BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m
2
, hiện là
đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định
60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8
tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m
2
/nền và 10
nền nhà biệt thự có diện tích 240m
2
/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ
chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch
thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m
2
, diệc tích sàn xây dựng 120m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được
với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m
2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m
2
, diện tích sàn xây dựng 180m

, đất sản xuất phi
nông nghiệp 1.200.000đ/m
2
.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
1.1 Diện tích đất thương phẩm
20.000m
2
x 60% = 12.000m
2
1.2 Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m
2
x 8 tầng = 48.000m
2
1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m
2
x 75% x 4,5tr/m

= 4,8tr/m
2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
2,2tr/m
2
x 95% x 200m
2
= 418 tr
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498tr – 418tr = 1.080tr
- Đơn giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m
2
= 4,5tr/m
2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực
tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m
2
khoảng
5tr/m
2
và nền đất 240m
2
khoảng 4,5tr/m
2
.
b) Doanh thu bán nền đất
(90m
2

- Chi về bán 1% doanh thu = 1,908 tỷ
Tổng Chi phí = 149,408 tỷ
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy
hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m
2
, nhà
xưởng có diện tích xây dựng 4.000m
2
là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi
măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến
xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định
60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m
2
- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu

8.000m
2
x 60% = 4.800m
2
2. Doanh thu năm thứ nhất
[(4.800m
2
x (10-2) x 10tr/m
2
) + (4.800m
2
x (15-10) x 11tr/m
2
) + (4.800m
2
x (20-15) x
12tr/m
2
)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ
3. Doanh thu năm thứ hai
3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% /40% = 224,64 tỷ
3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ
4. Tổng doanh thu
299,52 tỷ + 224,64 tỷ (1 +10%)
-1
+ 224,64 tỷ (1 +10%)
-2
= 689,3909 tỷ
II ) Chi phí
1. Chi phí năm thứ nhất:

- Chi về bán: 1% x ( 224,64 tỷ + 224,64 tỷ(1+10%)
-1
) = 4,2885 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ hai = 263,4885tỷ
3. Tổng chi phí
186,4452 tỷ + 263,4885tỷ (1 +10%)
-1
= 425,9803 tỷ
III) Giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng
1tr/m
2
x 4.000m
2
x 30% = 1,2 tỷ
Tuy nhiên, khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dở nên về mặt kinh tế
chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất
trống.
IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ
Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí
quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)
V) Giá trị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% x (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)]/1,2 =217,733
tỷ
Bài 3: Hãy tính và trình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá
dưới dạng một báo cáo thẩm định giá:
A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá:
- Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời
- Địa chỉ: Số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh C
- Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m

2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái BTCT lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng
còn lại 80% có thêm phần sân vườn, bể bơi, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượng
vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6trđ/lượng.
- BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất
100m
2
(rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng 110m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái tôn màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được
118 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,6trđ/lượng.
- BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất
250m
2
(rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái ngói, tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng còn
lại 70%, giá bán được 218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng.
- BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất
120m
2
bề mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diện
tích sàn xây dựng 160m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền lát
gạch granite, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao
dịch là 6,4trđ/lượng.

– 200m
2
/căn: 95%
- Trên 200m
2
– 500m
2
/căn: 90%
- Từ 30m
2
– dưới 60m
2
/căn: 105%
- Dưới 30m
2
/căn: 95%
* Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 – 4m: 100%
- Trên 4m – 6m: 105%
- Trên 6m – 12m: 110%
- Trên 12m – 24m: 115%
- Trên 24m: 120%
* Chiều dài lô đất
- ≤ 25m :100%
- Từ m thứ 26 -50m :80%
- Từ m thứ 51 trở đi :60%
* Hình dáng
- Vuông vức:100%
- Nở hậu :110%
- Tóp hậu : 90%

- Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
+ Cuối năm:
- Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng
- Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ.
* Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị trí này: đất ở 4tr/m
2
, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp 2,4tr/m
2
+ Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng
Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu.
Bài làm:
I) Theo phương pháp thặng dư:
1. Doanh thu ước tính:
- Diện tích đất thương phẩm
15.000m
2
x 50% = 7.500m
2
a) Năm thứ nhất
[(7.500m
2
x (10-2) x 7tr/m
2
) + (7.500m
2
x (15-10) x 8tr/m
2

- Chi về bán 253,8 tỷ x 0,5% = 1,269 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
15.000m
2
x (4tr/m
2
– 2,4tr/m
2
) = 24 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ nhất = 389,369 tỷ
b) Năm thứ hai
* Đầu năm:
- Chi xây dựng tiếp chung cư: 360 tỷ /60% x 40% = 240 tỷ
- Chi về bán ( 253,8 tỷ + 338,4 tỷ (1+10%)
-1
) x 0,5 % = 2,807 tỷ
- Trả lãi vay ngân hàng 360 tỷ x 50% x 10% = 18 tỷ
- Tổng chi phí đầu năm thứ hai = 260,81 tỷ
* Cuối năm
- Trả lãi vay ngân hàng
(360 tỷ x 50% x 10%) + (240 tỷ x 50% x 10%) = 30 tỷ
c) Tổng chi phí:
389,369 tỷ + 260,81 tỷ (1+10%)
-1
+30 tỷ (1+10%)
-2
= 651,259 tỷ
3. Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu
6% x 764,196 tỷ = 45,85176 tỷ
4. Giá trị bất động sản

* Đơn giá đất của BĐS 2
103 lượng vàng/100m
2
= 1,03 lượng vàng /m
2
c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
200m
2
x 1,5tr/m
2
x 70% = 210 tr/6,35tr/lượng
= 33 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 3
218 lượng vàng - 33 lượng vàng = 185 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 3
185 lượng vàng/250m
2
= 0,74 lượng vàng /m
2
d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 4
160m
2
x 1,6tr/m
2
x 75% = 192 tr/6,4tr/lượng