TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM
KHOA

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Ngọc Hưởng
Nhóm thực hiện : Nhóm 1
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….

Biểu đồ 2.17 : Nguồn cung tương lai dự kiến
Biểu đồ 2.18 : Tổng quan thị trường, Q2 2012
Biểu đồ 2.19 : Thị trường sơ cấp,Q2 2012
Biểu đồ 2.20 : Thị trường thứ cấp, Q2 2012
Biểu đồ 2.21 : Nguồn cung tương lại
Biểu đồ 2.22 : Phân hạng nguồn cung ,Q2 2012
Biểu đồ 2.23: Hoạt động của văn phòng Hạng A
Biểu đồ 2.24: Hoạt động của văn phòng Hạng B
Biểu đồ 2.25: Dự án sẽ hoàn thành cuối năm 2012
Biểu đồ 2.26: Nguồn cung theo năm
Biểu đồ 2.27: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình
Biểu đồ 2.28: Giá thuê
Biểu đồ 2.29: Một số dự án hoàn thành năm 2012
Biểu đồ 2.30: Nguồn cung theo Quận ,Q2 2012
Biểu đồ 2.31: Cung mới theo Hạng, Q2 2012
Biểu đồ 2.32: Giá thứ cấp theo Hạng , Q2 2012
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản;
WTO Tổ chức thương mại Thế giới;
USD Đồng đô la Mỹ;
VND Đồng Việt Nam
TP Thành phố;
NĐ-CP Nghị định Chính phủ;
UBND Uỷ ban nhân dân;
IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ;
NPV Giá trị hiện tại ròng;
GDP Tổng sản phẩm quốc nội;
FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài;
XHCN Xã hội chủ nghĩa
VAT Thuế giá trị gia tăng

quan đô thị khang trang sạch đẹp. Trong những năm gần có rất nhiều doanh nghiệp đã và đang tham
gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ.
Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn
vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường,
lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá
trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có
thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì
vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải
pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế
những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra. Mặt khác, nhiều
Doanh Nghiệp mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày đầu vài Doanh Nghiệp đã xác
định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh
chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định
hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS
để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải
pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay” là một điều rất cần thiết
cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHAM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh doanh BĐS
trong giai đoạn hiện nay thuộc các loại hình kinh doanh bất động sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp
siêu thị, khách sạn, văn phòng…
+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử
dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp,
phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao
cấp để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.

những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời
với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân
sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là
BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS,
nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân
sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc
sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất
đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất
khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các
Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật
Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không
liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi
nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục
BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến

1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Tính tích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu
sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các
hoạt động khác.
1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông
thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán , thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thong thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu,
tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3 Phân loại BĐS.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba
loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại -
dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường
người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải
quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường
là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông
hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường
vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị
trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị
trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
1.2.1.2 Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu
về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và
BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó
vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên
cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn
ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung
gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS
đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu
là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền
kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng
đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có
dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn
như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình
quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay
đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm.
Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu
kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2
năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác
được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác
nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
1.2.2.4 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động

quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc
cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị
trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.2.7 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và
không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như hàng hoá
khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó,khi xem xét giá cả đất
đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định
trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
1.2.2.8 Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS.
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá
tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên,
đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá
khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần
phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với
giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân
đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả
thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm
nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng
thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng
cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất
nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu
quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ

bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố
vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu
tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS
phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và
tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.2.3 Vai trò vị trí của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ
tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó
đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau:
1.2.3.1 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất vàtiêu dùng
BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt
động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện
vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt,
ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá
trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ
luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc
đẩy mạnh quá trình sản xuất.
1.2.3.2 Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trườngnhư: thị
trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động
qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và
đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường
khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng
hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương
ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự
phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi
phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước,

đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ
chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc pháttriển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi
đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.6 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của
các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có
khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất
đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của
Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến
năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng
ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị
trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
1.2.3.7 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường
nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu
từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở,
bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng
của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2.3.8 Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân
dân.
Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Ở bất

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá
BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và
các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS.
Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và
mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân được
chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là
mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà;
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền,
có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người
đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở mộtcách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở
bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời
điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ
với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề
quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai
đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ
và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS.
Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại
Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập
Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Sau đó lan rộng ra hầu
khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình
quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch
nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.

vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản
xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng
ngàn các doanh nghiệp cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà
xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và
nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công
nghiệp có phần ngược lại.
Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song
diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một
số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc
đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà
nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách
cho thuê đất, thong qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các
nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị
trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực
tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.
1.2.4.3 Thị trường BĐS trong nông nghiệp.
Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát
triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến
khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất
theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông
nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc
lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có
hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển
nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại.
Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa
mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng ven các khu đô thị,
các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch
BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp
mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát

những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất,
kinh doanh;
 Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu
thương mại, khu dân cư và nhà ở;
 Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
 Thừa kế quyền sử dụng đất;
 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất,
gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công
trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư
cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà
nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền sử dụng đất hợp
pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục vụ mục đích
chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch
trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường
này đang được các cơ quan chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ
thực hiệnc các dự án.
Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị trường thứ cấp.
Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi BĐS, nhưng hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất
đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp.

nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người
có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh
doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép:
 Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang
thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
 Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chi nhánh công
ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo
đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng BĐS (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và
giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh.
Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng
có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS thế chấp để thu hồi vốn.
Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào
thực tiễn của thị trường BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở trên, thị trường BĐS đã hình thành, hoạt động và phát
triển như sau:
 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh.
Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp
vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, BĐS.

+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các trung tâm
dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài
chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật
về đất đai, bất động; các tổ chức tư vấn và thông tin BĐS
+ Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng phát
triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thếchấp BĐS và cho vay
vốn để sản xuất kinh doanh.
1.2.5.2 Sự phát triển thị trường BĐS của một số nước trên thế giới
a. Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức.
 Khung pháp lý của thị trường BĐS:
Phát luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các công trình
xây dựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến pháp
nước này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng
được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nước
và không đi ngược lại với lợi ích xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng
quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối
đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền
(tiền thuê) bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp, khi hết
hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.
Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần. Thí dụ, người mua căn hộ trong một toà nhà thì được
sở hữu căn hộ và một phần diện tích trong khuôn viên của toà nhà đó. Phần diện tích đó được tính
theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích (nhưng không chỉ rõ vị trí, kích thước cụ thể) tuỳ theo
diện tích và vị trí không gian của căn hộ.
 Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS:
Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tượng cơ bản được thực hiện
giao dịch trên thị trường BĐS. Để đất đai có thể giao dịch được trên thị trường người ta thực hiện
các công việc sau:
+ Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm, gồm quy hoạch chi tiết và quy chế hướng dẫn xây dựng.
Quy hoạch sau khi đã được thông qua có tính pháp lý và không thể thay đổi. Trong quy hoạch có
hướng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm…