Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .1
ĐỀ TÀI: “Hợp đồng dân sự vô hiệu -
Thực trạng và giải pháp”
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .2

CHƯƠNG DẪN NHẬP

1. Lý do, mục đích, ý nghĩa khoa học của tiểu luận :

bộc lộ những vấn đề mang tính bất cập, các qui định có sự chồng chéo, trái ngược
nhau, điều đó đã gây khó khăn cho việc nhận thức cũng như áp dụng các qui định
pháp luật về HĐDS. Kết quả dẫn đến tồn tại rất nhiều HĐDS vô hiệu trên thực tế,
không đem lại mục đích các bên chủ thể mong muốn, dẫn đến nhiều tranh chấp,
khi giải quyết lại thiếu cơ sở pháp lý, gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm
quyền.
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .3
Vì những nguyên nhân trên đây bài viết này đi sâu nghiên cứu thực trạng
HĐDS vô hiệu, thống kê vụ việc, cập nhật nội dung để tìm ra những nguyên nhân
cơ bản, từ đó có những kiến nghị nhất định, đưa ra giải pháp nhằm khắc phục tình
trạng, giải quyết được hậu quả pháp lý của HĐDS vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng của các bên chủ thể, hoàn thiện hơn nữa các qui định pháp luật, kịp
thời điều chỉnh các quan hệ dân sự, các quan hệ về HĐDS.

2. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

Người nghiên cứu thực hiện chuyên đề về " Hợp đồng dân sự vô hiệu -Thực
trạng và giải pháp ", phạm vi báo cáo : trọng tâm đi vào thực trạng HĐDS vô
hiệu, các dạng tồn tại, nguyên nhân của thực trạng, đề ra giải pháp cụ thể.

Vì các lẽ trên nên đối tượng cơ bản của nghiên cứu này là:"Hợp đồng dân sự
vô hiệu " ( HĐDS vô hiệu)


4
Vì là chuyên đề nghiên cứu thực trạng, để các số liệu chính xác, trích dẫn được
chi tiết, phản ánh trung thực, người thực hiện đã áp dụng và kết hợp hài hoà một
số phương pháp cơ bản sau:
 Phương pháp thống kê :

Trong báo cáo này người thực hiện đã tìm đọc chi tiết các số liệu lưư trữ tại sổ
thụ lý án dân sự của TAND thị xã An Khê, của toà Dân sự - TAND tỉnh Gia Lai,
sau đó thống kê lại tổng số án thụ lý, tổng số vụ việc về HĐDS vô hiệu, đồng thời
ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỉ lệ HĐDS vô hiệu trong thực tế
với số liệu có được trong quản lý của các cơ quan có thẩm quyền

 Phương pháp liệt kê :

Từ các ghi nhận nói trên, người thực hiện đã liệt kê các dạng tranh chấp, đưa
ra tiêu chí phân loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại.

 Phương pháp xã hội học :

Người thực hiện phát phiếu thăm dò thực tế, trao đổi với những người có thẩm
quyền liên quan về vấn đề giao kết HĐDS để tìm ra các dạng tranh chấp, khái
quát được thực trạng hợp đồng vô hiệu trong thực tiễn, xác định nguyên nhân tồn
tại thực trạng này .

4. Nội dung nghiên cứu

 Chương 1 : Thực trạng về HĐDS vô hiệu

Trong chương này người nghiên cứu nêu lên cơ sở pháp lý của HĐDS, đưa ra
các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ về HĐDS, đồng thời ghi nhận các số

dân sự hiện nay, thực tiễn cuộc sống việc giao kết HĐDS hiện là một hoạt động
thông dụng, cập nhật, phức tạp, và rất cần thiết nhằm thoả mãn các nhu cầu về đời
sống tinh thần, đáp ứng các mong muốn về vật chất, đảm bảo được quyền và lợi
ích chính đáng của các bên chủ thể, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự ổn định và phát
triển kinh tế, xã hội . Xuất phát từ nhu cầu cấp thiết, từ tầm quan trọng bởi các yêu
cầu của các quan hệ về HĐDS, các cơ quan có thẩm quyền đã kịp thời ban hành
các qui định để điều chỉnh các quan hệ về HĐDS .

Bộ luật dân sự năm 1995 qui định về HĐDS tại các phần :

 Chế định Hợp đồng dân sự được qui định tại Chương I, II ; Phần thứ ba về
Nghĩa vụ dân sự và Hợp đồng dân sự ;
 Các vấn đề khác có liên quan đến HĐDS còn được điều chỉnh bởi các qui định
tại các phần khác nhau ở Chương 5

+ Phần thứ nhất : Những qui định chung ;

+ Phần thứ hai : HĐDS về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

+ Phần thứ sáu : về sở hữu trí tuệ và chuyển giao công nghệ ;

+ Phần thứ bảy : về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài .

Để đưa vào áp dụng thực tiễn các qui phạm pháp luật điều chỉnh về HĐ DS,
thời gian vừa qua, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản hướng
dẫn thi hành Bộ luật dân sự :
+ Nghị định số 63/CP ngày 24 - 10 - 1996 của Chính phủ, qui định chi tiết
về sở hữu công nghiệp, tiếp đó là thông tư số 3055/TT - SHCN ngày 31
- 12 - 1996 hướng dẫn thủ tục về việc xác lập quyền sở hữu công nghiệp
và một số thủ tục khác trong nghị định 63 ;

đất đai 1993, luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ;

+ Các văn bản về hợp đồng vay tài sản

Phần B : Thực trạng

Qua thực tiễn thi hành Bộ luật dân sự, các qui định pháp luật về quan hệ
HĐDS cho thấy, các qui định pháp luật dân sự nước ta, nhìn chung có tiến bộ,
tương đối hoàn thiện và đầy đủ, điều chỉnh hầu hết các vấn đề cơ bản trong quan
hệ về dân sự, kỷ thuật lập pháp có tiếp thu những tinh hoa lập pháp qua các thời
kỳ, nội dung phù hợp với đặc thù kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước, đặc thù
dân tộc.
Song các qui định về quan hệ HĐDS cũng không tránh khỏi những thiếu sót,
bất cập bởi nền kinh tế thị trường đa dạng, năng động, phức tạp luôn vận động và
phát triển, đời sống đi lên, trình độ dân trí nâng cao, nhu cầu giao dịch ngày càng
phát sinh, trở nên cấp thiết đối với mọi cá nhân và tổ chức, hơn nữa chịu áp lực
lớn trong quá trình hội nhập Quốc tế, toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới.
Kết quả của những tồn tại trên dẫn đến một thực trạng các HĐDS vô hiệu rất
đáng kể, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên chủ
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .7
thể, ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự ổn định , phát triển kinh tế, xã hội, nguy hại đến
pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Như vậy bên cạnh số lượng các HĐDS có hiệu lực thi hành đem lại lợi ích

 Trong khi bằng phương pháp tra cứu , thống kê các số liệu tại tòa án các cấp :

Theo hồ sơ thụ lý án dân sự tại Toà án, đơn thư khiếu nại tại các cơ quan có
thẩm quyền, thì các khiếu nại, khởi kiện về HĐDS lại thể hiện bằng con số rất
khiêm tốn, thật vậy,

Theo số liệu lưu trữ tại TAND thị xã An Khê _ tỉnh Gia Lai

Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .8
Năm 2003: +Tổng số án dân sự được thụ lý là : 62 vụ ;
+Trong đó, tổng số khởi kiện về HĐDS vô hiệu : Không có thụ lý
Số liệu trên được ký tổng kết đến ngày 31 tháng 12 năm 2003

Năm 2004 : +Tổng số án dân sự được thụ lý là : 52 vụ
+Trong đó tổng số các khởi kiện về yêu cầu tuyên bố HĐDS vô
hiệu, huỷ HĐDS chỉ có : 3 vụ
Số liệu này được ký tổng kết đến ngày 31 tháng 10 năm 2004

Theo số liệu lưu trử tại Toà dân sự - TAND tỉnh Gia Lai

Năm 2004 : +Tổng số án dân sự đã thụ lý (sơ thẩm và phúc thẩm) là : 48 vụ
+Trong đó các khởi kiện về yêu cầu huỷ HĐDS, tuyên bố HĐ DS
vô hiệu là : 12 vụ


SVTH : Bùi Lê Duy Trang .9
luật về HĐDS nói riêng dự liệu đến, và cũng chưa có một qui phạm pháp luật
nào khác đề cập, chẳng hạn : hợp đồng mang bầu thuê, tặng cho trứng, ADN,
hay các loại HĐDS ký qua fax, giao kết bằng thư điện tử . . .

1.1. HĐDS vô hiệu do vi phạm pháp luật về HĐDS ( Có PL điều chỉnh, nhưng
việc giao kết hợp đồng không tuân thủ hoặc vi phạm PL )
Thực trạng vô hiệu này hiện không phải là vấn đề cơ bản, bức xúc trong dư
luận, thế nhưng đây là tồn tại vi phạm nghiêm trọng pháp luật dân sự. Mặc dù
những quan hệ về HĐDS này đã được rất nhiều chế định luật, ngành luật tương
đối hoàn thiện, chi tiết, đầy đủ điều chỉnh, tuy nhiên với nhiều nguyên do khác
nhau, khách quan có, chủ quan có, thêm vào đó là sự vận động phát triển phức tạp
của cơ chế thị trường đã tạo nên tồn tại phong phú và đa dạng về HĐDS vô hiệu,
trong trường hợp này gồm cả những HĐDS vô hiệu một phần, HĐDS vô hiệu toàn
bộ, HĐDS vô hiệu về nội dung, vô hiệu về hình thức.

1.1.1. HĐDS vô hiệu do vi phạm pháp luật HĐDS về nội dung

Đối với các HĐDS vô hiệu này là các điều khoản khác nhau trong hợp đồng
không tuân thủ theo qui định pháp luật hoặc vi phạm pháp luật HĐDS, hoặc thiếu
các điều khoản cơ bản mà qui định pháp luật HĐDS bắt buộc cần phải có , chẳng
hạn : đối tượng giao kết của hợp đồng mua bán là tài sản không thuộc sở hữu của
bên bán, hoặc là tài sản thuộc sở chung của vợ, chồng, trong hợp đồng vay tài sản
thì lãi suất cho vay lại quá cao, các HĐDS về chuyển nhượng đất thì QSDĐ được
chuyển nhượng sai mục đích sử dụng , phổ biến có các HĐDS vô hiệu trong các
trường hợp:

đến 3% trên 1 ngày 1 ngày, thậm chí lên đến 10% đến 15% trên 1 tháng ) .
+Các hợp đồng mua bán vi phạm pháp luật
Hiện nay trên địa bàn Gia Lai nói riêng, khu vực các tỉnh tây nguyên, miền
núi nói chung đang diễn ra tình trạng mua bán xe máy, khai thác gỗ trái phép
một cách ồ ạc . Do đặc thù nền kinh tế ở những địa phương này là sản xuất
nông nghiệp, làm nương rẫy , khai thác rừng, kinh doanh gỗ, trong khi đó
lãnh thổ gần biên gới, đường xá, địa hình là các đường dã chiến, đường mòn,
sình lầy, đồi dốc dẫn đến nhu cầu về các loại phương tiện vận tải rẻ, động cơ
mạnh, để lưu thông trên các đường rừng núi, dốc trơn; Đáp ứng các yêu cầu
đó chỉ có những loại xe như : Citi Hàn Quốc, DH, " xe 67 " của Nhật, có điều
tồn tại ở đây là hầu hết những xe này đều có nguồn gốc nhập lậu,không có kê
khai đóng thuế Hải quan, dẫn đến các hợp đồng mua bán xe dạng này rất đơn
giản, các bên mua bán với nhau bằng giấy "viết tay", các bên thoả thuận giá
cả, thanh toán cho nhau ,nhận xe, không cần biển số kiểm soát , không cần
giấy tờ đăng ký;

Bên cạnh , nhu cầu về gỗ cũng không kém phần cấp thiết, thêm vào đó tài
nguyên rừng của các địa phương này rất phong phú, đa dạng, với nhiều
nguồn khai thác khác nhau, hợp pháp có , bất hợp pháp có. Song phần lớn
các HĐDS mua bán gỗ để xây dựng thì cây gỗ được mua bán là gỗ khai thác
trái phép ( gỗ lậu ), thế nhưng,khi cây gỗ thành phẩm được giao cho các bên
tại công trình thì không ai kiểm tra, hiển nhiên cây gỗ thành phẩm đó trở
thành gỗ được mua bán hợp pháp.

 Các HĐDS vô hiệu do các điều khoản cơ bản còn thiếu, chưa phù hợp, hoặc vi
phạm pháp luật về HĐDS

Thực trạng vô hiệu này đang rất phổ biến trong giao lưu dân sự, nội dung các
loại hợp đồng vô hiệu này thường thiếu điều khoản theo quy định pháp luật, đối
tượng giao kết vi phạm các qui định pháp luật dân sự, pháp luật về HĐDS, có

sản mua bán là di sản thừa kế, chia cho nhiều người, một người hưởng thừa kế tự ý
đem bán mà chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác, tự ý cầm cố tài sản
thuộc sở hữu của khác , một số dẫn chứng dưới đây sẽ giúp chúng ta nhìn nhận
vấn đề này cụ thể và sâu sắc hơn

-Theo bản án số : 14 / SST , ngày 25 tháng 08 năm 2000 của TAND Tp.
Pleiku_tỉnh Gia Lai :
Chị T.T. Thuỷ và anh N.V. Nhân là vợ chồng, hai người có mua xe ô tô hiệu
Huyn-Dai, đây là tài sản chung của vợ chồng, chị Thuỷ đứng tên trong gấy đăng
ký sở hữu xe;
Ngày 16 - 03 - 1999 chị Thủy vào Tp. Hồ Chí Minh để chữa bệnh, ở nhà , anh
N.V. Nhân đã tự ý bán chiếc xe ô tô nói trên cho bà L.T. Hoa
Hợp đồng mua bán xe do UBND cấp xã xác nhận, chữ ký của chị T.T.Thuỷ là
do anh N.V. Nhân giả mạo
TAND cấp sơ thẩm đã tuyên hợp đồng mua bán xe trên là vô hiệu do giả tạo
theo điều 138 - Bộ luật dân sự

-Theo hồ sơ thụ lý số: 60 / DSST, ngày 26 - 11 - 2002 của TAND thị xã An
Khê
Ông T.T.Công có vay thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn, chi nhánh An Khê ( NH-AK )
Tài sản thế chấp : xe ô tô nhãn hiêụ Kaz-Maz
Khi đến hạn trả nợ, ông Công đã không trả được nợ;
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .
sống ổn định , khấm khá hơn, tạo nên một diện mạo mới về các nhu cầu vật chất ,
nhất là các nhu câu về nhà ở ,nhu cầu về xây dựng, chuyển nhượng đất đai
Lĩnh vực hợp đồng về xây dựng nhà ở được pháp luật về HĐDS qui định rất cụ
thể, khi xây dựng nhà ở , công trình kiến trúc phải có dự toán thiết kế công trình,
giấy phép của cơ quan xây dựng, sự phê duyệt của UBND cấp có thẩm quyền
Thực tế vẫn còn rất nhiều vi phạm nghiêm trọng, nhiều HĐDS xây dựng vô hiệu
do vi phạm các qui định này, phần nhiều các hợp đồng xây dựng nhà ở không có
giấy phép xây dựng, thiếu bản dự toán thiết kế công trình, chưa có sự cho phép
của UBND cấp có thẩm quyền. Ngoài ra còn có các hợp đồng xây dựng nhà ở trên
đất sử dụng vào mục đích khác, không được làm nhà ở trên đất sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thuỷ sản, các hợp
đồng xây dựng nhà ở trên đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn đê điều, hành lang
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .13
bảo vệ an toàn các công trình công cộng khác Điều đó đã gây nguy cơ đe doạ sự
an toàn các công trình công cộng, gây nguy cơ đe doạ về an toàn tính mạng con
người, tạo khó khăn cho quản lý nhà nước về công trình, đô thị ,gây ảnh hưởng
nghiêm trọng lợi ích xã hội.
Trên đây là những thực trạng hợp đồng vô hiệu rất nghiêm trọng, là phần chìm
nguy hiểm của tản băng lớn về HĐDS vô hiệu trong giao lưu dân sự hiện nay, gây
thiệt hại cho các lợi ích chính đáng, mất trật tự quản lý nà nước đe doạ pháp chế
XHCN.

1.1.2. HĐDS vô hiệu do vi phạm qui định pháp luật về hình thức HĐDS

phương là đất không có tranh chấp ;
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .14

-Đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Qui định là vậy, song tại TAND, UBND các cấp hiện nay, hầu hết các hợp
đồng bị khởi kiện ,khiếu nại đều không tuân thủ theo thủ tục, hình thức đã qui
định.

+Đối với những hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được ký kết trước ngày 01
tháng 07 năm 2004,đa số là hợp đồng được xác nhận , chứng thực không đúng
thẩm quyền ( các hợp đồng được giao kết trong thời gian này luật đất đai qui
định là do phòng công chứng, hoặc UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền
chứng nhận ), phần lớn các hợp đồng lại là giấy viết tay, chỉ do UBND cấp xã
chứng thực, hoặc do khóm trưởng, tổ trưởng tổ khu phố ký nhận, làm chứng ( điển
hình của các trường hợp này là hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, hợp đồng thế
chấp giá trị QSD đất để vay tiền giữa các cá nhân với nhau,loại thế chấp này đôi
khi là giao kết bằng hợp đồng miệng ); đất được chuyển nhượng ,tặng cho chưa
có giấy chứng nhận QSD đất .

+Riêng đối với các HĐDS liên quan đến QSD đất được ký từ ngày 01 tháng 07
năm 2004 trở đi ( ngày luật đất đai 2003 có hiệu luật thi hành ) thì vi phạm ngược
lại. Theo qui định của luật đất đai 2003, phần các HĐDS liên quan đến QSD đất ,

bên mua nhận xe và giấy đăng ký xe, không làm thủ tục sang tên đổi chủ
Cũng liên quan đến vấn đề này, tại các hiệu cầm đồ hiện nay thường nhận cầm
cố các loại xe máy, mà người đi cầm cố không phải là người có tên trong đăng ký
xe ( không phải chủ sở hữu ), thủ tục đơn giản, không tuân thủ theo qui định của
pháp luật, bên nhận cầm cố chỉ cần giao biên nhận, trả tiền, người cầm cố giao xe,
không có giấy đăng ký sở hữu , hợp đồng không được lập thành văn bản , hợp
đồng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

1.2. Hợp đồng dân sự vô hiệu do đối tượng của hợp đồng chưa được pháp luật
dân sự , pháp luật về HĐDS qui định ( Pháp luật chưa dự liệu và điều chỉnh )
Bên cạnh thực trạng cấp thiết, nóng bỏng, mang tính thời sự của những HĐDS
vô hiệu có liên quan đến đất đai, nhà ở, thực tế hiện nay đang tồn tại một thực
trạng HĐDS vô hiệu khác đang được dư luận quan tâm, còn gây nhiều tranh luận,
chưa có cở sở pháp lý điều chỉnh - Các HĐDS " có đối tượng giao kết mà pháp
luật chưa qui định ", nghĩa là trong giao lưu dân sự có xuất hiện các đối tượng
này, song vấn đề rằng đối tượng đó có được phép giao kết, hay bị cấm giao kết
không, trình tự thủ tục ký kết như thế nào ,chưa có cơ sở pháp lý để thực hiện,
mặc dù những đối tưọng giao kết này là chính đáng, không trái đạo đức xã hội,
đều do các bên bình đẳng, tự nguyện thoả thuận ( mang bầu thuê, HĐ DS qua
email, fax ) .
Hiện nay xã hội ngày một văn minh ,tiến bộ; khoa học ngày càng phát triển,
hiện đại. Đã có nhiều thành tựu khoa học được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống để
phục vụ tốt hơn nũa, đáp ứng đầy đủ hơn nữa nhu cầu của con người, cải tạo xã
hội loài người, nhất là các tiến bộ khoa học trong lĩnh vực sinh học, y học, công
nghệ thông tin. Điều đó đã góp phần ổn định kinh tế , xã hội, văn hoá , chính trị,
đồng thời dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mặt quan điểm đạo đức xã hội.
Thực tiễn đã xuất hiện các nhu cầu mới, hình thành nên các quan hệ xã hội mới
mà pháp luật chưa dự liệu được, không có văn bản pháp luật điều chỉnh,điển hình :

1.2.1. HĐDS vô hiệu liên quan đến dịch vụ công nghệ cao( Mang bầu thuê, cải tạo

Các HĐDS giao kết kiểu này được các bên chủ thể mang ra công chứng, chứng
thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi thụ lý những hồ sơ hợp đồng loại
này, các cơ quan có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn trong việc xác định thẩm
quyền, bởi lẽ các HĐDS thế này không vi phạn pháp luật, cũng không bị pháp luật
cấm, song cũng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết .
Thật ra đây là HĐDS vô hiệu cả về nội dung lẫn hình thức, để giải quyết hậu
quả pháp lý cũng gặp rất nhiều vướng mắc. Ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu tự
nhiên phù hợp với đạo đức xã hội, không đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích chính
đáng của các bên chủ thể.

Tóm lại :
Pháp luật về HĐDS nước ta, đặc biệt là chế định HĐDS được qui định trong
Bộ luật dân sự là tương đối hoàn chỉnh, tiến bộ, đã điều chỉnh được phần lớn các
vấn đề về HĐDS, có sự kế thừa và phát huy những ưu điểm của pháp luật trước
đây. Tuy nhiên qua gần 10 năm thi hành Bộ luật dân sự, thực tiễn cho thấy chế
định về HĐDS còn bộc lộ một số bất cập nhất định, gây khó khăn cho việc thực
hiện giao kết HĐDS, dẫn đến một thực trạng đáng lo ngại về HĐDS vô hiệu. Phần
lớn các HĐDS vô hiệu là do các bên chủ thể hoặc thiếu hiếu biết , hoặc cố tình vi
phạm pháp luật về HĐDS trong khi giao kết.
Các loại vi phạm phải kể đến là giao kết hợp đồng không đảm bảo các điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng, không đảm bảo yêu cầu về nội dung, không đảm
bảo các quy định về hình thức .
Các HĐDS vô hiệu bởi các bên chủ thể lừa dối, giao kết giả tạo, nhầm lẫn,
hoặc những HĐDS vô hiệu toàn phần là do vi phạm điều cấm của pháp luật ( hợp
đồng mua bán dâm, hợp đồng mua bán ma túy, mua bán vũ khí )
Còn HĐDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức tập trung chủ yếu
vào các lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, hợp đồng tặng cho, thế chấp
giá trị QSD đất, hợp đồng mua bán nhà ở , hợp đồng cầm cố, mua bán tài sản có
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
.

Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .18
CHƯƠNG 2

NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP

2.1. Nguyên nhân .

Theo báo cáo nghiên cứu ở chương 1, chúng ta thấy thực trạng các HĐDS vô
hiệu là một tồn tại phong phú , đa dạng, phức tạp, là một vấn đề nghiêm trọng, bức
xúc hiện nay. Vì nguyên nhân này hay nguyên nhân khác, chủ quan có, khách
quan có, do đòi hỏi phức tạp của cơ chế thị trường, do kỹ thuật lập pháp còn nhiều
bất cập, vấân đề giải thích pháp luật, thực tiễn áp dụng chưa có sự thống nhất

2.1.1. Mặt khách quan

Do kỷ thuật lập pháp của chúng ta còn chưa hoàn thiện, mặc dù đã có sự tham
khảo pháp luật các nước, được sự giúp đỡ của chuyên gia các nước phát triển như
Nhật, Pháp
Song các văn bản pháp luật vẫn còn sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau; kết quả,
các qui định pháp luật chưa bao quát toàn diện tất cả các lĩnh vực của đời sống ,

hoặc do các bên chủ thể có nhận thức tốt về pháp luật nhưng vẫn cố tình lẫn tránh.

+Đối với các chủ thể thiếu hiểu biết pháp luật

Khi giao kết hợp đồng, các bên thường theo tư duy thông thường, từ kinh nghiệm
sống, quan điểm đạo đức của cá nhân để nhận định rằng việc giao kết như vậy là
đúng pháp luật, đơn cử, trong nhiều trường hợp, tài sản thuộc đối tượng giao kết
của hợp đồng là tài sản sở hữu chung vợ-chồng, là loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, nhưng trên giấy đăng ký chỉ ghi tên một người, thông thường là tên người
chồng. Như vậy người có tên trong giấy đăng ký tự hiểu rằng đó là tài sản thuộc sở
hữu của mình nên có quyền mua bán , tặng cho không cần ý kiến của người còn
lại.
Liên quan đến quyền sử dụng đất, ý thức các chủ thể có một hạn chế nhất định,
không hiểu được chính sách đất đai của nhà nước ta là: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, trong giao dịch dân sự, thì chỉ có QSD đất mới là đối tượng của giao dịch .
Trong hiểu biết của một số chủ thể, những mảnh đất do họ khai hoang, cải tạo, đất
đai do ông bà cha mẹ để lại là thuộc sở hữu của chính chủ thể đó, nên các chủ
thể có quyền mua bán tặng cho, sử dụng vào mọi mục đích mà không cần có sự
cho phép của bất cứ ai, cơ quan nào; cũng thế đối với nhà ở, khi cho thuê vẫn với
quan điểm : nhà của mình thích cho thuê thì để thuê, khi cần thì lấy lại bất cứ lúc
nào, không cần đảm bảo quyền lợi của bên thuê nhà theo qui định của pháp luật.
Về phần người mua nhà, đất lại có quan điểm mua nhà, chuyển nhượng QSD
đất là để ở, không nhằm mục đích kinh doanh, buôn bán, không mua đi bán lại nên
không cần â thiết phải làm thủ tục giấy tờ theo qui định pháp luật.
Nhận thức pháp luật còn hạn chế như trên đã dẫn đến nhiều chuyển nhượng
QSD đất vô hiệu do đất được chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận QSD đất,
hợp đồng chuyển nhượng chỉ viết giấy tay, do các bên ký nhận, không sự cho phép
của các cơ quan có thẩm quyền, chuyển quyền sử dụng đất sai mục đích ;

+Đối với các chủ thể có kiến thức về pháp luật

đăng ký sang tên trước bạ thì bên mua và bên bán đỡ phải chi phí một khoản tiền
về thuế và lệ phí trước bạï.
Ngoài ra, tại một số địa phương vùng, nông thôn, miền núi, vùng ngoại thành,
UBND tiến hành cấp giấy chứng nhận QSD đất rất ít, trong khi thị trường nhà đất
rất biến động, giá cả tăng nhanh, người có đất tranh thủ bán đất để thu lợi nhuận,
chỉ bán đất bằng giấy viết tay chỉ có chứng thực chính quyền phường xã ( các hợp
đồng chuyển nhượng QSD đất trước ngày 01-07-2004 ).
Trên đây là phát họa khái quát về một thực trạng HĐDS vô hiệu đáng báo
động, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế, chính trị, xã hội, làm xáo trộn trật
tự xã hội, xâm phạm nghiêm trọng đến pháp chế xã hội chủ nghĩa, các cơ quan có
thẩm quyền cầân đềâø ra giải pháp hữu hiệu, kịp thời để hạn chế, khắc phục thực
trạng trên.

2.2. Kiến nghị và giải pháp.

2.2.1. Về kỷ thuật lập pháp

Hạn chế lớn nhất của pháp luật Việt Nam hiện nay là tính ổn định chưa cao, ít
khả thi, các văn bản ban hành gặp nhiều vướng mắc trong thực thi, nhanh chóng bị
sửa đổi ,bổ sung, do không điều chỉnh được các QHXH, không phù hợp với thực
tế, thậm chí có những văn bản vừa ban hành đã phải sửa đổi bổ sung ngay, điển
hình :

Quyết định số : 24/ 2004/ QĐ-BTNMT ( 01/11/2004 ), ban hành về giấy chứng
nhận QSD đất, ghi như sau :" người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi : hộ ông,
hoặc hộ bà, sau đó ghi tên, năm sinh của chủ hộ , sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký
thường trú của hộ gia đình "
Như vậy theo qui định này, giấy chứng nhận QSD đất chỉ ghi tên chủ hộ. Dẫn
đến khi các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến QSD đất mà người sử dụng đất
là hộ gia đình, thì người thực hiện công chứng, chứng thực sẽ gặp nhiều khó khăn


trao
đ
ổ
i
–

Trang 5
–

Ph
ầ
n t
ư

ph
á
p
–

B
á
o ph
á
p lu
ậ
t c
ủ
a
bộ Tư pháp, ra ngày 14/ 12/ 2004

từng lĩnh vực chuyên môn cụ thể.

Từ đó tổng hợp tất cả những thông tin trên, đưa ra yêu cầu chi tiết, rõ ràng để
soạn thảo các qui phạm pháp luật cụ thể, tổng quát được các quan hệâ xã hội cần
điều chỉnh, xác định điều chỉnh thế nào là phù hợp với yêu cầu của kinh tế chính
trị, phù hợp với thực tế.
Thứ nữa là có sự vận dụng kết hợp giữa khoa học pháp lý và các ngành khoa
học khác để dự đoán trước những quan hệ chưa có nhưng sẽ có trong tương lai, để
xây dựng được các quy phạm pháp luật mang tính dự liệu xa, ví dụ : với xu hướng
phát triển về y học, về công nghệ gen, thì tương lai sẽ xuất hiện các HĐDS về lai
tạo gen duy truyền, cải tạo gen, hay các hợp đồng về sinh sản vô tính.
Tiểu luận tốt nghiệp HĐDS vô hiệu - Thực trạng và giải pháp
. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .22
Tất cả đảm bảo cho việc ban hành pháp luật mang tính chính xác, ổn định cao,
khả thi, ít sửa đổi bổ sung. Tạo nền tảng vững chắc về cơ sở pháp lý để điều chỉnh
xã hội.

2.2.2.Về thực tiễn

Pháp luật ban hành là để điều chỉnh các quan hệ xã hội, là cơ sở pháp lý, để
hướng dẫn hành xử của các bên chủ thể trong quan hệ HĐ DS, muốn vậy các bên
phải có sự nhận thức , am hiểu pháp luật, các cơ quan thực thi pháp luật phải có sự
thống nhất pháp luật trên cả nước.


. SVTH : Bùi Lê Duy Trang .23
Để hạn chế điều này, các cơ quan chức năng phải bắt buộc chuyển đổi giấy
chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên một người nói trên thành giấy chứng
nhận có ghi tên đầy đủ các đồng sở hưũ chung còn lại, như thế khi giao dịch đối
với các loại tài sản này, các bên sẽ dễ dàng nhận biết được đây là tài sản thuộc sở
hữu chung, không bị lừa dối.
Rất mong báo cáo trên đây là những nghiên cứu hữu ích, góp phần khắc phục
các thực trạng về HĐ DS vô hiệu, là ý kiến đóng góp vào lý luận khoa học pháp lý
nhằm hoàn chỉnh pháp luật về HĐDS .
KẾT LUẬN Nhìn chung pháp luật về HĐDS thời gian qua là tương đối hoàn thiện, các
quy phạm pháp pháp luật đã điều chỉnh phần lớn các QHXH về HĐDS, thật sự là
cơ sở pháp lý quan trọng để nhà nước quản lý , ổn định kinh tế, chính trị , xã hội,