MỞ ĐẦU
I. Sự cần thiết của đề tài
Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản
chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản
đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản
hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những
đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị
trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ,
phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính
thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều
và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng
hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những
nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính
là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó
vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh
giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích,
có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về
xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị
trường phát triển một cách hiệu quả.
Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được
hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả
trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến
động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ
ràng về biến động của thị trường.
Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô
cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến
SVTH: Từ Thuỳ Trang 1 Lớp: Thống Kê 47B
hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các
chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt
Nam.
1. Lí luận chung về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành hai loại:
động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng ngàn năm từ
thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy, bất động sản không chỉ
bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, cây trồng, …
Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự- Điều
174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định.
1.2. Phân loại bất động sản
Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là động
sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất cả các công
trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xây
dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân định
bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Một
tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không
thay đổi,
SVTH: Từ Thuỳ Trang 4 Lớp: Thống Kê 47B
- Tồn tại lâu dài.
Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng
với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại,
yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính
sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Từ nhận thức đó, qua
giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay là hai
căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt. Có sự khác
biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư
phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng
thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng.
1.3.2 Tính cố định
Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất
đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì vậy lợi
ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo
dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản
cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay
đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi.
1.3.3 Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu như
không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau
SVTH: Từ Thuỳ Trang 6 Lớp: Thống Kê 47B
khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất lâu.
Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư
xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một bất động
sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác. Ví dụ như sự ra
đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặc các khu
công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ có giá trị
cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó.
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản
- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu
Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là
hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường.
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
* Khái niệm thị trường bất động sản
Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau.
Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là
tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa
người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá
trị bất động sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 8 Lớp: Thống Kê 47B
Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở
thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta
thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động
sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm
vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản.
* Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất
Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa
quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới,
tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các giao dịch bất động sản
nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên
cứu về thị trường nhà đất.
Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị
trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ
đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu.
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung
Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa,
tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên,
khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm
huy động tối đa các nguồn vốn.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà
tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 10 Lớp: Thống Kê 47B
+ Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”)
+ Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng
của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động
sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế
phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi
vùng cũng khác nhau.
+ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Do đó các vấn đề
về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động
sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
+ Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo
Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị
trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán
không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Do đó
việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng.
+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của
nền kinh tế, nhất là thị trường vốn.
Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây
dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
SVTH: Từ Thuỳ Trang 12 Lớp: Thống Kê 47B
như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp.
Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà
nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền sử dụng đất hợp pháp,
vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai mà họ sử dụng.
Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo
định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn được
thể hiện trên góc độ xã hội. Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xã
hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở. Nếu không có khả
năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời.
2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong
nền kinh tế.
Nó được thể hiện qua bảng sau:
Thị trường bất động sản Các thị trường khác
Sự hoàn hảo của thị trường Thấp Cao
Tính phức tạp của quả trình giao
dịch
Rất phức tạp Bình thường
Mức độ khan hiếm Cao Thấp
Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau
Phân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng
Mức độ nhạy cảm so với sự tăng
trưởng kinh tế
Rất nhạy cảm Nhạy cảm
2.2.2.4. Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản
+ Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹ
thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận,
thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể. Để đáp ứng cho
SVTH: Từ Thuỳ Trang 14 Lớp: Thống Kê 47B
xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
+ Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia
tăng về nhà ở cho nhân dân.
Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất động
sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008
Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến không
thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích cực của thị
trường. Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch
nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực của nó.
Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao, đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp
tục tăng cung cho thị trường bất động sản. Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư
kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản,
góp phần giảm nhiệt cho thị trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn. Trước tình hình đó, Bộ Xây
dựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà
soát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị
ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh xã
hội và các mục tiêu phát triển kinh tế. Chính các động thái quyết liệt và mang tầm vĩ
mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực. Luật kinh doanh
bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy định các tổ chức, cá nhân khi
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch.
Việc quy định giao dịch phải thông qua sàn là một bước quan trọng trong quá trình
hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản. Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho
mọi đối tượng đạt được sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó
sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp
lý,… Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế
SVTH: Từ Thuỳ Trang 15 Lớp: Thống Kê 47B
xây dựng,số đất
chuyển đổi đất sử
dụng)
CHƯƠNG II :
PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu
điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ
số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời
điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động
sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biết được là
giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay
giảm) bao nhiêu. Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy
đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.
Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó là thị
trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản. Thị
trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãi suất
liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụ nào thực
sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường. Sự quyết định đầu tư mang tính cảm
tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng
sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho
sự phát triển của nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước
phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị
trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt
Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch
của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Tuy chưa có đánh
SVTH: Từ Thuỳ Trang 17 Lớp: Thống Kê 47B
2
xây dựng,số đất
chuyển đổi đất sử
dụng)
Q
E
P
E
Q
P
Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian.
Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều
Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc quan sát
được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị trường được
nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 19 Lớp: Thống Kê 47B
Loại hình
Địa bàn
Giá
Số lượng
Thời gian
t
n
p
Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thể xây
dựng ở nhiều cấp độ:
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)
+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)
thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thị
trường đất nền chuyển nhượng. Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá,
chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng. Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho
1m
2
các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m
2
văn phòng, giá
đơn vị cho thuê 1m
2
đất nền.
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài
Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sản
của họ phát triển nhanh chóng. Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thị
trường bất động sản là điều tất yếu.
Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản mà
các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm.
Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên
phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại. OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về các
giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ. Khoảng
mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽ
được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO. Trước khi ghép với địa chỉ
SVTH: Từ Thuỳ Trang 21 Lớp: Thống Kê 47B
nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định. Việc
này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở
dữ liệu về các giao dịch lặp lại. Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp
theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc. Điều này giúp xếp các giao dịch liên
tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ
liệu. Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các
giao dịch liên tiếp đó. Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin
của thị trường bất động sản.
+ Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động
sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản.
Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong
những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và
dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó,
MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà
trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của
chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể
hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy
nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ
Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản
còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa
trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ
mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn.
+ Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ
sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của
Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới
như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn
các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 23 Lớp: Thống Kê 47B
+ CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động
sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo.
Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.
Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của
công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi bảng giá
của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một
chút.
=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số
tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì
Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hành
thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện. Tuy nhiên, không
phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khi được cấp
phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổi công
năng, hoặc giấy phép bị hủy. Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng
được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy
mẫu. Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ
thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư. Các
nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin
rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn
thành. Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ
tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán
+ Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán
SVTH: Từ Thuỳ Trang 25 Lớp: Thống Kê 47B
Copyright: Tài liệu đại học ©