Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 1 -
LI NểI U
Trong cụng cuc i mi , bờn cnh vic xõy dng cỏc ch trng,
chớnh sỏch phỏt trin kinh t - xó hi thỡ vn ci thin cht lng
cuc sng ca ngi dõn - vt cht v tinh thn luụn c ng v
nh nc dnh cho s quan tõm c bit. Trong ú vic gii quyt
vn nh l mt yờu cu bc xỳc v mi quan tõm chung ca mi
tng lp dõn c , cỏc cp cỏc nghnh trong c nc. Hin nay H
NI, mt dõn s ngy cng cao trong khi qu t li cú hn nờn
chỳng ta phi cú mụ hỡnh xõy dng phự hp. Bờn cnh nh do nhõn
dõn t xõy dng nh bit th, H NI ó tp chung phỏt trin nhiu
nh chung c cao tng c u t theo d ỏn, vỡ nú nõng cao hiu
qu s dng t cỏc ụ th. Vn t ra l phỏt trin chung ccn
phai i ụi vi vic ỏp ng nhng nhu cu v dch v ụ thi v m
bo cht lng cuc sng. õy l mt trong nhng yu t cú tớnh cht
quyt nh trong thnh cụng ca mụ hỡnh phỏt trin chung c cao
tng. Nguyờn nhõn c bn khin trc õy ngi dõn e ngi sng
trong cỏc chung c l do cỏc chung c khụng cú s qun lý thng
nht, cung cp dch v ng b v duy tu bo trỡ cụng trỡnh. Cỏc
chung c cao tng hin nay c lp t nhiu trang b nh thang
mỏy, mỏy bm nc, mỏy phỏt in d phũng, thit b phũng chng
chỏy , Cn phi cú mụ hỡnh qun lý, cung cp dch v v duy tu
cụng trỡnh phự hp v do mt n v thng nht thc hin
Vi mc tiờu tỡm ra mụ hỡnh qun lý thớch hp cho cỏc chung c
cao tng H NI hin nay thỡ vic nghiờn cu ti: Mt s vn
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 2 -
qun lý chung c H NI trong giai on hiờn nay l ht sc cn
thit .

Chng I: C s lý lun vờ qun lý chung c
1/ Khỏi niờm nh chung c cao tng:
Nh chung c l nh cú nhiu tng (t 2 tng tr lờn gm nhiu
cn h riờng bit), cú cu trỳc theo kiu cn h, cú cu thang v li i
chung.
Gn õy, theo xu hng phỏt trin nh ụ th, mt s nh chung
c cao tng c xõy dng bỏn v cho thuờ, ph bin l loi nh
chung c cú s tng t 9 n 12 tng. Ti iu 2 Ngh nh 71/ 2001/
N-CP ngy 05/ 10/ 2001 ca Chớnh Ph v u ói u t xõy dng
bỏn v cho thuờ ó a ra khỏi nim v nh chung c cao tng:
nh cao tng (t 5 tng tr nờn i vi thnh ph H Ni v thnh
ph H Chớ Minh, t tng tr nờn i vi thnh ph khỏc);cú cu trỳc
kiu cn h khộp kớn cú cu thang v li i chung. T ú khỏi nim
nh trung c cao tng ti H Ni c hiu nh sau:
Nh chung c cao tng l nh cú cu truc kiu cn h khộp kớn,
cú cu thang v li i chung, cú s tng nh t 5 tr nờn
1.1/ Nh chung c cao tng ti H Ni:
Nh chung c cao tng ti H Ni bao gm nh chung c cao
tng thuc s hu nh nc v nh chung c cao tng thuc khu
ụ th mi
a/ Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc:
Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc ti H Ni c
nh nc xõy dng ch yu trong thi k thc hin c ch bao cp
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 4 -
nh . õy l gii phỏp gii quyt nhu cu bc bỏch v ch cho
ngi dõn ụ th.
b/ Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th
mi:

bit l phỏt trin nh cung c cao tng theo d ỏn. n nay ó xut
hin nhiu mụ hỡnh nh chung c mi, nhiu kiu dng ỏp ng mt
phn nhu cu ngy cng tng lờn v cht lng ca nhõn dõn .Nh
chung c cao tng theo d ỏn c xõy dng ó to ra din mo mi
cho ụ th vn minh vi s ng b v h tng k thut, vi s ng
b v cnh quan mụi trng nờn ó c xó hi chp nhn. Hn na,
xõy dng nh chung c cng hỡnh thnh np sng ụ th vn minh,
hin i. i vi Vit Nam, ch trng phỏt trin chung c cao tng
s to c hụ cho cỏc ngnh xõy dng tip cn vi tin b khoa hc k
thut , to ngun ngõn sỏch ln cho nh nc.
2/ S cn thit phi qun lý chung c:
Trc õy, do vic thc hin qun lý chung c theo hỡnh thc bao
cp, cụng tỏc qun lý buụng lng ó lm ny sinh nhiu hin tng
tiờu cc nh: ngi s dng t ý sa cha, c phỏ, ci ni din
tớch, xõy them b nc lm nh hng n kt cu cụng trỡnh, dn
n lỳn nh, gõy bin dng, nt v kt cu , thm dt mỏi nh v sinh
Nh nc cha cú quy nh rừ rng v u t cho cụng tỏc duy tu,
bo dng nh k dn vic trong quỏ trỡnh s dng cỏc hng mc k
thut ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha, duy tu, ch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 6 -
sau 10 năm sử dụng hầu như tồn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thốt
nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời
gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá
biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá
bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận
hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện
đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện
nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh

được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực
hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm
các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà
chung cư hiện nay được pháp luật cơng nhận tồn tại dưới các hình
thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng
th nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng th nhà với chủ sở hữu nhà đó
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 8 -
Nh chung thuc s hu t nhõn gm :nh chung ca mt ch
s hu , nh chung thuc s hu nhiu ngi (ng s hu) , nh
chung cú nhiu ch s hu
Nh chung cú nhiu hỡnh thc s hu ,l nh cú hai hoc ba
hỡnh thc núi trờn
b/ ng ký nh chung c:
Theo phỏp lut hin hnh thỡ tt c nh ti ụ th u phi c
ng ký quyn s hu . Quy ch qun lý v s dng nh chung ti
ụ th quy nh khỏ rừ ngha v v trỏch nhim ng ký nh chung c
thuc v ch s hu. C th l nh chung phi c ng ký ti U
ban nhõn dõn phng , th trn , ni cú nh ú .Ngi cú trỏch nhim
ng ký nh chung quy nh nh sau:
*Nh chung thuc s hu ca mt ch thỡ ch s hu cú trỏch
nhim ng ký . Nu nh thuc s hu ca t chc chớnh tr , xó hi


Ngi sng trong nh chung , dự l ch s hu hay thuờ ca
ch s hu khỏc c s dng phn din tớch riờng ( phn din tớch
riờng l cn h khộp kớn hoc phũng trong nh chung) v c
cựng s dng din tớch t v h thng cụng trỡnh k thut dựng
chung cho cỏc h (din tớch dựng chung cho cỏc h gm: mỏi bng,
sõn thng, hnh lang li i, cu thang, khu bp, khu v sinh trong
nh v kho, nh tm nh ph, nh v sinh trong khuôn viờn nh, cỏc
cụng trỡnh phc v nhu cu v khuõn viờn nu cú, phự hp vi quy
hoch c duyt, h thng cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc
h bao gm: h thng cp nc, thoỏt nc ma, nc thi, b pht,
cp in sinh hot, in thoi, truyn thanh, thu lụi, cu ho, thang
mỏy )
Mi ngi trong nh chung cú trỏch nhim gi gỡn, bo qun tt
nh v nhng phn s dng chung, thc hin tt cỏc quy nh v v
sinh ụ th, phũng chỏy cha chỏy, trt t an ninh, xó hi ngn chn
kp thi cỏc hnh vi phỏ hoi cỏc cụng trỡnh thuc nh chung. Thc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 10 -
hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ mơi
trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Khơng tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an tồn của ngơi
nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu
cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất
q tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Khơng tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong
ngơi nhà như: phá bỏ lơ-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu
phụ, nối thơng khơng gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bĨ

cỏc phn s dng chung. Chi phớ bo dng, sa cha cỏc phn s
dng chung c phõn b theo t l din tớch riờng ca tng ch s
hu.
2. Ton b chi phớ sa cha, bo dng do ch s hu m nhn.
Trong trng hp ch s hu khụng tin hnh sa cha thỡ bờn thuờ
cú thể sa cha theo quy nh ca phỏp lut.
Cỏc h hng do ngi s dng gõy ra thỡ ngi s dng phi t
sa cha. Cỏc h hng do nhiu h cựng s dng gõy ra, thỡ cỏc h
ú cựng chia phớ tn sa cha.
Vic ci to, lm tng thờm din tớch nh chung c nhiu ch s
hu tho thun bng vn bn v phi cú giy phộp ca c quan cú
thẩm quyn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 12 -
Ngi s dng nu khụng phi l ch s hu thỡ khụng c ci
to lm tng thờm din tớch di bt k hỡnh thc no, tr trng hp
c cỏc ch s hu tho thun bng vn bn v c c quan cú
thm quyn cp giy phộp.
3.2/ Qun lý:
Hin nay mụ hỡnh v qun lý nh chung c c quy nh ti Quy
ch qun lý v s dng nh chung. Theo quy nh ny, thỡ mụ hỡnh
qun lý nh chung c c t chc theo phng thc t qun kt
hp vi hot ng qun lý nh nc v nh t. Tc l cỏc h trong
nh chung c cú th bu ra Ban t qun, hoc tổ trng nh tổ
chc cụng vic qun lý chung mang tớnh cht ni b gm:
1. Xõy dng ni quy nh chung, thụng qua hi ngh cỏc h v
ụn c, kim tra mi ngi thc hin ni quy ú.
2. Thu cỏc khon tin cỏc h phi np nh: tin nc sinh hot,
tin thu gom rỏc, tin gúp qu bo tr an ninh, qu chng bóo lt,

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 14 -
CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đơ thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với q trình đơ thị hố diễn ra
mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư
cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định
chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đơ thị lớn đang
được xây dựng với quy mơ lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đơ Hà
Nội cũng khơng nằm ngồi xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm
2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp
thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng th nhà;
137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố
Hà Nội đã có gần 200 cơng trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số
chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ cơng tác tái
định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành cơng
của cả nước trong cơng tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao
tầng, đầu q I-2004 Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà và Đơ thị đã
đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764
căn hộ, cụ thể như sau:
m
244 6 39 361 6
OCT2 - n 1 66 2 12 95 2
OCT2 - n 2 112 2 15 171 2
OCT2 - n 3 66 2 12 95 2
III. M ỡnh II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - n 1 88 1 12 168 2
CT1A - n 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - n 1 99 1 12 601 2
CT5 - n 2 99 1 12 601 2
CT5 - n 3 140 1 15 420 2
CT5 - n 4 84 1 15 164 2
Ngun: Phũng KHTH - Xớ nghip qun lý nh cao tng
Nh vy, trong thi gian qua thnh ph H Ni ó phỏt trin c
nhiu nh chung c cao tng, gii quyt ch cho mi b phn dõn
c ca thnh ph vi cht lng v tin nghi ngy cng tin b hn.
Vi nhu cu phỏt trin xó hi ngy cng cao, chung c trong ụ th
hin i khụng ch tho món nhu cu thun tuý m cũn phi ỏp
ng ng thi nhiu nhu cu khỏc nhm nõng cao khụng ngng cht
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 16 -
lượng mơi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư
trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hố, giao tiếp cộng đồng,
về khơng gian giao thơng (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện
nghi kỹ thuật khác. Đó chính là khơng gian cơng cộng trong chung cư.

này khơng thuận lợi về sử dụng, khơng đảm bảo về an tồn, về phòng
cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng
tăng, các phương tiện giao thơng cá nhân khơng chỉ còn là những
chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ơ tơ… như vậy đòi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thơng này; tốt nhất là liền kề hoặc
nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thơng bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là
giao thơng mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu
thang chính, để tạo sự thơng thống và lấy ánh sáng. việc tổ chức
như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn
hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là
xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-
50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m
2
sàn hoặc hơn nữa. Do
sự phát triển của cơng nghệ thi cơng, tổ chức mặt bằng điển hình
ngày càng lớn, do vậy giao thơng cũng phải tương xứng, đủ số lượng
thang máy thang bộ (chống và thốt hiểm). Tổ chức khơng gian giao
thơng này khơng thể tiếp xúc tồn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thơng
thống, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là
một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm
phục vụ nhu cầu giao thơng tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 18 -
khác của tồ nhà đòi hỏi phải được tính tốn, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là khơng thể thiếu. Người ở có thể

nh chung c cao tng, nhiu mõu thun kộo di khụng gii quyt dt
im.
Túm li, so vi cỏc khu nh chung c trong nhng thp niờn trc
õy thỡ s phỏt trin cỏc khu nh chung c hin nay cú nhng chuyn
bin rừ rt c v quy mụ kin trỳc v h thng cỏc dch v. Tuy nhiờn,
vn qun lý vn cũn bt cp v l mt ni dung cn c nghiờn
cu.
2/ Thc trng qun lý chung c H Ni:
2.1/ Qun lý c trỳ:
Hin nay, trong cỏc khu chung c cao tng, cụng tỏc qun lý c trỳ
cũn buụng lng. Tỡnh trng ln xn v s nhõn khẩu, h khẩu trong
cỏc khu nh cng ht sc phc tp. c bit, trong nhng nm qua,
khi b trớ tỏi nh c cho ngi dõn n nh c ti cỏc khu chung c,
ta thy cha cú s phõn loi thnh phn dõn c, m c a tng
cm dõn c vo sng, gm c anh th h, ch giỏo viờn, nh trớ
thc, Cỏc thnh phn ny cú np sng , sinh hot, nhn thc khỏc
nhau. Nờn khú ho hp v thng xuyờn xy ra tranh chp.
cỏc khu chung c c thỡ vic qun lý c trỳ rt kộm: Nhiu nh
chung c cú ngi n v ngi i thay i lien tc m ban qun lý
khụng giỏm sỏt c, k c khi bit nhng ngi nh c ti ú
vng mc vo cỏc t nn xó hi thỡ h cng khụng cú gii phỏp
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 20 -
giỳp . Ri ngi c trỳ ch lm theo li ớch ca cỏ nhõn mỡnh m
quờn i li ớch ca cng ng.
Ban qun lý cỏc khu nh chung c cha i sõu, i sỏt vo i
sng ca ngi dõn, h cha quan tõm n hon cnh, lai lch ca
mi ngi. Do vy ó xy ra nhiu tỡnh trng ỏng tic nh: Trm
cp, ma tuý,