nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2009 37
TS. Trần Quang Huy *
1. Phỏp lut t ai trong vic bo h
cỏc quyn kinh t ca ngi s dng t
t ai Vit Nam thuc cụng th quc
gia vi tuyờn ngụn chớnh tr-phỏp lớ l: t
ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i
din ch s hu. Nh vy, ch s hu t
ai c ghi nhn ti iu 17 Hin phỏp
nm 1992 v iu 5 Lut t ai nm 2003
ú l ton dõn. Tuy nhiờn, ch th ny ch
cú th thc hin s mng lch s ca mỡnh
khi chuyn giao quyn s hu cho ngi i
din l Nh nc vi cỏc li th ca ch th
quyn lc v kinh t, v chớnh tr v phỏp lớ.
Do vy, Nh nc tr thnh i din ch s
hu ton dõn v t ai, ton b vn t
quc gia c Nh nc qun lớ. Song, s l
vụ ngha nu nh hỡnh dung rng Nh nc
s t mỡnh thc hin ton b cỏc quyn ca
i din ch s hu vi cỏc quyn chim
hu, s dng v nh ot t ai. Trờn thc

ly vn u t cho sn xut kinh doanh. Nu
tip cn cỏc quyn kinh t ca ngi s dng
t theo cỏc lut t ai trc õy (Lut t
ai nm 1987 v Lut t ai nm 1993 ó
c sa i, b sung nm 1998 v nm
2001) cú th thy rng cha bao gi ngi
* Trng i hc Lut H Ni nghiên cứu - trao đổi
38 tạp chí luật học số
8/2009
s dng t li c bo h nhiu quyn n
vy. Cỏc quyn ca ngi s dng t theo
quy nh ca Lut t ai nm 2003 c
phõn bit trờn c s hỡnh thc m ngi s
dng t la chn trong quỏ trỡnh u t
kinh doanh ca mỡnh. iu ú cú ngha l
tu thuc vo vic ngi s dng t la
chn hỡnh thc giao t hay thuờ t, t
ú h cú quyn i vi quyn s dng t
hay ch vi ti sn gn lin vi t. Vớ d, t
chc kinh t ca Vit Nam c s dng t
vi hỡnh thc giao t cú thu tin s dng
t m tin tr cho Nh nc khụng cú
ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ c
bo h cỏc quyn khụng ch i vi quyn
s dng t m cũn vi ti sn ó c u
t trờn t. Trong khi ú, nu l t chc kinh
t s dng t thuờ t sau ngy 1/7/2004 thỡ

c giao t cú thu tin s dng t. i
vi cỏc d ỏn kinh doanh thun tuý ó c
phờ duyt phự hp vi quy hoch s dng
t, cỏc nh u t trong nc cú th cú
c mt bng t chc sn xut kinh
doanh thụng qua cỏc giao dch v nhn
chuyn nhng quyn s dng t, thuờ t,
thuờ li t hoc gúp vn bng quyn s
dng t vi cỏc ch th s dng t khỏc.
iu ú cú ngha l cỏc doanh nghip cú
c quyn s dng t mt cỏch nhanh
chúng m khụng nht thit phi thụng qua
cỏc th tc v thu hi t, bi thng, gii
phúng mt bng v giao t cho nh u t
m chuyn hoỏ bng cỏc giao dch dõn s v
t ai. Nh vy, trong nhiu quan h t ai
khụng nht thit phi ỏp dng cỏc th tc
hnh chớnh phin h m thay vo ú l cỏc
quyn dõn s ca ngi s dng t. õy l
s ci m trong cỏc quy nh ca Lut t
ai nm 2003 v quyn ca ngi s dng
t. i vi nh u t nc ngoi, nu nh
h cũn thn trng trong chin lc u t
hoc h cũn cha thc s an tõm vi mụi nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 39

trường đầu tư ở nước ta, có thể họ đưa ra

quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại
Lịch sử các chính sách đất đai ở Việt
Nam vốn phức tạp, không chỉ gắn liền với
các quá trình xây dựng và phát triển của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (sau này là
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam), mà còn gắn với các chính sách cụ thể
trong từng giai đoạn của cách mạng Việt
Nam. Đã có nhiều văn bản pháp luật liên
quan đến cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất
những năm sáu mươi của thế kỉ XX ở miền
Bắc Việt Nam và những năm sau giải phóng
miền Nam khi: “Nhà nước không chấp nhận
việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lí
do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã
hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không
chấp nhận việc đòi lại đất ở mà trước đây
Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng
do thực hiện các chính sách của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ
Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam”.
(1)
Trong lĩnh vực đất đai
cũng có những quy định tương tự như vậy,
khoản 2 Điều 2 Luật đất đai năm 1993 và
khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2003 quy
định: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi
lại đất đã được giao theo quy định của Nhà

diện Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân khác sử dụng khi thực hiện các chính
sách đất đai thì người sử dụng đất vẫn có
những cơ hội để đòi lại đất. Điều 116 Luật
đất đai năm 2003 chính là một trong những
trường hợp đó. Theo quy định này, lần đầu
tiên Nhà nước giải quyết trường hợp các cơ
quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá
nhân. Như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất trong các trường hợp
cho cơ quan nhà nước mượn đất chính thức
được thừa nhận và khẳng định thông qua
việc trả lại đất hoặc giá trị quyền sử dụng
đất bằng các phương thức linh hoạt từ phía
Nhà nước. Người sử dụng đất thuộc trường
hợp cho các cơ quan nhà nước mượn đất
trong lịch sử sẽ làm hồ sơ gửi tới uỷ ban
nhân cấp tỉnh với các loại giấy tờ có liên
quan như: 1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất
minh chứng quyền sử dụng đất của mình;
2) Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất đã
cho mượn; 3) Giấy tờ, cam kết cho mượn đất
mà các bên đã kí kết khi cho mượn để được
xem xét trả lại các quyền lợi hợp pháp.
Cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia
đình, cá nhân không chỉ bao gồm các cơ quan,
đơn vị, tổ chức của Nhà nước mà còn của
Đảng cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam và các tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị-xã hội. Như vậy, phạm vi các loại
nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 41

là các cơ quan nhà nước với bên kia là hộ gia
đình, cá nhân. Do vậy, trong xã hội dân sự
các cơ quan nhà nước không thể tiếp tục
chiếm giữ đất đai mà không xem xét bồi
thường cho người có quyền lợi chính đáng.
Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi,
quyền con người trong lĩnh vực pháp luật đất
đai không chỉ là các quyền hiện hữu của con
người cụ thể trong khai thác, hưởng dụng đất
đai mà còn là quyền trong quá khứ, quyền
gắn với lợi ích chính đáng được Nhà nước
cam kết bồi thường, hỗ trợ. Điều này không
chỉ thuần tuý là việc Nhà nước trả lại một giá
trị thực sự mà người sử dụng đất đã cam kết
cho Nhà nước mượn đất được hưởng mà cao
hơn, quyền con người được coi trọng, chính
sách và pháp luật phải vì lợi ích của nhân
dân mới có niềm tin ở nhân dân.
3. Pháp luật đất đai đối với việc cấp
các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Để các quyền của công dân, quyền tài
sản được đảm bảo dưới các hình thức pháp lí
nhất định thì việc Nhà nước xác lập các giấy
tờ về quyền của người sử dụng đất là rất
quan trọng. Điều đó lí giải tại sao từ năm

Thực tế này sẽ ảnh hưởng lớn đến quản lí
nhà nước về đất đai đồng thời không bảo
đảm các quyền dân sự cho người dân khi
thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Kể từ ngày 1/1/2008, mọi giao dịch về
quyền sử dụng đất phải bằng giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề này được
quy định tại Điều 66 Nghị định của Chính
phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về
sửa đổi, bổ sung một số quy định về thi hành
Luật đất đai năm 2003. Với quy định nêu
trên có thể đặt câu hỏi rằng với hàng triệu
trường hợp các tổ chức và cá nhân chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và rất nhiều trường hợp còn ghi nợ trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn
đề quyền dân sự của người sử dụng đất sẽ
được bảo hộ tới đâu?
Theo quy định của pháp luật đất đai, hộ nghiên cứu - trao đổi
42 tạp chí luật học số
8/2009
gia ỡnh, cỏ nhõn c cp giy chng nhn
quyn s dng t m cha cú kh nng np
tin s dng t cho Nh nc c Nh
nc cho ghi n. Tin n ca h c tr
theo giỏ t ti thi im tr n v c xoỏ
n trờn giy chng nhn quyn s dng

ti cỏc thnh viờn khỏc trong h gia ỡnh.
Mt khỏc, hin nay chỳng ta cp giy chng
nhn quyn s dng t trờn c s n v l
tha t. Do ú, thay vỡ mt giy chng nhn
quyn s dng t bao gm nhiu tha t thỡ
nay giy chng nhn quyn s dng t c
cp ti tng tha t. Ngi s dng t cú
th dựng mt s giy chng nhn vay
nhng ngõn hng thng mi khỏc nhau vi
cỏc khon n hon ton c lp vi nhau.
Nh vy, quyn li ca ngi s dng t sau
khi c cp giy chng nhn quyn s dng
t c bo h tt hn. Mt khỏc, trong
trng hp quyn s dng t l ti sn chung
ca v chng thỡ giy chng nhn quyn s
dng t ghi h tờn v v chng. iu ny
th hin nguyờn tc hin nh v quyn bỡnh
ng ca v v chng trong cỏc quan h
phỏp lut. Tuy nhiờn, nu hai v chng cú
tho thun no ú v c xỏc nhn bi
chớnh quyn cp c s thỡ giy chng nhn
quyn s dng t ch cn ghi tờn mt ngi
nhng quyn s dng t vn l ti sn
chung. Nguyờn tc ny cng ỏp dng tng
t vi trng hp v chng cú yu t nc
ngoi, khi Vit kiu hoc cỏ nhõn nc
ngoi iu kin mua nh ti Vit Nam.
Th hai, i tng v phm vi c cụng
nhn l ch th s dng t v cp giy
chng nhn quyn s dng t cng c m

đặt ra là làm sao cân đối được giữa việc giữ
gìn an ninh lương thực quốc gia, giữ được
quỹ đất nông nghiệp cho nông dân với quá
trình đô thị hoá nhanh hiện nay để nông dân
không bị mất đất. Việc thu hồi đất trong 5
năm qua theo báo cáo của Bộ nông nghiệp
và phát triển nông thôn với diện tích hơn
366.000 ha đất nông nghiệp, tác động đến
gần 627.495 hộ gia đình với khoảng 950.000
lao động và ảnh hưởng tới đời sống của hơn
2,5 triệu người, trong đó có những hộ gia
đình rơi vào tình trạng bị bần cùng hoá.
(4)

Đây chính là những cảnh báo quan trọng khi
nhiều địa phương vẫn lấy đất nông nghiệp để
xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới
và phê duyệt các quy hoạch sân gôn một
cách vô tội vạ. Trung bình, cứ thu hồi mỗi ha
đất nông nghiệp sẽ có 10 nông dân bị mất
việc và với tốc độ 73,2 nghìn ha đất bị thu
hồi mỗi năm sẽ có 70 vạn nông dân không
có công ăn việc làm. Khu vực bị ảnh hưởng
nhiều nhất là vùng đồng bằng sông Hồng với
hơn 300.000 hộ, tiếp đến là Đông Nam Bộ
với 108.000 hộ, đặc biệt thành phố Hà Nội là
địa phương có số hộ bị ảnh hưởng lớn nhất
nước với 138.291 hộ gia đình.
(5)
Theo đánh

làm mới. Đặc biệt, phải có cơ chế giám sát nghiên cứu - trao đổi
44 tạp chí luật học số
8/2009
doanh nghip trong vic u tiờn con em
nụng dõn b mt t trong o to ngh,
chuyn i ngh v to cụng n vic lm cho
h. Cựng vi bin phỏp trờn, cỏc a phng
cng nờn chỳ trng vo chớnh sỏch phỏt trin
ụ th nụng nghip v dch v lin k. Cỏc
quy nh v vic h tr t kinh doanh dch
v cho h gia ỡnh, cỏ nhõn trong trng hp
thu hi trờn 30% t nụng nghip chớnh l
ỏp ng cỏc nhu cu cụng n vic lm n
nh cho ngi nụng dõn.
Vit Nam l nc cú trờn 70% dõn s
sng bng ngh nụng. Bi vy, lo cho nụng
dõn chớnh l lo cho nn tng quc gia, lo cho
an sinh xó hi ca t nc v cng chớnh l
bo m quyn con ngi cho ch th ụng
o nht nc ta nhng cng b nh hng
nhiu nht ca quỏ trỡnh phỏt trin.
5. Phỏp lut t ai v s hu nh ,
quyn s dng t ti Vit Nam i vi
ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi
Mt trong nhng chớnh sỏch ln ca Nh
nc Vit Nam trong thi gian qua gúp phn

phỏt huy ngun lc trớ tu v sc mnh tinh
thn ca ngi Vit Nam.
(9)
Do vy, cựng
vi chớnh sỏch i on kt dõn tc, chớnh
sỏch v thu hỳt u t i vi cng ng kiu
bo nc ngoi, Nh nc Vit Nam ó
cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi
iu kin theo quy nh ca phỏp lut t
ai v nh c mua nh ti Vit Nam.
Quy nh ny ln u tiờn ghi nhn ti Lut
t ai sa i, b sung nm 2001, c c
th hoỏ ti Ngh nh s 81/2001/N-CP
ngy 5/11/2001 ca Chớnh ph v vic cho
phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi
mua nh ti Vit Nam. Tip theo trong
Lut t ai nm 2003, Lut nh nm 2005
u cú cỏc quy nh v vic cho phộp ngi
Vit Nam nh c nc ngoi mua nh
ti Vit Nam vi cỏc iu kin ngy cng d
dng hn, m rng thờm phm vi cỏc i
tng ngi gc Vit Nam cng nh ngi
cú thi gian lu trỳ liờn tc Vit Nam t
180 ngy tr lờn cng c mua mt nh nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2009 45

ti Vit Nam. Sau khi c s hu nh ,

ti Vit Nam vi thi gian lu trỳ t 3 - 5
nm v khụng phi trong s ny ai cng
mun mua nh ti Vit Nam. i tng
c phộp s hu nh ti Vit Nam gm 5
nhúm, trong ú ch yu l nh u t nc
ngoi ang thc hin cỏc hot ng kinh
doanh ti Vit Nam. Thi gian s hu nh
ti Vit Nam ti a l 50 nm k t ngy
c cp giy chng nhn quyn s hu nh
, quyn s dng t ti Vit Nam v thi
im bt u c mua l t ngy 1/1/2009.
Cỏc chớnh sỏch v phỏp lut nờu trờn v
vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc
ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c mua
nh , s hu nh v quyn s dng t
ti Vit Nam cho thy Nh nc Vit Nam
khụng nhng bo h y quyn dõn s v
nh cho cụng dõn Vit Nam m xa hn,
phự hp vi thụng l quc t, ngi nc
ngoi cng cú quyn dõn s v nh ti Vit
Nam. õy l bc phỏt trin mi v quyn
con ngi trong xó hi dõn s Vit Nam
trong bi cnh hi nhp khu vc v th gii./.

(1).Xem: iu 4 Ngh nh ca Chớnh ph s 60/CP
ngy 5/7/1994 v quyn s hu nh v quyn s
dng t ti ụ th.
(2).Xem: Trang tin tc v s kin ca B ti nguyờn
v mụi trng, ngy 31/5/2008.
(3).Xem: Khon 1 iu 5 Ngh nh ca Chớnh ph s