1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************
NGUYỄN VĂN PHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS trÇn v¨n tuÊn Hà Nội - 2012
3
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
GDP
Tổng thu nhập kinh tế
GCN
Giấy chứng nhận
Bảng 10: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại các đƣờng chính trên địa bàn Thị trấn An
Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn giai đoạn 2009 – 2012 (theo các Quyết định của UNBD
thành phố Hải Phòng đã ban hành)……………………………………………………46
Bảng 11: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định ven các trục giao thông chính huyện An
Lão…………………………………………………………………………………… 48
Bảng 12: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại một số khu vực dân cƣ nông thôn huyện
An Lão…………………………………………………………………………………49
Bảng 13: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại thị trấn An Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn,
huyện An Lão tại thời điểm 2012…………………………………………………… 52
Bảng 14: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại các trục giao thông chính trên địa bàn
huyện An Lão tại thời điểm năm 2012……………………………………………… 54
Bảng 15: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại khu vực dân cƣ nông thôn, huyện An Lão
tại thời điểm 2012…………………………………………………………………… 55
Bảng 16: Tæng hîp kÕt qu¶ ®Êu gi¸ QSD§ t¹i huyÖn An L·o giai ®o¹n 2005 - 2011 59
Bảng 17: Tổng hợp kết quả dồn điền, đổi thửa huyện An Lão tính đến hết năm
2003… 61
Bảng 18: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm
2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão…………………………………………… 62
Bảng 19: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất
từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão…………………………………… 64
5
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.2. Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 8
1.2.1. Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 8
1.2.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất 10
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12
1.2.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội 14
3.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý
các giao dịch về quyền sử dụng đất……………………………………………………69
3.5 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính……………………………… 70
3.6 Một số giải pháp khác…………………………………………………………… 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74
7
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc ở Việt Nam
hiện nay, đất đai đƣợc khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nƣớc. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc
sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc là đại diện diện chủ sở hữu. Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao
đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền
sử dụng đất. Chính vì vậy quản lý có hiệu quả thị trƣờng quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ
góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây
dựng đô thị và nông thôn theo hƣớng phát triển bền vững. Phát triển thị trƣờng QSDĐ
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị
trƣờng khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới đƣợc
công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của ngƣời sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Thị trƣờng
đất ở tại khu vực hai thị trấn và một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt động giao
dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng QSDĐ và công
tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003
đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng QSDĐ theo pháp luật đất đai
hiện hành
9
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trƣờng khu vực
huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng
QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Đƣa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Các phƣơng pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng
vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các điểm môi
giới nhà đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng nhằm thu thập các
số liệu về giá đất ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trƣờng Sơn và trên một số đoạn
đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện trên địa bàn huyện An Lão.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do
nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng tại huyện An Lão
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập
đƣợc về giá đất, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp QSDĐ,
các hoạt động hỗ trợ cho thị trƣờng và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng
thị trƣờng QSDĐ và công tác quản lý thị trƣờng này tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc về
loại đất khác, đặc biệt là đất ở (đất thổ cƣ) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều
không đƣợc đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980. Theo đó, nếu nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nƣớc thì đất ở (của ngôi nhà đó) đƣơng nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà
nƣớc; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở (của ngôi nhà đó) và nhà ở đƣơng nhiên
thuộc sở hữu của ngƣời thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế.
Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, do không trải qua “cải cách
ruộng đất” mà đi thẳng vào phong trào hợp tác hóa nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông
11
dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc. Tình hình đó
dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980
thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ là Nhà nƣớc (đối với đất công và đất mà chủ
cũ chạy ra nƣớc ngoài), có chủ là nông dân (đối với đất mà họ có từ trƣớc ngày giải
phóng, hoặc đƣợc ngƣời có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975), có chủ là hợp
tác xã (đối với đất do nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho
hợp tác xã)… Đối với đất ở (nông thôn, thành thị) và đất vƣờn, Nhà nƣớc chỉ thực hiện
quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc, hoặc nhà
đƣợc tịch thu từ những ngƣời bỏ chạy ra nƣớc ngoài [5].
Nhƣ vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nƣớc ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác
nhau. Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Trong
bối cảnh đó, khái niệm QSDĐ không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế
kế hoạch hóa tập trung đang vận hành, theo đó nhiều loại thị trƣờng không hoạt động,
kể cả thị trƣờng bất động sản (trong đó có thị trƣờng đất đai).
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối
với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân” [6]. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời
kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở
hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế
độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tƣ nhân, gia đình, họ tộc, cộng
đồng… nhƣ đã từng có trƣớc năm 1980.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm
trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà còn đƣợc
quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện ngƣời sử dụng đất đã đƣợc mở rộng khá lớn,
bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất mà cả những tổ chức và cá
nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu ngƣời sử dụng đất trong diện đƣợc giao đất chủ
yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức,
13
cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là
ngƣời sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật”.
Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106,
ngƣời sử dụng đất cơ bản có các quyền sau [9]:
- Đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;
- Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất;
- Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
- Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
- Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của
mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc
hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất
cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất từ hình
thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong khi việc giao đất không
thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã
15
hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà
nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã
làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị
trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn
bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản
xuất – kinh doanh, để xây dựng các công trình công ích… Quy mô của thị trƣờng này
rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc để giao theo
hình thức có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo
theo hình thức không thu tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trƣờng này đã
tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất đƣợc
sử dụng. Với những đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc thực hiện vai trò của
ngƣời cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần đƣợc
coi là thị trƣờng sơ cấp (thị trƣờng thứ nhất) về QSDĐ.
Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân) có
QSDĐ thì một thị trƣờng thứ hai (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành, ra đời và
hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhƣợng…) giữa
những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị trƣờng này bên cung
không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân
trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Từ khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những
ngƣời có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao
dịch với những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất
đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số ngƣời có quyền
sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những giao dịch về chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng lên. Thị trƣờng ngầm
của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất
17
từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định đó, thị trƣờng
QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ nông nghiệp, thị
trƣờng QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển QSDĐ sẽ không thực hiện đƣợc
nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc.
Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất do vậy
đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí,
diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn biến giá
cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng,
minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu
cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không đƣợc xác lập hoặc
xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đƣờng phi chính
quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ những
hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định
giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác định về mục
đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…).
Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan
hệ cung – cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến giao dịch (thị trƣờng
ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do thoả mãn đƣợc yêu cầu của
ngƣời mua. Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ
đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thƣờng bị lợi dụng,
đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thƣờng
để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”.
Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
18
Việt Nam, một quốc gia công hữu tuyệt đối về đất đai – đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc
thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng
thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các
quyền năng này đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ trên thị trƣờng
QSDĐ.
Một cách khái quát, chủ thể thị trƣờng QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch về
QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ
quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng, cho
thuê,… QSDĐ trên thị trƣờng QSDĐ.
- Khách thể trung tâm của thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ:
Đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ. Nhƣ
vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này và giới
hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng khi tham gia
vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển
giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định.
- Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình
hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ.
Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung gian có thể
bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới
liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin
thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ quan xét xử và trọng tài
kinh tế…
Phân loại thị trƣờng QSDĐ:
20
Tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có nhiều cách phân loại. Ở đây chỉ nêu ra một số
cách phân loại chủ yếu để phục vụ cho công tác quản lý [12]:
thị trƣờng QSDĐ thƣờng ít sôi động hơn các thị trƣờng khác về số lƣợng lần mua bán
song giá trị QSDĐ của mỗi lần mua bán lại lớn hơn rất nhiều.
Tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ: Trong quá trình vận động, thị
trƣờng QSDĐ luôn luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác
động này là tất yếu và mang tính quy luật. Bao gồm các quy luật: Quy luật giá trị, quy
luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Các yếu tố ảnh hƣởng đế quan hệ cung cầu trong thị trƣờng QSDĐ:
Giá cả và số lƣợng QSDĐ.
Sự thay đổi về thu nhập;
Sự thay đổi về giá cả “hàng hoá” có thể thay thế;
Sự thay đổi dự báo về tƣơng lai;
Sự thay đổi chính sách của Nhà nƣớc;
Sự cân bằng cung cầu trong thị trƣờng QSDĐ:
Cân bằng ổn định, tức là ít xảy ra những cơn sốt QSDĐ, thƣờng xuyên bảo đảm cho
giá QSDĐ phù hợp với khả năng thanh toán chung của xã hội.
Cân bằng không ổn định (ngƣợc lại với cân bằng ổn định) tức là nhiều cơn sốt
QSDĐ xảy ra, đẩy giá QSDĐ lên quá cao, vƣợt xa khả năng thanh toán chung của xã
hội.
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi phát
triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải
quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật đất đai
không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà còn là yếu tố
không thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để hƣớng thị
22
trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trƣờng, chính
sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải
quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc
này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế
(giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xã hội (tranh chấp đất đai,
- Các thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo các điều kiện: Thửa
đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa
đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các biện
pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất
động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động
sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ
trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nƣớc đó.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan
24
dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền liên quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp-
bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quá trình quản lý thị trƣờng QSDĐ của các cơ quan quản lý đƣợc thanh tra bởi
các cơ quan có chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị
Việc thừa nhận và phát triển thị trƣờng QSDĐ là một chủ trƣơng đúng đắn của
Đảng và Nhà nƣớc ta, đƣợc thể chế hóa bằng luật Đất đai 2003 và các văn bản dƣới
luật. Từ sau khi có luật Đất đai 2003, thị trƣờng QSDĐ phát triển đã mang lại kết quả
rõ rệt “QSDĐ đã trở thành nguồn vốn để nhà nƣớc và nhân dân đầu tƣ phát triển sản
xuất kinh doanh” [4]. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đƣợc, thị trƣờng này đã bộc lộ
tồn tại, yếu kém.
Sau gần 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc
chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng xảy ra ít mà chủ
yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh
mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phƣơng đều thực hiện giao đất
theo phƣơng thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó dẫn đến tình
trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa
ruộng chỉ dƣới 100 m
2
. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để
chuyển những thửa nhở thành một thửa lớn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy
định của pháp luật, nhiều địa phƣơng, trong đó có thành phố Hải Phòng đã tổ chức cho
hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thông qua phong trào “dồn
Copyright: Tài liệu đại học ©