Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính
sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của
người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự
quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức
xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành
trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi
quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh
nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển
nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả
sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi
với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng
cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành
công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến
trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không
có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công
trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …
Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp
và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở
HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung
cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số
vấn đề chủ yếu sau:
- 1 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
- 3 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã
kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ
thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ
phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …
điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ
đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích
yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết
định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn
Xây dựng.
- 5 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng
vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy
định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ
đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những
phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ
thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung
cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy,
đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện,
nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà
chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản
lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn
đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
- 7 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
∗ Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử
dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc
diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không
có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần
nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử
dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung
tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các
nguyên tắc sau
∗ Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở
hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn
hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích
đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng
chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu
bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuôn
viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với
quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ
bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện
sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như
sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong
hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận
nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.
Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một
chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở
thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu
trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và
cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ
diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong
trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữa
theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.
Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn
sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả
thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm
tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
- 10 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản
lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là
mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
- 12 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt
bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây
dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng
với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số tầng Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh
hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công
cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng
như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo
tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán
dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo
không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự
hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài
- 14 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có
chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công
trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian
chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm
bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải
quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ,
không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được
quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các
thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà
thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển
đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta
không thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện
tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn
toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh
diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu
cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông
đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể
thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây,
ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà
nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là
truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công
cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần
thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
- 16 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong
phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còn
coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với
thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp
hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra
khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị,
cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung
cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì
sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả
về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn
còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn
như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có
các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.
- 18 -
Copyright: Tài liệu đại học ©