nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học - 29

ThS. Trần Quang Huy *
uật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày
14/7/1993 là một trong những đạo luật
quan trọng thể hiện đờng lối tiếp tục đổi mới
toàn diện mọi mặt kinh tế - x hội của đất nớc
do Đảng ta khởi xớng và lnh đạo. Sau hơn 5 năm
thực hiện, ngày 2/12/1998 Quốc hội khóa X kì họp
thứ 4 đ thông qua Luật số 10/1998 nhằm sửa đổi, bổ
sung Luật đất đai năm 1993 và chính thức luật
hóa các quyền của tổ chức trong nớc đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, mở rộng thêm
các quyền cho hộ gia đình và cá nhân đồng
thời xác định rõ các hình thức giao đất, cho
thuê đất nhằm điều tiết nguồn thu tài chính
cho ngân sách nhà nớc.
Song, hiện nay chủ trơng cải cách thủ tục
hành chính đ đợc đa vào một số văn bản
pháp luật nh Luật đầu t nớc ngoài tại Việt
Nam năm 2000, Luật khuyến khích đầu t
trong nớc sửa đổi, bổ sung đ đơn giản hóa
một số thủ tục hành chính trong quản lí nhà
nớc. Trong khi đó, Luật đất đai hiện hành về
mặt nội dung quản lí hầu nh không thay

đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, x hội của địa
phơng hoặc vùng lnh thổ. Ngày 21/3/1998 Chính phủ
đ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP cho phép uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh đợc quyền điều chỉnh tăng hoặc
giảm 50% so với giá đất mà các địa phơng đ ban hành
bao gồm cả hệ số K.
Căn cứ vào khung giá của Chính phủ, các
địa phơng đ ban hành giá đất nhằm thực
hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất
đai giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất, làm
phơng tiện thực thi các chính sách tài chính
về đất đai. Có thể nói rằng việc thừa nhận đất
đai là hàng hóa đặc biệt và ban hành khung giá
của Nhà nớc là bớc tiến quan trọng trong
L

* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế
Trờng đại học luật Hà Nội nghiên cứu - trao đổi
30 - Tạp chí luật học

nhận thức về đất đai với tính cách là tài sản
quốc gia, nguồn tài chính tiềm năng lớn.
Tuy nhiên, việc quy định tại Điều 12 Luật
đất đai năm 1993 đ bộc lộ những tồn tại nhất
định, ví dụ nh cha bao quát hết các mục đích
nh thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, kê biên bất động sản đồng thời

xác định giá đất trong nghị định tới đây của
Chính phủ để thực thi Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 2001, Nhà nớc vẫn bảo đảm vai trò
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đồng
thời thực hiện chính sách tài chính quốc gia
đối với các nguồn thu từ đất.
2. Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Điều 18 Luật đất đai quy định về thẩm
quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai trong khi đó vẫn ghi nhận thẩm quyền
của Quốc hội trong việc phê chuẩn quy hoạch
của cả nớc, Uỷ ban thờng vụ Quốc hội
thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ
tại Điều 23 luật đất đai. Nh vậy, vấn đề này
đợc đặt không đúng chỗ, vì nội dung Điều 23
quy định về thẩm quyền giao đất của các cơ
quan hành chính nhà nớc. Thực ra, trên thực
tế hơn 8 năm qua cũng cha bao giờ Uỷ ban
thờng vụ Quốc hội thông qua kế hoạch hàng
năm của Chính phủ trong việc chuyển giao đất
nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục
đích khác mà cứ 5 năm một lần Uỷ ban thờng
vụ Quốc hội thông qua kế hoạch của Chính
phủ đối với tất cả các loại đất chứ không riêng
gì đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Vì vậy, không
thể để mi tình trạng này. Ngoài ra, Điều 18
quy định còn rất chung chung, không xác định
cụ thể việc xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất đai của Quốc hội và Chính phủ trong
từng thời kì. Theo điều luật này, Quốc hội vừa

hoạch này đ thể hiện trong quy hoạch của
vùng lnh thổ. Riêng đối với đất an ninh và
quốc phòng là bộ phận đất chuyên dùng đặc
biệt phục vụ bí mật quốc phòng, đảm bảo an
ninh quốc gia thì việc lập quy hoạch, kế hoạch
do Bộ quốc phòng và Bộ công an trình Chính
phủ phê duyệt.
Việc sửa đổi, bổ sung tại khoản 2, 3 Điều 16 và 18
của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 2001 là phù hợp với thực tế. Ngày 1/10/2001 Chính
phủ đ ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP nhằm sẽ
cụ thể hóa các quy trình về lập, nội dung quy hoạch, kế
hoạch, thẩm quyền xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất để Luật thực sự đi vào cuộc sống.
3. Vấn đề thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
3.1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử
dụng vào mục đích khác
Điều 23 của Luật đất đai năm 1993 quy
định thẩm quyền giao đất, thuê đất tập trung
chủ yếu ở Chính phủ, dẫn đến tình trạng Chính
phủ phải giải quyết nhiều việc mang tính sự vụ
và trên thực tế vẫn không kiểm soát đợc, vừa
làm giảm trách nhiệm của chính quyền địa
phơng. Hàng năm Chính phủ vừa xét duyệt kế
hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ơng, sau đó trong nhiều trờng
hợp Chính phủ lại quyết định giao đất, thuê đất
dẫn tới tình trạng có những dự án Chính phủ
phải quyết định nhiều lần.
Vì vậy, khoản 5 Điều 1 Luật đất đai sửa

đúng.
+ Điều 23 Luật đất đai sửa đổi, bổ sung bỏ các quy
định về hạn mức giao đất đối với các công trình chuyên
dùng theo tuyến và không theo tuyến. Đây là vấn đề còn
nhiều tranh ci song thực tế nếu các dự án sử dụng đất
trên 1 ha cho một công trình chuyên dùng phải do Chính
phủ quyết định thì hầu hết các công trình đang triển
khai trên phạm vi cả nớc đều do Chính phủ quyết định
giao đất. Theo chúng tôi, nếu còn quy định hạn mức nghiên cứu - trao đổi
32 - Tạp chí luật học

giao đất thì đây sẽ là rào cản rất lớn trong việc thực thi
thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Điều 23 đợc sửa đổi, bổ sung đ xác định rõ sự
phân cấp giữa Chính phủ, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, uỷ
ban nhân dân cấp huyện khiến cho các thẩm quyền vừa
không tập trung ở Chính phủ, vừa không thả nổi cho
chính quyền địa phơng mà mỗi cấp đều có phạm vi đối
tợng đợc giao đất, cho thuê đất hết sức cụ thể.
3.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
nông nghiệp, lâm nghiệp
Theo quy định của Luật đất đai, ngời sử
dụng đất nông nghiệp vợt hạn mức sau ngày
1/1/1999, những ngời không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp thì phải thuê đất
nhng Điều 24 Luật đất đai năm 1993 cha
quy định về vấn đề này. Vì vậy, khoản 6 Điều

hợp đồng. Đặc biệt, sau Luật đất đai sửa đổi, bổ sung
năm 1998 thì hợp đồng từ sau ngày 1/1/1999 có thời hạn
tối đa không quá 5 năm. Song với quy định hiện nay
hình thức pháp lí xác định mối quan hệ giữa uỷ ban
nhân dân cấp x với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thu
đất công ích là quyết định thuê đất.
3.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục
đích sử dụng
Trong Luật đất đai năm 1993, vấn đề
chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm sang trồng cây lâu
năm hoặc nuôi trồng thuỷ sản cha đợc quy
định. Trong khi đó nhu cầu chuyển đổi từ mục
đích này sang mục đích khác thờng xảy ra
trong đời sống dân c, đặc biệt hiện nay tốc độ
chuyển từ đất lúa sang nuôi trồng thuỷ sản ở
nhiều tỉnh miền tây Nam Bộ, vùng Duyên Hải
miền Trung rất lớn. Có nơi, có lúc việc chuyển
mục đích này mang tính tự phát, do lợi nhuận
từ việc nuôi tôm sú cao, ngời dân tự tiện
chuyển từ đất trồng lúa sang nuôi trồng thuỷ
sản nh ở Bạc Liêu từ 10/2/2001 đến
28/8/2001 đ có 88000 ha đợc chuyển đổi
tăng 53.000 ha so với năm 2000; tỉnh Cà Mau
có 209.000 ha đợc chuyển đổi vợt hơn
100.000 ha so với kế hoạch, riêng 8 tháng năm
2001 có 132.000 ha đợc chuyển đổi.
(2)

Thực tiễn trên cho thấy, việc chuyển mục đích sử

đợc sửa đổi, bổ sung nhằm khuyến khích hơn nữa dòng
vốn đầu t vào Việt Nam. Với Luật đầu t nớc ngoài
năm 2000 và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP về thi hành
Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam nhiều quy định
mới thể hiện chính sách cởi mở trong đầu t của Đảng
và Nhà nớc Việt Nam. Trong khi đó, các thẩm quyền
về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu t vào Việt
Nam không còn phân cấp nh Luật đất đai năm 1993.
Mặt khác, trong nhiều trờng hợp cho thuê đất để xây
dựng công trình ngoại giao, các văn phòng đại diện của
tổ chức quốc tế tại Việt Nam thì thẩm quyền tập trung
hoàn toàn ở Chính phủ, không có dấu hiệu phân quyền
cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Vì vậy, khoản 1 của Điều
80 đ đợc sửa đổi bổ sung nh sau:
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ơng quyết định việc cho thuê đất đối với các trờng
hợp sau:
a. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lnh sự, cơ
quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nớc
ngoài tại Việt Nam.
b. Cơ quan đại diện các tổ chức Liên hợp
quốc; cơ quan, tổ chức liên chính phủ, cơ quan
đại diện của các tổ chức liên chính phủ.
Quy định nh trên khắc phục tình trạng tập
trung thẩm quyền ở Chính phủ, mặt khác, tăng
cờng trách nhiệm của uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh khi cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân
nớc ngoài.
Đối với các dự án đầu t nớc ngoài vào
Việt Nam của tổ chức, cá nhân nớc ngoài,

bù hẹp, điều kiện đền bù về đất và tài sản cha
thỏa đáng, cha có chính sách hỗ trợ cho ngời
bị thu hồi đất để ổn định cuộc sống. Đây cũng
chính là các nguyên nhân làm giảm tiến độ
thực hiện các dự án của Nhà nớc do ách tắc ở
khâu giải phóng mặt bằng. Cùng thời gian đó,
các dự án sử dụng vốn ODA của các tổ chức
tài chính quốc tế đợc triển khai ngày một
nhiều, "độ vênh" của chính sách đền bù trong
nớc với chính sách tái định c của các tổ chức nghiên cứu - trao đổi
34 - Tạp chí luật học

tài chính quốc tế đ làm phát sinh những bất
hợp lí giữa các đối tợng bị thu hồi đất. Để
giải quyết các thực tế bức xúc trên, Chính phủ
đ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
ngày 24/4/1998 thay thế cho Nghị định số
90/CP. Tuy nhiên, thực tế công tác đền bù thiệt
hại, giải phóng mặt bằng và tái định c trong
thời gian vừa qua diễn ra rất phức tạp, Nghị
định số 22/1998/NĐ-CP vẫn cha đáp ứng đầy
đủ đòi hỏi của cuộc sống.
Trong Hội nghị bàn về sửa đổi bổ sung
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 14, 15
tháng 12/2000 tại Hà Nội, phó Thủ tớng
Nguyễn Công Tạn nói tới một thực tế là "trong
số gần 550.000 đơn tha kiện của dân có gần

với ngời bị thu hồi đất trong trờng hợp họ cố
tình chây ỳ, không chấp hành quyết định của
cơ quan nhà nớc, xúi giục, kích động ngời bị
thu hồi đất khiếu kiện gây mất đoàn kết và ổn
định x hội. Luật xác định rõ: Trờng hợp
phơng án bồi thờng đ đợc cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền phê duyệt, đợc công bố
công khai và có hiệu lực thi hành theo quy
định của pháp luật mà ngời bị thu hồi đất
không thực hiện thì cơ quan ra quyết định thu
hồi có quyền ra quyết định cỡng chế.
Ngoài ra, trong trờng hợp cộng đồng dân c xây
dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng
đồng theo quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng
góp hoặc Nhà nớc có hỗ trợ thì việc bồi thờng do
cộng đồng dân c tự thỏa thuận với ngời bị thu hồi đất.
Đây là quyết định rất cần thiết vì hiện nay nhiều công
trình nh mở rộng đờng làng, thôn xóm, kênh mơng
nội đồng, các công trình văn hóa, x hội nhiều gia đình
tự đóng góp không đòi hỏi bồi thờng hoặc chỉ hỗ trợ
phần nào. Vì vậy, Nhà nớc không cần can thiệp quá
sâu vào mối quan hệ truyền thống trong cộng đồng dân
c mà do họ tự thỏa thuận trên tinh thần đoàn kết, tợng
trợ và cùng đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu dân
c.
5. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai, tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nớc có quyền thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín
dụng Việt Nam. Trong khi đó, Luật đầu t

năm 2001.
(2).Xem: Báo tin tức số 716, ngày 28/8/2001.
(3).Xem: Báo đầu t số ra ngày 19/12/2000.
(4).Xem: Báo an ninh thủ đô ngày 26/5/2001, bài phỏng
vấn phó thủ tớng Nguyễn Công Tạn.
(5).Xem: Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày
21/7/2000 về thi hành chi tiết Luật đầu t nớc
ngoài tại Việt Nam.