Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị
trường quyền sử dụng đất huyện An Lão,
thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Phương Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn ThS. ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Năm bảo vệ: 2012 Abstract. Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai ở nước ta. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo
pháp luật đất đai hiện hành. Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm
gần đây, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ
trên thị trường khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011. Điều tra, thu thập tài
liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ.

Keywords. Địa chính; Quyền sử dụng đất; Quản lý thị trường Content
1. Tính cấp thiết
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện
nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để
phát triển kinh tế của đất nước. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn
huyện An Lão.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ
tại khu vực nghiên cứu.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở
tại khu vực hai thị trấn và một số trục đường chính của huyện; các hoạt động giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trong thị trường QSDĐ và công tác quản lý
các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
ở nước ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện
hành
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trường khu vực huyện
An Lão giai đoạn 2005 - 2011.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ
trên địa bàn nghiên cứu.
- Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn
trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất
và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương nhằm thu thập các số liệu về giá đất
ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ,
đường huyện trên địa bàn huyện An Lão.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do nhà

Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các
hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thục các lợi ích có được
từ các hoạt động này như bán, chuyển nhượng những tài sản trên đất. Còn người sử dụng đất
ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà để ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyển
nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nước có
quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987, trong
đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê
đất. Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ
những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan
trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử
dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung
quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới,
đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”.
Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, người
sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.
Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất
đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá

Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối
đồng thời lại có sự tương tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội
của đất nước. Cụ thể thị trường QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường
lao động,… Thị trường QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá, đô thị hoá, hiện đại
hoá đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường này nếu
được phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào sự phồn vinh của đất nước.
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị
trường QSDĐ như sau:
- Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai
năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản.
- Các thửa đất được tham gia vào thị trường phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã
được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất không có
tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất
phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp
sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động
sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị
trường bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Ngoài Luật đất đai 2003 còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên
quan đến thị trường QSDĐ như Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất dân

0
41’15”
Vĩ độ từ 20
0
42’30” đến 20
0
52’30”
- Phía Bắc An Lão giáp huyện An Dương
- Phía Nam giáp huyện Tiên Lãng
- Phía Đông giáp quận Kiến An
- Phía Đông Nam giáp Kiến Thuỵ
- Phía Tây và Tây Bắc giáp hai huyện Thanh Hà và Kim Môn thuộc tỉnh Hải Dương.
Huyện An Lão ở trung tâm đất liền của thành phố Hải Phòng có vị trí chiến lược và
quan trọng của đồng bằng sông Hồng, nằm trên trục chính của quốc lộ 10, tỉnh lộ 360, 354,
357. Đây là tuyến đường huyết mạch nối liền một số đô thị chạy qua các tỉnh thành như thành
phố Thái Bình, thành phố Hải Phòng, thành phố Nam Định và thành phố Ninh Bình. Với điều
kiện thuận lợi về vị trí địa lý như trên và là huyện ven đô kế cận quận Kiến An đang được
phát triển thành quận thương mại và dịch vụ nên An Lão có lợi thế để phát triển toàn diện các
ngành kinh tế, xã hội như: công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ Vị trí địa lý thuận lợi
cũng là điều kiện quan trọng cho việc phát triển thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện.
Theo số liệu thống kê của huyện, năm 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế là: 19,75%
trong đó: Nông, lâm, thuỷ sản tăng: 6,69%; Công nghiệp - xây dựng tăng: 24,75 %; Dịch vụ
tăng: 25,70%. GDP bình quân đầu người đạt 12,78 triệu đồng.
Nhìn chung, kinh tế An Lão tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực. Trong đó tỷ
trọng nông lâm nghiệp, thuỷ sản giảm từ 44,86% năm 2007 xuống còn 44,28% năm 2010.
Công nghiệp - xây dựng từ 36,54% năm 2007 lên 37,52% năm 2010. Dịch vụ 18,60% năm
2007 giảm còn 18,21% năm 2010.
Dân số Huyện An Lão tính đến ngày 31/12/2009 có 132.168 người, mật độ dân số
trung bình là 1150 người/km2 , tỷ lệ tăng dân số trung bình là 0.75% (bảng 3, 4).
+ Thành thị có tổng số dân là 11.461 (người), trong đó: thị Trấn An Lão có tổng số

1,55
Nguồn: Báo cáo thống kê đất đai huyện An Lão năm 2011
a. Hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp
Năm 2011, Đất sản xuất nông nghiệp 5.653,75 ha, bằng 49,14 % diện tích đất nông
nghiệp, trong đó:
- Đất trồng cây hàng năm 5.410,12 ha chiếm 47,02 % diện tích đất nông nghiệp, gồm:
+ Đất trồng lúa 5.228,91 ha, chiếm 45,44 % diện tích đất nông nghiệp.
+ Đất trồng cây hàng năm khác 181,21 ha, chiếm 1,57 % diện tích đất nông
nghiệp.
- Đất trồng cây lâu năm 243,63 ha, chiếm 2,12 % diện tích đất nông nghiệp.
b. Hiện trạng sử dụng đất lâm nghiệp
Năm 2011, diện tích đất lâm nghiệp nghiệp 115,14 ha chiếm 1,00 % diện tích đất nông
nghiệp, trong đó :
- Đất rừng sản xuất 17,59 ha chiếm 0,15 % diện tích đất nông nghiệp.
- Đất rừng phòng hộ 52,34 ha chiếm 0,45 % diện tích đất nông nghiệp
c. Hiện trạng sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất nuôi trồng thuỷ sản có 620.39 ha, bằng 5.39 % diện tích đất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp
Năm 2011, diện tích đất phi nông nghiệp của huyện có 4.901,83 ha, chiếm 42,60%
diện tích tự nhiên, trong đó:
* Đất ở 1.873,37 ha chiếm 16,28 % diện tích đất phi nông nghiệp.
* Đất chuyên dùng 1.921,40 ha chiếm 16,70 % diện tích đất phi nông nghiệp, gồm:
- Đất trụ sở cơ quan và các công trình sự nghiệp 12,30 ha, chiếm 0,11 % diện tích đất
phi nông nghiệp.
- Đất quốc phòng 105,06 ha, chiếm 0,91 % diện tích đất phi nông nghiệp.
- Đất an ninh 30,47 ha, chiếm 0,26 % diện tích đất phi nông nghiệp.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có 226,00 ha, chiếm 1,96 % diện tích đất
phi nông nghiệp.
- Đất có mục đích công cộng 1.547,57 ha, chiếm 13,45 % diện tích đất phi nông nghiệp.
* Đất nghĩa trang, nghĩa địa 125,13 ha chiếm 1,09 % diện tích đất phi nông

đai năm 2005, 2010.
4. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Huyện ủy, UBND huyện luôn quan tâm chỉ đạo và coi công tác cấp giấy chứng nhận
(gồm GCNQSD đất nông nghiệp và GCNQSD đất ở) là công việc quan trọng và thường
xuyên phải thực hiện. Đến năm 2011 toàn huyện An Lão còn 5713 trường hợp chưa được
cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân về tình trạng pháp lý, tranh chấp,…
nên tỷ lệ cấp mới đạt thấp (19,99%).
5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quan tâm và triển khai kịp thời, quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước được lập và thực hiện theo đúng quy định. Hiện nay, quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 huyện An Lão đã được lập.
Hàng năm Phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu giúp UBND huyện lập kế hoạch sử
dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm một lần
được UBND huyện quan tâm thực hiện.
6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai
Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên
dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất có sự hướng dẫn của
các phòng Ban trong huyện, nên số lượng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã giảm. Trong
những năm qua các cấp các ngành chức năng của huyện đã tổ chức thanh tra tốt việc chấp
hành các chế độ thể lệ quản lý sử dụng đất đai; tiếp nhận và giải quyết đơn thư tố cáo và
khiếu nại của công dân. Cho nên đến nay số lượng các vụ khiếu kiện, tranh chấp liên quan
đến đất đai còn rất ít.
2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên
địa bàn huyện An Lão.
2.3.1 Hệ thống giá thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão:
Để đánh giá thực trạng giá đất ở trên thị trường QSDĐ huyện An Lão, đề tài đã sử dụng
phương pháp điều tra thông tin thị trường (sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ
gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và từ phỏng

trên toàn Huyện nhằm thu hút đầu tư của nhân dân trong và ngoài huyện. Cùng với sự tan băng
của thị trường bất động sản trong nước năm 2006, sang năm 2007, thị trường QSDĐ bắt đầu
nóng trở lại. Người dân bắt đầu quan tâm nhiều đến đấu giá QSDĐ. UBND thành phố Hải Phòng
đã ban hành Quyết định số 2005/2007/QĐ – UBND ngày 16/10/2007 về việc ban hành Quy chế
đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải
Phòng. Vào quý IV năm 2007, huyện An Lão đã tổ chức bán đấu giá 6 khu đất tại các địa điểm:
thị trấn An Lão, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã Trường Thành, xã Tân Viên với tổng diện
tích 2,39 ha, tổng số tiền trúng đấu giá là 79,1 tỷ đồng.
Năm 2008, 2009 huyện tổ chức đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 3,58 ha tại các địa
điểm: xã Trường Thành, xã Tân Viên, xã Bát Trang, xã Thái Sơn, xã An Thắng, xã An Thọ, xã
Quốc Tuấn, xã Mỹ Đức, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã An Thái, xã Chiến Thắng, xã
Trường Thọ. Tổng số tiền trúng đấu giá thu được khá lớn, năm 2008 đạt 34,6 tỷ đồng, năm 2009
đạt 29,4 tỷ đồng.
Các năm 2010, 2011 do thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng
có dấu hiệu giảm nhiệt và trầm lắng nên số lượng các phiên đấu giá không nhiều, huyện đã tổ
chức thành công các phiên đấu giá quyền sử dụng các lô đất làm nhà ở địa điểm tại khu An Tràng
thị trấn Trường Sơn và xã An Tiến với tổng diện tích 7560 m
2
, số tiền trúng giá của 2 dự án đạt
21,9 tỷ đồng.
Có thể nói, với việc tổ chức đấu giá liên tục từ năm 2007 đến 2011, đấu giá QSDĐ của
Huyện trong những năm trở lại đây diễn ra thành công. Các phiên đấu giá QSDĐ đều được chuẩn
bị kỹ lưỡng, tổ chức trang trọng, nghiêm túc, không xảy ra các sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự
hấp dẫn cho người dân tham gia. Kết quả đấu giá đều thành công, tạo nguồn thu lớn cho Huyện
thực hiện các nhiệm vụ chi đầu tư.
Tuy nhiên kết quả đấu giá so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và đấu giá quyền
sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở của UBND huyện An Lão cho thấy tỷ lệ đạt được so với
kế hoạch đặt ra còn thấp. Chẳng hạn, theo báo cáo của UBND huyện An Lão về kết quả đấu
giá đất ở 2 năm 2007, 2008 và 6 tháng đầu năm 2009 đã đấu giá được 373 lô đất với diện tích
39193 m

phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện việc giải quyết các thủ tục hành
chính về đất đai như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thực hiện
nghĩa vụ tài chính…. thì việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã
được quản lý tốt hơn. Theo số liệu thống kê của phòng Tài nguyên và Môi trường thì số
lượng các giao dịch chuyển nhượng một phần và toàn phần QSDĐ trên địa bàn huyện An Lão
ngày càng gia tăng.
Bảng 2: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm
2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão
Năm
Nội dung thủ tục
Tổng HS đăng ký
Tổng Số HS giải quyết
2005

Chuyển quyền toàn phần
và một phần thửa đất
175
175
2006
210
210
2007
419
419
2008
747
747
2009
1229
1229

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển
QSDĐ, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Các quyền năng mà Nhà nước cho phép
người sử dụng trong đó có thế chấp QSDĐ được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số
người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ.
Bảng 3: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng
đất từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão
Năm
Nội dung thủ tục
Tổng Số HS đăng ký thế
chấp bằng QSD đất
Tổng Số HS tiếp nhận và
giải quyết thủ tục xoá đăng
ký thế chấp
2005

Thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử
dụng đất
301
45
2006
340
115
2007
395
145
2008
425
250
2009

nhu cầu đối với thị trường QSDĐ được lựa chọn và đáp ứng. Đáp ứng được đòi hỏi của thị
trường nên các điểm môi giới hình thành, đã và đang tồn tại.
Tuy nhiên, mặt trái của các điểm môi giới này là hoạt động tự phát, không có cơ chế hoạt
động thống nhất và việc thu phí không qua kiểm soát của Nhà nước.
Hiện trên địa bàn huyện tồn tại các điểm môi giới nhỏ lẻ hoặc một số cá nhân tham gia
hoạt động môi giới trong thị trường QSDĐ với tính chất thời vụ, tạm thời và tự phát. Hầu hết
các trường hợp này chưa có đầy đủ các chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ môi giới, chứng chỉ
định giá bất động sản) theo quy định của pháp luật.
2.4 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lão
Qua nghiên cứu thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa
bàn huyện An Lão rút ra nhận xét, đánh giá về những mặt được và những vấn đề tồn tại chủ
yếu như sau:
- Những ưu điểm:
Nội dung “quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản” là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có từ khi có Luật Đất đai 2003 (tại
Điều 6). Mặc dù đây là một nhiệm vụ khá mới mẻ nhưng ngay từ khi triển khai thi hành luật
trên địa bàn huyện từ năm 2004, Huyện ủy và UBND huyện An Lão, UBND các xã, thị trấn
đã quan tâm tới công tác quản lý thị trường QSDĐ bằng việc kết hợp với các cơ quan chức
năng khảo sát xác định giá đất nhà nước, thực hiện khá tốt công tác tổ chức và tiến hành đấu
giá QSDĐ nhằm tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tăng nguồn cung cho thị trường và góp
phần ổn định giá đất ở thị trường, thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện với chức năng thực hiện dịch vụ đăng ký – cấp
GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước, cung cấp cho Phòng Tài nguyên& Môi trường, UBND huyện và các xã thị trấn thông
tin về các hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ
thông qua đăng ký biến động QSDĐ. Các kết quả về thiết lập bảng giá đất do nhà nước quy
định (do UBND thành phố Hải Phòng quy định trên cơ sở Khung giá của nhà nước) ngày
càng chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lượng
đăng ký chính quy ngày càng tăng thể hiện tính hiệu quả trong quản lý thị trường QSDĐ trên
địa bàn huyện An Lão.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường
bất động sản; 5. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai. Vì vậy trong
nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2003 cần thể hiện rõ hơn chính sách quản lý, chính sách phát
triển thị trường QSDĐ và quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của UBND, cơ quan quản lý đất
đai cấp xã, huyện, tỉnh trong quản lý các hoạt động giao dịch QSDĐ.
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động
quyền sử dụng đất
- Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Hiện nay, huyện An Lão đã gần cơ
bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, qua rà soát thống kê trên
địa bàn huyện còn tồn đọng khoảng 4500 những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Các nguyên nhân chính dẫn đến sự
tồn đọng này là: đất có tranh chấp, đất của cơ quan, xí nghiệp trước đây phân cho công nhân
viên nhưng chưa thanh lý, cấp đất ở mới từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp theo kế hoạch nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các trường hợp thanh
lý, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên đẩy nhanh tiến độ lập hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi
về thủ tục để các hộ gia đình cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp cấp đất ở mới cần quy định rõ thời hạn phải hoàn
thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất), trong trường hợp hộ gia đình khó khăn, diện
chính sách có thể cấp GCN và cho nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Giải pháp quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất: để đáp ứng cho mục đích này
trước hết cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.
Từ thực trạng điều tra cho thấy tại địa bàn huyện An Lão chủ yếu đang sử dụng mẫu
hồ sơ địa chính lưu trữ trên giấy. Vì vậy việc kiểm tra các thông tin trên giấy mất nhiều thời
gian làm ảnh hưởng tới thời gian giao dịch.
Công tác chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đồng bộ, cụ thể
trên các sổ và bản đồ địa chính chưa có sự trùng khớp, chưa thống nhất còn sai lệch so với
thực tế. Một trong những nguyên nhân trên là do khối lượng công việc phải chỉnh lý nhiều
tuy nhiên đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của huyện còn mỏng, trình độ chuyên môn của các
cán bộ địa chính xã hiện nay còn hạn chế vì vậy công tác cập nhật chỉnh lý biến động chưa
được thực hiện thường xuyên, do đó các thông tin trong hồ sơ địa chính chưa đủ để cung cấp

kiêm nhiệm nhiều công việc không đủ thời gian để đảm đương nhiệm vụ, năng lực cán bộ
còn hạn chế, nhận thức chưa đầy đủ về pháp luật đất đai. Vì vậy, với mục tiêu ứng dụng công
nghệ tin học trong quản lý đất đai để có thể giảm thiểu được một số công tác thủ công và là
một yếu tố cần thiết để nâng cao hiệu quả việc quản lý đất đai nói chung và quản lý thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng.
Các xã, thị trấn trên địa bàn huyện An Lão đã được trang bị nhiều máy tính, máy in. Tuy
nhiên mới chỉ đáp ứng được cho các công tác văn phòng.
Hiện nay để phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, quản lý biến động sử dụng đất có thể
sử dụng phần mềm VILIS. Từ năm 2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Quyết định cho
phép sử dụng thống nhất phần mềm này tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
và cấp huyện phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
3.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính.
Hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai của huyện An Lão tại cấp huyện và
xã cần bổ sung thêm về số lượng, nâng cao trình độ chuyên môn nhằm thực hiện tốt hơn
nhiệm vụ quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
- Về số lượng: với số lượng hiện tại và để đáp ứng được các nhiệm vụ liên quan tới thị
trường quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm 04 cán bộ, nhân viên vào các vị trí tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất của huyện: 02 vị trí lưu trữ (chuyên cập nhật hệ thống hồ sơ địa
chính), 01 vị trí quản lý hệ thống quản lý mạng và thông tin, 01 vị trí cập nhật, chiết xuất và
quản lý dữ liệu phục vụ cho thị trường quyền sử dụng đất.
- Về nâng cao trình độ chuyên môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất
mới được thực hiện và với mục đích nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất, các cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện An Lão cần phải được tập
huấn nâng cao thường xuyên về các kiến thức chuyên môn liên quan tới thị trường quyền sử
dụng đất, sử dụng phần mềm chuyên dụng.
- Về cải cách thủ tục hành chính: tiếp tục đẩy mạnh theo cơ chế “một cửa” nhằm nhanh
chóng giải quyết thủ tục hành chính cho người dân trong công tác cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, giao dịch quyền sử dụng đất.
3.7. Một số giải pháp khác.
- Tăng cường tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai hiện hành sâu rộng đến

chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị
trường quyền sử dụng đất
3. Qua nghiên cứu thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và quản lý thị trường này
trên địa bàn huyện An Lão cho thấy giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp
hơn khá nhiều so với giá thị trường, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
chưa khắc phục hoàn toàn tình trạng manh mún ruộng đất, các giao dịch chuyển nhượng, thế
chấp đã được quản lý tốt hơn nhưng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ. Từ thực
trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất,
tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, công nghệ thông tin.

KIẾN NGHỊ
1. Cần xem xét điều chỉnh giá đất nhà nước cho phù hợp với giá thị trường trên cơ sở điều
tra thông tin chi tiết dữ liệu thị trường và thông tin từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công trên địa bàn.
2. Cần đầu tư hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện và quy định chặt chẽ
hơn về quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất
đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
3. Cần tiếp tục thực hiện chủ trương của Nhà nước về “dồn điền, đổi thửa”, đẩy mạnh các
hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo ra các ô, thửa lớn hơn phục
vụ sản xuất hàng hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp.
4. Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ mang tính toàn diện hơn, sâu hơn cả về chuyên môn
quản lý đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
References
1. Lê Xuân Bá (chủ biên). Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới ở Việt Nam. NXB Chính trị Quốc gia, 2003.