1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ……………………

TIỂU LUẬN

Một tình huống thực tế về giải quyết tranh chấp nhà, đất
trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
2

pháp luật trong cuộc sống được thống nhất, có hệ thống, đảm bảo tính khoa học,
trong phạm vi đề tài này, xin được đặt ra một tình huống cụ thể về tranh chấp
nhà, đất trong nội bộ nhân dân để cùng nghiên cứu và tham khảo.
Với thời lượng và kiến thức có hạn, rất mong nhận được sự đóng góp
của quí thầy cô để đề tài được hoàn chỉnh, góp phần vào việc nghiên cứu và điều
chỉnh chính sách đất đai của nhà nước ta. B. PHẦN NỘI DUNG
I. Tình huống thực tế:

Khu đất có diện tích 1.200m
2
tọa lạc tại đường Chi Lăng, phường Phước
Hiệp, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có nguồn gốc của gia tộc ông
Nguyễn Văn Hai. Năm 1974, cha của ông Hai đã cho bà Nguyễn Thị Tám, ông
Văn Năm và bà Nguyễn Thị Thu thuê mướn và xây cất nhà ở. Hiện bà Nguyễn
Thị Tám đang quản lý và sử dụng với diện tích 120m
2
, trong đó bà đã cho con
trai là Lê Văn Một 52m
2
; ông Văn Năm đang quản lý và sử dụng diện tích
200m
2
, trên phần đất này có một ngôi nhà tạm do cha của ông Hai xây cất; bà
Nguyễn Thị Thu đang quản lý diện tích 480m
2
nhưng chỉ sử dụng có 320m
2

Ngày 30/ 12/ 1997, UBND thị xã Bà Rịa ban hành quyết định giải
quyết số 95/ QĐ-UBTX điều chỉnh một phần nội dung quyết định số 11/ QĐ-
UBTX giảm giá đền bù 30% cho các hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và
bà Nguyễn Thị Thu nhưng cả 03 hộ đều không đồng ý với cách giải quyết của
UBND thị xã Bà Rịa.
Ngày 18/ 02/ 1998, bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà Nguyễn
Thị Thu cùng đứng đơn khởi kiện hành chính tại Tòa án nhân dân thị xã Bà Rịa
đối với 02 quyết định số 11/ QĐ-UBTX và quyết định số 95/ QĐ-UBTX của Uỷ
ban nhân dân thị xã Bà Rịa.
Đại diện những người khởi kiện cho rằng không nhận được quyết định
số 11/ QĐ-UBTX của Uỷ ban nhân dân thị xã Bà Rịa. Họ yêu cầu được lưu cư
và không phải đền bù cho gia tộc ông Nguyễn Văn Hai vì hàng năm họ đã nộp
thuế sử dụng đất cho Nhà nước. Mặt khác, họ đã quản lý và sử dụng diện tích đất
nêu trên ổn định, lâu dài.
Đại diện gia tộc, ông Nguyễn Văn Hai khẳng định việc giải quyết của
UBND thị xã Bà Rịa là đúng đắn và yêu cầu giữ nguyên quyết định. Đề nghị 03
hộ phải bồi hoàn giá trị căn nhà và giá trị quyền sử dụng đất, thực hiện quyết
định của UBND thị xã Bà Rịa.
Ông Lê Văn Một là con của bà Nguyễn Thị Tám yêu cầu được tiếp tục
quản lý và sử dụng 52m
2
đất và đồng ý đền bù cho gia tộc ông Nguyễn Văn Hai.

5
Tại quyết định hành chính sơ thẩm số 05/ QĐ-TAND về lô đất tọa lạc
tại đường Chi Lăng, phường Phước Hiệp, thị xã Bà Rịa nêu cụ thể:
- Bà Nguyễn Thị Tám quản lý sử dụng 120m
2
và phải bồi thường giá
trị quyền sử dụng đất cho gia tộc ông Nguyễn Văn Hai 20.000.000đ.

giấy tờ gì chứng minh nguồn gốc đất một cách hợp pháp, họ chỉ có giấy của cha
ông Nguyễn Văn Hai thỏa thuận đồng ý cho 03 hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn
Năm và bà Nguyễn Thị Thu thuê mướn diện tích đất nêu trên để xây nhà ở trước
giải phóng.

6
Một nguyên nhân nữa dẫn đến tranh chấp kéo dài là do sự không thống
nhất trong hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất như nhà ở, công trình kiến trúc, cây lâu năm Do sự hiểu biết pháp luật của
cán bộ thụ lý còn hạn chế, tinh thần trách nhiệm đối với công việc chưa cao vì lý
do kinh tế. Mặt khác, chính quyền các cấp chưa quan tâm đúng mức đến công tác
giải quyết tranh chấp đất đai, chưa thường xuyên tổ chức việc tập huấn nghiệp
vụ, cập nhật văn bản mới của Chính phủ về giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Hậu quả:
Việc giải quyết không thỏa đáng, khi ban hành quyết định số 11/ QĐ-
UBTX, UBND thị xã Bà Rịa đã không gửi đến các bên có tranh chấp trong vụ
kiện nên bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà Nguyễn Thị Thu không biết
kết quả giải quyết để thi hành đã phần nào làm mất uy tín của cán bộ công chức
và UBND thị xã Bà Rịa, làm giảm niềm tin và gây bất bình trong nhân dân. Bên
cạnh đó, nguyên nhân làm phát sinh khiếu nại là do phương án giải quyết không
nhất quán, chưa đúng pháp luật nên vụ việc phải kéo dài, giải quyết đi giải quyết
lại nhiều lần gây tốn kém tiền của công sức của người dân cũng như của Nhà
nước, làm cho hiệu lực quản lý của Nhà nước không phát huy được tác dụng tích
cực, gây ảnh hưởng xấu đến trật tự xã hội.
Mặt khác, việc thụ lý của Tòa án cũng không đúng thẩm quyền vì đây là
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, không phải là quyết định hành chính
nên việc Tòa án nhân dân thị xã Bà Rịa thụ lý giải quyết theo thủ tục giải quyết
các vụ án hành chính là chưa đúng qui định của pháp luật. Cần lưu ý rằng, trong
mọi trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai không dẫn đến một khiếu nại hành
chính. Chỉ có những khiếu nại được qui định tại điều 138, Luật Đất đai năm 2003

14/ 4/ 1997 của Hội đồng Chính phủ và căn cứ vào Khoản 2, Điều 2, Luật Đất
đai năm 1993 qui định:
“Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử
dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Công văn số 647/ CV. TCĐC
của Tổng cục địa chính hướng dẫn: “Nếu nhà xây dựng trước năm 1980 thì công
dân được công nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp”. Trong trường
hợp tranh chấp nhà đất nêu trên, 03 hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà
Nguyễn Thị Thu xây dựng từ trước năm 1975 và sử dụng ổn định cho đến nay.
Theo các quy định trên thì 03 hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà
Nguyễn Thị Thu sẽ được công nhận quyền sử dụng nhà, đất hợp pháp. UBND thị
xã Bà Rịa đã thừa nhận chưa giao quyết định số 11/ QĐ. UBTX ngày 26/ 12/
1996 cho 03 hộ. Do vậy, cần hủy quyết định số 95/ QĐ. UBTX và sửa quyết
định số 11/ QĐ. UBTX của UBND thị xã Bà Rịa theo hướng 03 hộ được quản lý
sử dụng toàn bộ khu đất đã thuê trước đây và tiến hành đăng ký kê khai theo qui
định. Đồng thời không phải đền bù giá trị quyền sử dụng đất cho gia tộc ông
Nguyễn Văn Hai nhưng phải đền bù giá trị căn nhà. Còn ông Lê Văn Một đang

8
sử dụng diện tích 52m
2
thì phải bồi hoàn giá trị quyền sử dụng đất cho gia tộc
ông Nguyễn Văn Hai.
Tuy nhiên, gia tộc ông Nguyễn Văn Hai sẽ tiếp khiếu vì không đồng ý với
cách giải quyết nêu trên.
2.2 Phương án 2:
Giữ lưu cư và công nhận nhà, đất đó thuộc quyền quản lý sử dụng của các
hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà Nguyễn Thị Thu và buộc các hộ
này phải bồi hoàn giá trị nhà và giá trị quyền sử dụng đất cho gia tộc ông


9
thuê đất đang tranh chấp của gia tộc ông Nguyễn Văn Hai. Do đó, nếu xét thời
điểm trước năm 1980( Hiến pháp được ban hành), các hộ nêu trên chỉ có quyền
chiếm hữu, sử dụng, không có quyền định đoạt. Việc đóng thuế cho Nhà nước là
nghĩa vụ của tất cả những người sử dụng đất. Điều này không có nghĩa là công
nhận quyền sử dụng hợp pháp diện tích nhà, đất đang thực tế sử dụng. Tại khoản
1, mục III, Thông tư số 83/ TT-TCT ngày 7/ 10/ 1994 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành chi tiết pháp lệnh về thuế nhà, đất quy định: “ người đang trực tiếp
sử dụng đất phải kê khai nộp thuế đất. Việc kê khai nộp thuế đất này không có
nghĩa là thừa nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất”. Các hộ không thể căn
cứ nghĩa vụ nộp thuế hàng năm để chứng minh cho mình có quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất nêu trên.
Đây thực sự là vấn đề khó khăn cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
trong việc giải quyết vụ việc. Như đã phân tích ở trên, nguyên nhân là do sự
chồng chéo trong các qui định của pháp luật, sự vận dụng giải quyết đối với từng
trường hợp cụ thể còn phụ thuộc vào ý chí của các cơ quan công quyền và sự
công tâm của cán bộ Nhà nước. Vấn đề ở đây là lựa chọn các phương án giải
quyết như thế nào cho đúng pháp luật.
3. Chọn phương án giải quyết:
Theo tôi, các phần đất hiện 03 hộ đang sử dụng nêu trên là của gia tộc
ông Nguyễn Văn Hai nhưng đã cho thuê từ trước giải phóng. Sau năm 1975,
những hộ thuê đất này và ông Nguyễn Văn Hai cũng không đăng ký, đóng thuế
cho Nhà nước. Mặc nhiên, ông Nguyễn Văn Hai đã từ bỏ quyền quản lý, sử dụng
diện tích đất nêu trên. Theo quy định, đây là đất cho thuê từ trước năm 1975 nên
căn cứ khoản 2, mục I, Quyết định 111/ CP ngày 14/ 4/ 1977 của Hội đồng
Chính phủ ban hành chính sách cải tạo và quản lý xã hội chủ nghĩa đối với nhà
đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía Nam qui định:
“Nhà nước quản lý toàn bộ nhà cho thuê của các chủ là cá nhân, công ty,
đoàn hội, tôn giáo trừ trường hợp nhân dân lao động có ít diện tích cho nhau

Nguyễn Văn Hai có tranh chấp đất với các hộ nêu trên. Trong đơn xin giải quyết
tranh chấp, ông Nguyễn Văn Hai chỉ yêu cầu các hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông
Văn Năm và bà Nguyễn Thị Thu bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư
cho chủ cũ chứ không đòi lại đất của 03 hộ nêu trên.
Chính vì vậy, Uỷ ban nhân dân thị xã Bà Rịa quyết định giữ quyền lưu
cư cho bà Nguyễn Thị Tám quản lý sử dụng diện tích 120m
2
, ông Văn Năm quản
lý và sử dụng diện tích 200m
2
; bà Nguyễn Thị Thu quản lý sử dụng diện tích
480m
2
nhưng buộc bà Nguyễn Thị Thu trả lại phần đất 160m
2
cho gia tộc ông
Nguyễn Văn Hai và buộc các hộ bồi hoàn giá trị nhà và giá trị quyền sử dụng đất
cho chủ cũ theo giá qui định tại Quyết định số 31/ QĐ. UBT ngày 17/ 01/ 1995
của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có giảm giá 30% là chưa đúng pháp luật.
Bởi vì, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 333/ QĐ. UBT
ngày 04/ 4/ 1991 ban hành bảng qui định việc giải quyết một số vấn đề tranh
chấp về quyền sử dụng đất trong đó có đề cập: “trong trường hợp chủ sử dụng
mới đã sử dụng đất 25 năm trở lên, đã đóng góp tiền hoặc hoa lợi cho chủ cũ khi
sử dụng phần đất này trước khi làm nghĩa vụ với Nhà nước thì có thể xem xét
công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho chủ sử dụng mới”. Trong mối quan
hệ trên, các hộ bà Nguyễn Thị Tám, ông Văn Năm và bà Nguyễn Thị Thu trên
danh nghĩa là thuê đất của gia tộc ông Nguyễn Văn Hai nhưng lại không thực
hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất mà chỉ đưa tiền tượng trưng để cúng ông, bà nên
không thể xem là đã đóng góp tiền hoặc hoa lợi cho chủ cũ khi sử dụng phần đất
này trước khi làm nghĩa vụ với Nhà nước.

những vấn đề đương sự thắc mắc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Tất cả các
trình tự nêu trên phải được lập biên bản theo đúng qui định của pháp luật. Hướng
dẫn các bên lập thủ tục kê khai đất đai, làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, báo cáo kết quả thực hiện
về Uỷ ban nhân dân thị xã Bà Rịa để theo dõi. Đồng thời, nội dung quyết định
giải quyết tranh chấp phải dành cho các bên liên quan quyền giải quyết tranh
chấp lần cuối cùng là của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để các đương
sự được biết.
IV. Một số nhận xét và kiến nghị cụ thể:
1. Nhận xét chung:

12
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là đất đai không thuộc quyền sở
hữu của một tổ chức hay một cá nhân công dân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân
cư, hộ gia đình, cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai là thuộc về
toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai ở đây là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Tính chất tuyệt đối và duy
nhất thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm tất cả đất đai, bất kỳ là đất
đó hiện đang do ai sử dụng và không cho phép bất cứ hình thức sở hữu nào khác
tồn tại. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá
nhân phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm,
có hiệu quả và bảo vệ môi trường. Đó chính là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt
trong quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai của Nhà nước
Tính chất, đặc điểm của quan hệ sở hữu làm nền tảng cho chế độ sở hữu
về đất đai khi xác định đất đai là sở hữu toàn dân, được xác lập dựa trên hai
phương diện chủ yếu của quan hệ đất đai. Đó là :
- Đất đai là lãnh thổ của quốc gia, là tài nguyên vô giá không thể thay thế
được của quốc gia. Đó là kết quả của quá trình chinh phục, chế ngự tự nhiên,
chống giặc ngoại xâm của cả dân tộc Việt Nam từ thế hệ này sang thế hệ khác.

Đối với vụ việc trên, tuy chưa phải là một vụ tranh chấp phức tạp, khó
giải quyết nhưng do đặc thù kéo dài nhiều năm và xử lý không dứt điểm làm cho
các bên tham gia quan hệ phải chờ đợi, theo đuổi việc giải quyết tranh chấp, làm
mất nhiều công sức, tiền của của xã hội (Vụ việc này đến năm 2003 mới được
giải quyết dứt điểm). Trên quan điểm đúng đắn, khoa học, Nhà nước ta coi đất
đai là tài nguyên vô cùng quí giá thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước tôn trọng quyền sử dụng đất ổn định, hợp pháp của người sử
dụng đất. Căn cứ các tình tiết và quá trình giải quyết của các cơ quan chức năng,
đối chiếu với các qui định pháp luật về đất đai thì lựa chọn phương án bảo đảm
quyền lưu cư của các hộ gia đình đã liên tục sử dụng đất ổn định có bồi hoàn cho
chủ sử dụng đất cũ là phương án có thể chấp nhận được. Mặc dù vậy, vấn đề băn
khoăn là việc Nhà nước chấp nhận một số trường hợp đòi lại đất cũ đã liên tục sử
dụng ổn định làm xáo trộn cuộc sống một bộ phận không nhỏ dân cư, gây tâm lý
bất an đối với những người chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cần xem xét thận trọng, có
bước đi đúng đắn khi ban hành các chính sách nhằm khắc phục những sai lầm
trước đây, do trình độ quản lý còn hạn chế, Nhà nước ta đã ban hành những qui
định chưa phù hợp để giải quyết những vấn đề do lịch sử để lại như Nghị quyết
23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội; Nghị quyết 755/2005/NQ-
UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Nghị định
197/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ quy định việc giải quyết đối
với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách
quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991.
2. Một số kiến nghị trong việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại
hành chính về lĩnh vực quản lý đất đai.:
Trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi toàn quốc nói
chung, ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng, thì việc giải quyết các tranh chấp,
khiếu nại về nhà, đất đang là vấn đề cấp thiết. Các tranh chấp, khiếu nại liên

14

hàng năm một số vụ giải quyết tranh chấp, khiếu nại điểm, nêu các cách làm hay
của một số tỉnh thành điển hình để UBND các tỉnh rút kinh nghiệm. Đặc biệt cập
nhật ngay các văn bản pháp luật còn hiệu lực thi hành, không còn hiệu lực thi
hành để làm căn cứ cho UBND các tỉnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại.
- Phối hợp ngành Tòa án tổ chức hội thảo về các vi phạm trong các quyết
định hành chính về hình thức lẫn nội dung để rút kinh nghiệm cho công tác giải

15
quyết tranh chấp, khiếu nại, ban hành các quyết định giải quyết khiếu nại đúng
pháp luật. (Mẫu hóa hình thức các quyết định giải quyết khiếu nại để không bị cơ
quan xét xử tuyên hủy do vi phạm về hình thức trong các vụ kiện hành chính tại
Tòa án).
- Giải quyết các vụ tranh chấp đất đai phải khách quan, dân chủ, đúng
pháp luật. Muốn vậy, cần nâng cao phẩm chất đạo đức, bồi dưỡng trình độ, năng
lực chuyên môn, nghiệp vụ nhất là kiến thức pháp luật về đất đai…cho cán bộ
làm công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo để thực hiện tốt
công tác tham mưu, đề xuất giải quyết vụ việc.
- Tăng cường trách nhiệm và vai trò của chính quyền cơ sở trong việc
thực hiện Pháp lệnh Hòa giải ở cơ sở. Cần chú ý đề cao biện pháp hướng dẫn,
thuyết phục cũng như các cách thức, phương pháp khác của hoạt động hoà giải
cơ sở. Thường xuyên kiểm tra để kịp thời ngăn chặn và giải quyết dứt điểm các
vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai ngay từ cơ sở và khi mới phát
sinh. Cần lưu ý rằng, trong mọi trường hợp việc giải quyết tranh chấp đất đai
không dẫn đến một khiếu nại hành chính.
- Kiểm tra việc khắc phục những thiếu sót, khuyết điểm các nội dung kết
luận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc lãnh đạo, chỉ đạo việc
giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân. Kết quả giải quyết các vụ khiếu kiện
đông người, phức tạp đơn thư tồn đọng mới phát sinh.
- Thường xuyên tổ chức các cuộc thanh tra về trách nhiệm Thủ trưởng
trong cơ quan hành chính, nhằm kịp thời phát hiện và chấn chỉnh các sai phạm

tố cáo trên địa bàn tỉnh đảm bảo đúng luật, quy định rõ trách nhiệm của UBND
các cấp, thủ trưởng các cơ quan chuyên môn trong việc giải quyết và tham mưu
giải quyết khiếu nại, tố cáo. Chú trọng trong việc đối thoại với nhân dân trong
xem xét giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo để có kết luận chính xác, tránh
oan sai.
- UBND các cấp cần rà soát lại các vụ giải quyết tranh chấp, giải quyết
khiếu nại, tố cáo thuộc thẩm quyền của mình, những quyết định đã có hiệu lực
pháp luật để có kế hoạch xem xét giải quyết và tổ chức thực hiện dứt điểm nhằm
hạn chế đơn thư tồn đọng, quyết định có hiệu lực pháp luật không tổ chức thực
hiện được.
17

C. KẾT LUẬN
Trong thực tế giải quyết các tranh chấp, trong đó tranh chấp về đất đai,
nhà ở là một lĩnh vực vô cùng nhạy cảm. Các quyết định của cơ quan nhà nước
MỤC LỤC
Trang
A. Đặt vấn đề 1
B. Phần nội dung 2
I. Tình huống thực tế 2
II. Nguyên nhân và hậu quả vụ việc 3
1. Nguyên nhân 4
2. Hậu quả 4

19
III. Xây dựng các phương án 5
1. Tiêu chuẩn xây dựng phương án 5
2. Các phương án giải quyết 5
2.1. Phương án 1 5
2.2 Phương án 2 6
3. Chọn phương án giải quyết 7

phủ quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991
7. Thông tư số 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành chi tiết Pháp lệnh về thuế nhà, đất.