nghiên cứu - trao đổi
50 - Tạp chí luật học Nguyễn Quang Tuyến*
ác quy định về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất đợc BLDS đề cập tại
chơng V - Phần thứ năm (từ Điều 727 đến
Điều 737). Trong phạm vi bài viết này,
chúng tôi muốn trao đổi một số ý kiến xung
quanh các quy định của BLDS về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
1. Các quy định về thế chấp quyền sử
dụng đất
1.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo
các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đợc Bộ luật này và pháp
luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng
đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp (Điều 727 BLDS).
Điều 728 BLDS quy định: "Hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có

quyền sử dụng đất có điều kiện tức là chỉ xảy
ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả đợc
tiền vay.
Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện
điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất trên
C

* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế
Trờng đại học luật Hà Nội nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học - 51

đây là rất khó. Bởi lẽ, việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân tiến hành rất chậm, do nhiều nguyên
nhân khác nhau. Đến năm 2000, cả nớc mới
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
10.417.437 hộ nông dân với diện tích đợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và
81,79% về diện tích đợc giao
(1)
và đất ở tại
đô thị mới cấp đợc khoảng 10%, chủ yếu là
tại ba thành phố lớn là thủ đô Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng.
1.2. Đối tợng nhận thế chấp và mục
đích thế chấp quyền sử dụng đất nông

chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh
tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc (trong đó
có ngân hàng Việt Nam và các tổ chức tín
dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành
lập). Mục đích sử dụng vốn vay là phục vụ
cho phát triển sản xuất nói chung và các nhu
cầu của đời sống.
Thứ hai, sở dĩ, pháp luật quy định đối
tợng nhận thế chấp và mục đích của việc
thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp để trồng rừng chặt chẽ (hạn chế)
nh vậy, là vì:
+ Nhà làm luật mong muốn việc thế chấp
quyền sử dụng các loại đất này để nhằm phát
triển sản xuất nông - lâm nghiệp, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất đai.
+ Nhà nớc mong muốn để quyền sử
dụng các loại đất này không đợc chuyển
giao cho nhiều tổ chức, cá nhân khác.
+ Không đợc biến đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp để trồng rừng thành phơng tiện
bảo đảm tràn lan cho các nghĩa vụ khác.
1.3. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
đợc quy định tại Điều 732 BLDS. Theo đó,
quyền sử dụng đất có thể đợc thế chấp một
phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, ngời sử dụng
đất có thể thế chấp không chỉ quyền sử dụng
đất mà còn có thể thế chấp cả nhà cửa, công
trình xây dựng, cây cối và các tài sản khác
gắn liền với đất, nếu có thỏa thuận giữa họ

định của pháp luật về đất đai.
2. Thực trạng của việc thực hiện các
quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
và những bất cập nảy sinh
2.1. Việc Luật đất đai năm 1993, cho
phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền
sử dụng đất đ đem lại hiệu quả kinh tế to
lớn. Trong số 5 quyền của ngời sử dụng đất,
quyền thế chấp đợc nhiều ngời quan tâm
đặc biệt. Qua điều tra x hội học thì 1,5% số
ngời đợc hỏi cho rằng quyền chuyển đổi
quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2%
cho rằng quyền chuyển nhợng quyền sử
dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí
đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất,
68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng
nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế
và 3% không đánh giá đợc quyền nào là
quan trọng nhất.
(3)
Điều này phản ánh tình
hình hiện nay ngời sử dụng đất thiếu vốn để
đầu t cho sản xuất và giải quyết khó khăn
trong cuộc sống nên quyền đợc thế chấp
quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải
quyết đợc vấn đề vốn.
Tuy nhiên, số ngời thực hiện quyền thế
chấp quyền sử dụng đất lại cha nhiều. Lí do
là họ cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở. Tâm lí

quyền sử dụng đất. BLDS cũng đ có những
quy định cụ thể hoá nhằm tạo điều kiện giúp
ngời sử dụng đất trong việc vay vốn để phục
vụ nhu cầu sản xuất và đời sống. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện các quy định này và
các văn bản pháp luật khác có liên quan đ
bộc lộ những điều bất cập làm cản trở ngời
sử dụng đất thực hiện quyền năng này, cụ thể
nh sau:
Thứ nhất, Điều 729 và Điều 730 BLDS
quy định hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp
quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp để trồng rừng tại ngân hàng và các tổ
chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho
phép thành lập, đợc thế chấp quyền sử dụng
đất ở với các tổ chức kinh tế cá nhân Việt
Nam ở trong nớc. Nh vậy, pháp luật cha
cho phép hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức tín
dụng nớc ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh
hoạt động tại Việt Nam.
(4)

Trong khi đó Luật đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam (đ đợc sửa đổi, bổ sung ngày
9/6/2000) lại cho phép "doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngoài đợc thế chấp tài sản gắn
liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để
bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng
đợc phép hoạt động tại Việt Nam" (khoản 3

phố trực thuộc trung ơng ban hành áp dụng
tại thời điểm thế chấp". Quy định này cha
phù hợp, nó mâu thuẫn với bản chất của việc
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Bởi lẽ,
thực chất của việc thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, do đó
giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên
nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp.
Có nh vậy thì quyền lợi của bên thế chấp
mới không bị thiệt thòi. Chúng tôi ủng hộ
quan điểm này.
Thứ t, đối với các hộ nhận khoán đất
của các nông, lâm trờng để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp
vì bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất
đối với nông trờng, lâm trờng nên họ nghiên cứu - trao đổi
54 - Tạp chí luật học

không đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, do vậy, họ không đợc hởng các
quyền của ngời sử dụng đất mà pháp luật
quy định, trong đó có quyền thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất. Trong nền sản xuất hàng
hóa ở nớc ta hiện nay, những ngời này
cũng rất cần vốn để đầu t mở rộng sản xuất
nhng việc cho vay vốn của các tổ chức tín
dụng không đến đợc với họ vì "thiếu vắng"

Đây cũng là
vấn đề nảy sinh gây khó khăn cho việc thực
hiện các quy định về thế chấp giá trị quyền
sử dụng đất trong thực tế.
Thứ bảy, các quy định về trình tự thủ tục
xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp, trong
trờng hợp ngời sử dụng đất không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả
nợ tại các văn bản pháp luật còn chồng chéo,
phức tạp và cha rõ ràng.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999 của Chính phủ có quy định: "Khi
bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền
sử dụng đất đ thế chấp đợc xử lí theo thoả
thuận trong hợp đồng, trờng hợp không xử
lí đợc theo thỏa thuận đ ghi trong hợp
đồng thì giải quyết theo quy định của pháp
luật" (khoản 1 Điều 31). Nhng giải quyết
theo quy định của pháp luật là giải quyết nh
thế nào? Dựa vào quy định của văn bản pháp
luật nào để giải quyết? BLDS quy định tại
Điều 737 là: "Ngời nhận thế chấp có quyền
yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi
vốn và li" (quy định này chỉ áp dụng cho
trờng hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất). Nghị định số 86/CP
ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu

Nghị định lại không quy định rõ là trong
trờng hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị
quyền sử dụng đất thì tổ chức tín dụng đó có
đợc trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích
đất đó không?
- Trong các văn bản pháp luật nêu trên
cha quy định rõ cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất
có phải là cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất
không? Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng
đất để thu hồi vốn vay có phải là trờng hợp
chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác
không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất thì có làm thủ tục để đồng
thời bán đấu giá quyền sử dụng đất không và
phải giải quyết thủ tục về quyền sử dụng đất
nh thế nào cho trờng hợp ngời mua đấu
giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất?
3. Kiến nghị
Từ những phân tích trên, chúng tôi xin
mạnh dạn đa ra một số kiến nghị sau đây:
Thứ nhất, sửa đổi quy định tại khoản 5
Điều 6 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999, không nên quy định: Khi thế
chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay
phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất
cùng với tài sản đó, trừ trờng hợp pháp luật
có quy định khác. Vì quy định nh vậy là
mâu thuẫn với quy định tại Điều 732 BLDS.


nghiên cứu - trao đổi
56 - Tạp chí luật học

Thứ năm, khẩn trơng rà soát các văn
bản pháp luật hiện hành, khắc phục các quy
định mâu thuẫn, xây dựng cơ chế thống nhất
trong việc xử lí quyền sử dụng đất đ thế
chấp để thu hồi vốn vay.
Cụ thể, pháp luật phải xác định rõ cơ
quan nào có thẩm quyền cho phép bán đấu
giá quyền sử dụng đất và cơ quan nhà nớc
có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Cần có quy định giải thích rõ trong
trờng hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị
quyền sử dụng đất thì tổ chức tín dụng có
đợc trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích
đất đó không? Trờng hợp đấu giá quyền sử
dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trờng
hợp chuyển quyền sử dụng đất không? Khi
bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất thì vấn đề quyền sử dụng đất này
đợc xử lí ra sao?
Thứ sáu, cần bổ sung quy định cho phép
các hộ nhận khoán đất của các nông, lâm
trờng để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông, lâm nghiệp đợc quyền thế chấp quyền
sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất để
bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lí giữa

(2), (4), (6). Để khắc phục nhợc điểm này, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai vừa đợc
Quốc hội, khoá X, kì họp thứ IX thông qua ngày
29/6/2001 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2001,
đ bổ sung quy định Điều 78g: "Tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
thì đợc thế chấp hoặc bảo lnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đó tại tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại
Việt Nam".
(3).Xem: Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài
độc lập cấp Nhà nớc - cơ sở khoa học cho việc hoạch
định các chính sách và sử dụng hợp lí quỹ đất đai.
Tổng cục Địa chính, H. 2000, tr.118.
(5).Xem: Nguyễn Xuân Trọng - "Cần có thêm các quy
định cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng
đất", Tạp chí địa chính, số 9, tháng 9 năm 2000.