18-
20 năm để có thể thu hồi vốn, nếu cộng cả lãi suất ngân hàng thì phải đến trên 40 năm mới có
thể thu hồi vốn.
+ Đối với các doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất:
Việc có quỹ đất ngoài khu công nghiệp là việc không thuộc thẩm quyền cũng như khả
năng của các doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Trong những năm trước
đây, đối với những khu công nghiệp, việc có quỹ đất ngoài hàng rào là một vấn đề nan giải.
Hơn nữa, xét từ khía cạnh kinh doanh, việc xây dựng nhà cho lao động trong các khu công
nghiệp, khu chế xuất đối với các doanh nghiệp này là rất khó hoàn vốn.
- Đối với các doanh nghiệp sử dụng lao động:
Có hai nhóm trong các doanh nghiệp này. Nhóm thứ nhất là những doanh nghiệp có
năng lực, bản thân họ sử dụng các lao động có trình độ và muốn giữ công nhân. Những doanh
nghiệp này sẵn sàng đầu tư làm nhà ở cho công nhân của mình nếu được nhà nước tạo điều
kiện trên các bình diện về: đất đai, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT đối với phần đầu
tư làm nhà ở cho công nhân thuê và các chi phí đầu vào như điện, nước Nhóm thứ hai là
những doanh nghiệp sử dụng lao động phổ thông. Đối với những doanh nghiệp này việc đầu

Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế cũng đã có những tìm tòi, vận dụng
nhưng hiện vẫn chưa có một cơ chế nào có thể vận dụng chung để giải quyết tương đối hiệu
quả vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung từ khía cạnh của các
doanh nghiệp.
2.3.3.4 Thiếu quỹ đất và nguồn vốn cho việc xây dựng nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp
tập trung, khu chế xuất
Hệ quả của việc không có đủ cơ chế, chính sách chỉ đạo triển khai là hiện quỹ đất để
có thể hình thành và xây dựng các khu nhà cho công nhân tại các khu công nghiệp rất thiếu.
Nếu đặt vấn đề tạo ra các quỹ đất này hiện nay thì chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ rất
cao vì khi công nghiệp đã hình thành, giá đất xung quanh các khu công nghiệp đã tăng lên rất
cao.
Chính sách của Nhà nước nói chung và các địa phương nói riêng hiện còn phân biệt
quá rõ ràng việc đầu tư cho khu công nghiệp và khu đô thị. Trong khi đầu tư cho khu công
nghiệp được ưu tiên giải phóng mặt bằng thì nhiều địa phương lại gần như bỏ mặc các nhà
đầu tư vào khu dân cư, để họ phải đối mặt với các thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng rất
phiền hà, nhiêu khê. Qui hoạch đô thị đã bị bỏ quên khi qui hoạch các khu công nghiệp, khu
chế xuất.
Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn tài chính cũng là một nguyên nhân làm cho vấn đề nhà
ở cho người lao động gặp khó khăn. Lý do về việc thiếu nguồn tài chính này chủ yếu do một
số nguyên nhân chính: một là, chưa có chủ trương hình thành quỹ này; hai là, vấn đề nhà ở
cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung được đặt chung vào vấn đề nhà ở xã hội, vì vậy,
không thể tạo một quỹ riêng cho vấn đề này; ba là, chưa có nguồn tài chính cơ sở nào từ các
cơ quan hữu quan cho vấn đề này. Trong khi đó, các chủ thể có liên quan đều đặt vấn đề cần
phải có một quỹ hỗ trợ cho vấn đề này.
2.3.3.5 Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập
Sự phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất của nước ta đã nhanh hơn tốc độ phát
triển đô thị. Việc đầu tư cho phát triển đô thị ít hơn phát triển công nghiệp, nhất là các hạ tầng
khung cho đô thị có tiềm năng phát triển trong tương lai.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy rằng, khi một khu công nghiệp tập trung đi vào hoạt
động sẽ thu hút một lượng lao động rất lớn, đặc biệt là tầng lớp lao động trẻ từ các địa phương

có qui hoạch và kế hoạch khai thác cân đối hợp lý và quá trình thực hiện còn nhiều chậm trễ
đã ảnh hưởng không tốt đến hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp tại các khu công
nghiệp, cũng như khả năng thu hút đầu tư vào khu công nghiệp. CHƢƠNG 3
QUAN ĐIỂM VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU
PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ NHÀ Ở CHO THUÊ TẠI CÁC KHU
CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM

3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung
ở Việt Nam
Quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đang dần biến những vùng đô thị, nông
thôn nghèo nàn, lạc hậu thành những vùng, khu công nghiêp giàu tiềm năng của thời kì đổi
mới và hòa nhập. Theo Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam đến năm 2015
và định hướng đến năm 2020, theo đó đến năm 2015 dự kiến thành lập mới 115 khu công
nghiệp và mở rộng 27 khu công nghiệp với tổng diện tích tăng thêm hơn 30.000 ha. Trong
những năm vừa qua, cùng với sự chuyển biến nhanh chóng của cả nước trên nhiều lĩnh vực
kinh tế, xã hội thì dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung đã phát triển nhằm
đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho một lượng lớn lao động tại các khu công nghiệp.
Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất đã và đang
đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động. Thực tế hiện nay tại các khu công nghiệp

19
tập trung, khu chế xuất mới chỉ đáp ứng khoảng 20% chỗ ở ổn định cho tổng số công nhân lao
động, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê những chỗ ở tạm bợ. Chỗ ở tạm bợ,
không bảo đảm điều kiện sống tối thiểu đã gây ảnh hưởng xấu đến sức khỏe của công nhân và
làm xáo chộn tình hình trật tự, an toàn xã hội tại nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất.
Để đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế nói chung và sự phát triển bền

3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo
trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế
xuất
Trong việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp
tập trung, khu chế xuất, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo là vì:
Thứ nhất, vấn đề phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở cho người lao động tại các khu
công nghiệp, khu chế xuất là một yêu cầu phục vụ cho vấn đề cân bằng tăng trưởng và phát
triển xã hội (phát triển bền vững). Việc hình thành và phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở cho
người lao động sẽ đem lại lợi ích từ suất sinh lợi của doanh nghiệp từ dịch vụ cho thuê nhà ở,
không nhằm mục đích kinh doanh nhà ở. Nâng cao điều kiện sống cho người lao động chẳng
những là mục đích chính trị của Đảng và Nhà nước ta mà còn là việc góp phần phát triển sản
xuất. Nó càng có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa của nước
ta hiện nay.
Thứ hai, đây là một dịch vụ nằm trong những mục tiêu công ích. Dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung là loại hình dịch vụ mang tính chất phúc lợi xã hội kết

20
hợp với kinh doanh lãi suất thấp, tức là sử dụng quĩ phúc lợi công công của các doanh nghiệp
cộng với tiền thuê nhà của công nhân. Nhiều chính sách xã hội cần được nghiên cứu, hoàn
thiện và trong chừng mực nhất định nào đó thì sự hỗ trợ của Nhà nước là không thể thiếu.
Thứ ba là, hiện nay các khu công nghiệp tập trung đã hình thành nhiều, sự dịch
chuyển lao động lớn, nhất là hai vùng trọng điểm kinh tế Bắc bộ và Nam bộ, Vì vậy, đối với
những vùng công nghiệp lớn cần có những khu đô thị bên cạnh các khu công nghiệp tập trung
có qui mô lớn; đối với những khu công nghiệp nhỏ cần có những khu nhà ở cho thuê có qui
mô tương ứng. Các khu nhà cung cấp dịch vụ cho thuê chỗ ở trong các khu công nghiệp cần
tồn tại song song với các khu công nghiệp đó. Tổng thể các khu nhà ở cho thuê sẽ hình thành
các khu đô thị do các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tự quyết định. Nhưng để
hình thành được các khu đô thị hay những khu nhà ở riêng lẻ thì không thể thiếu được vai trò
của Nhà nước trong việc quy hoạch, huy động vốn, v.v.
Thứ tư, xây dựng và phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở cho người lao động tại các khu

Đối với việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở trong nền kinh tế thị trường phải đảm
bảo các thành phần cùng tham gia và cùng tồn tại là cần thiết khách quan. Các thành phần
tham gia và cùng tồn tại trong thị trường cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung bao gồm các công ty nhà nước, các công ty tư nhân và các hộ gia đình tham
gia kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở theo những tiêu chuẩn, quy tắc xây dựng của nhà nước.
Ngoài ra, còn một số ít bộ phận hộ gia đình kinh doanh dịch vụ này nhưng không theo những

21
tiêu chuẩn, qui tắc của nhà nước cũng đóng góp vào thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở một
lượng hàng hóa nhất định.
Việc các thành phần kinh tế cùng tham gia hoạt động, kinh doanh dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, về mặt kinh tế, nó tạo nên một thị trường dịch vụ cho
thuê nhà ở có sự cạnh tranh và phát triển. Về mặt xã hội nó đảm bảo tính tương đối về công
bằng xã hội và về quyền con người.
Tuy nhiên, từ thực tế về nhu cầu cũng như khả năng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung tại Việt Nam chỉ ra rằng, cần chia việc phát triển dịch vụ
cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất thành hai giai đoạn như sau:
- Giai đoạn khắc phục tình trạng thiếu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp
tập trung, khu chế xuất hiện nay: Trong khoảng từ 5-10 năm tới, việc tổ chức môi trường dịch
vụ cho thuê nhà ở tai các khu công nghiệp, khu chế xuất cần được xem xét đến yếu tố xã hội,
văn hóa, cấu trúc nhân khẩu học gia đình, nguyện vọng của người lao động. Theo điều tra,
tuổi trung bình công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất còn rất trẻ, 90% số công
nhân có độ tuổi từ 18 đến 35, trong đó nữ giới chiếm 67%. Nhóm lao động đã có gia đình chỉ
chiếm khoảng 14,5%. Do nhu cầu cuộc sống, họ sẽ còn gắn bó lâu dài với các khu công
nghiệp, đặc biệt là đối tượng lao động nữ. Sự thay đổi của cơ cấu gia đình là yếu tố đặc trưng
trong các khu nhà ở mới.
Đại đa số người lao động có thu nhập thấp, họ chiếm tới 70% tổng số lao động. Những
người lao động tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất hầu như xuất phát từ nông
thôn với số vốn tích lũy ban đầu rất thấp. Do vậy, không thể đòi hỏi có ngay loại hình dịch vụ
cho thuê nhà ở có chất lượng cao. Trước mắt, để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người lao động

Loại hình dịch vụ cho thuê nhà ở trong giai đoạn này do các doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ cho thuê nhà ở, những doanh nghiệp sản xuất tại các khu công nghiệp cung cấp là
chính. Nhà nước đến giai đoạn này ngoài việc cung cấp các cơ chế và các chính sách hỗ trợ
còn là nhà cung cấp dịch vụ thông qua việc hình thành các quỹ hỗ trợ phát triển dịch vụ cho
thuê nhà ở.
3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở
Việt Nam
Để có thể thực hiện thành công việc thu hút các thành phần kinh tế vào việc cung cấp
và phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp tập trung,
khu chế xuất cần phải thực hiện một số giải pháp sau:
3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung
3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng
Phải bổ sung nội dung về nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu
chế xuất vào qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất của cả nước. Rà soát và
bổ sung qui hoạch phát triển các khu nhà ở cho công nhân thuê vào qui hoạch phát triển các
khu công nghiệp (bổ sung Quyết định số 1107/2006/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về
Qui hoạch phát triển Khu công nghiệp, khu chế xuất đến năm 2015 và định hướng đến năm
2020).
Đối với các khu công nghiệp, khu chế xuất đang trong giai đoạn chuẩn bị hình thành
cần qui hoạch phần đất cho phát triển khu công nghiệp (như là vùng lõi), phần đất cho người
dân có đất bị thu hồi làm khu công nghiệp và phần đất dành cho xây dựng nhà ở để cung cấp
dịch vụ nhà ở cho thuê cho người lao động (như là vùng đệm). Cần lưu ý, phần đất để phát
triển xây dựng nhà ở cho người lao động sẽ gồm hai phần: phần đất sẽ được đền bù giải tỏa để
doanh nghiệp xây dựng và phát triển nhà ở cho thuê và phần đất của người dân vùng ảnh
hưởng của khu công nghiệp (vùng đệm) sẽ phát triển nhà trọ.
Các khu công nghiệp, khu chế xuất đã có qui hoạch phần đất dùng cho công tác tái
định cư và xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, tới đây Nhà nước cần qui định cho các công
ty phát triển cơ sở hạ tầng có trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu tái định cư
và các khu nhà ở cho công nhân; tỷ lệ đất dành cho xây dựng nhà ở cho công nhân thuê cần
được qui định tương ứng với qui mô của khu công nghiệp, khu chế xuất. Còn đối với các khu

kinh tế) trong khu công nghiệp nếu đầu tư phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở cho công nhân sẽ
được ưu đãi số nhà đó cho công nhân lao động của doanh nghiệp mình thuê (gắn chặt lao
động với doanh nghiệp thông qua quyền được ở nhà của doanh nghiệp xây dựng, phát triển).
Phần lợi nhuận của doanh nghiệp dùng để đầu tư, phát triển nhà ở cho công nhân lao động
thuê được xem xét như là đầu tư công ích và được ưu đãi về thuế. Cân đối ngân sách cho việc
phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tương ứng với một tỷ lệ nhất định
so với nguồn thu ngân sách từ các khu công nghiệp này.
Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở cho người lao
động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê. Cho phép tính phần vốn đầu tư vào việc xây
dựng nhà ở cho công nhân thuê như chí phí sản xuất. Giảm và hoàn thuế giá trị gia tăng đối
với phần chi phí đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê của doanh nghiệp.
3.3.1.4 Về huy động vốn
Trước mắt, khi quĩ nhà cho thuê còn thiếu, để khuyến khích cần đưa các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở cho thuê cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất vào danh
mục các dự án vay vốn ưu đãi (điều kiện vay vốn đơn giản, đươc hưởng lãi suất thấp hoặc
không lãi suất, thời hạn vay dài).
Về lâu dài, cần hình thành các quĩ tín dụng để đầu tư phát triển nhà cho người lao
động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất từ các nguồn vốn khác nhau. Nguồn tài chính
do các doanh nghiệp sử dụng lao động có trách nhiệm góp vốn để tham gia giải quyết nhà ở
cho công nhân thông qua việc góp vốn. Trích một phần từ nguồn thu thuế thu nhập doanh
nghiệp của các doanh nghiệp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó cần
điều chỉnh thu nhập do chênh lệch địa tô của các dự án nhà ở thương mại để bổ sung nguồn
vốn cho quĩ đầu tư phát triển nhà ở của các địa phương nhằm phục vụ yêu cầu phát triển quỹ
nhà ở xã hội. Huy động tài trợ của các tổ chức phi chính phủ. Quĩ tín dụng này dùng để cho
vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê tại các khu
công nghiệp tập trung, khu chế xuất.
3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất
Có chính sách về giá thuê nhà thấp (thông qua các cơ chế, chính sách đối với doanh
nghiệp hoặc các hộ gia đình xây dựng nhà ở cho thuê).
Nghiên cứu hỗ trợ công nhân thuê nhà qua hình thức phiếu thuê nhà. Cụ thể, sau một

3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của khu công nghiệp, khu chế xuất
Khuyến khích tất cả các hộ gia đình trong vùng phụ cận các khu công nghiệp, khu chế
xuất sử dụng phần đất được phép xây dựng của hộ gia đình để xây dựng nhà ở cho lao động
trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê. Khuyến khích các hộ gia đình trên xây dựng
nhà theo tiêu chuẩn do ngành xây dựng qui định. Khi các căn hộ cho thuê của các hộ gia đình
đạt chuẩn của ngành xây dựng, các hộ gia đinh, nếu đăng ký kinh doanh cho thuê nhà thì sẽ
được hưởng các qui định như đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở.
3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp
3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành
Đối với các tỉnh, thành lớn, quỹ đất hạn hẹp: chỉ qui định chính sách ưu đãi đầu tư đối
với doanh nhiệp sử dụng hàm lượng công nghệ cao, không ban hành các chính sách khuyến
khích các doanh nghiệp đầu tư sử dụng nhiều lao động, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Ngược lại, đối với các tỉnh vùng sâu, vùng xa, quỹ đất dồi dào: ban hành những chính sách ưu
đãi doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động, nhằm tạo ra nhiều công ăn việc làm cho lao
động địa phương, hạn chế việc di cư cơ học.
3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện
Giao chính quyền quận, huyện có diện tích đất được dùng để xây dựng nhà ở cho
người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất làm chủ để quản lý tài sản phần đất đó.
Đồng thời, chính quyền quận, huyện đó thực thi quyền quản lý địa bàn khu vực nhà ở
cho lao động khu công nghiệp, khu chế xuất như đối với khu dân cư trên địa bàn mình quản
lý.
3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã
Tăng cường kiểm tra, giám sát công tác tạm trú, tạm vắng đối với các khu vực có kinh
doanh dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp, khu chế xuất để quản lý địa bàn, tránh
những vấn đề an ninh xã hội không được kiểm soát.Cần tăng cường công tác kiểm tra việc
xây dựng và kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở của các hộ gia đình trên địa bàn để thường
xuyên quản lý đất đai được sử dụng đúng mục đích và chất lượng nhà ở cho thuê được xây
dựng đảm bảo đúng qui cách, đúng tiêu chuẩn.
quyt nhu cu nh bc xỳc ca ngi lao ng, va m bo s n nh dõn sinh xó hi
Vit Nam l ht sc cn thit.

References
Tiếng Việt
1. Bộ Kế hoạch và Đầu t- (12/2007), Báo cáo Tổng hợp tình hình của các địa ph-ơng về vấn
đề nhà ở cho ng-ời lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, Hà Nội.
2. Bộ Kế hoạch và Đầu t- (12/2007), Báo cáo Khảo sát khu nhà ở cho công nhân tại các khu
công nghiệp, khu chế xuất, Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng (2002), Dự án Điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở cho ng-ời thu nhập thấp, Hà
Nội.
4. Bộ Xây dựng (2006), Đề án Nhà ở xã hội, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2006), Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho ng-ời thu nhập thấp, Hà Nội.
6. Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng (2005), Đề tài khoa học Phát triển thị tr-ờng nhà ở cho
thuê, Hà Nội.
7. Luật Nhà ở đ-ợc Quốc hội n-ớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày
29/11/2005.
8. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ ban hành về việc qui định chi
tiết và h-ớng dẫn thi hành Luật Nhà ở.