nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học - 47Nguyễn Quang Tuyến *
uật đất đai năm 1993 đợc Quốc hội
khoá IX, kì họp thứ 3 thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
15/10/1993. Một trong những nội dung cơ
bản của đạo luật này là mở rộng các quyền
cho ngời sử dụng đất. Lần đầu tiên, pháp
luật đất đai ở nớc ta cho phép ngời sử dụng
đất đợc chuyển quyền sử dụng trong thời
hạn giao đất nhằm tạo điều kiện cho ngời sử
dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng, đa
quyền sử dụng đất tham gia vào lu thông
dân sự phù hợp với đòi hỏi của công tác quản
lí và sử dụng đất đai trong cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên, trên thực tế để cho các giao dịch
về chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện
thuận lợi và luôn nằm trong quỹ đạo kiểm
soát của Nhà nớc thì cần phải xây dựng
hành lang pháp lí cho các quyền sử dụng
đất khi tham gia vào cơ chế thị trờng. Phúc
đáp các đòi hỏi này, Bộ luật dân sự (BLDS)
ra đời năm 1995 đ dành hẳn một phần -
Phần thứ năm - quy định về chuyển quyền
sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744).
Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn


* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế
Trờng đại học luật Hà Nội
nghiên cứu - trao đổi
48 - Tạp chí luật học

đai (quan hệ về tài sản).
- Ngời sử dụng có một số quyền năng
nhất định đối với đất đợc giao (quyền chiếm
hữu, sử dụng và các quyền năng khác).
Thứ ba, theo quy định của Bộ luật dân sự
thì hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp
luật dân sự trong hoạt động sản xuất nông,
lâm, ng nghiệp và trong một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định.
Tài sản chung của hộ gia đình đợc sử dụng
trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ng
nghiệp bao gồm: Vốn, công nghệ, đất đai và
các t liệu sản xuất khác Điều 118 BLDS
quy định: Quyền sử dụng đất hợp pháp
của hộ gia đình đợc xác định là tài sản
chung của hộ .
Thứ t, về địa vị pháp lí, các chủ thể thực
hiện việc chuyển quyền sử dụng đất là những
pháp nhân (tổ chức), hộ gia đình và cá nhân.
Đây là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự.
Các chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ của

quan của thị trờng thì các quan hệ đất đai
không chỉ đóng khung trong quan hệ hành
chính đơn thuần giữa Nhà nớc và ngời sử
dụng đất mà còn bao gồm các quan hệ đất đai
mang tính chất kinh tế - dân sự giữa những
ngời sử dụng đất với nhau. Nhà nớc muốn
quản lí đất đai có hiệu quả trong cơ chế mới
thì không chỉ quản lí bằng các biện pháp
hành chính mà còn phải quản lí bằng các biện
pháp kinh tế, dân sự. Mặt khác, việc hình
thành thị trờng bất động sản đất đai thông
qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng
đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của bất kì
nền kinh tế thị trờng nào, nhằm bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và quyền tự do c trú
của mỗi cá nhân - công dân.
2. Tính độc lập trong mối quan hệ
giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ
luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất
Mặc dù giữa các quy định của Luật đất
đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử
dụng đất có mối quan hệ với nhau nh đ
phân tích ở phần trên nhng giữa chúng lại có
tính độc lập nhất định. Điều này đợc thể
hiện ở những điểm sau đây: nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học - 49


chuyển quyền sử dụng đất tập trung vào mối
quan hệ theo chiều ngang giữa những ngời
sử dụng đất với nhau (đây là các quyền về tài
sản). Các quy định về chuyển quyền sử dụng
đất của Bộ luật dân sự chủ yếu đề cập chủ
thể, hình thức, nội dung của các hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của các bên và hậu quả pháp lí của các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Mối quan hệ giữa những ngời sử dụng
đất với nhau đợc xác lập dựa trên cơ sở tự
nguyện và đợc điều chỉnh bằng phơng pháp
bình đẳng - thoả thuận. Tất nhiên, mối quan
hệ theo chiều ngang giữa những ngời sử
dụng đất với nhau chỉ đợc xác lập khi họ
đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất để
sử dụng (tức là khi họ đ có quyền sử dụng
đất hợp pháp). Điều này đợc thể hiện bằng
việc ngời sử dụng đất đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật
quy định chỉ những ngời đợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mới đợc phép
chuyển quyền sử dụng đất nên các quy định
về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật dân
sự bao giờ cũng nhấn mạnh là những thoả
thuận này phải phù hợp với quy định của
pháp luật đất đai.
3. Một số điểm bất cập giữa các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất của
Luật đất đai và Bộ luật dân sự

của Luật đất đai, thì đợc thế chấp hoặc bảo
lnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại
tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt
Nam (bao gồm ngân hàng nhà nớc, tổ chức
tín dụng Việt Nam, ngân hàng liên doanh và
các chi nhánh ngân hàng nớc ngoài hoạt
động tại Việt Nam). Trong khi đó, các quy
định tại Điều 729 và Điều 730 của Bộ luật dân
sự vẫn chỉ giới hạn cho hộ gia đình, cá nhân thế
chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt
Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà
nớc cho phép thành lập và các tổ chức kinh tế,
cá nhân Việt Nam ở trong nớc.
Thứ ba, về điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất: Bộ luật dân sự quy định hộ gia
đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử
dụng đất cho ngời khác khi có đủ bốn điều
kiện quy định tại Điều 693. Một trong bốn
điều kiện này là: Có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai. Trong khi đó, các văn bản hớng dẫn thi
hành Luật đất đai lại quy định: Ngời sử
dụng đất khi thực hiện các quyền của mình
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng
cục quản lí ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục
địa chính phát hành (khoản 1 Điều 3 Nghị

đất thì quy định này lại cha thống nhất với
quy định tại các văn bản hớng dẫn thi hành
Luật đất đai đợc viện dẫn trên đây.
Thứ t, về vấn đề xử lí quyền sử dụng đất
đ thế chấp: Các văn bản dới luật hớng dẫn
thi hành Luật đất đai, cụ thể là Nghị định số
17/1999/NĐ-CP quy định cách thức xử lí
quyền sử dụng đất đ thế chấp theo hai con
đờng. Đầu tiên, khi bên thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp
đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đ thế
chấp đợc xử lí theo thoả thuận trong hợp nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học - 51

đồng. Trờng hợp không xử lí đợc theo thoả
thuận đ ghi trong hợp đồng thì giải quyết
theo quy định của pháp luật. Mặc dù giá trị
pháp lí của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
thấp hơn giá trị pháp lí của Bộ luật dân sự.
Nhng theo chúng tôi thì cách thức xử lí
quyền sử dụng đất đ thế chấp quy định nh
vậy hợp lí hơn so với quy định tại Điều 737
BLDS. (Điều 737 BLDS chỉ đa ra một cách
thức duy nhất để giải quyết vấn đề này. Đó là
nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận

năm 1993. Chính vì vậy, chúng ta cha thấy
rõ đợc một số điểm bất cập trong các quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai
về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay, Luật
đất đai năm 1993 đ hai lần đợc sửa đổi, bổ
sung một số điều vào các năm 1998 và 2001
đồng thời các cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền đ ban hành hàng loạt các văn bản
dới luật hớng dẫn, thi hành Luật đất đai
năm 1993. Điều này làm bộc lộ rõ những
điểm bất cập giữa các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất của Luật đất đai và Bộ luật
dân sự. Một số điều quy định về điều kiện
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp quyền sử dụng đất không cần
thiết quy định trong Bộ luật dân sự. Vì đây là
các quy định về quản lí đất đai đ đợc đề
cập trong Luật đất đai năm 1993. Theo suy
nghĩ của chúng tôi có thể tại thời điểm xây
dựng Bộ luật dân sự, khi mà Luật đất đai năm
1993 mới ban hành, còn thiếu các văn bản
hớng dẫn thi hành nên các quy định của Bộ
luật dân sự về điều kiện chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền
sử dụng đất là sự bổ sung cần thiết cho Luật
đất đai năm 1993. Nhng nay khi Luật đất
đai đợc sửa đổi, bổ sung một số điều và các
văn bản hớng dẫn thi hành Luật đất đai đợc
ban hành tơng đối đồng bộ, thiết nghĩ không
nên quy định các vấn đề này trong Bộ luật

quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại
các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại
Việt Nam cho phù hợp với quy định của Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 2001 vừa đợc Quốc hội thông qua.
Thứ ba, cần phân biệt rõ phạm vi điều
chỉnh của pháp luật dân sự trong các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất với phạm vi
điều chỉnh của luật đất đai về quyền của
ngời sử dụng đất. Luật dân sự điều chỉnh các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đây là
các giao dịch về quyền tài sản. Các quy định
của luật dân sự đề cập chủ thể, nội dung, hình
thức và hậu quả pháp lí của các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai điều
chỉnh các hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong lĩnh vực quản lí hành chính về đất đai.
Các quy định của Luật đất đai đề cập các điều
kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất.
(1)

Thứ t, cần sử dụng thống nhất thuật ngữ
trong các quy định của Luật đất đai và Bộ
luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất.
Theo chúng tôi nên thống nhất sử dụng thuật
ngữ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Vì
thuật ngữ này đúng nghĩa hơn so với thuật
ngữ thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ năm, bổ sung vào Điều 737 Bộ luật