TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI
NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

BÁO CÁO ĐỀ ÁN MÔN HỌC
Tên đề tài:
Tìm hiểu hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại
trong năm 2011-2012
Tên môn học : Tín dụng ngân hàng
Giảng viên hướng dẫn : Tô Thị Tú Trang
Nhóm sinh viên thực hiện :
1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng
2. Lê Công Kỳ 092068 Thành viên
3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên
4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên
Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2012
TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI
NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
ĐỀ ÁN MƠN HỌC
Tên đề tài:
Tìm hiểu hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại
trong năm 2011-2012
Tên mơn học : Tín dụng ngân hàng
Giảng viên hướng dẫn : Tơ Thị Tú Trang
Nhóm sinh viên thực hiện :
1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng

3
Đ/A Tín dụng ngân hàng
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, triển khai nghiên cứu đề tài chúng tôi không thể
nào quên được công lao hướng dẫn và hỗ trợ của Cô Tô Thị Tú Trang – Cô đã
hướng dẫn giúp chúng tôi có những kiến thức vững vàng để có thể hoàn thành đề án
“Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương
mại trong năm 2011-2012”một cách thật xuất sắc.
Tập thể nhóm
4
Đ/A Tín dụng ngân hàng
MỤC LỤC
5
Đ/A Tín dụng ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,
mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.
Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất
động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
-Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian
nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động
sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần
trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị
hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được
xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có
giá trị cao.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của
giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía
cạnh sau:
• Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn
luôn không thay đổi.Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới
hạn.
• Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất
đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất trong
từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái
với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo
tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
7
Đ/A Tín dụng ngân hàng
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động
sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so
với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác,
giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là
cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng

phát triển của thị trường bất động sản.
8
Đ/A Tín dụng ngân hàng
-Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự
thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất
động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ
khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về
mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.Thị trường bất
động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường
đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu
sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan
hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về
quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này
làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh
không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các
tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều
đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành
mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản
 Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm:
- Thị trường đất đai, nhà ở
- Thị trường bất động sản dịch vụ

nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,
resort…
Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm
cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội.
1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…
Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các
yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ
thể:
-Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các
nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông
nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt
động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương
10
Đ/A Tín dụng ngân hàng
mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự
phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng
thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp
vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội.
-Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào
các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi
thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,
và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị

doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với
giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển
của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.Bên cạnh đó các chính
sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị
trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị
trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như
không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính
sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao
dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang
tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…
trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ
giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng
có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với
nhau.Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía
cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương
hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu;
thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân
tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản.
1.1.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản
là một thị trường đầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất
động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao.
Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến
những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp
thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị
trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản
có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.

1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm
Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây
dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp,
thương mại và dịch vụ.
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại, như sau:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:
do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm
trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất
13
Đ/A Tín dụng ngân hàng
động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong
một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế nên, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất
động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung
cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá
bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần
như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm
chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng

dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có
khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn
và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và am
hiểu luật pháp về bất động sản.
Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa
trên các tiêu chí sau:
Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty,
tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh
doanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)
Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vay
tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với
các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng,
dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng. Hiệu
quả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, ngân
hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở
mức có thể kiểm soát.
Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng. Mức độ ổn định
nguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh
doanh )
Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh
doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay
của ngân hàng
Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc
được bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tài
sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn
phòng, quyền sử dụng đất…
Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá
độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so
với giá trị tài sản đảm bảo.
15

việc”. Còn non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt
là quyết định cho vay đã dẫn đến những rủi ro khó lường.
Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi
trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các
qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và
nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả
16
Đ/A Tín dụng ngân hàng
năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trò quyết
định khoản vay trong ngân hàng.
Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu tăng
trưởng tín dụng nói riêng kèm theo những qui định về xếp loại cá nhân, xếp loại
đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được trong ngắn hạn là “động
lực” để lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị lách qui định, thực hiện những khoản
cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm
trong việc ra quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào
khả năng “nhảy việc” dễ dàng.
1.2.3.2.3 Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng
Tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao
dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này còn
nhiều vấn đề:
- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Theo phân cấp
thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ
phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức Chủ
tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, không có tác
dụng phòng ngừa rủi ro.
- Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng
(thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách qui định này
nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án
là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của

kiểm soát, Ban điều hành và các cổ đông lớn của ngân hàng chi phối hoạt động tín
dụng theo hướng sử dụng vốn của ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 và 78
Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 và 20 của Quyết định số
1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN đã có những qui
định những trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay. Tuy nhiên, thực tế
các qui định này hoàn toàn không có tác dụng. Các đối tượng trên hoàn toàn có thể
chi phối nguồn vốn tín dụng tại các ngân hàng, thậm chí lập ra Hội đồng sáng lập để
hợp thức hoạt động này.
Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS dưới áp lực của cổ đông đã
khiến Ban điều hành của nhiều ngân hàng tin vào khả năng thu hồi từ cho vay đầu
cơ BĐS. Ở mức độ nào đó, các ngân hàng đều nhận thức được rủi ro của đầu cơ,
đặc biệt khi chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS ngày càng dồn dập, tuy
nhiên hầu hết các ngân hàng nhỏ không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa
danh mục cho vay. Cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để để tăng dư nợ hiện nay.
1.2.3.2.5 Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng
Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay
đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ
tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng
giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn
này đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân
hàng không có thêm bất kỳ thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay.
18
Đ/A Tín dụng ngân hàng
Nguồn duy nhất mà các ngân hàng có thể khai thác thông tin tín dụng hiện nay
là Trung tâm Thông tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể
hỏi tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng.
Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, đã có nhiều khách
hàng phàn nàn với ngân hàng rằng thông tin CIC của họ vẫn còn dư nợ mặc dù
khoản vay đã tất toán từ lâu. Từ đó có thể thấy thông tin chưa theo được thực tế, đặc
biệt là thông tin về tài chính của khách hàng. Bên cạnh đó, liệu thông tin xếp hạng

Đ/A Tín dụng ngân hàng
không chỉ gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà còn mang lại cho ngân hàng nhiều
rủi ro khi tham gia tài trợ.
1.2.3.2.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã qui định “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai”. Qui định này
có thể xem là khá rõ ràng theo cách hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho
các ngân hàng tham gia tài trợ các dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải là chủ sở hữu/sử dụng của các
tài sản này vào thời điểm vay vốn, chính xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định.
Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ chính những giao dịch này khi hầu hết các công
chứng viên hiện nay không công chứng giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai khi viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày
08/12/2000 về công chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên
quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng,
thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó…”, các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm cũng không thực hiện đăng ký.
Để giải quyết vấn đề công chứng và đăng ký thế chấp đối với các tài sản hình
thành trong tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp đã có công văn số 2057/BTP-
HCTP ghi rõ: “Các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng
nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền
lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp” và công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV
ngày 04/10/2007 hướng dẫn các bên ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua nhà ở và được đăng ký tại một trong các trung tâm đăng ký giao
dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Từ đây làm phát sinh
hai vấn đề:
Thứ nhất, câu “các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể” là rất
không rõ ràng vì hầu hết các tài sản này đều có chung đặc điểm là tài sản đã được

B. Bên B đem thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn và đến lượt bên B
không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ thì phát sinh
tranh chấp giữa ba bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo Điều 29 Bộ luật Dân sự
2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một
giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch
bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài
sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.
21
Đ/A Tín dụng ngân hàng
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2011-2012
2.1.1 Tình hình thị trường qua các năm 1993-2010
Nhìn lại quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam từ những năm 1993 đến
2010 có 3 chu kỳ:
Chu kỳ thứ nhất: 1993-1999. Giai đoạn này chứng kiến sự bùng phát lần thứ
nhất của thị trường bất động sản với việc ra đời và đưa vào vận hành Luật Đất đai
1993. Thị trường bất động sản đã tăng mạnh trong những năm 1993-1996. Từ cuối
năm 1996, thị trường suy giảm với việc ra đời của Nghị định 18 (sửa đổi bổ sung
bởi Nghị định 87) từ 1996 đến cuối năm 2001 dưới sự tác động của siết chặt kỷ
cương quản lý đất đai và khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á.
Chu kỳ thứ hai từ 2001-2006 gắn liền với việc ra đời Nghị định 71 và các văn
bản tiếp theo và sự lựa chọn là nơi đầu tư thay thế do thế giới biến động sau sự kiện
11 tháng 9 năm 2001. Các doanh nghiệp xây dựng trở thành những doanh nghiệp
đầu tư kinh doanh bất động sản thành công. Thị trường tăng trong những năm 2001-
2004. Thị trường cũng suy giảm trong những năm 2004-2006 với ựu ra đời của một
loạt văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02
về khu đô thị mới.

cực cho thị trường bất động sản.
Trong năm 2011, thị trường căn hộ vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, chính sách
thặt chặt tín dụng làm giảm khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, những căn hộ
giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường với giá chào bán trung bình trên 15
triệu đồng/m2. Tuy nhiên, .người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sau khiến
các chủ đầu tư làm vào tình cảnh khó khăn. Phân khúc căn hộ cao cấp như điêu
đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng
không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù đã thực hiện nhiều
chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng
tài chính của người tiêu dung.
Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một thị trường có nhiều tiềm năng bởi
doanh thu bán lẻ đạt từ 85-86 tỷ USD trong năm 2011. Trong đó, doanh thu từ trung
tâm thương mại, khối để thương mại chiếm khoảng 20% thị phần.
Qua tới năm 2012, sau hàng loạt cố gắng của Chính phủ trong năm 2011 và đầu
năm 2012 trong kiềm chế lạm phát , và nới lỏng chính sách tín dụng cho ngành bất
động sản, lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm đến ngưỡng 17% - 19% so với trên
20% của năm 2011. Sự thay đổi này mang tính khuyến khích các khoản vay cho nhà
ở xã hội và cho những người có nhu cầu vay mua nhà để ở. Mặc dù vậy, thị trường
bất động sản vẫn chưa thấy những tín hiệu tích cực khi lãi suất còn cao và hạn mức
tín dụng vẫn đang là trở ngại cho các nhà đầu tư dự án. Bên cạnh đó, nhiều người có
tài chính nhàn rỗi vẫn muốn tìm đến các kênh đầu tư an toàn như vàng hay gửi tiết
kiệm để hưởng lãi suất 13 – 13.5%.
Ở mảng căn hộ, việc giảm giá không đạt kết quả như mong đợi. Vẫn có những
dự án đạt kết quả tốt mặc dù không giảm giá. Các yêu tố mang lại thành công của
23
Đ/A Tín dụng ngân hàng
dự án dựa trên tiến độ thi công đúng hẹn, kỳ thanh toán lnh động, uy tín của chủ đầu
tư và chiến lược marketing đúng đắn. Việc cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ
tiếp tục đào thải những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, đối tượng sử
dụng cuối cùng lại dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà kỳ

Đ/A Tín dụng ngân hàng
Hình 1: Tỷ lệ nợ xấu của một số ngân hàng qua 9 tháng đầu năm
(data: BCTC/CafeF)
Đáng lưu ý trong bức tranh nợ xấu của các ngân hàng thời gian qua là nhóm nợ có
khả năng mất vốn (nợ nhóm 5 – nhóm Kém) mà ngân hàng phải trích dự phòng rủi
ro 100%.
Theo báo cáo tài chính, hiện nay tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn trên dư nợ cho vay
khách hàng của BaoVietBank đang ở mức cao nhất với 2,93%, tiếp đến là của
LienVietPostBank với 1,46%; của Vietcombank là 1,42%; của BIDV là 1,22%; của
MB là 1,07%; của KienLongBank là 1,36%.
Nợ có khả năng mất vốn của các ngân hàng khác trong khi đó cũng xấp xỉ mức 1%
trên dư nợ cho vay khách hàng như Vietinbank là 0,86%; của Techcombank 0,99%;
của ACB là 0,81%; PGBank 0,83%
25