QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 1 Tiểu luận

DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN
AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH.

4. Tiến độ xây dựng dự án và kĩ thuật dự án 12
4.1 Tiến độ xây dựng dự án 12
4.2 Kĩ thuật của dự án 14
5. Tổ chức quản lý khu dân cư 18
6. Vốn đầu tư 19
7. Phân tích tài chính của dự án 20
8. Đánh gia hiệu quả của dự án 21
9. Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 23
Kết luận 24
Tài liệu tham khảo 25 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 3
LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu
dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc
độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng

I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Vị trí địa lý thuận lợi, đây là vùng đất trống tiếp giáp với hệ thống giao thông chính có
khả năng lưu thông thuận, tiếp giáp với giao lộ lớn trong tương lai. Vùng đất này có phía Bắc
tiếp giáp Khu Công Nghiệp Tây Bắc, phía Đông tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ Củ Chi, hướng
Tây đi Tây Ninh, còn hướng Đông đi Long An.
Cân đối các yếu tố kinh tế - xã hội dự kiến quy mô dân số khu đô thị khoảng 300.000
dân. Khu công nghiệp thu hút khoảng 70.000 lao dộng. Trong lĩnh vực dịch vụ, thương mại có
khả năng tạo được 130.000 việc làm chính thức. Dự kiến khu trung tâm công cộng khu vực cấp
thành phố và khu giáo dục đào tạo (trong và ngoài nuớc) hình thành với khoảng 600 ha đất, sẽ
có hơn 60.000 lao động cho các loại dịch vụ đô thị.
2. Tính cấp thiết của đề tài
Huyện Củ Chi là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, mật độ dân cư đông, lực lượng
công nhân và lao động nhiều.
Khu đô thị Tây Bắc – Củ Chi nằm trong dự kiến quy hoạch của Thành phố cho kế hoạch
tương lai.
Khu dân cư dự kiến được xây dựng nằm trên quốc lộ 22 nối liền với Hốc Môn và là
tuyến đường lớn để đi vào nội thành và các quận, ngoài ra còn là quốc lộ cho tuyến đường đi
Tây Ninh.
Dự án khu dân cư cách khu công nghiệp Tây Bắc khoảng 1km, với lực lượng lao động ở
đây cùng với mật độ dân cư tập trung chủ yếu tại đây, thì việc cung cấp một nơi ở tiện nghi là
điều mong muốn của những người dân nơi này, giáp với những tuyến giao thông quan trọng,
thuận tiện cho việc di chuyển đi nhiều hướng khác nhau và nhanh chóng khi đến khu công
nghiệp Tây Bắc – Củ Chi, rút ngắn thời gian cho công nhân và dân cư khi di chuyển đến khu
công nghiệp Tây Bắc.
Trong tương lai tới, việc di dời các khu công nghiệp ra ngoại thành là rất lớn, nhằm phục
vụ số lượng dân cư chuẩn bị di chuyển xuống Củ Chi, là cần một nơi ở tiện nghi. Ngoài ra dự án
còn làm giảm mật độ dân cư lưu thông xe trong nội thành tránh tình trạng kẹt xe.
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B


Hầu hết các nguồn thông tin từ internet và bài báo cáo của địa phương. Và nhóm đã thực
hiện việc nghiên cứu và tìm hiểu thị trường trong thời gian gần đây nhất để có số liệu chính xác
làm cở sở dự báo thị trường.
Mặt khác, nhóm thực hiện các bản phân tích nhằm tăng tính thuyết phục cho dự án.
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 6 V. PHẠM VI – GIỚI HẠN CỦA ĐỀ TÀI
Thiết lập bản vẽ dự án tại xã Tân An Hội – huyện Củ Chi, tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ
Củ Chi và tiếp giáp với khu công nghiệp Tây Bắc.
Do không thể dự báo được những thay đổi có thể xảy ra của môi trường vĩ mô như: ban
lãnh đạo địa phương và các chính sách đối với nhà đầu tư, luật đầu tư – kinh doanh ; hoặc
những biến số ngoài tầm kiểm soát của người thực hiện dự án nên dự án giới hạn trong nội dung
đã thu thập từ nguồn thông tin sơ cấp - thứ cấp, tính các khoản đầu tư và dùng công cụ dự báo
để tính nhu cầu thị trường cho kế hoạch dài hạn.
VI. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN
1. HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN
Khu đất dự án có nguồn gốc là đất nông nghiệp của người dân địa phương, khu vực này
trước đây chưa có các công trình kiến trúc công cộng, chưa có hệ thống cung cấp điện và cấp
thoát nước. Do dự án xây dựng khu dân cư Củ Chi nằm trong quy hoạch của Khu Tây Bắc – Củ
Chi, khu quy hoạch này đã được triển khai xây dựng nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật như mạng
lưới cấp điện, cấp thoát nước, tại khu vực này hầu như đã được hoàn thiện. Vì vậy khi thiết kế
quy hoạch mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Khu Dân Cư Củ Chi sẽ được đấu nối với hệ thống
kỹ thuật của Khu Tây Bắc theo đúng thiết kế được duyệt của Khu Tây Bắc – Củ Chi.

2
, chiếm 67,7% trong tổng quỹ đất với kiến trúc giống nhau, tất cả đều gồm 10
tầng, mỗi tầng có 4 căn hộ với tổng số 360 căn hộ.
Trong 09 tòa nhà ở, bao gồm: 04 tòa loại A và 05 tòa loại B Căn hộ loại A 02 phòng ngủ. Căn hộ loại B 03 phòng ngủ.
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 9
3.2 Khu thương mại – dịch vụ – thể thao – giải trí
Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí được bố trí xây dựng trong khuôn viên khu
đất rộng 325,7m
2
. Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí có 05 tầng lầu với chức năng là
cung cấp tất cả các dịch vụ như: siêu thị, ngân hàng, trung tâm thể thao, giải trí,…


dưới đây.
Bảng 1.1. Các thông số cơ bản về hệ thống đường giao thông khu vực dự án
Lề đường
S
STT
Loại đường Chiều rộng Lòng đường
Lề trái Lề phải
1
Đường chính 17m 5+1+5m 3m 3m
3
Đường nội bộ 8m 6m 1m 1 m

a). Tuyến đường chính khu dân cư Củ Chi
Tuyến đường chính khu vực của Khu dân cư Củ Chi có đặc điểm kỹ thuật như sau :
 Bề rộng đường chính 17m trong đó lòng đường rộng 10m (dải phân cách trồng
hoa rộng 1m), mỗi vỉa hè rộng 3m.
 Mặt đường trải bê tông nhựa.
 Vĩa hè lát gạch và trồng cây xanh khoảng cách 10m.
 Đường được bố trí chiếu sáng.
b). Đường nội bộ khu dân cư Củ Chi
 Bề rộng đường 8m (Trong đó lòng đường rộng 6m, mỗi vĩa hè 1m)
 Mặt đường trải bê tông nhựa.
 Vỉa hè lát gạch và trồng cây xanh cách khoảng 10m.
 Đường được bố trí chiếu sáng.
3.5 Quy hoạch cấp điện
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B


đến cho hệ thống điện hạ thế cấp đến các hộ
tiêu thụ.
 Dùng dây tải cáp CV 3x22mm
2
cho hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi được kết hợp
với trụ côn thép tráng kẽm cao 08m, khoảng cách trung bình giữa các trụ là 25 -30m.
 Hệ thống điều khiển hoàn toàn tự động bằng 2 chế độ để tiết kiệm điện khi giờ
thấp điểm (Đầu hôm tất cả các đèn đều sáng sau 10giờ tắt ½ xen kẽ nhau ).
 Lắp một trạm hạ thế 180KVA – 22/0,4KV theo vị trí thể hiện trên bản vẽ quy
hoạch cấp cho khu quy hoạch. Đồng thời xây dựng các tuyến cấp điện sinh hoạt đến các lô
nhà trên trụ bê tông cốt thép cao 8,4m, kết hợp trụ côn thép tráng kẽm và mạng lưới chiếu
sáng đường phố bằng đèn cao áp Sodium 250w đi ngầm.
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 12

 Chủ dự án còn đầu tư mua sắm và lắp đặt 01 máy phát điện dự phòng có công suất
180 KVA để phòng ngừa trường hợp mất điện lưới ảnh hưởng đến dân cư trong khu dân cư
Củ Chi.

3.6 Quy hoạch cấp nước
a). Nguồn cấp nước
Khu dân cư Củ Chi nằm thuộc địa bàn huyện Củ Chi nên việc cung cấp nước sinh hoạt
cho các khu dân cư là do nhà máy cấp nước Tân Hiệp ở huyện Củ Chi cung cấp và được chủ đầu
tư thiết kế và lắp đât, phân phối đến tường khu nhà.
b). Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước

Nước thất thoát, rò rỉ
1.600 180 l/người /ngày
15 % Qsh

10 % Qsh20 % Qnc
288
43,2
28,8
360
72
Tổng công suất mạng Qm 792

Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10l/s cho một đám cháy theo Tiêu Chuẩn Việt Nam, số
đám cháy xảy ra đồng thời một lúc là 1.
c). Thiết kế mạng lưới cấp nước
Do Khu dân cư hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên bố trí mạng lưới
đường ống hoàn toàn mới. Theo qui hoạch dân cư bố trí dọc theo trục đường, vì vậy mạng lưới
đường ống được bố trí một bên đường cho các tuyến ống, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo công suất
792 m
3
/ngày.
Hành lang đặt ống sẽ được tuân thủ theo qui hoạch của từng tuyến đường giao thông
trong khu dân cư.
Để cấp nước cho dân cư, Chủ dự án xin phép đấu mạng lưới phân phối nước vào tuyến
ống cấp nước chạy dọc đường chính của khu dân cư Củ Chi.

3.7 Phương án thoát nước

khả năng đầu tư và hiệu quả kinh tế của khu đất; Làm việc với đơn vị chủ quản để thống nhất
chủ trương hợp tác đầu tư;
 Chuẩn bị các thủ tục pháp lý tham gia đầu tư: Xin giới thiệu hoặc thỏa thuận địa điểm;
Xin thỏa thuận với Quận - Huyện, Phường – Xã, cũng như chủ trương đầu tư của UBND Tỉnh –
thành phố (Gửi tờ trình xin lập Dự án đầu tư);
 Xin thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất như : tính chất sử dụng khu đất, mật độ xây
dựng, chiều cao trung bình, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng. Đây là những cơ
sở quan trọng để thiết kế công trình;
 Lập bản đồ khảo sát địa hình TL 1/500 và các số liệu kỹ thuật khu đất;
 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Giai đoạn thực hiện dự án:
 Lập Quy hoạch tổng mặt bằng khu đất (với khu đất nhỏ hơn 3,0 ha), hay hồ sơ Quy
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 15

hoạch chi tiết TL 1/500 (với khu đất lớn hơn 3,0 ha). Có thể triển khai thiết kế phương án kiến
trúc sơ bộ đồng thời với thiết kế Tổng mặt bằng để tiện việc kết nối đồ án;
Lưu ý: đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết TL 1/500, Chủ đầu tư phải lập nhiệm vụ thiết kế,
để Sở quy hoạch kiến trúc thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt, khi đó mới đủ cơ sở
để thiết kế phương án kiến trúc.
 Thẩm định phương án Tổng mặt bằng khu đất hoặc hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500. Có
thể xin thẩm định đồng thời phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ với thiết kế Tổng mặt bằng;
 Lựa chọn phương án chọn để làm Thiết kế cơ sở; Lưu ý: khâu thiết kế thường bao gồm
2 bước là Thiết kế cơ sở (Basic Design hay Concept Design) và Thiết kế chi tiết (Detailed
Design), tương ứng với các bước thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được quy định

Tiến độ xây dựng dự án khu dân cư Củ Chi được đưa ra trong bảng 1.4 dưới đây.
4.2 Kĩ thuật của dự án
Bảng Sơ đồ GANTT
QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 17

2011 20112 2013
Hạng mụ
c
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Tìm kiếm và xác định cơ
hội đầu tư


QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 18

2011 20112 2013
Hạng mụ
c
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Thẩm định Thiết kế cơ
sở tại Sở xây dựng
Lập Báo cáo đầu tư (Dự
án đầu tư) để Chủ đầu
tư tự phê duyệt Dự án

Xin giao đất hoặc thuê
đất

Thành lập Ban QLDA
hoặc thuê Tư vấn QLDA

Thiết kế các bước tiếp
theo: Thiết kế kỹ thuật
& thiết kế bản vẽ thi
công

Tổ chức thẩm định, phê


2011 20112 2013
Hạng mụ
c
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Nghiệm thu công trình

Nghiệm thu, thanh quyết
tóan các hợp đồng tư
vấn

Quyết toán vốn đầu tư
xây dựng

Bàn giao công trình

Công tác bảo hành công
trình

Công tác vận hành,
quản lý và khai thác
công trình QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B
42 42 42 42
LAO ĐỘNG TRỰC TIẾP
720 720 720 720
TỔNG LƯƠNG HÀNG NĂM
948 948 948 948
BHXH
151,68 151,68 151,68 151,68
PHẦN THÙ LAO THỰC TẾ
796,32 796,32 796,32 796,32

QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 21 TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ KHU DÂN CƯ CỦ CHI

6. VỐN ĐẦU TƯ

Bảng Nhu cầu vốn và nguồn vốn ĐVT: đồng
STT KHOẢN MỤC TIỀN GHI CHÚ
I Nhu cầu vốn 177.495.472.900


(C
i
* r
i
)
1 Vốn chủ sở hữu 124.246.831.000 10,5 13.045.917.260
2 Vốn vay 53.248.641.870 15 7.987.296.281
3 Tổng
177.495.472.900
12,75 22.630.672.790
r
i
12,75% Dự kiến trả nợ vốn vay ĐVT: đồng
Trả nợ trong năm Năm
vận
hành
Dư nợ
đầu năm
Trả nợ gốc Tiền lãi Tổng cộng
Dư nợ
cuối năm
Lãi suất 15%
Năm 1 53.248.641.870

10.649.728.370

7.987.296.281


13.844.646.880

10.649.728.390

Năm 5 10.649.728.390

10.649.728.370

1.597.459.259

12.247.187.630

0
7. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

Bảng Doanh thu ĐVT: triệu đồng
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Các khoản
thu
Đơn
giá
SL
SL

SL SL
96.000
152.000
Thu nhập
khác 360 1.800 1.440 3.600
Tổng cộng

thu 62.360 150.600 38.640
251.600

QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 23

Bảng Chi phí ĐVT: đồng
Các khoản thu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Thành tiền
Chi phí nhà ở 10.471.953.180 52.359.765.900 41.887.812.720 104.719.531.800

Chi phí đất
đai và bồi thường
6.677.790.000 6.677.790.000

)
20.954.913.750 71.385.618.770 57.108.495.010
Ngân lưu ròng (CF
j
)
41.405.086.250 79.214.381.230 -18.468.495.010

QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 24

0
0
(1 ) (1 )
(1 ) (1 )
n n
j j
j j
j o j
n n
j j j
j j
j o j
B C
NPV
i i

Suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
1
1 2 1
1 2
( )
NPV
IRR i i i
NPV NPV
  


NPV
1
= 83.758.540.290
i
1
= 15%
i
1
= 20%
NPV
2
= [62.360.000.000/(1+20%)
1
– 20.954.913.750/(1+20%)
1
] +
[150.600.000.000/(1+20%)
2
– 71.385.618.770/(1+20%)

C
i








Với lãi suất là 15%/năm, ta có:
Hiện giá dòng tiền vào (P
B
):
P
B
= 62.360.000.000*(1 + 15%)
-1
+ 150.600.000.000*(1 + 15%)
-2
+ 38.640.000.000*(1 +
15%)
-3
= 193.507.750.500
P
C
= 20.954.913.750*(1 + 15%)
-1
+ 71.385.618.770*(1+15%)
-2

Số dư ra trong năm thứ 2:
41.405.086.250 - 18.468.495.010 = 22.936.591.240
Vậy thời gian hoàn vốn là:
1 + (22.936.591.240/79.214.381.230) = 1 năm 3 tháng

9. HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI
Với qui mô đầu tư như đã trình bày, dự án xây dựng khu dân cư Củ Chi là dự án có tính
khả thi cao. Nó đem lại nguồn lợi không nhỏ cho doanh nghiêp phù hợp với định hướng phát
triển sản xuất kinh doanh lâu dài của Công ty đồng thời góp phần làm tăng hiệu quả cho nền
kinh tế xã hội trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước như hiện nay.

Lợi nhuận cho Công ty
Sau khi hoàn trả vốn vay, dự án sẽ đem lại cho Công ty khoản lợi nhuận là
75.902.229.370 đồng, dùng để trích lập các quỹ của doanh nghiệp:
Quĩ phát triển sản xuất và quỹ phúc lợi
Quỹ dự trữ tài chính.
Bổ sung nguồn vốn kinh doanh
Bổ sung quỹ lương, nâng cao hơn nữa đời sống của người lao động.

Thu nhập của người lao động
Việc thực hiện dự án sẽ đem lại thu nhập bình quân cho một lao động trực tiếp 2.000.000
đồng/tháng, trưởng bộ phận: 3.500.000 đồng/tháng, quản lí: 5.000.000 đồng/tháng. Đây là một
con số đáng kể so với mức sống tại địa phương hiện nay.