Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư BĐS có vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia, là
lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật của nền kinh tế.Đầu tư BĐS cũng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao
cho các nhà đầu tư. Trong những năm vừa qua ,đầu tư BĐS ở Việt Nam có khi
đem lại mức lợi nhuận vài trăm phần trăm cho nhà đầu tư nếu xét trong chu kỳ
đầu tư giai đoạn từ 1-5 năm.Theo kinh nghiệm quốc tế , khi mức đô thị hoá của
một quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường
BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất . Các thị trường BĐS trên thế giới còn phát
triển nhanh và mạnh đến khi nào GDP đạt 8.000 - 10.000 USD/đầu người, (hiện
Việt Nam mới chỉ đạt 800 USD/đầu người).
Việt Nam hiện nay đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô
thị hoá 18% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025.Do vậy thị trường BĐS Việt
Nam tiềm năng còn lớn sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai.
Nhưng thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều(high
return , high risk).Theo Donald Trump,ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork -
thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi ro và
luôn luôn có những rủi ro . Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý nhưng sẽ
không chơi trò may rủi . Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ không loại tôi
ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn. Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống là không sẵn sàng
đón nhận rủi ro”.
Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào?
Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra sao? Việc xem xét và khẳng định tính
khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trong
suốt thời gian phân tích hoạt động của dự án (vòng đời của dự án) trước khi ra
quyết định đầu tư thực hiện dự án. Trong số nhiều vấn đề của dự án được xem
xét sẽ diễn ra ở tương lai và trong điều kiện các tác động không ổn như: thời
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
gian, tài chính, hiệu quả kinh tế…thì yêu cầu cần phân tích rủi ro khi thẩm định

Theo luât đầu tư năm 2005: “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung hạn và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trong
khoảng thời gian xác định”
Về mặt hình thức :dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai
Trên góc độ quản lý :dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn , vật tư ,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính , kinh tế xã hội trong một thời gian dài
Trên góc độ kế hoạch hóa :dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch
chi tiết củ một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh , phát triển kinh tế xã hội ,
là tiền đầ ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn . xét theo góc độ này dự án đầu
tư BĐS à một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa
nền kinh tế nói chung
Về nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết ,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để
tạo mới , mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai
Như vậy,một dự án đầu tư BĐS gồm 4 thành phần chính:
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Mục tiêu của dự án: thể hiện ở 2 mức
- Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của sự án vào việc thực hiện
các mục tiêu chung của quốc gia thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền
kinh tế xã hội
-Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư : là các mục tiêu cụ thể cần đat được
của dự án thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án
Kết quả : là những kết quả cụ thể , có thể định lượng được tạo ra từ các
hoạt động khác nhau của dự án
Các hoạt động ;là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong
dự án để tạo ra kết quả cụ thể nhất định . Những nhiệm vụ hoặc hành động này

-Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt
động đàu tư phát triển
Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung ở trên dự án đầu tư BĐS
còn mang đặc điểm riêng sau:
-Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai , phụ thuộc vị trí địa lý , điều kiện tự
nhiên , xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.Sản phẩm của dự án chịu sự
chi phối của yếu tố tập quán , thị hiếu , tâm lý xã hội mạnh hơn sản phẩm thông
thường .
-Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn , trong đó vốn dung để mua đất
thường chiếm tỷ trọng cao
-Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn , thời gian dài.
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
II. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS
1. Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro
1.1. Khái niệm
Rủi ro xuất hiện trong hầu hết các dự án. Về định nghĩa chính thống, rủi ro
là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệt
đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng. Sự chênh lệch
này tạo ra rủi ro vì giới kinh doanh-đầu tư quan niệm rằng những bất trắc không
thể lường hoặc kiểm soát được chính là bản chất của rủi ro.
Trong đầu tư chúng ta đối diện với nhiều tình huống mà không thể biết
được chuyện gì tốt xấu sẽ xảy ra. Những tình huống như vậy có người gọi là rủi
ro có người cho là bất định. Tuy nhiên, hai khái niệm này không hoàn toàn giống
nhau, hiểu được sự khác biệt này sẽ giúp chúng ta có cách hành xử hợp lý hơn.
Phân biệt 2 khái niệm rủi ro và bất định:
- Bất định( uncertainty): là tình huống ta không biết chắc chắn chuyện gì
xảy ra cũng như khả năng xảy ra những biến cố này. Người ta không thể chỉ định
rõ chuyện gì sẽ xảy ra, khả năng chắc chắn là bao nhiêu phần trăm.(không biết
xác suất xảy ra). Doanh nhân khi đầu tư thì không chắc rằng dự án sẽ thành công

chúng ta chuyển bài toán bất định thành bài toán rủi ro. Tuy nhiên cách làm này
chỉ là giả định để mô hình toán có thể thực hiện được, trong thực tế khó có thể
xác định được các giá trị và xác suất một cách rõ ràng. Dù sao đi nữa, bằng cách
làm này ta có thể hiểu được những khả năng và phạm vi xảy ra kết quả từ đó ra
quyết định tốt hơn.
Nói tóm lại, những giải thích ở trên chủ đích muốn nói lên một điều: Tương
lai sẽ là bất định chứ không phải rủi ro. Nếu đã là bất định thì chúng ta có thể tác
động tích cực nhằm làm giảm xác suất thiệt hại (tăng xác suất thành công), tạo ra
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
nhiều biến cố tốt hơn và làm tăng giá trị cho tương lai. Ngược lại nếu không chủ
động can thiệp chúng ta cũng sẽ chỉ phó mặc cho rủi ro xảy ra, và nhiều khi cũng
sẽ làm cho kết quả xấu hơn.
1.2. Đặc trưng
Tần số xuất hiện (xác suất xảy ra)
Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất (probability) hay là
khả năng xảy ra mất mát. Xác suất khách quan (objective probability) - còn gọi
là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp
diễn dịch (deduction). Ví dụ như đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là
50%. Tuy nhiên , xác suất khách quan có lúc không thể xác định bằng tư duy
logic. Chẳng hạn như không thể suy diễn rằng xác suất của một người đàn ông
lái xe hơi có gây tai nạn hay không trong năm tới là 50% bởi còn nhiều yếu tố
liên quan khác như độ tuổi, xe cũ hay mới... Tuy nhiên, bằng cách phân tích kỹ
lưỡng những trường hợp tai nạn xe hơi trước đây, người ta có thể ước tính xác
suất tai nạn theo lối suy luận quy nạp (inductive reasoning). Ngoài xác suất
khách quan, có thể kể thêm xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tính
của từng cá nhân đối với khả năng xảy ra mất mát. Ví dụ như nếu có 1 triệu vé
số bán ra chỉ có 1 người trúng thì xác suất khách quan là 1 phần triệu. Mặc dù
vậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số vì xác suất chủ quan của họ cao hơn.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan như tuổi, giới tính, trình độ

- Rủi ro thuần tuý:
Những rủi ro xảy ra do các yếu tố ngẫu nhiên , không lường trước được .
Rủi ro thuần túy diễn ra khi không hề có khả năng được cuộc, mà chỉ có khả
năng thua cuộc
-Rủi ro động:
Là những rủi ro liên quan đến sự luôn thay đổi, đặc biệt là trong nền kinh
tế. Đó là những rủi ro mà hậu quả của nó có thể có lợi, nhưng cũng có thể sẽ
mang đến sự tổn thất ( sự thay đổi về thị hiếu khách hàng có thể phù hợp với sản
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
phẩm mà doanh nghiệp đang kinh doanh hay không, sự thay đổi về công nghệ kĩ
thuật có phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp hay không, sự thay
đổi đó có quá nhanh hay không? ...)
-Rủi ro tĩnh:
Là những rủi ro, mà hậu quả của nó chỉ liên quan đến sự xuất hiện tổn thất hay
không, chứ không có khả năng sinh lời, và không chịu sự ảnh hưởng của những
thay đổi trong nền kinh tế. Những rủi ro tĩnh thường liên quan đến các đối
tượng: tài sản, con người, trách nhiệm dân sự.
3. Rủi ro của dự án đầu tư BĐS
Phân tích về những yếu tố rủi ro của thị trường BĐS, bà Tạ Thị Ngọc
Thảo, Giám đốc Công ty T.T.N.T cho rằng, dự án "treo" là một trong những rủi
ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc
trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ
đầu tằm", như: "tay không bắt giặc" (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu
cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi... Và "tằm" ở đây được hiểu
chính là các chủ đầu tư trong ngành BĐS. Theo bà Thảo, ở nước ta hiện nay
không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài
dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó
không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc
rồi... ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự

các quyết định không được chính xác . Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi
không được thực hiện .
Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng
thanh toán của doanh nghiệp kém , phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ
cao hơn.
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động
với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất
động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với
yêu cầu của thị trường... Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp
hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng,
tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm... Thêm
một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng
đầu tư bất động sản theo "mốt". Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến
các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải
doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa
ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về
thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu
đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn
loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
3.2. Rủi ro về dự án
- Rủi ro cơ chế chính sách
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung
và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.

trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị
mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình
thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm
không hoàn toàn là chủ đầu tư.
Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được,
hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư
chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ
đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh
doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối
khi có tranh chấp xảy ra,
- Rủi ro kinh tế vĩ mô
Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như:
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
*Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
Rủi ro lãi suất

đảm bảo có vốn để thực hiện dự án.
Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động
chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không
xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy
động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát .
Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bên
cho vay hoặc tài trợ vốn . Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C
tại các cơ quan cấp vốn
Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởi
giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Giá cả BĐS còn phụ thuộc vào những
SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,
“cạnh tranh không lành mạnh”.
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu
cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trong
những phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009
của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính
khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà
đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy.
Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không
đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người
dân còn rất thấp.
Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty
quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu
về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh
nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động