Trang 1
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
PHẦN MỞ ĐẦU
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ
CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ
1.1 Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ................................................................... 1
1.1.1 Khái niệm Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ....................................... 1
1.1.2 Phân loại Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ......................................... 3
1.1.3 Chủ đầu tư ............................................................................................... 4
1.1.4 Các đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ........................... 4
1.1.5 Các giai đoạn của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư............................ 6
1.1.6 Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện Dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư ..................................................................................... 6
1.2 Khái niệm huy động nguồn vốn tài trợ ............................................................. 8
1.3 Các công cụ huy động nguồn vốn tài trợ .......................................................... 9
1.3.1 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng ......................................................... 9
1.3.2 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư tài chính.......................................................... 12
1.3.3 Hợp tác đầu tư ......................................................................................... 14
1.3.4 Thuê tài chính.......................................................................................... 16
1.3.5 Phát hành trái phiếu ................................................................................ 18
1.3.6 Phát hành cổ phiếu.................................................................................. 20
1.3.7 Các hình thức huy động khác.................................................................. 21
Kết luận chương 1 ....................................................................................................... 22
3.1.1. Đảm bảo tính hiệu quả của dự án ........................................................... 44
3.1.2. Mang tính đồng bộ ................................................................................. 44
3.1.3. Mang tính khả thi có thể thực hiện được................................................. 45
3.1.4. Đúng pháp luật........................................................................................ 45
3.2. Đònh hướng phát triển nhà ở và dự báo nhà ở của Tp HCM đến
năm 2010 .............................................................................................................. 45
3.2.1. Đònh hướng phát triển nhà ở của Tp HCM đến năm 2010...................... 45
3.2.2. Tình hình dân số và nhu cầu nhà ở tại Tp HCM đến năm 2010............. 46
3.2.3. Dự báo nhu cầu và tốc độ phát triển nhà ở đến năm 2010..................... 48
3.3. Các giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư tại Tp HCM đến năm 2010............................................. 48
Trang 3
3.3.1. Các giải pháp xây dựng hình ảnh công ty............................................... 48
3.3.2. Các giải pháp vay vốn để thực hiện dự án ............................................. 51
3.3.3. Các giải pháp huy động vốn từ khách hàng............................................ 55
3.3.4. Các giải pháp liên doanh, liên kết thực hiện dự án................................ 62
3.3.5. Các giải pháp phát hành giấy tờ có giá .................................................. 66
3.3.6. Các giải pháp huy động từ các nguồn vốn khác ................................... 68
3.4. Kiến nghò ......................................................................................................... 70
3.4.1. Kiến nghò với Chính phủ ......................................................................... 70
3.4.2. Kiến nghò với Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh ................... 73
Kết luận chương 3 ....................................................................................................... 75
PHẦN KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Bảng thống kê nguồn vốn 50 dự án đầu tư xây dựng khu dân cư
Phụ lục 2 : Bảng thống kê các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2005
hành lang pháp lý để quản lý việc thực hiện dựa án bất động sản còn nhiều bất cập,
buông lỏng trong quản lý đã dẫn đến những tình trạng bất ổn về kinh tế và xã hội
trong thời gian gần đây, như: tình trạng bán nhà trên giấy; doanh nghiệp bò thiếu vốn
khi thực hiện dự án; giá vàng thế giới cũng ảnh hưởng đến thò trường bất động sản vì
đa số giao dòch bất động sản còn có thói quen sử dụng vàng,… Vậy tìm đâu ra nguồn
vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn
làm đau đầu các doanh nhân.
Và đó cũng là lý do tôi chọn đề tài : “Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ
cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010”, nhằm tìm hiểu và khái quát lại thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án
đầu tư xây dựng khu dân cư hiện nay trên đòa bàn Thành phố. Từ đó, đưa ra những
Trang 5
giải pháp để công tác huy động vốn của doanh nghiệp đïc đẩy nhanh hơn và hiệu
quả hơn.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Luận văn đi sâu phân tích tình hình huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án
khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhằm nêu lên những tồn
tại, nguyên nhân và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghò để giải quyết nhu cầu về
vốn, là một yếu tố tiên quyết đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dân cư. Với
nhiệm vụ nghiên cứu như sau:
− Nghiên cứu về các lý thuyết thực hiện dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư
tại Thành phố.
− Căn cứ vào thực trạng của tình hình huy động vốn thực hiện dự án khu dân cư
của các doanh nghiệp trên đòa bàn Thành phố trong thời gian qua để phân tích, đánh
giá những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế và tìm rõ nguyên nhân của những
hạn chế.
− Đưa ra những giải pháp và kiến nghò thích hợp để nhằm quản lý và đẩy nhanh
hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp xây
Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 được hiệu quả hơn.
6. NHỮNG ĐIỂM CHÍNH CỦA LUẬN VĂN
Hệ thống những lý luận cơ bản về các công cụ huy động nguồn vốn để
thực hiện các dự án xây dựng khu dân cư nói chung và tại Tp HCM nói riêng trong
quá trình phát triển kinh tế xã hội của một nền kinh tế chuyển đổi.
Phân tích hiện tượng và bản chất của tình hình huy động nguồn vốn đầu tư
dự án khu dân trên đòa bàn TP HCM dưới góc độ kinh tế học, qua đó rút ra được tồn
tại và nguyên nhân tồn tại. Trên cơ sở những luận cứ khoa học và thực tiễn, Luận
văn dự báo đònh hướng phát triển của thò trường nhà ở đô thò ở TP HCM đến năm
2010, đặt biệt gắn với các chương trình phát triển của TP trong giai đoạn 2006-2010
Đưa ra các nhóm giải pháp khả thi, trong đó chú trọng đến các giải pháp
cụ thể để nâng cao hiệu quả sử dụng các công cụ huy động vốn, gắn với quá trình
phát triển kinh tế xã hội TP HCM đến năm 2010.
Nghiên cứu trong thời điểm có nhiều cải cách về quản lý nhà đất, có nhiều
cái mới mà những nghiên cứu trước đây chưa đề cập tới, hay đến nay không còn phù
Trang 7
hợp nữa.
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn bao gồm 73 trang, ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao
gồm ba chương:
− Chương 1: Cơ sở lý luận về dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và các công cụ
huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng khu dân cư. Gồm 21 trang
− Chương 2: Thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án đầu tư xây dựng khu
dân cư trong thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh, chương này cũng gồm 22
trang
− Chương 3: Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây
dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010. Chương này gồm 30
trang.
gồm khái niệm về huy động nguồn vốn và chi tiết các công cụ huy động nguồn vốn
hiện nay ở Việt Nam.
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ .
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu dân cư
Dự án đầu tư xây dựng công trình là một tập hợp những đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất đònh
nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng
của sản phẩm hoặc dòch vụ trong khoảng thời hạn nhất đònh (Khoản 17, Điều 3,
Chương 1 của Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003).
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên đòa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác đònh.
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bò lắp đặt vào công trình, được liên kết đònh vò với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và
phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công
trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng
lượng và các công trình khác
Hiện nay, khái niệm khu dân cư, khu nhà ở còn rất chung chung, chưa được
xác đònh rõ ràng trong các bộ luật, mà chỉ mới có quy chế Khu đô thò mới theo Nghò
đònh 02/2006/NĐ-CP ngày 25/12/2001 quy đònh: Dự án Khu đô thò mới là dự án đầu
tư xây dựng một khu đô thò đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
Trang 9
tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dòch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô
thò hiện có hoặc hình thành khu đô thò tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác
đònh phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thò đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; Khu đô thò mới có đòa giới hành chính thuộc một tỉnh (khoản 1,
điều 2, chương 1, Quy chế Khu đô thò mới); Dự án khu đô thò mới được lập phải có
diện tích đất từ 50 ha trở lên, trường hợp diện tích đất để dành cho dự án được nằm
án kinh doanh bất động sản, có sản phẩm là nhà ở, đất ở hoặc đất đã có cơ sở hạ
tầng.
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư XD KDC
a) Căn cứ theo quy mô và tính chất
Nếu phân theo quy mô và tính chất, dự án đầu tư XD KDC được phân thành
ba cấp A, B, C (theo Phụ lục 1 Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005). Ngoài
ra, còn có các dự án do quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư, đó là loại
dự án quan trọng mang tính quốc gia.
b) Căn cứ theo nguồn vốn
Khi phân theo nguồn vốn đầu tư, dự án đầu tư XD KDC được chia thành bốn
(4) loại:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều
nguồn vốn.
c) Căn cứ theo mục đích
Khi căn cứ theo mục đích thực hiện, dự án đầu tư XD KDC được phân thành 2
loại:
- Dự án có mục đích kinh doanh: dự án được thực hiện để đạt đến mục tiêu là
lợi nhuận.
- Dự án không có mục đích kinh doanh: dành cho tái đònh cư, phục vụ xã hội,…
Trang 11
Trong đề tài nghiên cứu này chỉ đề cập đến dự án đầu tư có mục đích kinh
doanh, có mục tiêu cuối cùng là đạt được lợi nhuận. Vì đây là loại dự án có thể thực
hiện được bởi các thành phần kinh tế hiện nay ở Việt Nam. Còn đối với dự án không
vì mục đích kinh doanh, chủ yếu chỉ do các đơn vò, tổ chức thuộc nhà nước thực hiện
thường phải huy động nhân lực từ nhiều lónh vực khác nhau (kiến trúc, xây dựng, tài
chính, tổ chức, kinh doanh, tiếp thò,…) và từ nhiều nguồn khác nhau như: điều chuyển
nhân viên từ những phòng ban khác nhau trong tổ chức, tuyển dụng thêm ở bên
ngoài tổ chức, hoặc thuê khoán công việc cho tổ chức khác có chuyên môn, …
b) Điểm khác nhau
Dự án đầu tư XD KDC là một hình thức đầu tư bất động sản, đó chính là đất ở
và nhà ở. Đây là một loại hàng hóa đặc biệt, có các đặc điểm chính như sau:
− Đất ở và nhà ở là các loại hàng hóa có tính lâu bền. Trong đó, đất ở là sản
phẩm của tự nhiên, không thay đổi theo thời gian (nếu không bò tác động của thiên
nhiên và con người: sự thay đổi của lớp vỏ trái đất, động đất, chiến tranh,…). Nhà ở
cũng có thể tồn tại được rất lâu, thậm chí cả hàng thế kỷ nếu được giữ gìn và duy tu
thường xuyên.
− Đất là một loại hàng hóa khan hiếm, vì quỹ đất tự nhiên rất giới hạn, không
thể sản xuất thêm như các loại hàng hóa khác.
− Đất ở, nhà ở cũng là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thò hiếu và
tâm lý xã hội. Chính sự cố đònh về vò trí đòa lý, mỗi vùng, mỗi đòa phương có một
phong tục tập quán khác nhau, tín ngưỡng, tâm linh khác nhau, đưa đến những quan
niệm lựa chọn nơi đònh cư khác nhau.
Sản phẩm của dự án đầu tư XD KDC có thể là một trong những loại sau:
- Là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội của khu dân cư.
- Là nền nhà ở theo quy hoạch 1/500 được các cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt.
- Nhà ở xây dựng theo quy hoạch, được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.5. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư XD KDC
Trang 13
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghò đònh số
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ thì trình tự đầu tư và xây dựng được
phân thành ba (3) giai đoạn chính :
xây dựng)
26/11/2003 Quy đònh về hoạt động xây dựng,
quyền và nghóa vụ của tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng công trình và
hoạt dộng xây dựng.
3 Luật nhà ở (Luật
số 56/2005/QH11
về nhà ở)
29/11/2005 Quy đònh sở hữu về nhà ở, phát triển,
quản lý việc sử dụng, giao dòch về
nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
4 Luật đầu tư (Luật
số 59/2005/QH11
về hoạt động đầu
tư)
12/12/2005 Hoạt động đầu tư nhằm mục đích
kinh doanh; Quyền và nghóa vụ của
nhà đầu tư; Đảm bảo quyền lợi và lợi
ích hợp pháp của nhà đầu tư; Khuyến
Trang 14 Văn bản Pháp
luật
Ngày ban
hành
Phạm vi điều chỉnh
khích và ưu đãi đầu tư; Quản lý nhà
nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu
doanh bất động sản và giao dòch bất
động sản có liên quan đến kinh doanh
bất động sản.
8 Nghò đònh
02/2005/NĐ-CP về
việc ban hành quy
chế khu đô thò mới
05/01/2006 Thực hiện dự án khu đô thò mới bao
gồm: Quá trình hình thành dự án,
thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác
và chuyển giao
9 Nghò đònh
17/2006/NĐ-CP
sửa đổi, bổ sung
các nghò đònh
hướng dẫn thi hành
Luật đất đai
27/01/2006 Hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
1.2. KHÁI NIỆM HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TR
Huy động nguồn vốn là việc tập trung các nguồn lực của các cá nhân, tổ chức
trong nền kinh tế để thực hiện một mục tiêu hoặc một dự án sản xuất kinh doanh
nhất đònh.
Trang 15
Nguồn lực gồm có: nhân lực (con người) và vật lực (tiền, máy móc thiết bò,
công nghệ, nhà xưởng, đất đai,…). Tuy nhiên, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
này chỉ xem xét đến nguồn lực là vật lực.
Huy động nguồn vốn để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC là việc tập trung các
1.3.1. Vốn vay của tổ chức tín dụng
a) Khái niệm vốn vay của tổ chức tín dụng
Tín dụng là một hoạt động cho vay giữa bên cho vay là các tổ chức tín dụng
và bên đi vay là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về vốn thông qua hợp đồng tín
dụng. Theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích và thời gian nhất đònh theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả
cả vốn gốc và lãi.
Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn
vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm,
giá trò tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả
thuận.
Theo khoản 2 Điều 2 Quyết đònh 127/2005/QĐ-NHNHVN quy đònh: Khách
hàng vay tại tổ chức tín dụng là các tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài có nhu
cầu vay vốn, có khả năng trả nợ để thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất,
kinh doanh, dòch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống ở trong nước và
nước ngoài. Và theo Điều 7 Quyết đònh 1627/2001/ QĐ-NHNNVN thì điều kiện vay
vốn đối với bên có nhu cầu vay là:
− Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chòu trách nhiệm
dân sự theo quy đònh của pháp luật:
− Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
− Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
− Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dòch vụ khả thi và có hiệu
quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy
đònh của pháp luật.
− Thực hiện các quy đònh về bảo đảm tiền vay theo quy đònh của Chính phủ và
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Trang 17
Do đó, hồ sơ dự án đầu tư XD KDC mà chủ đầu tư gửi đến tổ chức tín dụng là
thuận bằng văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư chi vượt số tiền có trên tài khoản
thanh toán của chủ đầu tư.
Ngoài ra, phương thức tài trợ bằng vốn vay ngân hàng cũng có nhiều dạng: vay
tín chấp, vay thế chấp tài sản, vay có bảo lãnh,… Tuy nhiên, phương thức tài trợ yêu
cầu có tài sản đảm bảo là phương thức chính trong hoạt động của các tổ chức tín
dụng. Phương thức này yêu cầu doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo để thế chấp
hoặc cầm cố cho số tiền vay. Nghóa là doanh nghiệp phải có khả năng thanh toán
cho ngân hàng đúng hạn. Vì vậy số tiền cho vay không phải là vô hạn. Ngoài ra, quy
mô vốn vay còn phụ thuộc vào độ tín nhiệm của người đi vay.
c) Thời hạn vay
Theo thời gian đáo hạn, nguồn vốn được tài trợ từ tổ chức tín dụng thường
được chia thành 2 loại :
- Nguồn vốn tài trợ ngắn hạn: có thời hạn vay dưới 1 năm
- Nguồn vốn tài trợ trung và dài hạn: có thời hạn vay trên 1 năm
Ngoài phương thức vay thì số tiền vay, mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay
cũng do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Trong đó, lãi suất đi vay được
hạch toán vào chi phí kinh doanh, nên có sự chia sẻ về lợi ích cho các nhà đầu tư. Và
các ngân hàng cũng không chi phối trực tiếp đến việc quản lý và điều hành kinh
doanh của chủ đầu tư.
Tóm lại, do đặc điểm vốn thực hiện dự án XD KDC rất lớn nên khi cân đối
giữa nhu cầu vốn và khả năng tự tài trợ của chủ đầu tư đã dẫn đến nhu cầu vốn vượt
quá khả năng tự tài trợ, làm cho tình trạng thiếu hụt vốn xảy ra. Phần thiếu hụt vốn
này có thể được giải quyết bằng cách vay từ tổ chức tín dụng. Tổ chức tín dụng có
thể cung cấp vốn tương ứng với thời gian và quy mô mà chủ đầu tư có nhu cầu. Do
đó, vốn vay từ các tổ chức tín dụng là một kênh huy động vốn phổ biến nhất đïc
các chủ đầu tư sử dụng để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC của mình.
1.3.2. Vốn vay từ Quỹ đầu tư tài chính
a) Khái niệm quỹ đầu tư tài chính
Trang 19
Trang 20
trợ trực tiếp bằng cách trả trước tiền để mua một tài sản trong tương lai (như đất ở
hoặc nhà ở).
d) Đặc điểm của vốn vay từ quỹ đầu tư tài chính
Nguồn vốn huy động từ Quỹ đầu tư là nguồn vốn dài hạn. Quỹ đầu tư không
tạo ra các dự án mới, mà chỉ đầu tư tài chính hoặc hỗ trợ, tư vấn cho các chủ đầu tư
thực hiện dự án của họ. Đối với quỹ đầu tư, ý tưởng và tiềm năng của dự án mới
chính là những điều quan trọng nhất để ra quyết đònh đầu tư. Điểm này khác với
ngân hàng ở chỗ ngân hàng không thể tài trợ cho một ý tưởng. Ngoài ra, đây là một
kênh cung cấp vốn rất kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực hiện việc đầu tư. Chủ đầu
tư phải đáp ứng các yêu cầu đặt ra rất khắc khe như: dự án phải thật sự có tiềm
năng, có tổ chức tốt, chiến lược kinh doanh hiệu quả,…
Có thể phân các quỹ đầu tư ở Việt Nam làm hai mảng: nước ngoài và trong
nước.
- Nước ngoài: VOF (Việt Nam Oportunities Fund), VGF, VIEL, VDF, PXP,
MEF, VEF, Kamm Investment, Indochina Capital,...
- Trong nước: VF1, Thành Việt, Vietcombank1, Vietcombank 2 và các quỹ của
các công ty bảo hiểm như Prudential, Manullife, Bảo Việt, AIA, Bảo Minh - CMG,...
Hiện nay, đã có loại hình quỹ đặc thù cho lónh vực bất động sản là Quỹ đầu tư
bất động sản. Không như các quỹ đầu tư khác, chỉ được đầu tư trực tiếp tối đa là 40%
tổng giá trò tài sản (đối với quỹ thành viên-điều 28, chương 3, Quyết đònh
73/2004/QĐ-BTC) và 10% tổng giá trò tài sản quỹ vào bất động sản (đối với quỹ công
chúng – điều 13, chương 2, Quyết đònh 73/2004/QĐ-BTC). Quỹ đầu tư bất động sản
lập ra chỉ để đầu tư trực tiếp vào bất động sản.Tháng 05/2005, quỹ đầu tư bất động
sản đầu tiên được lập là Indochina Land Holding, sau đó là các quỹ đầu tư bất động
sản khác như: Vinaland (Công ty tài chính Vina Capital), Quỹ đầu tư bất động sản
Sài Gòn (SGPF –Cty cổ phần quản lý quỹ Thành Việt),… Các quỹ đầu tư bất động
sản ra đời là một tín hiệu đáng mừng cho các chủ đầu tư, vì nguồn vốn có thể huy
động từ loại quỹ này rất lớn và có thể được tài trợ trong dài hạn.
Trang 22
giản, do hình thức này mang tính chất thỏa thuận phục vụ lợi ích giữa các bên là chủ
yếu.
Nguồn vốn rất dồi dào vì lượng tiền còn trong dân là rất lớn nên dễ huy động
hơn là vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư,... thường bò ràng buộc bởi các quy
đònh, cơ chế tài chính.
1.3.4. Thuê tài chính
a) Khái niệm Thuê tài chính
Thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho
thuê máy móc, thiết bò, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp
đồng giữa bên thuê và bên cho thuê. Bên cho thuê cam kết mua máy móc thiết bò,
phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ
quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê. Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán
tiền thuê trong suốt thời hạn thuê đã thoả thuận. Khi kết thúc thời hạn thuê bên thuê
được quyền lựa chọn mua lại tài sản hoặc tiếp tục thuê.
b) Đặc điểm của Thuê tài chính
Cho thuê tài chính ra đời vào cuối thập niên 60 của thế kỷ XX, nó bao gồm
những đặc điểm chính sau:
- Việc cấp tín dụng dưới hình thức cho thuê tài chính không đòi hỏi sự bảo đảm
tài sản có trước, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận hình thức cấp tín dụng
mới, vừa giải tỏa được áp lực về tài sản đảm bảo nếu phải vay ở ngân hàng.
- Khoản phí phải trả trước tương đối thấp so với giá trò của tài sản thế chấp can
phải có để vay được khoản vốn đầu tư từ ngân hàng. Ngoài ra, khoản chi phí cho
thuê tài chính bao giờ cũng ít hơn hoặc chỉ bằng chi phí vốn vay ngân hàng.
- Các công ty cho thuê tài chính thường không có sự phân biệt đối xử với các
thành phần kinh tế khác nhau. Do đó, chủ đầu tư thuộc bất kỳ thành phần kinh tế nào
đều cũng có thể tham gia huy động nguồn vốn từ loại hình này.
- Các doanh nghiệp đi thuê hưởng lợi ích từ các thành tựu khoa học kỹ thuật
Trang 24
Trái phiếu là một loại chứng khoán quy đònh nghóa vụ của người phát hành
(người vay tiền) phải trả cho người nắm giữ chứng khoán (người cho vay) một khoản
tiền xác đònh, thường là trong những khoảng thời gian cụ thể, và phải hoàn trả khoản
cho vay ban đầu khi nó đáo hạn.
b) Phân loại trái phiếu
- Căn cứ vào việc có ghi danh hay không thì người ta có thể chia trái phiếu
thành hai loại : Trái phiếu vô danh và trái phiếu ghi danh.
- Căn cứ vào đối tượng phát hành trái phiếu: Trái phiếu chính phủ, trái phiếu
công trình và trái phiếu công ty.
Trái phiếu công ty :
Trái phiếu công ty là các cam kết nợ tài chính của một công ty, trong đó công
ty phát hành hứa sẽ trả lãi đònh kỳ và hoàn trả toàn bộ khoản nợ vào ngày đáo hạn.
Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:
- Trái phiếu có đảm bảo: là trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản thế
chấp cụ thể, thường là bất động sản và các thiết bò.
- Trái phiếu không bảo đảm là trái phiếu tín chấp không được đảm bảo bằng tài
sản.
Ngoài những đặc điểm trên, mỗi đợt trái phiếu được phát hành có thể được
gắn kèm theo những đặc tính riêng khác nữa nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể của một
bên nào đó. Cụ thể là:
- Trái phiếu có thể mua lại: cho phép người phát hành mua lại chứng khoán
trước lúc đáo hạn khi thấy cần thiết.
- Trái phiếu có thể bán lại: cho phép người nắm giữ trái phiếu được quyền bán
lại trái phiếu cho bên phát hành trước khi trái phiếu đáo hạn.
- Trái phiếu có thể chuyển đổi cho phép người nắm giữ nó có thể chuyển đổi
trái phiếu thành cổ phiếu thường.
vay vốn của tổ chức tín dụng. Nhờ đó, tình hình hoạt động kinh doanh của doanh
Copyright: Tài liệu đại học ©