ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

NGUYỄN VĂN PHƢƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
**************

NGUYỄN VĂN PHƢƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Bảng 1: Tốc độ tăng trƣởng GDP huyện An Lão……………………………………...26
Bảng 2: Cơ cấu kinh tế huyện An Lão………………………………………………………...26

Bảng 3: Tổng hợp diện tích, dân số, điểm dân cƣ của các đơn vị hành chính cấp xã
huyện An Lão………………………………………………………………………….28
Bảng 4: Dân số và mật độ dân số các xã, thị trấn huyện An Lão……………………..29
Bảng 5:Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của huyện năm 2011………………………..36
Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011……………………………37
Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011………………………….39

Bảng 8: Biến động đất đai năm 2011 so với năm 2005, so với năm 2000……………40
Bảng 9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện An Lão năm 2011…………………………………………………43
Bảng 10: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại các đƣờng chính trên địa bàn Thị trấn An
Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn giai đoạn 2009 – 2012 (theo các Quyết định của UNBD
thành phố Hải Phòng đã ban hành)……………………………………………………46
Bảng 11: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định ven các trục giao thông chính huyện An
Lão……………………………………………………………………………………..48
Bảng 12: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại một số khu vực dân cƣ nông thôn huyện
An Lão…………………………………………………………………………………49
Bảng 13: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại thị trấn An Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn,
huyện An Lão tại thời điểm 2012……………………………………………………...52
Bảng 14: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại các trục giao thông chính trên địa bàn
huyện An Lão tại thời điểm năm 2012………………………………………………...54
Bảng 15: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại khu vực dân cƣ nông thôn, huyện An Lão
tại thời điểm 2012……………………………………………………………………..55
Bảng 16: Tæng hîp kÕt qu¶ ®Êu gi¸ QSD§ t¹i huyÖn An L·o giai ®o¹n 2005 - 2011..59
Bảng 17: Tổng hợp kết quả dồn điền, đổi thửa huyện An Lão tính đến hết năm
2003…..61
Bảng 18: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm

2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa
bàn huyện An Lão……………………………………………………………………..44
2.3.1 Khái quát về giá đất trên thị trường khu vực nghiên cứu…………………….44
2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp……………………….60

5


2.3.3 Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý đăng ký
biến động………………………………………………………………………………………...61
2.3.4 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão....63
2.3.5 Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ………………………....63
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ………...65
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU……………...66

3.1 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động
quyền sử dụng đất……………………………………………………………………..66
3.2 Giải pháp về tài chính đất đai……………………………………………………...68
3.3 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng…………………………………….....69
3.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý
các giao dịch về quyền sử dụng đất……………………………………………………69
3.5 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính………………………………...70

3.6 Một số giải pháp khác……………………………………………………………..71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.....................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................74

6


7


An Lão là một huyện ngoại thành của Thành phố Hải Phòng có tốc độ phát triển
kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa,
đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa
bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị QSDĐ tại khu
vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho
luận văn cao học nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố
Hải Phòng”
2. Mục tiêu của đề tài.
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng QSDĐ và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa
bàn huyện An Lão.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng
QSDĐ tại khu vực nghiên cứu.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá
đất ở tại khu vực hai thị trấn và một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt động giao
dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng QSDĐ và công
tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003
đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng QSDĐ theo pháp luật đất đai
hiện hành


quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu

9


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở Việt Nam
Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân và
có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu của tập thể,
sở hữu của cộng đồng…), do vậy đất đai đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa (mặc dù
có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác). Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng
đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản.
Ở Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1946 đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở
hữu; Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất thuộc ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà
nƣớc, tập thể và sở hữu tƣ của ngƣời lao động [6]. Khi tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, nông dân đƣợc vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở
hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông
nghiệp đƣợc đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm
tuyệt đại bộ phận tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng
vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình
thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã.
Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc
cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa
nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 thì các
loại đất khác, đặc biệt là đất ở (đất thổ cƣ) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều
không đƣợc đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980. Theo đó, nếu nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nƣớc thì đất ở (của ngôi nhà đó) đƣơng nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà
nƣớc; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở (của ngôi nhà đó) và nhà ở đƣơng nhiên

tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Bằng những mò mẫm và thí
điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ (13/11/1981) đã tạo
căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho
hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.

11


Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện
lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi
mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản
lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân
dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi
tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân [8].
Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất
thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có
sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao
đất.
Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng ngƣời có
quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với tài sản sử
dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”
của Việt Nam. Theo Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng đất có hai quyền chủ yếu
là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất đƣợc giao và hƣởng
thục các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán, chuyển nhƣợng những tài sản
trên đất [7]. Còn ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất
đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn
liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất đã


Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;

-

Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của
mình;

-

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

-

Có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc
hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất
cơ bản bao gồm:
-

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.



Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách
về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hƣởng lớn tới
quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một
khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc hình thành, đó
là “thị trƣờng QSDĐ”.
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc
ta
1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Thị trƣờng QSDĐ là thị trƣờng trong đó Nhà nƣớc là ngƣời đại diện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân
trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự
với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình [1].
Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá trình
chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng
xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này đƣợc khởi đầu
từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền,
cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất từ hình
thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong khi việc giao đất không
thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã

14


hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà
nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã
làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị
trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn

quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra một số quy
định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất
đƣợc Nhà nƣớc giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến Luật Đất đai
sửa đổi năm 1998 và Luật Đất đai hiện hành năm 2003, nội dung về chuyển QSDĐ
mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ.
Theo quy định trên đây của pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao
dịch ngầm trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình
thức chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị
trƣờng chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2003.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nƣớc ta định nghĩa: Bất động sản là tài
sản không thể di dời đƣợc bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-


đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…).
Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan
hệ cung – cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến giao dịch (thị trƣờng
ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do thoả mãn đƣợc yêu cầu của
ngƣời mua. Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ
đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thƣờng bị lợi dụng,
đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thƣờng
để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”.
Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:

17


Thị trƣờng QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ
nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố quốc
tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông
dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và ngƣời
tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam với ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị trƣờng QSDĐ là thị
trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi ngƣời (tổ chức, cá nhân)
sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời
gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm
soát đƣợc.
Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất – kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời sử dụng
đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong
xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng khác,
nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra những nhu cầu
rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc

vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này và giới
hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng khi tham gia
vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển
giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định.
- Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình
hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ.
Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung gian có thể
bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới
liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin
thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ quan xét xử và trọng tài
kinh tế…
Phân loại thị trƣờng QSDĐ:

19


Tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có nhiều cách phân loại. Ở đây chỉ nêu ra một số
cách phân loại chủ yếu để phục vụ cho công tác quản lý [12]:
Phân loại theo khu vực (không gian, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ Hà Nội, thị trƣờng
QSDĐ thành phố Hải Phòng).
Phân loại theo công dụng (loại đất, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ ở, thị trƣờng QSDĐ
nông nghiệp…).
1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội
Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trƣờng vừa có tính độc lập tƣơng
đối đồng thời lại có sự tƣơng tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế
- xã hội của đất nƣớc. Cụ thể thị trƣờng QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng
vốn, thị trƣờng lao động,… Thị trƣờng QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,
đô thị hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho
ngân sách. Thị trƣờng này nếu đƣợc phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào

Sự thay đổi về thu nhập;
Sự thay đổi về giá cả “hàng hoá” có thể thay thế;
Sự thay đổi dự báo về tƣơng lai;
Sự thay đổi chính sách của Nhà nƣớc;
Sự cân bằng cung cầu trong thị trƣờng QSDĐ:
Cân bằng ổn định, tức là ít xảy ra những cơn sốt QSDĐ, thƣờng xuyên bảo đảm cho
giá QSDĐ phù hợp với khả năng thanh toán chung của xã hội.
Cân bằng không ổn định (ngƣợc lại với cân bằng ổn định) tức là nhiều cơn sốt
QSDĐ xảy ra, đẩy giá QSDĐ lên quá cao, vƣợt xa khả năng thanh toán chung của xã
hội.
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi phát
triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải
quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật đất đai
không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà còn là yếu tố
không thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để hƣớng thị

21


trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trƣờng, chính
sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải
quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc
này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế
(giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xã hội (tranh chấp đất đai,
giải phóng mặt bằng, tái định cƣ…). Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trƣờng bất
động sản nói chung và thị trƣờng QSDĐ nói riêng có thể hình thành một cách vững
vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng hệ thống chính sách và
pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt
việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngƣời có liên quan và đến từng thửa đất.

đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các biện
pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất
động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động
sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ
trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nƣớc đó.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan

23


dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền liên quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấpbảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quá trình quản lý thị trƣờng QSDĐ của các cơ quan quản lý đƣợc thanh tra bởi
các cơ quan có chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị

trƣờng QSDĐ đƣợc chặt chẽ và đầy đủ.
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay.
Việc thừa nhận và phát triển thị trƣờng QSDĐ là một chủ trƣơng đúng đắn của
Đảng và Nhà nƣớc ta, đƣợc thể chế hóa bằng luật Đất đai 2003 và các văn bản dƣới
luật. Từ sau khi có luật Đất đai 2003, thị trƣờng QSDĐ phát triển đã mang lại kết quả
rõ rệt “QSDĐ đã trở thành nguồn vốn để nhà nƣớc và nhân dân đầu tƣ phát triển sản
xuất kinh doanh” [4]. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đƣợc, thị trƣờng này đã bộc lộ
tồn tại, yếu kém.
Sau gần 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc
chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng xảy ra ít mà chủ
yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh
mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phƣơng đều thực hiện giao đất
theo phƣơng thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó dẫn đến tình
trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa
ruộng chỉ dƣới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để
chuyển những thửa nhở thành một thửa lớn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy
định của pháp luật, nhiều địa phƣơng, trong đó có thành phố Hải Phòng đã tổ chức cho
hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thông qua phong trào “dồn

25