Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Lời nói đầu
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đã tồn tại từ lâu và có một quá trình
hình thành lâu dài. Nó là điều kiện chung của lao động, quyết định đến sự tồn
tại và phát triển của loài người nói riêng và muôn loài nói chung. Mọi hoạt
động sản xuất, hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội của con người diễn ra đều
không thể thiếu sự tham gia của đất đai. Gắn liền với đất đai, một yếu tố quan
trọng trong đời sống con người là nhà ở. Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối
với cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người
trước các hiện tượng thiên nhiên. Nó phản ánh trình độ phát triển của xã hội,
thể hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng…Nước ta đang trong
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo
hướng tích cực. Do vây, công tác đăng ký đất đai và nhà ở cần phải được
quan tâm nghiên cứu và hoàn thiện. Tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ
quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất và người sở
hữu nhà ở hợp pháp, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về
cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi của người sử dụng
đất.
Quận Hoàng Mai là quận mới được thành lập, dựa trên sự sát nhập 5
phường của quận Hai Bà Trưng và 9 xã thuộc huyện Thanh Trì; công tác quản
lý đất đai và nhà ở mới đang tiến hành được một thời gian ngắn. Do đó, việc
đăng ký đất đai và nhà ở cần được quan tâm một cách thích đáng, để từ đó
nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, tạo điều
kiện cho người dân trong đời sống xã hội và sản xuất kinh doanh.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
1
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai và nhà,
trong thời gian thực tập chuyên đề, qua nghiên cứu lý luận kết hợp với tìm
đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai
Thời gian thực tập tuy không nhiều nhưng cũng đã giúp em củng cố
được kiến thức đã học và tìm hiểu được phần nào thực tế. Do trình độ có hạn
và thời gian không cho phép nên bài viết của em không tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các thầy cô và
phòng Tài nguyên môi trường quận Hoàng Mai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường và
Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành bài
luận văn này.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
3
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký đất đai và nhà ở.
I. Những khái niệm cơ bản xung quanh vấn đề đăng ký đất và nhà
1.1.Khái niệm về đăng ký đất và nhà
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Trong đời sống của con người, với những mối quan hệ xã hội chồng
chéo nhau, để Nhà nước thực hiện được tốt vai trò quản lý và điều tiết xã hội
của mình thì phải có một thủ tục hành chính nào đó được thực hiện để có thể
quản lý những vấn đề phát sinh hàng ngày trong xã hội. Đó chính là công tác
đăng ký. Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch,
về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những
phát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân
sự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự
nguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua
đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một
tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về
một sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được
đăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký.
Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi
thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho
thuê…Do vậy, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở
mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất,
người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng
pháp luật.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký nhà ở
Đối với cuộc sống con người, đất đai chiếm một vị trí quan trọng, có
thể nói là không thể thay thế. Và đi liền với đất đai, trong số những tài sản
gắn liền với đất đai thì nhà ở được coi là loại tài sản có giá trị nhất. Theo quy
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
5
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
định của Luật nhà ở 2005 thì: nhà ở là những công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Cũng như đất đai, nhà ở góp một phần quan trọng trong quá trình tồn
tại và phát triển của xã hội loài người. Nó là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước
các hiện tượng thiên nhiên. Nhà ở phản ánh trình độ phát triển của xã hội; thể
hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng; thể hiện mức sống vật
chất và tinh thần của con người…Với ý nghĩa quan trọng đó, nhà ở cũng trở
thành một đối tượng quan trọng của công tác đăng ký trong quá trình quản lý
nhà nước về đất đai và nhà ở.
Tại điều 4 Luật nhà ở 2005 đã quy định: “Công dân có quyền có chỗ ở
thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc cho thuê, mượn, ở
nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Để chứng nhận được quyền sở hữu nhà ở
hợp pháp đó của người tạo lập nhà ở, chủ sở hữu của nhà ở phải thực hiện
công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở) đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ đó có thể thực hiện
các quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Hiện nay, công tác đăng ký nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Công tác đăng ký đất đai lúc này đóng vai trò là cơ
sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Mỗi người sử dụng đất
đều có các quyền và nghĩa vụ gắn liền với đất. Khi chủ sử dụng thực hiện
công tác đăng ký đất là họ đã thực hiện một thủ tục hành chính để từ đó lợi
ích hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ như quyền được bảo vệ khi có
tranh chấp về đất, đồng thời Nhà nước cũng giám sát được việc thực hiện các
nghĩa vụ của họ như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ sử dụng và
bảo vệ đất đai có hiệu quả… Đăng ký đất đã ràng buộc trách nhiệm pháp lý
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Đối tượng
của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
7
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, muốn quản lý chặt
chẽ đất đai thì Nhà nước phải nắm chắc các thông tin về tình hình, hiện trạng
của đất theo từng yêu cầu của cấp quản lý. Để có các thông tin đó thì công tác
đăng ký chính là biện pháp thu thập thông tin hữu hiệu nhất. Đăng ký đất
chính là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Khi đăng ký đất đai các loại thông tin đều được
thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Và đăng ký đất đai cung cấp thông tin
không chỉ đối với đất đã được giao quyền sử dụng mà cả đối với đất chưa
được giao quyền sử dụng. Mọi thông tin đó đều trở thành những dữ liệu cần
thiết để thành lập hồ sơ địa chính và phục vụ cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
- Tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề phức tạp, nổi cộm trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, thông tin về đất đai luôn luôn là
cần thiết cho các nhà quản lý khi giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện về
đất. Và vai trò quan trọng của đăng ký đất đai lúc này lại được thể hiện. Nó sẽ
tính chính xác của thông tin có trong hồ sơ đăng ký.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra phương hướng để giao đất
cho người dân để từ đó người dân thực hiện công tác đăng ký đất đai. Và
đăng ký đất sẽ phản ánh hiện trạng sử dụng đất từ đó giúp người lập quy
hoạch đánh giá chính xác tình hình để lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch
theo hướng tốt nhất, đạt hiệu quả cao khi thực hiện.
+ Công tác giao đất và cho thuê đất: khi Nhà nước thực hiện giao đất,
cho thuê đất thì người được nhận, được thuê phải thực hiện không chỉ nghĩa
vụ tài chính như nộp thuế mà còn phải đi đăng ký xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất
chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để tiến hành đăng ký chứng nhận.
+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo chu kỳ.
Thống kê một năm một lần, kiểm kê 5 năm một lần. Số liệu thống kê, kiểm kê
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
9
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
được các cán bộ quản lý sử dụng để kiểm tra kết quả. Ngược lại, cán bộ quản
lý sẽ lấy kết quả trong đăng ký ở hồ sơ địa chính để thực hiện thống kê hằng
năm.
+ Quản lý tài chính về đất đai: đăng ký đất đai sẽ cung cấp mọi thông
tin cho quản lý tài chính như các loại thuế và lệ phí như: lệ phí trước bạ, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…). Bởi xác định các loại thuế và
lệ phí sẽ phải phụ thuộc vào thông tin trong hồ sơ đăng ký như vị trí đất, diện
tích đất, có nhà hay không, có thuộc gia đình chính sách hay không…
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất
động sản. Mọi hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất đều phải thông
qua hoặc có đăng ký đất đai. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận giúp đẩy
mạnh sự phát triển thị trường bất động sản vì cả người bán và người mua đều
yên tâm khi tiến hành giao dịch. Và đối với mảnh đất có giấy chứng nhận thì
Đăng ký nhà ở là công cụ của nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích
của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, cũng như quan hệ về sử dụng đất đai
và sở hữu nhà ở. Đối với nhà nước, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận sở
hữu nhà ở là công cụ để thực hiện thu các loại thuế như: lệ phí trước bạ nhà,
thuế tài sản… Còn đối với công dân, người sở hữu nhà ở thì họ sẽ được nhà
nước bảo vệ khi tham gia các giao dịch về nhà ở như mua bán, chuyển
nhượng, chuyển dịch, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh… Đăng ký nhà ở vừa bảo
vệ lợi ích của người sở hữu nhà ở, vừa giúp nhà nước giám sát việc thực hiện
các nghĩa vụ của người sở hữu. Và từ đó cũng giảm được những tranh chấp
xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở, giúp người dân yên tâm khi đầu tư về đất
đai và nhà ở.
Đăng ký nhà ở giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở,
đảm bảo nhà ở được sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao. Và cũng để nhà nước có
thể biết được hiện trạng phát triển nhà ở trong từng khu vực, từng địa phương
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
11
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
để có những biện pháp, chính sách điều chỉnh kịp thời, đảm bảo mọi người
dân đều có thể có được nhà ở và quyền được tạo lập, sở hữu nhà ở.
Nhà ở cũng như đất đai đều là những tài sản có giá trị lớn, và có những
yếu tố nhạy cảm trong vấn đề sở hữu nó. Do vậy, tranh chấp, khiếu kiện trong
sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở là điều không thể tránh khỏi. Đăng ký nhà
ở giúp cung cấp thông tin liên quan đến nhà ở trong thời gian ngắn nhất với
chi phí thấp nhất. Nhờ có những thông tin từ đăng ký nhà đó mà các cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở có thể nắm chắc tình hình thực trạng và có điều
kiện xử lý các vi phạm một cách xác đáng, đúng luật, không để tình trạng
tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến các yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Cùng với đăng ký đất đai, đăng ký nhà ở là một trong những nội dung
quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Đăng ký nhà ở
có quan hệ mật thiết với những nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, từ việc
nhà nước về đất đai và nhà ở sẽ có quyền cho phép hoặc đình chỉ việc xây
dựng, cải tạo nhà ở.
+ Quản lý hồ sơ nhà ở - Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở:
hồ sơ đăng ký nhà ở có được tại các văn phòng đăng ký đất và nhà chính là hệ
thống cơ sở dữ liệu để các cơ quan quản lý nhà nước quản lý hồ sơ nhà ở trên
toàn địa phương, và để điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở để có thể
thực hiện tốt công tác quản lý.
+ Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
trong lĩnh vực nhà ở: vi phạm trong lĩnh vực đất đai và nhà ở là điều không
thể tránh khỏi và có ảnh hưởng không nhỏ đến các vấn đề kinh tế, xã hội
khác. Do đó, những thông tin từ hệ thống hồ sơ đăng ký nhà ở là vô cùng
quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước xử lý các vi phạm, tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở.
Công tác đăng ký nhà ở không chỉ là một thủ tục hành chính để nhà
nước quản lý tốt quỹ nhà ở mà còn là một biện pháp để những người sở hữu
nhà ở bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ của mình. Đăng ký nhà ở sẽ
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
13
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
cung cấp cho nhà nước những thông tin để thực hiện tốt các nội dung quản lý
nhà nước về nhà ở, và cũng nhờ đó mà người sở hữu nhà ở nói riêng và người
dân nói chung được thực hiện theo những chính sách đúng đắn dựa trên tình
hình thực tế, nhờ đó có thể yên tâm thực hiện việc đầu tư vào nhà ở, thực hiện
các giao dịch về nhà ở trên cơ sở được nhà nước bảo vệ các quyền lợi của
mình.
1.2.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất và nhà
Đăng ký đất đai và nhà ở là nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai và nhà ở. Tính đặc thù này thể hiện ở cả tính chất của công
tác đăng ký và bộ máy thực hiện công tác này. Đăng ký là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhằm thiết lập
ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó, cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa nhà
nước và nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính
xã. Việc tổ chức đăng ký đất và nhà theo đơn vị xã sẽ có lợi đối với cả cơ
quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đối với
người đăng ký thì đăng ký theo đơn vị xã, phường sẽ giảm được thời gian và
chi phí đi lại. Còn đối với nhà nước, đăng ký theo đơn vị xã sẽ tiện cho việc
quản lý vì cán bộ xã là người hiểu rõ tình hình sử dụng đất ở địa phương, phát
hiện được những vi phạm trong sử dụng đất và sở hữu nhà, từ đó ngăn chặn
được những tranh chấp, sai phạm, hạn chế khiếu nại, tố cáo. Đăng ký theo
đơn vị xã phường còn góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức
pháp luật đất đai cho cán bộ xã; giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai
thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ đăng ký sở hữu nhà ở.
Đất đai và nhà ở luôn luôn là những tài sản có giá trị lớn đối với mọi
nền kinh tế, mọi quốc gia. Công tác đăng ký đất đai và nhà ở trở thành một
trong những công cụ quan trọng để nhà nước thực hiện quản lý tốt nguồn tài
sản có giá trị lớn này. Do vậy, nắm vững những đặc điểm của đăng ký đất và
nhà là cần thiết để có thể thực hiện tốt công tác trên, từ đó có thể nắm chắc và
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
15
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
quản lý tốt tình hình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng quỹ nhà ở của mỗi địa
phương.
II. Những nội dung cơ bản của đăng ký đất và nhà
2.1. Bộ máy tổ chức công tác đăng ký
Việc đăng ký đất đai và nhà ở được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
đất và nhà. Văn phòng này có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ
tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”. Đối với tổ chức
sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất
và nhà thuộc Sở tài nguyên môi trường. Còn đối với cá nhân sử dụng đất và
thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh, cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ
sơ địa chính gốc cho văn phòng đăng ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn.
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo
thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký cấp
huyện, chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho văn phòng đăng
ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ
sơ địa chính.
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối
với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các
giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
17
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất cấp tỉnh.
- Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai, cung cấp
bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các
thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của
cộng đồng.
- Thực hiện thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các
dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên môi
giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở,
cộng đồng dân cư.
- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.
- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ
địa chính và thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và
nhu cầu của cộng đồng.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy
định của pháp luật, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai,
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên môi
trường.
- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc văn
phòng theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Tổ chức của Văn phòng đăng ký
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
19
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Văn phòng đăng ký đất và nhà có Giám đốc và từ một đến hai Phó
giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó giám đốc thực hiện
theo phân cấp quản lý cản bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và
phù hợp với tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên môi trường ban hành.
Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh theo đề nghị của Giám
đốc văn phòng.
Còn chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đănh ký cấp huyện theo đề nghị của
phường, thị trấn quản lý sử dụng.
+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là
đất thuê, thuê lại trọng khu công nghiệp.
+ Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 Luật Đất đai.
+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận.
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất ( nếu có / bản sao).
+ Biên bản xác định ranh giới và mốc thửa đất.
- Đối với cán bộ làm công tác đăng ký: phải hướng dẫn từng chủ sử
dụng đất khai báo hồ sơ theo mẫu quy định, chuẩn bị các tài liệu đi kèm. Sau
đó, cán bộ sẽ là người nhận và kiểm tra hồ sơ, giúp chủ sử dụng đất bổ sung,
sửa chữa.
- Đối với Hội đồng đăng ký phải tổ chức hội nghị để xét đơn. Hội đồng
đăng ký được thành lập ở cấp xã, phường, thị trấn và phải có quyết định thành
lập do Uỷ ban nhân dân ký. Trong số thành viên của hội đồng có thành viên
bắt buộc và không bắt buộc. Thành viên bắt buộc gồm: Phó chủ tịch Uỷ ban
nhân dân xã, cán bộ tư pháp xã, cán bộ địa chính xã, chủ tịch hội đồng nhân
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
21
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
dân xã. Thành viên không bắt buộc là tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn,
trưởng ấp, trưởng bản ( tuỳ từng khu vực, địa bàn có thể có thêm người khác
với điều kiện phải có hiểu biết về tình hình sử dụng đất ở địa phương, hiểu
biết về chính sách pháp luật đất đai hiện hành). Hội đồng đăng ký phải nghe
báo cáo kết quả tổng hợp kê khai và kết quả thẩm tra của từng đơn đăng ký,
xét các đơn ở các nội dung như: hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng
tranh chấp… Sau đó lấy ý kiến biểu quyết của toàn hội đồng để ghi vào biên
bản.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi đất.
Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện, thị xã có thẩm quyền
thực hiện đăng ký biến động đối với những người sử dụng đất là hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. Người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
biến động sẽ phải mua hồ sơ, khai báo đúng quy cách và nộp hồ sơ tại văn
phòng. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
+ Đơn xin đăng ký biến động theo mẫu đối với từng loại biến động.
+ Những giấy tờ liên quan đến biến động đất đai như: hợp đồng chuyển
đổi, chuyển nhượng; di chúc về thừa kế; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh…
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ ( nếu mất phải khai báo).
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
23
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
+ Sơ đồ, trích lục thửa đất.
Uỷ ban nhân dân xã sau khi thẩm tra, xác nhận vào đơn đăng ký và gửi
hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất và nhà để chứng nhận biến động.
Văn phòng đăng ký sẽ xem xét hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin chứng
nhận và gửi sang Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã ký duyệt nếu hồ sơ
đủ điều kiện. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì phải gửi về xã và nêu rõ lý do.
lên cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ( phòng tài
nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà). Cơ quan địa chính sẽ
ghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ của mình, nếu hồ sơ đang trong quá
trình xin thay đổi (đăng ký biến động) thì dừng mọi quá trình. Sau 60 ngày kể
từ ngày nhận được đơn trình báo, nếu không thấy giấy chứng nhận cũ thì
người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mới. Lúc đó, cơ quan có thẩm
quyền là Uỷ ban nhân dân cấp huyện phối hợp với phòng tài nguyên môi
trường ra quyết định huỷ giấy chứng nhận cũ, cấp giấy chứng nhận mới. Còn
nếu sau 60 ngày chủ sử dụng đất tìm thấy giấy chứng nhận thì phải nộp lên
Uỷ ban nhân dân cấp huyện để tiến hành huỷ bỏ.
- Cấp đổi giấy chứng nhận mới thì có hai trường hợp xảy ra:
+ Nếu do giấy chứng nhận cũ bị rách, nát, nhoè, ố, hết chỗ ghi thì được
đổi giấy mới và phải mất lệ phí hồ sơ.
+ Nếu cấp đổi giấy chứng nhận từ một thửa chia tách thành nhiều thửa
thì trình tự thủ tục giống như mọi trường hợp biến động thông thường.
2.2.3. Đăng ký xin thực hiện nghĩa vụ tài chính
Đối với mọi người sử dụng đất, dù là đăng ký biến động hay đăng ký
ban đầu thì để được lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Và để thực hiện được, họ đều phải
làm hồ sơ xin thực hiện nghĩa vụ tài chính tại văn phòng đăng ký đất và nhà.
Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên
quan đến đất do cơ quan thuế xác định căn cứ vào số liệu địa chính của Văn
phòng đăng ký đất và nhà cung cấp.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
25
Copyright: Tài liệu đại học ©