Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

1

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
***

T.S NGUYỄN MINH HOÀNG

ĐÁP ÁN BÀI TẬP
MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức)

HÀ NỘI - 05. 2005

Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng

2
) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ.
Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m
2
= 650.000 đ/m
2
.
Bài số 4:
- Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để
có một tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của
các tài sản tương đương để xác định .
- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong
điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể
SDTNVHQN. Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so
sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý.
Cụ thể như sau:
a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:
PV = FV
n
(1 + r)
-n

300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)
-1
] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)
-2
]
+ [188.956.800 x (1 + 0,08)

e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử
dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ.
Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức
độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm
định giá khoảng 930.000.000 đ.
Bài số 5:

- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000.
- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)
4
= 786.750.
Bài số 6:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

i
xAPV
i
n
)1(
1





+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD.
+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD.
+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD.
+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD

1)1(
)1(



a. 3.000 x (1+ 18%)
50
+ 200 x 21.813,09 =
= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =
= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD.
b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD.
Bài số 9:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại
của một chuỗi tiền đồng nhất:









8,5,2
)1(
1
)1(
t
t
t

4. Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600
f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có:
f(10%;7) = 1,9487.
f(10%;8) = 2,1436.
Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày.
Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958. Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương
đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày).
Bài 11:
- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000
- Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185
- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815
- YP ở mức 6,5% là: 15,358.
- Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch:
77.815 x 15, 358 = 1.197.154
- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:
X = 1.197.154 - 2,75%X
X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD
Bài 12
- Giá trị thị trường của đất trống:
60 m
2
x 20.000.000 đ/m
2
= 1.200.000.000đ
- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà:
150 m
2
x 2.500. 000/ m
2
= 375.000.000đ

2

- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:
300 m
2
x 2.100.000 đ/m
2
= 630.000.000 đ
b. Giá trị tài sản trên đất:
- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính:
Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%.
- Chất lượng còn lại của công trình:
(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% +
16% +14%) = 60%.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

7

- Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:
120 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ
c. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu:
630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ.


) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ.
3. Giá trị của mảnh đất trống:
= 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ.
Tính bình quân mỗi m
2
đất trống: 310.000 đ/m
2
.
Bài số 15:
1. Doanh thu phát triển.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

8

- Diện tích đất có thể bán:
6.000m
2
x60% = 3.600m
2
tương ứng 30 lô đất ( 3.600 m
2
/ 120 m
2
).
- Doanh thu phát triển:
600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ.
2. Chi phí phát triển.


9

Bài 16:
1.Tiền thu về bán BĐS.
- Cho thuê cửa hàng 1 năm. 20.000
- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000
Tổng thu một năm: 38.000
Tỷ lệ chiết khấu: 6%
Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333

2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999
- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một
năm.
7.600
Cộng chi phí bán: 26.599
3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734

4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000

- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200
- Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ 2.800
Cộng chi phí xây dựng. 238.000

b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%
- Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280
- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760

với nhau. Theo chi phí là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho
nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD.
Bài 18:
- Cách 1: so sánh theo mét vuông.
+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m
2
.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
(6m x 12m) x 0.3 trđ/m
2
= 21,6 trđ/ năm.
- Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền.
+ Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền:
18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ.
Bài 19:
a - Nếu đóng cửa nhà máy:
5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 20%.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

11

- Nu hin i hoỏ nh mỏy:
10 triu USD = 0.5 triu x 1/ i
T l sinh li i = 5%.

Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

12
2. Quyết định của các nhà đầu tư:
- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo
chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%). Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư
phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy:
- Đối với ông John:
550,8
V
0
= = 9.180 triệu đồng.
8% -2%
Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông John
sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.
 Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ
là 68.850 đ/cp.

- Đối với bà Rosie:
550,8
V
0

3- Giỏ tr ca s chng khoỏn u t vo cụng ty B: Giỏ th trng ca
2.200 c phiu u t vo cụng ty B c tớnh ti thi im xỏc nh giỏ tr doanh
nghip l: 2.200 c phiu 105.000

/c phiu = 231 triu ng.
4- Giỏ tr ca s ti sn cho thuờ theo hp ng: c tớnh bng giỏ tr hin
ti ca cỏc khon tin nhn c c nh hng nm. Tra bng tớnh sn giỏ tr hin
ti ca mt ng tin trong 20 nm vi t l hin ti hoỏ l 20%, ta cú: Giỏ tr ti sn cho thuờ di hn = 10 4,8696 = 48,8696 triu ng.
* Tng giỏ tr ti sn ca doanh nghip sau khi ỏnh giỏ li l:
2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr.
Giỏ tr doanh nghip: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triu ng.

ỏp ỏn bi 23:
- Giỏ tr thanh lý TSC d tớnh thu hi vo cui nm N +7 :
12.000 x 4% = 480 tr ng
- S tin khu hao thu hi hng nm: 1.200 tr ng
i
i
TnifTPV
n


)1(1
),(
0
1975,4
%

- Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trường:
20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16%
- Giá trị của lợi thế thương mại:
11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp :
V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng
Đáp án bài 25:
- Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết:
+ Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442
+ Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490
+ Năm N: 780 - 780 . 32% = 530
- Ước tính lợi nhuận tương lai thu được hàng năm:
tr502
321
3.5302.4901.442





- Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr. đồng
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

15

Đáp án bài 26:

16

%19
000.2950.1900.1850.1
388375355345






- Giá trị của GW:
642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ.
4. Giá trị doanh nghiệp:
642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng.