1
Tiểu luận
PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE
DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO
THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP

2

GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG CAO CẤP
Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là
dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào, sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh
nghiệp nước ngoài, khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt. Và thực tế cho thấy
hình ảnh văn phòng cao cấp cho thuê đã không còn là xa lạ với mỗi chúng ta.

tiện nghi và khu mua sắm sang trọng ở Trung tâm Thương mại Diamond.
Ngoài ra còn có Dai Minh convention tower, Golden tower,….

4 5

A. PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT
TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP
1. ĐE DỌA CỦA ĐỐI THỦ CÔNG NGHIỆP :
Giới thiệu về văn phòng ảo :
Hiện nay dịch vụ văn phòng ảo còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Mặt khác, các doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ này hầu như ít quảng bá. Khách hàng tự tìm hiểu về dịch
vụ và đến đăng ký là chính.
Vậy văn phòng ảo (Virtual Office) là gì?
Nói một cách đơn giản là khi bạn có nhu cầu thuê một văn phòng (ảo) để mở công
ty hoặc làm nơi giao dịch, công ty kinh doanh dịch vụ văn phòng ảo sẽ cung cấp

Nhược điểm
 Muốn gặp khách hàng hay đối tác phải hẹn trước và thời gian tiếp khách bị
bó buộc theo số giờ đã đăng ký. Vấn đề là do ở cùng một tòa nhà văn phòng
ảo có cả trăm DN cùng đăng ký kinh doanh. Để tránh được tình trạng ùn tắc
công việc, và bị động về chỗ nên các DN buộc phải tuân theo quy định này
của dịch vụ văn phỏng ảo. Đây là bất lợi lớn nhất cho DN sử dụng dịch vụ
này.
 Lo ngại vấn đề pháp lý, đặc biệt là thủ tục đăng ký kinh doanh cho văn
phòng ảo. Bởi lẽ, văn phòng ảo là thuật ngữ không có trong quy định văn bản
pháp luật mà được phát sinh trong thực tế. Các DN lo ngại là những DN mới
gia nhập thị trường, hay những DN chưa hiểu rõ về pháp luật nên sợ gặp trở
ngại trong quá trình đăng ký kinh doanh.
Nhận xét
Hiện các hãng cung cấp dịch vụ văn phòng ảo được nhiều doanh nghiệp lựa chọn
như Regus, G- Office. Tuy nhiên, loại hình này chỉ thích hợp cho các công ty mới
thành lập, quy mô nhỏ, ít nhân sự.

7

Phụ lục:
Văn phòng ảo thích hợp cho:
 Những công ty bắt đầu kinh doanh và chưa sẵn sàng cho chi phí văn phòng.
 Những công ty mong muốn điều hành công việc mà không phải tốn nhiều chi
phí cho nhân viên.
 Những công ty cần nghiên cứu thị trường trước khi đầu tư lâu dài.
 Những công ty đòi hỏi có một vị trí trung tâm thuận lợi trong việc giao dịch
với khách hàng.
 Những công ty cần sự chuyên nghiệp trong việc điều hành dù đang ở bất cứ
nơi đâu trên thế giới.
 Những công ty không muốn lo lắng về vấn đề đầu tư xây dựng.

có thể.
9

 Nguy cơ mất những khách hàng hiện có. Đặc biệt là những khách hàng sắp
đến hạn kết thúc hợp đồng. Vì vậy phải quan tâm những khách hàng cũ, lắng
nghe những ý kiến của họ và có những thay đổi thật sự.
 Do các đối thủ mới thường có chương trình quảng cáo, giới thiệu rầm rộ hơn.
Cho nên các DN đang hoat động cần phải tiến hành quảng bá mới, gây ấn
tượng tốt với khách hàng về thương hiệu, văn hóa công ty làm tăng chi phí,
giảm lợi nhuận.
10

3. ĐE DỌA CỦA CÁC SẢN PHẨM THAY THẾ:
Trong tình trạng thiếu hụt văn phòng cho thuê và giá thuê văn phòng quá cao đã
khiến nhiều công ty, tập đòan trong và ngòai nước có khuynh hướng xây dựng cao
ốc văn phòng riêng ở các quận vùng ven hay là thuê các biệt thự nhỏ trong hẻm
làm văn phòng. Đó cũng là hai sản phẩm thay thế chủ yếu của văn phòng cao cấp
cho thuê.
3.1 XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG RIÊNG:
Nhận thấy xu hướng giá thuê các cao ốc văn phòng sẽ gia tăng trong tương lai, một
số tập đoàn nước ngoài và trong nước đã “đón đầu” bằng cách chạy ra vùng ven
xây dựng cao ốc văn phòng riêng. Có thể kể đến trường hợp của tập đoàn bảo hiểm
Manulife, tập đoàn hàng tiêu dùng Unilever, công ty cổ phần Xây dựng và Kinh
doanh địa ốc Hòa Bình, tập đoàn FPT
Ưu điểm:
 Nằm ở khu vực ven như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Thủ Đức…Ở đây
đường sá thông thoáng, tránh kẹt xe. Theo nhận định của các chuyên gia địa
ốc, từ nay đến năm 2010, các quận 4, 7, Bình Thạnh, Tân Bình và Bình
Chánh sẽ nổi lên như là nơi thường trú của các công ty, tập đoàn kinh doanh
mới. Trong đó quận 7 với khu đô thị Phú Mỹ Hưng được xem là tâm điểm.

Bên cạnh giải pháp xây dựng cao ốc văn phòng riêng, doanh nghiệp còn tìm thuê
các biệt thự, nhà dân ở phố và trong hẻm làm văn phòng. Nếu người kinh doanh
không cần phải khẳng định tên tuổi trong những toà nhà hạng A sang trọng, mặt tiền
đường lớn ngay trung tâm, việc thuê biệt thự hoặc nhà dân là một giải pháp tốt, vừa
giảm chi phí lại thuận tiện trong thời buổi khó khăn này.
Ưu điểm:
 Các biệt thự có khuôn viên rộng, thoáng mát. Ví dụ như một số biệt thự trong
hẻm có hầm để xe và các tiện nghi khác nằm trên địa bàn quận 1, quận 3 (TP
HCM)…được nhiều công ty “săn”.
12

 Có thể giảm 70 - 80% so với chi phí thuê văn phòng. Cụ thể là giá thuê văn
phòng hạng A rẻ nhất cũng đến 35USD/m2/tháng, giá thuê nhà phố hoặc ở
hẻm khoảng 15-20 USD/m2/tháng, biệt thự lại có giá thuê thấp hơn, khoảng
8 USD/m2/tháng. Như vậy, nếu thuê một văn phòng rộng 100 m2, mỗi tháng
ít nhất công ty phải bỏ ra khoảng 3.500 USD. Với việc thuê biệt thự làm văn
phòng, công ty tiết kiệm được hơn 40 triệu đồng một tháng”.
 Không chỉ những công ty nhỏ mà ngay cả một số công ty lớn, công ty nước
ngoài cũng lùi vào hẻm thuê văn phòng mở chi nhánh, văn phòng đại diện để
tiết kiệm chi phí.
Nhược điểm:
 Đặc điểm của loại nhà này là thiết kế để ở, không phù hợp để làm văn phòng.
Để thuê loại nhà này, người thuê phải bỏ thêm tiền cải tạo, sửa chữa lại cho
phù hợp với nhu cầu.
 Phải thuê bảo vệ riêng, hạn chế tầng hầm để xe không đáp ứng được số
lượng nhân sự và khách hàng cao nhất.
 Không bề thế, không khẳng định được đẳng cấp doanh nghiệp.
 Khó tìm được các biệt thự hay nhà dân ở các quận trung tâm, nơi có nhiều
công ty kinh doanh, và đặc biệt là khó khăn về giao thông
 Cần chú ý đến an ninh vì nhiều nơi rất yên tĩnh nhưng là điểm tập trung của

4.3 Nguồn cung ứng nội thất văn phòng:
14

 Mua hàng tại Việt Nam: chi phí thấp, tuy nhiên không đảm bảo chất lượng
xuất xứ. Nếu sản phẩm dễ hư hỏng sẽ tốn chi phí thay mới
 Đặt hàng tại nước ngoài: đảm bảo chất lượng nhưng giá cao, chi phí vận
chuyển cao, rủi ro trong vận chuyển
4.4 Nguồn cung ứng nhân viên cao ốc: nhân viên vệ sinh, bảo vệ, bảo trì:
 Thuê nhân viên toàn thời gian hoặc bán thời gian: đáp ứng nhanh nhưng mất
thời gian quản lý
 Dịch vụ trọn gói từ công ty bảo trì: hợp đồng đơn giản nhưng đáp ứng chậm
 Nếu thuê những nhân viên không phù hợp, sẽ tốn kém chi phí nhiều hơn cần
thiết
VD: Hệ thống điều hòa ngừng hoạt động vào một ngày oi ả, tất nhiên phải tiến hành
sửa chữa càng sớm càng tốt. Nếu khi đó người bảo trì vẫn không có mặt kịp thời,
bắt buộc phải tìm đến một dịch vụ bên ngoài, gây tốn kém hơn.
4.5 Nguồn cung ứng điện nước:
 Nếu không đảm bảo cung cấp liên tục sẽ tốn thêm chi phí sử dụng máy phát
điện riêng, chi phí mua hoặc xây thêm bồn dự trữ nước
Nhận xét:
Như vậy, việc kiểm soát không tốt các yếu tố đầu vào có thể gây ra những hậu quả
mà chi phí phát sinh để khắc phục là rất tốn kém. Do đó, doanh nghiệp cần nghiên
cứu và lựa chọn kỹ các nguồn cung ứng để hạn chế rủi ro.
15

B. KẾT LUẬN:
Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cao cấp cho thuê trở nên ảm đạm bởi
khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm
nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh
nghiệp bị thu hẹp. Hơn nữa, trước tình trạng thiếu hụt văn phòng cao cấp cho thuê

tháng 9 năm nay có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý 1
chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý 2 chào khoảng 30 USDm2/tháng và đến
nay là dưới 30 USD/m2/tháng. Song phần lớn các hợp đồng được ký tại thị trường
rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng.
Cùng với giá chào đưa ra thực tế hơn, giá chào và giá thỏa thuận cuối cùng cũng chỉ
chênh nhau khoảng 10%. Giá thuê văn phòng giảm một phần còn là do các tòa nhà
mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp.
Tóm lại, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nhu cầu và giá thuê căng thẳng đối với
văn phòng cao cấp cho thuê trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả. Qua
đó, các văn phòng cao cấp cho thuê có thể khẳng định được vị trí, sức mạnh cạnh
tranh và tiếp tục phát triển trước sự ảnh hưởng của nhiều mối đe dọa trong thị
trường văn phòng cho thuê cạnh tranh quyết liệt.