BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phương pháp so sánh
Bài số 1:
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m
2
. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5 m, chiều sâu
75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất có diện
tích khoảng 75 m
2
(5mx15m)

là 1.tr đ/m
2
, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m
2
.
75 m
15 m
25 m
5 m
B
A
Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp, có diện tích là 100 m
2
. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp

Bài số 4: Uớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
, hợp pháp về các quyền
đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa
bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân
vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện:
trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai
265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém
hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m
2
.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong
hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
Bài số 5:
Một mảnh đất 400 m2 cần định giá để xây dựng nhà tại một xã ven đô. Mảnh đất hình
chữ nhật, bằng phẳng, cao bằng mức mặt đường. Tỷ lệ cho phép xây dựng trên tổng diện

trước
3 tháng
trước
3 tháng
trước
1 tháng
trước
2 tháng
trước
7 Điều kiện thanh toán TT
ngay
Trả
trước 1
tháng
Trả
chậm 1
tháng
TT
ngay
Trả
chận 2
tháng
8 Các yếu tố khác Tương tự nhau
Biết rằng: Điều tra trên thị trường có kết quả thông tin như sau:
- Đơn giá xây dựng cho mỗi m2 của mỗi BĐS này là 5tr/m2
- Giá xây dựng trung bình 1 nhà vệ sinh loại nhà này là 12tr, 1 phòng ngủ là 25 tr
- Mức điều chỉnh thanh toán chậm hoặc thanh toán trước được điều chỉnh tính theo
lãi suất tiền gửi ngân hàng 1%/tháng
- Chỉ số giá của cac lại BĐS này như sau: Nếu lấy 4 tháng trước là giá gốc, Po = 1,
thì 3 tháng trước P1=1.08, 2 tháng trước P2 = 1.15, 1 tháng trước P3= 1.22 và P4