Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng
Phường Quảng An – Quận Tây Hồ – Tp. Hà Nội
MỤC LỤC
1. Cơ sở pháp lý. ............................................................................................................................. 3
2. Sự cần thiết đầu tư. ..................................................................................................................... 4
3. Mục đích đầu tư. ......................................................................................................................... 5
CHƯƠNG VI. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ .............................. 20
TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................................................................................ 20
1. Tổng mức đầu tư: ..................................................................................................................... 20
Căn cứ theo suất vốn đầu tư 2008 (theo Văn bản số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của Bộ
Xây dựng. Theo đó suất vốn đầu tư bao gồm chi phí xây dựng và thiết bị tính trên 1m2 sàn xây
dựng của công trình. ..................................................................................................................... 21
Suất vốn đầu tư công trình tại thời điểm 2008 đối với Nhà ở cao từ 9 - 15 tầng như sau: ....... 21
+ Phần xây dựng: 4.430.000 (đồng/m2) x K = 4.430.000 (đồng/m2) x 1,13 = 5.000.590 (đồng/
m2); ............................................................................................................................................... 21
+ Phần thiết bị: 265.00 (đồng/m2) x K = 265.000 (đồng/m2) x 1,13 = 299.450 (đồng/m2) 21
Trong đó: K là hệ số hiệu chỉnh với 1 tầng hầm (K= 1,13) ........................................................ 21
Suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị kiểu mẫu (bao gồm hệ thống cấp thoát nước, hệ
thống điện, san nền, sân đường, cây xanh...): .............................................................................. 21
Suất đầu tư hạ tầng: = 610.000 (đồng/m2) x K = 610.000 x 2 = 1.220.000 (đồng/m2); ........... 21
Trong đó: K là hệ số điều chỉnh vị trí khu vực lập dự án (ao tù: chọn K = 2); ........................... 21
Khi tính toán tại thời điểm lập dự án bắt đầu từ Quý IV/2009 đến Quý III/2012 (3 năm). Theo
hướng dẫn tại Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng, khi tính toán
cần bổ sung chi phí dự phòng do trượt giá tính theo chỉ số giá xây dựng trong thời gian xây
dựng. Lập theo bảng 2.1 phụ lục 1 của thông tư trên. ................................................................. 21
Bảng tính dự phòng trượt giá: ...................................................................................................... 21
2. Giải pháp về vốn: ...................................................................................................................... 23
3. Phương án kinh doanh: ............................................................................................................. 23
4. Doanh thu và chi phí. ................................................................................................................ 23
5. Tóm tắt hiệu quả kinh tế của dự án. ......................................................................................... 24

Căn cứ Quyết định 1785/QĐ-UBND ngày 3/11/2008 của UBND thành phố
Hà Nội về việc thành lập Hội đồng Thành phố lựa chọn Nhà đầu tư Dự án xây
dựng khu nhà ở hỗn hợp kết hợp với nhà tái định cư phục vụ GPMB tại khu Ao
Láng, Quảng An, Tây Hồ.
Quyết định số 2558/QĐ-UBND ngày 28/5/2009 của UBND Thành phố về
việc phê duyệt Điều chỉnh Quyết định số 1785/QĐ-UBND ngày 3/11/2008 của
UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Hội đồng Thành phố lựa chọn Nhà
đầu tư Dự án xây dựng khu nhà ở hỗn hợp kết hợp với nhà tái định cư phục vụ
GPMB tại khu Ao Láng, Quảng An, Tây Hồ.
Quyết định số 420/QĐ-KH&ĐT ngày 21/7/2009 của Sở Kế hoạch và Đầu tư
Hà Nội về việc ban hành hồ sơ mời thầu đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và phê
duyệt danh sách Hội đồng Thành phố lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án xây
dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ.
Văn bản số 1230/QHKT-P1 ngày 29/12/2008 của Sở Quy hoạch Kiến trúc
Hà Nội hướng dẫn về chỉ tiêu quy hoạch để triển khai Dự án xây dựng Khu nhà ở
hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ.
Văn bản số 245/TN&MT.KH ngày 22/01/2009 của Sở Tài nguyên và Môi
trường về việc hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất Dự án xây dựng
Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ.
nhóm 10 – kinh tế đầu tư k49A
3
Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng
Phường Quảng An – Quận Tây Hồ – Tp. Hà Nội
Văn bản số 1329/UBND-KT ngày 23/02/2009 của UBND Thành phố về việc
giá sàn sử dụng đất làm cơ sở tổ chức đấu thầu lựa chọn Chủ đầu tư thực hiện Dự án
xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ.
2. Sự cần thiết đầu tư.
Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, kéo theo đó là nhu cầu
hợp tác kinh tế giữa các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới với Việt Nam và giữa
doanh nghiệp Việt Nam với các nước ngày càng được mở rộng và phát triển mạnh

~ 4m2/người. Mục tiêu phấn đấu của thành phố là 8m
2
/người vào năm 2010 (là
mức thấp so với nhiều nước trên thế giới và so với khu vực Asean là
10-12m
2
/người). Cũng theo dự báo của chương trình, đến năm 2010 dân số Hà
Nội sẽ đạt 3,5 triệu người, như vậy nhu cầu nhà ở đô thị là khoảng 28 triệu m
2
.
Trong khi đó quỹ nhà ở tính đến năm 1996 của thành phố chỉ là 12 triệu m
2
, hiện
nay đạt được khoảng 22 triệu m
2
. Nhu cầu xây dựng nhà ở đô thị trong các năm
sắp tới phải thực hiện được 6 triệu m
2
nhà. Đây là mục tiêu đòi hỏi sự cố gắng lớn
của Thành phố và các cấp ban ngành quản lý.
Thời gian qua, Hà Nội đã xây dựng được nhiều khu đô thị mới đồng bộ về hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở như khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm
(184ha), khu đô thị mới Định Công (35ha), khu đô thị mới Trung Hòa Nhân
Chính, khu đô thị mới Mỹ Đình – Sông Đà… Tuy nhiên hầu hết vẫn chưa đáp
ứng được nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân trong thành phố. Do đó
việc đầu tư xây dựng nhà ở đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại,
phù hợp với quy hoạch, chủ trương của Thành phố là rất cần thiết và cấp bách.
3. Mục đích đầu tư.
Trong những năm gần đây, tại phường Quảng An nói riêng và quận Tây Hồ
nói chung, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, quá trình đô thị hoá với sự

đầu thầu lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại
khu Ao Láng, phường Quảng An, quận Tây Hồ.
Tổng diện tích khu đất khoảng 10.378 m
2
. Vị trí và kích thước ô đất được
xác định theo bản vẽ hiện trạng khu đất (kèm theo Hồ sơ mời thầu đấu thầu lựa
chọn Nhà đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng,
Quảng An, Tây Hồ).
- Phía Bắc tiếp giáp cụm dân cư và trục đường Tô Ngọc Vân.
- Phía Tây tiếp giáp ngõ 11 Tô Ngọc Vân và khu vực dân cư.
- Phía Nam tiếp giáp khu dân cư và Khách sạn Vàng Hà Nội.
- Phía Đông tiếp giáp đường Xuân Diệu và một phần khu vực dân cư.
- Diện tích khu đất: 10.378 m
2
, trong đó phần diện tích đất tạm giao để mở
đường là 704 m
2
. Đất nghiên cứu lập dự án khoảng 9.674 m
2
.
Chi tiết các chỉ tiêu, số liệu tại Văn bản số 1230/QHKT-P1 ngày 29/12/2008
của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội.
2. Khí hậu, điều kiện tự nhiên:
a. Khí hậu:
Hà Nội thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận được
lượng bức xạ mặt trời dồi dào. Tổng lượng bức xạ trung bình hằng năm khoảng
120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82 %, lượng
mưa trung bình 1.540 mm/năm.
Đặc điểm khí hậu rõ nét nhất là sự thay đổi khác biệt giữa hai mùa nóng,
lạnh. Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa, từ tháng 11 năm trước đến

d. Hiện trạng cấp điện:
Hiện tại khu vực đã có hệ thống điện hạ thế phục vụ cho nhu cầu sản xuất, và
các khu dân cư, các công trình xung quanh tại đây.
e. Hiện trạng thoát nước:
Hiện tại khu đất đang sử dụng hệ thống thoát nước ngầm công cộng, chủ yếu
thoát nước mưa theo rãnh và cống trên đường Xuân Diệu và Tô Ngọc Vân.
4. Đánh giá chung.
a. Thuận lợi
- Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để nhóm chúng tôi
thực hiện thi công nhanh chóng.
- Khu vực quy hoạch nằm ở vị trí rất thuận lợi về mặt giao thông, cách trung
tâm thủ đô 10 km, trên trục đường chính đô thị.
- Dự án nằm trong Trục đô thị phía Tây quận Tây Hồ thành phố Hà Nội.
nhóm 10 – kinh tế đầu tư k49A
7
Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng
Phường Quảng An – Quận Tây Hồ – Tp. Hà Nội
- Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
- Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình
chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng
kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây.
- Có khả năng phát triển và xây dựng thành công tổ hợp hiện đại, văn minh.
- Cảnh quan tự nhiên: Khu vực nghiên cứu giáp các dự án khu công viên, cao
tầng, các khu đô thị mới hiện đại … Vì vậy cảnh quan khu vực cũng như mối liên hệ
với các khu vực lân cận sẽ đem lại giá trị rất quý giá để tạo lập cảnh quan không gian
đô thị cho khu vực dự án, cho Thành phố và giải quyết thoát nước và tạo điều kiện
cải thiện môi trường đô thị.
b. Khó khăn
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân nhóm phải tự
đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong

9.674 m
2
- Diện tích xây dựng công trình:
3.357 m
2
- Mật độ xây dựng
34,70%
- Diện tích cây xanh, sân đường nội bộ:
6.317 m
2
- Tổng diện tích sàn xây dựng :
34.236 m
2
- Diện tích sàn XD (không kể tầng hầm, kỹ thuật)
30.879 m
2
- Hệ số sử dụng đất :
3,19 lần
- Tầng cao nhất :
12 tầng
- Diện tích sàn căn hộ kinh doanh (176 căn):
24.508 m
2
- Diện tích sàn siêu thị và tầng 1 sử dụng chung
3.357 m
2
3. Nguồn vốn đầu tư:
Nguồn vốn tự có của nhóm; vốn huy động do khách hàng trả trước.
Nguồn vốn vay thương mại với lãi suất dự kiến 10,5% năm.
4. Các yêu cầu cần phải đáp ứng:

- Điều kiện trang thiết bị kỹ thuật đầu tư cho công trình là hiện đại, với kỹ thuật
cao, tiện nghi và an toàn, dựa trên nguyên tắc đảm bảo các tiêu chuẩn quy
phạm nhà cao tầng (như về an toàn thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy, kính an
toàn....) của Nhà nước đã ban hành, cũng như đáp ứng được các yêu cầu tiện
nghi của tòa nhà kết hợp. Công trình được xác định là công trình cấp I;
nhóm 10 – kinh tế đầu tư k49A
10
Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng
Phường Quảng An – Quận Tây Hồ – Tp. Hà Nội
- Bố trí bể nước ngầm, trạm bơm cấp nước sinh hoạt và PCCC bên ngoài nhà,
đảm bảo thuận tiện cho việc cung cấp nước khi chữa cháy;
- Trong suốt quá trình thực hiện dự án, phải bảo đảm được triển khai, quản lý
một cách bài bản, đúng với quy định của Nhà nước về xây dựng cơ bản;
- Trong quá trình thi công phải đưa ra được một quy trình và tiến độ hợp lý,
công tác thi công phải hạn chế tối đa những ảnh hưởng đến môi trường xung
quanh, bảo đảm vệ sinh môi trường ở mức tốt nhất, giảm thiểu những bất lợi
về bụi và tiếng ồn;
* Tóm lại, dự án cần phải đạt được tính toàn diện của chủ trương đầu tư, giá trị
của dự án là kết quả tính khoa học và kinh tế kỹ thuật.
nhóm 10 – kinh tế đầu tư k49A
11
Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng
Phường Quảng An – Quận Tây Hồ – Tp. Hà Nội
CHƯƠNG IV
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1. Giải pháp kiến trúc:
a. Giải pháp quy hoạch:
+ Quy hoạch giao thông:
“Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng” nằm trong mối quan hệ giao thông quy
hoạch chung toàn khu vực. Các mặt phía Bắc và phía Đông của ô đất dự án đều có