ĐỀ TÀI
Tìm hiểu ba vụ việc có liên
quan đến hình thức của giao
dịch dân sự

1
ĐẶT VẤN ĐỀ
Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu tham gia các giao dịch dân sự của chủ
thể ngày càng tăng, bởi nó làm thỏa mãn các nhu cầu về vật chất và tinh thần ngày
càng cao của con người. Cũng chính vì vậy, mà tình trạng tranh chấp trong các giao
dịch dân sự ngày càng trở nên phổ biến hơn. Trong số đó những tranh chấp có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Vì vậy,
nhằm làm rõ hơn về vấn đề này em xin chọn đề tài “ tìm hiểu ba vụ việc có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự” là nội dung của bài tập nhóm số 1.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.Cơ sở lí luận về hình thức của giao dịch dân sự.
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch đã
xác lập. Thông qua phương tiện bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các
bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Theo điều 124, BLDS năm 2005 quy định thì hình thức của giao dịch dân sự được
thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy người xác lập
giao dịch có quyền lựa chọn hình thức của giao dịch đó. Chỉ trong một số trường hợp
đặc biệt pháp luật mới có yêu cầu về hình thức buộc các chủ thể phải tuân thủ theo như
giao dịch phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phỉ đăng kí
hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó. Như vậy giao dịch dân sự có thể được
thực hiện dưới ba hình thức cơ bản là: hình thức miệng, hình thức văn bản và giao dịch
bằng hành vi.
2
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định trong điều 122, khoản 2

45m2 cũng như toàn bộ nhà và công trình trên đất của gia đình ông Nguyễn Văn
Bình, bà Nguyễn Thị Bích Vân để lấy số tiền thanh toán phần đất dôi ra là khoảng
90m2( 140m2-45m2) để trang trải cuộc sống. Lưu ý, trước khi thực hiện việc trao đổi
bà Đào có chứng minh cho vợ chồng ông Bình là quyền sở hữu với diện tích đất
140m2 và toàn bộ nhà và công trình trên đất là của riêng bà không liên quan đến ông
Cương chồng bà. Ngoài ra bà còn nói bà đã được sự đồng ý của ông Cương trong
giao dịch này nên nếu có vấn đề gì xảy ra bà hoàn toàn chịu trách nhiệm. Việc trao
đổi diện tích đất cũng như những tài sản trên đất của hai gia đình được thực hiện vào
ngày 4/12/1994 bằng một hợp đồng viết tay, không có chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, chỉ có chữ kí của các bên gồm : bà Trần Thị Bích Đào, ông
Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Bích Vân. Theo hợp đồng này thì bà Đào sẽ
trao đổi diện tích đất 140m2 của mình cho vợ chồng ông Bình để nhận lại 45m2
đất(trên có ngôi nhà mái bằng) của vợ chồng ông Bình và 135.000.000đ tiền thanh
toán cho 90m2 diện tích đất dôi ra sau khi trao đổi. Các bên thực hiện đúng như
những gì mà hợp đồng đã ghi cho đến năm 2001 ông Mai Văn Cương chồng bà Đào
từ Nga trở về. Ông Cương cho rằng việc bà Đào tự ý trao đổi diện tích đất trên mà
không hỏi ý kiến ông là không được , bên cạnh đó ông cho rằng hợp đồng mua bán
này là không đúng theo quy định của pháp luật vì không có chứng thực của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Vì những lẽ trên ông Cương muốn đòi lại toàn bộ diện tích
đất và nhà cửa đã trao đổi. Ngoài ra ông Cương còn đề nghị Tòa án buộc ông Bình,
bà Vân bồi thường những thiệt hại cho ông xuất phát từ giao dịch chuyển nhượng,
đổi nhà đất trái pháp luật giữa vợ ông và ông Bình, bà Vân. Cụ thể:
- Hợp đồng vô hiệu từ năm 1994 nhưng ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ khai thác
từ năm 1995 đến năm 2008 là hai của hàng x 1.500.000đ/tháng x 150 tháng =
450.000.000.
4
- Hợp đồng vô hiệu song ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ trái phép làm ông
không thể xây nhà cho sinh viên thuê gây thiệt hại là 14 phòng x 650.000đ/tháng x
150 tháng = 1.365.000.000.
Tổng công là 1.815.000.000đ.

bà Trần Thị Bích Đào. Hai ông bà Cương, Đào có quyền sở hữu toàn bộ nhà đất đã
nêu trên.
Buộc vợ chồng ông Cương, bà Đào phải hoàn lại cho vợ chồng ông Bình
46.279.000đtiền cải tạo, xây dựng nhà trên đất số 15 đường Nông Lâm, Đông Ngạc,
Từ Liêm, Hà Nội. và trả lại cho vợ chồng ông Bình nhà + công trình trên tổng diện
tích đất 45m2 tại số 9 đường Nông Lâm, Đông Ngạc, Từ Liêm, Hà Nội cùng các giấy
tờ liên quan đến nhà đất số 9 nêu trên. Theo đó thì ông Bình bà Vân có quyền sở hữu
toàn bộ diện tích đất 45m2 đất trên cũng như toàn bộ tài sản trên đất.
Buộc bà Trần Thị Bích Đào phải trả lại cho vợ chồng ông Bình số tiền chuyển
nhượng nhà đất 135.000.000đ và tiền bồi thường thiệt hại là 3.881.500.000đ. Còn
yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông Mai Văn Cương là không có căn cứ nên không
được chấp nhận.Ngoài ra Tòa còn tuyên về phần án phí của các bên.
4. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án.
Trong phạm vi đề bài cũng như hiểu biết của nhóm chúng em chỉ xin nhận xét về phần
giao dịch dân sự liên quan đến hình thức. Trong vụ việc này Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng và trao đổi nhà đất giữa các bên tham gia ở trên là hoàn toàn phù hợp
với các quy định của pháp luật( căn cứ theo các điều khoản sau: Khoản 2, điều 122,
khoản 2 điều 124; khoản 2, điều 401; khoản 2, điều 463; điều 450 BLDS Việt Nam
năm 2005. ). Như vậy là hợp đồng chuyển nhượng, trao đổi nhà đất theo quy định của
pháp luật về hình thức phải được soạn thảo thành văn bản, có công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký và trong vụ việc trên các bên đã không thực hiện đúng như vậy nên hợp
đồng đã bị tuyên vô hiệu. Và chúng ta có thể thấy rằng trong cuộc sống những tranh
chấp tương tự như vụ việc trên là rất phổ biến mà nguyên nhân có thể là do thiếu hiểu
6
biết về kiến thức pháp luật, hoặc xuất phát từ tầm nhìn hạn hẹp của các chủ thể như
muốn trốn thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất nên đã che mắt chính
quyền bằng các hợp đồng không công chứng. Nhưng liệu họ có nghĩ tới hậu quả sẽ
phải gánh chịu hay không? Cụ thể trong trường hợp này ta có thể nhận định theo một
chiều hướng đó là có thể lúc bà Bích Đào vợ ông Cương chuyển nhượng nhà đất ông
có biết và đã đồng ý. Tuy nhiên, giá nhà đất ngày một lên cao mà lòng tham của con

và tiền lãi từ tháng 2/1997 đến nay theo mức lãi suất quá hạn, cụ thể lãi tính là 681
200 000 đ x 0, 9375 %/ tháng x 120 tháng = 765 941 280 đồng.
2.3.Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo hồ sơ Bản án dân sự sơ thẩm số 630/ DSST ngày 24/5/2002 của TAND TP
HCM và theo bản trình bày của các đương sự và bà Hà, ông Nam làm chứng, năm
1992/1993 Ngân hàng TMCP Việt Hoa có huy động vốn các cổ đông để tham gia
liên kết với chủ đầu tư Dự án nhà Ở Hùng Vương – Lý Thường Kiệt là công ty
TMSG 5 theo chỉ đạo của ông Trần Tuấn Tài nguyên chủ tịch HĐQT Ngân hàng
Việt Hoa (mất tháng 2/ 1997). Xét ông Lâm Tấn Lợi là một trong những cổ đông
tham gia góp vốn tại chi nhánh Phùng Hưng của Ngân hàng Việt Hoa như trên đã
nêu, về hình thức giao dịch, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa chung vốn nhận nền
nhà không lập hợp đồng hay chính thức bằng văn bản của Ngân hàng Việt Hoa với
cổ đông góp vốn, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa cũng không lập chứng chỉ tiền
gửi hay sổ tiết kiệm theo quy định, phiếu thu số 1 không có chữ ký của ông Tài,
không có dấu của Ngân hàng Việt Hoa. Trên phiếu thu số 1 ghi “tham gia đầu tư
xây dựng khu nhà cao tầng HV + LTK của VHNH đợt 1”. Cho nên có việc trả lãi
Ngân hàng Việt Hoa cũng không cho rằng đó là chứng cứ để xác định đây là quan
hệ vay tài sản hay tiết kiệm được.
Xét việc huy động vốn của các cổ đông, góp vốn vào dự án nhà ở HV+LTK của
Ngân hàng Việt Hoa là trái với những Nguyên tắc, Điều lệ hoạt động của Ngân
hàng. Ông Lâm Tấn Lợi góp vốn mua nền nhà Dự án của chủ đầu tư là công ty
8
TMSG 5 nhưng không giao dịch, ký kết hợp đồng với chủ đầu tư mà chỉ nộp tiền
qua việc huy động vốn của Ngân hàng Việt Hoa là không có căn cứ pháp luật. Ông
Lợi gópvốn tham gia đầu tư nhưng Ngân hàng trả lãi cho cổ đông 44 tháng với mức
lãi suất 2%/tháng tính theo giá trị vàng SJC là sai quy định của NHNN. Vì vậy giao
dịch giữa ông Lâm Tấn Lợi với Ngân hàng TMCP Việt Hoa là giao dịch dân sự vô
hiệu cả về hình thức và nội dung theo các quy định tại điểm b, mục 1 Nghị quyết
quốc hội số 45/2005/QH11 và các điều 131, 136, Bộ luật dân sự 1995.
Căn cứ phiếu thu số 1 ngày 15/ 1/1993 ông Lâm Tấn Lơi nộp vàng; danh sách

hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự
phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, được
chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Các bên
đã không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật do đó đã vi phạm nghiêm trọng
hình thức giao dịch dân sự, giao dịch bị vô hiệu là có cơ sở. Tại Bản án, Tòa án đã sử
dụng các Điều luật trong Bộ luật dân sự 1995, nội dung như sau:
Điều 131 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năg lực hành vi dân sự
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hôi
- Người thâm gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật”
Điều 136 Giao dịch dân sự vô hiệu
“Giao dich dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của
bộ luật này thì vô hiệu”
3. Vụ việc III: Giao dịch mua bán bất động sản
3.1. Các chủ thể của vụ việc gồm có
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Châu – Địa chỉ: 20/C24 đường 3/2, P.12,
Q.10, Tp.HCM.
10
- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Bồi – Địa chỉ: Ấp Tiền, xã Tân Thông Hội, huyện
Củ Chi, Tp. HCM.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn Hai và Bà
Phạm Thị Dánh – Cùng địa chỉ: Ấp Tiền, xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, Tp. HCM.
Ông Nguyễn Văn Bồi, Ông Nguyễn Văn Hai và Bà Phạm Thị Dánh cùng ủy quyền
cho ông Phạm Minh Đức, SN 1943 – CMND số 02257279. Địa chỉ: Ấp Gò nổi A, xã
An Nhơn Tây, huyện Củ Chi, Tp. HCM.
3.2. Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 31/01/2002, Ông Nguyễn Hồng Châu ký hợp đồng chuyển ngượng quyền
sử dụng đất với ông Nguyễn Văn Bồi, hợp đồng không có xác nhận của cơ quan có

Nước thực hiện chính sách đền bù giải tỏa khu đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 931 do UBND huyện Củ Chỉ cấp ngày 28/7/1993, sẽ trả lại cho ông Châu
số tiền 200.000.000 đồng trên.
3. 3.Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vụ án đã được TAND Thành Phố Hồ Chí Minh thụ lý và đưa ra xét xử công khai
ngày 24/1/206 theo quyết định số 364/QĐ-ĐXX-ST ngày 13 tháng 1 năm 2006.Tại
phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải quyết các vấn đề như sau:
-Về hợp đồng chuyển nhượng đất ký ngày 31/1/2002 giữa ông Nguyễn Hồng Châu
và ông Nguyễn Văn Bồi: Đây là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức được quy định tại các Điều 691, 7070 Bộ luật dân sự (BLDS) và điều 31
Luật đất đai năm 1993.Tại tòa án nhân dân huyện Củ Chi, hai bên đã thỏa thuận hủy
bỏ hợp đồng chuyển nhượng, ông Nguyễn Văn Bồi hoàn trả choc ho ông Nguyễn
Hồng Châu 200.000.000 đồng đã nhận, thời gian thực hiện là khi ông Bồi được nhận
tiền đền bù giải tỏa khu đất nói trên.Thỏa thuận của hai bên phù hợp với quy định pháp
luật.Tuy nhiên, do UBND huyện Củ Chi, có văn bản số 1144/UB ngày 11/9/2003
thông báo cho phép: “chuyển quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi mục đích sử
dụng so với hiện trạng” tại khu vực quy hoạch nêu trên, Quyết định số 22/QĐ-HGT,
không thể thi hành án.Tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn văn Bồi và người có quyền lợi
và nghĩa vụ lien quan bà Phạm Thị Dánh đều thừa nhận số tiền 200.000.000 đồng nhận
từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông Châu đều được chi dung trong gia đình
nhưng phần lớn là chi dung cho ông Bồi và bà Dánh. Đồng thời, ông Bồi và bà Dánh
cũng xác định có trách nhiệm trả 200.000.000 đồng cho ông Nguyễn Hồng Châu.Vì
vậy, ông Châu yêu cầu ông Bồi và bà Dánh hoàn trả số tiền 200.000.000 đồng đã trả
12
cho ông Bồi là hoàn toàn có căn cứ, cần được chấp nhận.
- Về yêu cầu của ông Bồi: Đề nghị chuyển nhượng cho ông Châu phần đất trị giá
tương ứng với 200.000.000 đồng hoặc chờ đến khi Nhà nước thực hiện chính sách đền
bù giả tỏa khu đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 931 do UBND huyện
Củ Chi cấp ngày 28/7/1993, ông Bồi sẽ trả lại cho ông Châu số tiền 200.000.000 đồng
trên:Như trên đã nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, chính vì vậy, những quy định bắt buộc
giữa hai bên ghi trong hợp đồng là không xác thực và không có giá trị pháp lý trước
pháp luật.
_ Với việc tuyên bố hoàn trả tiền buộc ông Nguyễn Văn Bồi và bà Phạm Thị
Dánh phải hoàn trả cho ông Nguyễn Hồng Châu là 200.000.000 đồng là hoàn toàn
đúng bởi tuy hợp đồng bị vô hiệu thì việc mà ông Bồi không giao đất cho ông Châu
không bị truy cứu trách nhiệm nhưng còn việc tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng thì là
phải hoàn trả lại. Không chỉ vậy, ông Bồi còn phải chịu khoản lãi của số tiền thi hành
án theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời
gian chưa thi hành án. Còn nếu hợp đồng giao dịch của ông Bồi và ông Châu mà có
xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì việc ông Bồi không giao đất cho ông Châu là
trái pháp luật và nếu có tranh cãi ra Toà án thì ông Châu còn buộc phải giao đất cho
ông Bồi chứ không phải là hoàn trả lại tiền đặt cọc như trong trường hợp này. Qua đây
chúng ta có thể thấy được ý nghĩa quan trọng của về mặt pháp lý của hợp đồng dân sự
bởi quyền và nghĩa vụ pháp lý của hai bên sẽ được bảo đảm theo pháp luật khi hợp
đồng được xác nhận. Đây cũng là bài học kinh nghiệm quý báu cho chúng ta khi thực
hiện giao dịch dân sự trong thực tế. Như vậy, theo nhóm nhận thấy thì cách xử lý của
Tòa án là hợp lý, các bên phải thực hiện theo bản án đã xử.
14
III. Nhận xét về những quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch do không
tuân thủ quy định về hình thức nên bị vô hiệu.
Để đi vào phần nhận xét này, trước tiên chúng em xin nêu ra một vài điểm khác
giữa quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 với năm 2005 có liên quan đến giao dịch
dân sự bị vô hiệu do vi phạm hình thức. Trong BLDS năm 1995 khoản 4, điều 131
quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “Hình thức giao dịch phù hợp
với quy định của pháp luật”. Còn trong khoản 2, điều 122 BLDS năm 2005 quy định
về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “ hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật quy định”. Như vậy, chúng
ta có thể thấy rằng đã có sự thay đổi về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong hai bộ luật. Nếu như ở năm 1995 quy định về hình thức là bắt buộc đối với mọi

Những vụ việc mà nhóm nêu ra ở trên chỉ mới là một mảnh ghép nhỏ trong một
bức tranh khổ lớn về tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự. Nhưng
chúng em cũng hi vọng rằng với bài viết này sẽ giúp mọi người hiểu rõ hơn về sự
phong phú, đa dạng của các vụ tranh chấp liên quan đến hình thức của của GDDS,
cũng như sự phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Vì vậy để có thể đưa
ra những bản án vừa hợp tình, vừa hợp lý thì đòi hỏi các nhà chức trách phải thực sự
công tâm, làm việc đúng với tinh thần cao quý của một nhà làm luật và sử dụng pháp
luật, bên cạnh đó cũng cần phải không ngừng nâng cao kiến thức pháp luật cũng như
nắm bắt những điểm mới của luật pháp. Và không chỉ những người sử dụng mà cả
những đối tượng được pháp luật điều chỉnh cũng hãy có ý thức hạn chế những tranh
chấp như những tình huống đã nêu.
17
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Giáo trình luật dân sự Việt Nam_Trường đại học Luật Hà Nội_năm 2009.
2.Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1_Lê Đình Nghị (chủ biên)_NXB Giáo
Dục_năm 2009.
3.Bộ luật dân sự năm 2005.
4.Luật công chứng năm 2006.
5.Một số trang Wed:
- trungtamphapluatdansu.wordpress.com
- nguoibaovecongli.com
- thanh công cụ tìm kiếm google.com
18
MỤC LỤC
19