Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương,
chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng
cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và
nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi
tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ
NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên
chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân
dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều
nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu
quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần
phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm
bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất
quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao
tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống
trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống
nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các
chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống
cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu
công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư
cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề
- 1 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần
thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến
một số vấn đề chủ yếu sau:
kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm
nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín,
có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao
tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu
đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được
nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp
- 3 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho
người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị
mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để
bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm
sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc
sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân
chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị
chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn
hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà
tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh
… Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu,
bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ
thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ
- 5 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
sau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp thoỏt
nc, x rỏc u h hng nng , phi sa cha li gn ht , thi
gian s dng thc t s ch cú th t 75 -> 80%tui th thit k cỏ
bit cú nh mi s dng c 50% tui th thit k ó buc phi phỏ
b. Hn na,nh chung c cao tng mi, v mt k thut c vn
hnh nhmt nh mỏy ng b vi cỏc trang thit b, k thut hin
i,phc tp, ũi hi mt c ch duy tu, bo dng nghiờm ngt. Hin
nay, cựng vi s phỏt trin ca t nc, i sng vt cht v tinh
thn ca ngi dõn ngy cng nõng cao. Do vy, vic xõy dng nh
chung c cao tng phi kt hp ng thũi h thng dch v v nõng
cao cụng tỏc qun lý,xõy dng mt c ch qun lý ng b. ú l mt
yờu cu ht sc bc bỏch v cn thit t ra trong giai on hin nay.
3/ Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:
Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo
Quyt nh s 10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B
trng Bn Xõy dng.
3.1/ Cỏc quy nh chung:
3.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun
lý s dng vn, huy ng vn thc hin u tuu xõy dng nh
chung c theo quy nh ca phỏp lut.
3.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn
din tớch bờn trong cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia
gn lin vi cn h ú), phn din tớch khỏc nh: ca hang, ki-t,
sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà
ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba
hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được
đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại
đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư
thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ
ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm
đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội
, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
∗ Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng
có trách nhiệm đăng ký
∗ Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và
đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho
các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc
thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
hin cỏc quy nh v v sinh chung, trt t an ninh v bo v mụi
trng.
Nghiờm cm cỏc hnh vi sau:
1/ Khụng tu tiờn lm nhng vic nh hng ti an ton ca ngụi
nh nh: c tng chu lc, thỏo d kt cu chu lc, o h sõu
cnh múng nh, xõy tng ngn lờn mt kt cu sn tng nh, cht
quỏ ti lờn kt cu chu lc.
2/ Khụng tu tin thay i c cu quy hoch cn h, phũng trong
ngụi nh nh: phỏ b lụ-ga, m rng in tớch cn h, phỏ b khu
ph, ni thụng khụng gian gia cỏc cn h, thay i h xớ, bn tm, bể
nc
3/ Khụng gõy ting n, nc thi,rỏc t tng trờn xung, gừ p
nh hng ti cỏc h sng lõn cn, sa cha khu ph, h thng cp
thoỏt nc gõy thm dt xung cn h tng di
4/ Khụng chim dng din tớch nh v t dựng chung cho cỏc h
dựng riờng cho gia ỡnh mỡnh.
5/ Khụng xõy dng cụng trỡnh trờn nh chung hoc trờn t dựng
chung khi cha cú giy phộp xõy dng.
Din tớch dựng chung ó c cỏc h t thu xp, phõn nh ranh
gii cho tng h, khụng cú tranh chp thỡ s dng theo hin trng.
Li i chung ó c n nh trong mt hoc nhiu bin s nh, dự
i xa, phớa trc hay i ra phớa sau, thỡ cỏc bờn s dng hoc s hu
nh u phi tụn trng v duy trỡ vic i li ú. Nghiờm cm cỏc
hnh vi t ng m hoc ln li i chung.
- 10 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy
định như sau:
chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình
quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết
hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong
nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ
chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn
đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt,
tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt,
thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có
thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở
hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và
phân bố chi phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công
trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các
chủ sở hữu nhà ở chung đó
- 12 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở
chung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm
những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với
chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử
dụng, quản lý nhà chung.
- 13 -
tầng
Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh
Đàm
244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2
ninh cho c dõn v cỏc ti sn ca h.
Thc trng nh chung c cao tng trc kia ti Vit Nam ch yu
gii quyt cỏc nhu cu cp thit v din tớch , do vy cỏc cụng
trỡnh ph tr, khụng gian cụng cng gn lin vi tng ngụi nh, tng
khu khụng c quan tõm ỳng mc. Ti mt s chung c ó xõy
dng ti H Ni trong cỏc thp niờn 60-80 ca th k trc, ni xe
p, xe mỏy u c cỏc nh thit k gn lin vi tng cn h ti
khụng gian tin phũng. Do s phỏt trin i lờn ca xó hi, phng tin
- 16 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
giao thong cỏ nhõn ngy cng nhiu, ngi ta khụng th a ht xe
p, xe mỏy lờn cỏc cn h nh trc na, v cỏc din tớch trụng
gi xe cụng cng ó hỡnh thnh. Vic t chc dch v ny hon ton l
t phỏt do nhu cu ca cuc sng nờn mt s gia ỡnh phi hy sinh
din tớch sinh hot ca mỡnh lm ni trụng gi xe. Cỏc khụng gian
ny khụng thun li v s dng, khụng m bo v an ton, v phũng
chỏy, cha chỏy, an ninh Nhu cu v s phỏt trin xó hi ngy cng
tng, cỏc phng tin giao thụng cỏ nhõn khụng ch cũn l nhng
chic xe p, xe mỏy m l xe ụ tụ nh vy ũi hi phi cú thờm
din tớch cho loi phng tin giao thụng ny; tt nht l lin k hoc
nm trong cỏc nh chung c cao tng.
Giao thụng bờn trong nh chung c cao tng trc õy thng l
giao thụng m theo dng hnh lang bờn, hoc m trc tip ra cu
thang chớnh, to s thụng thoỏng v ly ỏnh sỏng. vic t chc
nh vy gõy nhiu bt tin trong s dng, hoc b trớ c rt ớt cn
h trong mt tng. Chung c cao tng hin i ngy cng vn cao l
xu hng tt yu. Din tớch cỏc cn h cng ln lờn ti thiu l
40-50m
2
sn, mc cao cú th lờn ti 120-150m
thc vn hnh phự hp.
Tuy nhiờn, hin nay cỏc khu nh chung c cao tng mi ch c
ch trong phỏt triển theo hỡnh thc s lng cung cp chỗ cho
ngi dõn, m cũn coi nh cụng tỏc qun lý, thm chớ cú ni b buụng
lng, quy ch qun lý, s dng nh chung c cao tng cha c
nghiờm cu, ban hnh phự hp vi thc t. Vỡ vy, vic ngi dõn
trong quỏ trỡnh s dng tu tin khụng chp hnh quy nh ca nh
- 18 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến
hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh
quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong
nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt
điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước
đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển
biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên,
vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên
cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú
còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong
các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua,
khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư,
ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng
cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,
… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.
Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
lượng cuộc sống của người dân.
- 20 -
Copyright: Tài liệu đại học ©