Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Mục lục
ChơngI:
Tín dụng Ngân Hàng và vấn đề thế chấp tàI sản trong
cho vay của ngân hàng thơng mại

1.1 Những vấn đề cơ bản về ngân hàng thơng mại .
.................................................................................................................................
6
1.1.1 Khái niệm NHTM
.................................................................................................................................
6
1.1.2 Khái quát về nghiệp vụ của NHTM
.................................................................................................................................
8
1.2.Tín dụng và vai trò tín dụng ngân hàng
.................................................................................................................................
9
1.2.1. Khái niệm và phân loại tín dụng ngân hàng
.................................................................................................................................
9
1.2.2. Vai trò của tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế thị trờng
.................................................................................................................................
12
1.3. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NHTM
.................................................................................................................................
14
1.3.1. Khái niệm về đảm bảo tín dụng
.................................................................................................................................
14
1.3.2 Các hình thức bảo đảm tín dụng

2.2 Khái quát về hoạt động kinh doanh của chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam
.................................................................................................................................
29

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

2
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
2.2.1Tình hình huy động vốn
.................................................................................................................................
30
2.2.2 Tình hình sử dụng vốn tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam
.................................................................................................................................
34
2.2.3. Tình hình kết quả kinh doanh vào một số hoạt động khác
.................................................................................................................................
39
2.3 Thực trạng TSTC và xử lý TSTC trong hoạt động cho vay của NHCT Tỉnh
Hà Nam
.................................................................................................................................
43
2.3.1 Thực trạng TCTS trong hoạt động cho vay của NHCT chi nhánh tỉnh Hà
Nam
.................................................................................................................................
43
2.3.1.1. Qui trình thực hiện thế chấp tài sản tại chi nhánh NHCT Tỉnh Hà Nam
.................................................................................................................................
43
2.3.1.2. Hiệu quả công tác thực hiện TSTC trong hoạt động kinh doanh tín dụng
của chi nhánh NHCT Tỉnh Hà Nam

3.1.3. Các mặt công tác khác
.................................................................................................................................
63
3.2. Giải pháp hoàn thiện cho vay thế chấp tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam
.................................................................................................................................
63
3.2.1. Các giải pháp trớc mắt
.................................................................................................................................
63
3.2.1.1. Nâng cao chất lợng thẩm định khách hàng và xét duyệt cho vay, mở
rộng đối tợng đăng ký các giao dịch
.................................................................................................................................
64
3.2.1.2. Nâng cao hiệu quả các bảo đảm tiền vay
.................................................................................................................................
65
3.2.1.3. Tăng cờng công tác kiểm tra sau khi cho vay và kiểm soát nội bộ
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

4
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
.................................................................................................................................
67
3.2.1.4. Thực hiện các giải pháp phân tán RRTD
.................................................................................................................................
68
3.2.1.5. Kết hợp củng cố màng lới hoạt động với khoán tài chính đến cán bộ
ngân hàng và không ngừng chú trọng tới các mối quan hệ giữa các hoạt động
của ngân hàng
.................................................................................................................................

.................................................................................................................................
76
3.2.2. Kiến nghi với NHNN Việt Nam và các bộ nghành liên quan
.................................................................................................................................
78
3.3.3. Kiến nghị với chính phủ
.................................................................................................................................
82
3.3.4. Kiến nghị với đảng , Nhà Nớc và các cơ quan pháp luật
.................................................................................................................................
84
3.3.5. Kiến nghị với NHCT Chi Nhánh Tỉnh Hà Nam
.................................................................................................................................
88
Kết luận
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

6
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Lời nói đầu

1- Đặt vấn đề
Trong những năm qua cùng với những thành tựu đổi mới của đất nớc , hệ
thống ngân hàng Việt Nam đã có những đổi mới sâu sắc , đóng góp tích cực
vào việc kiềm chế lạm phát , ổn định lu thông tiền tệ , thúc đẩy tăng trởng kinh
tế theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc , mở rộng quan hệ kinh tế
với các nớc trong khu vực và trên thế giới , gây ảnh hởng và có uy tín với các tổ
chức tiền tệ khu vực và quốc tế .
Đất nớc ta đang trong quá trình đổi mới kinh tế , công nghiệp hoá - hiện đại hoá
. Để từng bớc phát triển , hội nhập với nền kinh tế của các nớc trong khu vực và

hoạt động của các chi nhánh.
Đa ra một số ý kiến nhận xét và đề xuất các biện pháp nhằm hạn chế RR
trong hoạt động cho vay TCTS của chi nhánh NHCT tỉnh HàNam .
3- Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tợng nghiên cứu:là TCTS và hoạt động cho vay TCTS trong hoạt
động TDNH .
Phạm vi nghiên cứu: 03 năm <từ năm 2001,2002,2003>
Địa bàn nghiên cứu: chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam .
4- Phơng pháp nghiên cứu:
Sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp thống kê chi tiết ph-
ơng pháp so sánh , phơng pháp liên hệ ,phơng pháp phân tích đánh giá.
5- Nội dung đề tài:
Ngoài lời mở đầu ,kết luận , tài liệu tham khảo , khoá luận gồm 3 chơng :
Chơng1: TDNH và vấn đề TCTS trong cho vay của NHTM .
Chơng 2: Thực trạng cho vay TCTS tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam.
Chơng3: Giải pháp hoàn thiện cho vay TCTS tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà
Nam.
Để hoàn thành em mong đơc sự tham gia ,đóng góp ý kiến của các thầy
cô, bạn đồng môn và những ai quan tâm đến đề tài này để khoá luận đợc hoàn
thiện hơn.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

8
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Chơng I
tín dụng ngân hàng và vấn đề thế chấp tàI sản
trong cho vay của ngân hàng thơng mại
1.1 Những vấn đề cơ bản về NHTM
1.1.1 kháI niệm NHTM
NHTM là một sản phẩm đặc biệt của nền kinh tế hàng hoá , nó có một

hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay , thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và
làm phơng tiện thanh toán.
Theo luật NHNN và luật các TCTD ngày 12 / 12 /1997 tai khoản 1, 2
điều 20 qui định :
TCTD là DN đợc thành lập theo quy định của luật này và các quy
định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ , làm dịch vụ
ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng
, cung ứng các dịch vụ thanh toán.
Ngân hàng là loại hình TCTD đợc thực hiện toàn bộ hoạt động Ngân
hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan .Theo tính chất và
mục tiêu hoạt động, các loại hình Ngân hàng gồm:NHTM
,NHĐT,NHCS,NHHT và các loại hình Ngân hàng khác.
Theo nghị dịnh số 49/2000/NĐ-CP ngày 12/ 09 /2002Nghị định của
chính phủ về tổ chức và hoạt động của NHTM là Ngân hàng đợc thực
hiện toàn bộ hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có
liên quan vì mục tiêu lợi nhuận , góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế
của nhà nớc.
Ngày nay hoạt động của các tổ chức tài chính TD ngày càng phát triển cả
về số lợng lẫn quy mô hoạt động đan xen lẫn nhau .Do vậy ngời ta phân biệt
NHTM với các tổ chức môi giới ký thác khác là ở chỗ NHTM là Ngân hàng
kinh doanh tiền gửi , chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn ,tiền gửi ngắn hạn ,
chính điều đó tạo cơ hội cho NHTM có thể thực hiên chức năng tạo tiền:làm
tăng bội số tiền gửi của khách hàng trong bội số của mình .
Đây cũng là đặc trng cơ bản để phân biệt NHTM với các NH và các
TCTD khác.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

10
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Nh vậy ,NHTM là một DN kinh doanh trong lĩnh vực đặc biệt đó là lĩnh

11
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Nghiệp vụ đầu t tài chính :là nghiệp vụ mà Ngân hàng đầu t vào các giấy tờ
có giá để kiếm lời .
Nghiệp vụ TSC khác là nghiệp vụ phản ánh chủ yếu các phơng tiện tài sản
mà Ngân hàng sử dụng trong kinh doanh.
Ngoài các nghiệp vụ cơ bản trên , NHTM còn tiến hành các hoạt động dịch
vụ để đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng nhằm thu hút khách hàng đồng thời
đem lại nguồn thu nhập đáng kể cho Ngân hàng .Các hoạt động dịch vụ của
NHTM gồm có:Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền , dịch vu t vấn đầu t, dịch vụ
quản lý tài sảnvà các chứng từ có giá .
Thông qua hoạt động này ,NHTM nhận đuựơc các khoản thu nhập dới hình
thức lệ phí hoặc hoa hồng.
1.2 Tín dụng và vai trò của tín dụng Ngân hàng.
1.2.1 Khái niệm TDNH và phân loại TD :
1.2.1.1 Khái niệm :
TD là sự chuyển nhợng tạm thời một lợng giá trị từ ngời sở hữu sang ngời
sử dụng , sau một thời gian nhất định lại quay về với lợng giá trị lớn hơn giá trị
ban đầu.
Nh vậy TD bao gồm ba giai đoạn đó là : giai đoạn một ngời sở hữu tạm thời
chuyển nhợng một lợng giá trị . Giai đoạn hai là sử dụng vốn TD . Giai đoạn ba
là kết thúc một vòng TD . TD luôn đi kèm với một khoảng thời gian nhất định
và nó dựa vào lòng tin về sự hoàn trả số nợ trong tơng lai . Sự chuyển giao
quyền sử dụng vốn có mối quan hệ chặt chẽ với lòng tin này xuất phát từ các
khả năng của các chủ thể TD nh : Kinh tế , kỹ thuật , uy tín song lòng tin này
cũng bị giới hạn . Điều đó có nghĩa là không ai biết trớc đợc trong tơng lai số
phận của khoản TD sẽ nh thế nào , RR đang chờ họ .ở đây , RR và lòng tin là
bạn đồng hành .
-Đặc trng của TD :
+ Thứ nhất : Giữa Ngân hàng và khách hàng phải có sự tin tởng tín nhiệm

Thực chất của rủi ro tín dụng là Ngân hàng cho vay ra nhng không thu hồi đợc
vốn hoặc không thu hồi đủ vốn và lãi. Trong hoạt động kinh doanh Ngân
hàng ,rủi ro tín dụng chiếm một tỷ trọng lớn nhất trong tất cả các loại RR .Bởi
hơn 2/ 3 tài sản của Ngân hàng là các món vay đem lại nguồn thu chủ yếu cho
Ngân hàng .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

13
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Rủi ro tín dụng đợc thể hiện dới hai hình thức là RR mất vốn và RR sai
hẹn
Trong hoạt động Ngân hàng thì nó luôn phải đồng hành với RR .Tuy
nhiên Ngân hàng luôn tìm mọi cách để phòng ngừa va hạn chế RR và một khi
RR xảy ra thì Ngân hàng cũng có những biện pháp xử lý nó. Một trong những
biện pháp đó là bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động kinh doanh tín dụng của
Ngân hàng .
1.2.1.2 Phân loại tín dụng Ngân hàng :
Trong nền kinh tế thị trờng ,hoạt động tín dụng rất đa dạng và phong phú
với nhiều hình thức khác nhau .Để sử dụng và quản lý tín dụng có hiệu quả thì
phải tiến hành phân loại TD .Mặt khác để đảm bảo an toàn vốn trong kinh
doanh thì việc cấp tín dụng phải gắn liền với đối tợng vay , để tạo điều kiện
cho sự vận động của vốn phù hợp với sự vận động của vật t hàng hoá thì phải
tiến hành phân loại TD .Nguồn vốn kinh doanh của Ngân hàng là huy động từ
nền kinh tế, từ vốn tạm thời nhàn rỗi của cá nhân và của các DN đợc giải phóng
ra khỏi quá trình sản xuất kinh doanh .Các tổ chức kinh tếvà các cá nhân khác
nhau có thời hạn vốn nhàn rỗi khác nhau. Vì vậy, nguồn vốn huy động của
Ngân hàng cũng bao gồm nhiều loại : Tiền gửi KKH, tiền gửi co kỳ hạn ngắn
và tiền gửi có kỳ hạn dài .Do đó phải tiến hành phân loại tín dụng để thực
hiện cân đối giữa vốn và sử dụng vốn trong Ngân hàng thơng mại , giúp cho
quá trình quản lý điều hành ngày càng có hiệu quả . TD đợc phân loại theo tiêu

làm đảm bảo cho khoản nợ vay .
-TD không có đảm bảo :Là hình thức cấp TD không có tài sản hoặc ngời bảo
lãnh đứng ra làm đảm bảo cho khoản nợ vay.
Xuất xứ TD :chia làm hai loại:
-TD gián tiếp :là hình thức cấp TD thông qua một trung gian tài chính nh
NHTM hoặc TCTD khác.
-TD trực tiếp : là hình thức cấp TD giữa ngời có tiền( hoặc hàng hoá ) với ngời
cần sử dụng tiền (hoặc hàng hoá ) đó , không cần phải thông qua một trung
gian tài chính nào .
1.2.2. Vai trò của TD Ngân hàng trong nền kinh tế thị trờng.
Ta thấy trong xã hội luôn có một số ngời thừa vốn cần đầu t và một số
ngời thiếu vốn muốn đi vay .Song những ngời này khó có thể trực tiếp gặp nhau
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

15
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
để cho nhau vay , hoặc có thể gặp thì chi phí rất cao và không kịp thời. Bên
cạnh đó trong nền kinh tế thờng xuyên có một số các DN trong quá trình
SXKD có một bộ phận vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi tách ra khỏi quá trình tái
sản xuất của DN nh : tiền khấu hao tài sản cố định để tái tạo lại tài sản cố định
nhng cha sử dụng ; tiền mua nguyên vật liệu tiếp tục cho quá trình tái sản xuất
nhng cha mua , vì có sự chênh lệch về thời gian giữa việc mua bán sản phẩm và
mua nguyên vật liệu Các khoản tiền tệ trên đây luôn đ ợc các DN tìm cách
đầu t kiếm lời . Ngoài ra ,còn có các khoản tiền để dành của dân c , khi cha có
nhu cầu sử dụng họ cũng muốn đầu t kiếm lời .Tất cả tạo thành nguồn vốn tiềm
tàng trong nền kinh tế .Trong khi đó , có một số các DN , cá nhân thiếu vốn để
phục vụ cho nhu cầu kinh doanh của mình ; một số các cá nhân trong xã hội cần
vốn để cải thiện sinh hoạt hoặc đối phó với những RR trong cuộc sống . Ngân
sách Nhà Nớc bị thâm hụt ,Nhà Nớc cần vốn để bù đắp sự thâm hụt đó đảm
bảo cân đối thu chi cho nền kinh tế. Vì vậy, TDNH là cầu nối giữa ngời có vốn

hàng. Trong thực tiễn , hoàn trả TD mặc dù không phải là mục đích kinh doanh
của Ngân hàng nhng nó lại là cơ sở quan trọng nhất để hoàn thành mục tiêu
kinh doanh .Để đảm bảo thu hồi đợc nợ , Ngân hàng cần phải xem xét một cách
thân trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng từ đó áp dụng phơng thức
cho vay phù hợp . Nếu khách hàng đợc đánh giá là tốt nh có phẩm chất tốt trong
kinh doanh , có năng lực tài chính lành mạnh , có lịch sử quan hệ tốt với Ngân
hàng và có triển vọng trong tơng lai thì Ngân hàng cho vay không cần có yêu
cầu đảm bảo TD . Nếu ngợc lại , khách hàng không đạt đợc những tiêu chuẩn
đó thì buộc khi cho họ vay phải yêu cầu có tài sản làm đảm bảo.
*Mục đích của bảo đảm tín dụng :
-Thứ nhất: Bảo đảm tín dụng giúp Ngân hàng có đủ cơ sở pháp lý để có
nguồn thu nợ thứ hai ngoài nguồn thu nợ thứ nhất . Khi cho vay, Ngân hàng đã
xác định nguồn thu nợ thứ nhất của mình từ đầu chẳng hạn nh cho vay vốn lu
động nguồn thu là doanh thu bán hàng , cho vay vốn cố định thì nguồn thu nợ
là khấu hao tài sản , cho vay tiêu dùng thì nguồn thu nợ là thu nhập của ngời
vay sau khi đã trừ đi phần chi tiêu của họ . Tuy nhiên trong thực tế bất kỳ khoản
TD nào cũng có tính thời hạn mà không ai biết chắc chắn điều gì sẽ xảy ra
trong tơng lai đối với khoản cho vay của Ngân hàng . Giả sử RR xảy ra đối với
ngời đi vay khiến cho nguồn thu thứ nhất của Ngân hàng không thể thực hiện đ-
ợc , nếu nh Ngân hàng không có nguồn thu nào bổ sung thì rủi ro tín dụng xảy
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

17
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
ra . Để đảm bảo cho lợi ích của mình thì Ngân hàng yêu cầu các đảm bảo cần
thiết khi cho vay .
-Thứ hai : Bảo đảm tín dụng gắn trách nhiệm vật chất của ngời đi vay
trong quá trình sử dụng vốn vay đem lại hiệu quả cao nhất . Trong quá trình sử
dụng vốn vay nhiêù trờng hợp khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục
đích khiến RR xảy ra làm cho Ngân hàng gặp phải RR mất vốn hoặc RR sai

với Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho Ngân hàng nếu ngời đợc
bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh đã cam kết trong hợp đồng tín
dụng .
Thực chất của bảo lãnh là một biện pháp bảo đảm đối nhân mà trong bảo
đảm đối nhân gồm có hai loại là bảo đảm bằng tài sản và bảo đảm bằng uy tín
của bên thứ ba.
Trong qúa trình bảo lãnh , bên thứ ba ( tức ngời bảo lãnh) phải có trách
nhiệm trả nợ thay cho con nợ (bên đợc bảo lãnh) nếu nh đến thời hạn thanh toán
mà con nợ không thanh toán cho Ngân hàng và họ cũng phải đôn đốc con nợ
thanh toán cho Ngân hàng .Mặt khác ngời bảo lãnh cũng có quyền yêu cầu
Ngân hàng kiểm tra việc sử dụng vốn của bên đợc bảo lãnh khi cần thiết . Khi
họ đã trả nợ thay cho con nợ thì có nghĩa là họ đã là chủ nợ trực tiếp của bên đ-
ợc bảo lãnh . Ngoài ra bên bảo lãnh còn nhận đợc phí bảo lãnh từ ngời đợc bảo
lãnh .
Trên thực tế , bảo lãnh thờng xuất hiện khi ngời vay cần vốn để thực hiện
phơng an sản xuất kinh doanh nhng họ không có đủ uy tín và tài sản bảo đảm
để Ngân hàng cho vay . Khi đó họ cần co bên thứ ba bảo lãnh để vay vốn Ngân
hàng .
Khi Ngân hàng xem xét và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản
của bên thứ ba (bảo lãnh), Ngân hàng cần quan tâm đến ba nguyên tắc bảo lãnh
sau:
+Thứ nhất : bên bảo lãnh thực hiện bảo lãnh một cách tự nguyện và chỉ
đợc bảo lãnh bằng tàI sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình .
+Thứ hai : trong mỗi lần bảo lãnh thì bên bảo lãnh phải phát hành th bảo
lãnh của mình.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

19
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
+Thứ ba:Ngân hàng cần xem xét kĩ lỡng khả năng tài chính, tình trạng tài


20
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
sở hữu hợp pháp của bên đi vay đều đợc Ngân hàng nhận thế chấp để vay vốn
Ngân hàng _Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là việc đem giá trị quyền sử
dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm cho việc trả nợ vay với Ngân hàng theo
hợp đồng tín dụng . Khác với những loại tài sản thông thờng , giá trị quyền sử
dụng đất là một loại tài sản đặc biệt , do đó trong thời gian thế chấp thì ngời sử
dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất đó và đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu nhà n-
ớc , chịu sự quản lý của Nhà nớc.
Đối với tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất mà không thu tiền sử dụng
đất hoặc hộ gia đình ,cá nhân , tổ chức kinh tế đợc nhà nớc cho thuê đất hằng
năm hoặc tiền thuê đất còn lại dới 5 năm thì chỉ đợc thế chấp tài sản gắn liền
với đất mà không đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
*Căn cứ vào tính chất pháp lý ta có hai loại thế chấp là thế chấp pháp
lý và thế chấp công bằng.
- Thế chấp pháp lý : là hình thức thế chấp trong đó khách hàng vay vốn
chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng . Vì vậy khi khách hàng
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình theo hợp đồng tín dụng thì Ngân
hàng với t cách là trái chủ của TCTS đợc quyền xử lý TCTS để thu hồi nợ mà
không cần phảI tiến hành một thủ tục tố tụng nào để nhờ sự can thiệp của toà
án .
- Thế chấp công bằng : theo hình thức này , Ngân hàng thay vì nắm giữ
quyền sở hữu tài sản thế chấp thì họ chỉ nắm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu tàI sản đó để đảm bảo cho khoản tín dụng ứng trớc . Khi khách hàng vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh trong hợp đồng tín dụng thì NH không đợc
tự ý xử lí tài sản để thu hồi nợ mà phải nhờ sự can thiệp của toà án hoặc dựa
trên cơ sở thoả thuận giữa hai bên.
- Thế chấp pháp lí đảm bảo cho NH nhanh chóng xử lí tài sản để thu hồi
nợ , mặt khác nó sẽ không bị các chủ nợ khác tham gia chia phần đối với tiền

- Khi thực hiện một tài sản thế chấp để bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay
thì NH cần quan tâm đến những vấn đề sau:
Thứ nhất : khi một khoản nợ đến hạn mà NH phải xử lí để thu hồi nợ thì
những khoản vay khác có cùng tài sản thế chấp cũng mặc nhiên đến hạn .
Thứ hai: Khoản vay nào có thứ tự đăng kí thế chấp trớc thì đợc u tiên
thanh toán trớc khi tài sản thế chấp bị xử lí .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

22
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Thứ ba : Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai chỉ đợc thực hiện trong
một tổ chức tín dụng ( Theo qui định của pháp luật hiện hành ) .
* Căn cứ vào nguồn hình thành tài sản thế chấp gồm có thế chấp trực
tiếp và thế chấp gián tiếp .
- Thế chấp trực tiếp là thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, thông
thờng trong thế chấp trực tiếp NH phải yêu cầu khách hàng có một tỉ lệ nhất
định tham gia vào hình thành lên tài sản đó . Theo qui định của pháp luật hiện
hành thì việc thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay chỉ áp dụng đối với
cho vay trung , dài hạn và khách hàng vay phải là ngời có uy tín với Ngân
hàng , có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu t để thực
hiện phơng án sản xuất kinh doanh co khả thi , có khả năng hoàn trả nợ Và
có mức vốn tham gia hình thành lên tài sản tối thiểu phải bằng 30% . Tài sản
hình thành từ vốn vay phải xác định đợc quyền sở hữu hoặc đợc giao quyền sử
dụng và đợc phép giao dịch . Nếu tài sản đó dợc pháp luật quy định mua bảo
hiểm thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suất thời hạn vay khi
tài sản đó đợc hình thành và đa vào sử dụng
- Thế chấp tài sản gián tiếp là tài sản hình thành từ vốn vay và TCTS là
hai loại khác nhau .
1.3.3.2. Tài sản thế chấp
* Tài sản đợc dùng làm thế chấp bao gồm :

thủ tục giải thể hoặc phá sản DN .
-Tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền có kế hoạch qui hoạch
sử dụng vào mục đích khác.
-Tài sản Nhà nớc qui định cấm kinh doanh, mua bán , chuyển nhợng.
-Tài sản hình thành từ vốn vay đang bảo đảm cho khoản nợ vay cha hêt thời hạn
trả nợ cho TCTD .
-Tài sản khác không đợc thế chấp nếu pháp luật quy định.
1.3.3.3. Quy trình TCTS :
* yêu cầu phải có tài sản :
Khách hàng có nhu cầu vay vốn Ngân hàng và họ gửi hồ sơ cùng những
tài liệu có liên quan đến Ngân hàng xin vay vốn . Sau khi phân tích , đánh giá
khách hàng trên các phơng diện nh uy tín , năng lực tài chính , phơng án kinh
doanh . Nếu thấy tất cả đều phù hợp với phơng án kinh doanh của Ngân hàng
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

24
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
nhng khách hàng lại cha đủ độ tín nhiệm để vay vốn Ngân hàng thì Ngân hàng
yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay bằng biện pháp
TCTS .
* Đánh giá tài sản thế chấp :
Trớc hết Ngân hàng phải đánh giá TCTS . Trong quá trình đánh giá ,
nhân viên TD khi đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng về năng lực vay
nợ , mục đích vay vốn , uy tín tất cả đều phù hợp với chiến l ợc kinh doanh
của Ngân hàng và mức độ RR có thể chấp nhận đợc thì tiến hành giám định về
hồ sơ tài sản và định giá TCTS . Giám định tính pháp lý về TCTS : Ngân hàng
cần phải xem xét thông qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản có thuộc
quyền sở hữu của khách hàng vay vốn không ? NgoàI ra , Ngân hàng cũng cần
phải xem xét bất động sản nằm ở vị trí có thể bán đợc không? nếu bất động sản
nằm trong khu qui hoạch thì đây là một vấn dề hết sức phức tạp trong việc tài