Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Lời nói đầu
Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong lập dự án đầu t, đặc
biệt là các dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nớc. Nó ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả
sử dụng vốn đầu t, kế hoạch sử dụng vốn đầu t nh: xác định tổng mức đầu t, khả
năng huy động nguồn vốn và trả nợ (cả vốn vay và lãi vay) Vì vậy em đã chọn
đề tài: Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để
kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy của VINACONEX 3 . Dự án này
là một trong những dự án đầu tiên của Công ty về kinh doanh BĐS nên nó có mặt
thuận lợi về kinh doanh nh: giành đợc u thế trong kinh doanh, đáp ứng phần nào
nhu cầu cấp bách về nhà ở tại thời điểm đó (2001) . Bên cạnh đó nó cũng có những
mặt hạn chế nh: văn bản pháp luật về lập dự án cha hoàn thiện, là lĩnh vực kinh
doanh mới của Công ty; nên không tránh khỏi thiếu sót trong việc lập dự án, đặc
biệt là phân tích khả thi tài chính. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nên ở báo cáo
chuyên đề này chỉ đề cập đến một số nội dung cơ bản của phân tích tài chính.
Trong quá trình thực tập và tham khảo bài giảng, các giáo trình lập dự án và
đầu t em đã viết nên nội dung chuyên đề này.
Kết cấu chuyên đề gồm ba chơng:
Chơng I: Cơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t
xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.
Chơng II: Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t
xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy.
Chơng III: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện phân tích tính khả thi tài chính
của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu
Giấy.
Trong quá trình thực hiện viết chuyên đề em đã đợc sự giúp đỡ tận tình của
cơ sở thực tập và cô giáo hớng dẫn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Chơng I
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
1

Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
dụng vốn Nhà nớc 100%), có kế hoạch trả nợ (vốn vay và lãi vay), tính toán các
chi phí để đảm bảo nguồn vốn đ ợc sử dụng có hiệu quả bao gồm cả hiệu quả
kinh tế và hiệu quả xã hội; tránh lãng phí, gây thất thoát vốn đặc biệt đối với các
dự án sử dụng ngân sách Nhà nớc.
3. Nội dung của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t bất động sản
trong doanh nghiệp.
3.1. Xác định tổng mức vốn đầu t và cơ cấu nguồn vốn.
* Xác định tổng mức vốn đầu t.
Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án. Việc tính toán chính xác tổng mức vốn đầu t có ý nghĩa rất quan
trọng đối với tính khả thi của dự án. Vì nếu vốn đầu t quá thấp thì dự án không có
tính khả thi, còn nếu vốn đầu t quá cao sẽ không phản ánh chính xác hiệu quả tài
chính của dự án.
Qua đó phải xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu t, bao gồm cả
thiết lập và đa dự án vào hoạt động. Tổng mức vốn đầu t bao gồm:
- Chi phí xây lắp: Là bao gồm chi phí xây lắp hạ tầng và xây lắp các công
trình kiến trúc.
+ Chi phí xây lắp hạ tầng gồm:
. San nền.
. Đờng giao thông vỉa hè.
. Hào kỹ thuật.
. Thoát nớc ma.
. Cấp nớc bên ngoài công trình.
. Hệ thống cấp điện và chiếu sáng.
. Vờn hoa, cây xanh.
. Hạ tầng ngoài nhà.
+ Chi phí xây lắp các công trình kiến trúc gồm: Chi phí cho từng hạng mục
công trình của dự án.
- Chi phí thiết bị: Bao gồm

./ Thiết kế phí (Cả bảo hiểm).
./ Chi phí thẩm định tổng dự toán.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
4
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Lệ phí thẩm định thiết kế.
./ Lệ phí thẩm định tổng dự toán.
./ Giám sát thi công xây lắp.
./ Lệ phí xây dựng công trình.
./ Bảo hiểm công trình.
./ Chi phí ban quản lý dự án.
./ Chi phí an ninh công trờng.
./ Kiểm định chất lợng công trình.
./ Các chi phí nhỏ lẻ khác.
. Chi phí kết thúc đầu t
./ Thẩm tra, phê duyệt quyết toán.
./ Tháo dỡ công trình tạm.
./ Vận hành thử, bàn giao.
./ Khánh thành.
./ Đào tạo ban đầu quản lý khu đô thị mới.
- Lãi tiền vay: đây là lãi vay của vốn vay trong quá trình thực hiện dự án đ-
ợc tính theo kỳ vay nợ cho đến khi trả nợ xong.
- Chi phí dự phòng: thờng đợc tính bằng một tỷ lệ % nhất định của tổng
mức đầu t (thờng là 5%).
* Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo nguồn vốn về số lợng và cơ
cấu, tiến độ cung cấp vốn.
Các nguồn vốn có thể huy động:
- Nguồn vốn do ngân sách cấp phát.
- Nguồn vốn do ngân hàng cho vay.
- Nguồn vốn do góp cổ phần, do các bên liên doanh.

nhiều mặt trong đó là việc đầu t hoạt động kinh doanh và những lợi ích thu đợc từ
kinh doanh. Từ đó phải tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong các thời đoạn
của qúa trình phân tích về một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai. Trong đó
thời đoạn có thể là: tháng, quý, năm.
Từ đó có công thức tổng quát:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
6
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
- Cách tính chuyển giá trị tiền phát sinh trongcác thời đoạn của quá trình
phân tích về một mặt bằng (hiện tại hoặc tơng lai).
( )
n
on
rVV
+=
1
(1)
n
n
o
r
V
V
)1( +
=
(2)
Trong đó:
+ (1+r)
n
:là hệ số kép (hệ số tơng lai hoá giá trị tiền tệ dùng để chuyển về

Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
7
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Bảng doanh thu
Đơn vị tính:
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 ... N
1. Doanh thu từ bán sản phẩm của dự án.
2. Doanh thu từ cho thuê sản phẩm của dự
án.
3. Doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ.
(bán hàng siêu thị, trông xe...)
4.Tổng doanh thu cha có VAT.
5.Thuế VAT`
6.Tổng doanh thu có VAT
* Dự tính chi phí sản xuất.
- Đợc thực hiện theo bảng sau:

Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
8
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Bảng chi phí
Đơn vị tính:
STT
Chỉ tiêu
Năm đầu t
1 2 ... N
1. Chi phí chuẩn bị đầu t.
- Chi phí đo đạc, khảo sát hiện trạng.

4. Tổng chi phí sản xuất.
5. Tổng lợi nhuận thuần trớc thuế
(3)(4).
6. Thuế thu nhập doanh nghiệp.
7. Lợi nhuận thuần sau thuế (5)-(6).
3.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
* Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t.
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng mà hiệu quả thu đợc là rõ ràng thì hệ số này có thể
nhỏ hơn 1(vào khoảng 2/3) là dự án thuận lợi.
- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng mức vốn đầu t phải lớn hơn hoặc bằng 50%.
Đối với các dự án có triển vọng mà hiệu quả thấy rõ ràng thì tỉ trọng này có thể là
40%. Đáp ứng đợc nh vậy thì đự án mới thuận lợi.
* Hiệu quả tài chính của dự án.
áp dụng các chỉ tiêu sau:
- Giá trị hiện tại thuần.(NPV)
. Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của các đời dự án đợc
chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định.
Công thức tính:

=
+

+=
n
i
i
ii
o
r

chi phí nhỏ nhất thì phơng án đó đợc lựa chọn.
./ Nếu NPV = 0 thì tuỳ từng trờng hợp chọn lựa. Nếu ngời có thẩm quyền
quyết định đầu t xác định dự án có hiệu quả xã hội và chủ đầu t đồng ý đầu t thì dự
án đợc chấp nhận lựa chọn đầu t.
./ Nếu NPV < 0 thì từ chối.
. Ưu, nhợc điểm của chỉ tiêu.
./ Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu đợc của cả đời dự án.
./ Nhợc điểm:
Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r dùng để tính toán mà việc xác định r
là rất khó khăn trong thị trờng đầy biến động.
Xác đinh cụ thể dòng thu và dòng chi của cả đời dự án nên khó khăn không
phải lúc nào cũng xác định đợc.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
11
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Cha nói lên hiệu quả sử dụng của một đồng vốn.
Chỉ sử dụng để lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn nhau trong trờng hợp tuổi
thọ của đối tợng các phơng án là nh nhau. Vì nếu tuổi thọ khác nhau thì dùng chỉ
tiêu NPV lựa chọn phơng án không có ý nghĩa.
. Cần chú ý khi sử dụng NPV: Trong trờng hợp tuổi thọ của phơng án khác
nhau thì sử dụng chỉ tiêu NPV để lựa chọn phơng án thì phải giả định rằng phơng
án có tuổi thọ ngắn hơn phải đợc tiến hành đầu t bổ sung (đầu t gối đầu để các ph-
ơng án của tuổi thọ bằng nhau).
- Giá trị hàng năm (AV).
Sử dụng trong trờng hợp NPV để lựa chọn không sử dụng đợc do thời gian
của phơng án khác nhau hoặc đầu t bổ sung không lặp lại nh cũ.
. Khái niệm: Giá trị hàng năm là giá trị hịên tại thuần đợc phân phối đầu kỳ
phân tích từ 1 -> n năm và đợc thể hiện bằng công thức:
( )
11

+
=
n
i
i
i
n
i
i
i
r
C
r
B
BCR
0
0
)1(
)1(
.
./ Nếu BCR

1 thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính.
./ Trong truờng hợp có nhiều phơng án để lựa chọn thì BCR là một tiêu
chuẩn để xếp hạng phơng án theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho phơng án có
BCR lớn hơn.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra.
./ Nhợc điểm: Phụ thuộc vào r đợc lựa chọn để tính toán. Hơn nữa đây là chi
tiêu đánh giá tơng đối nên dẫn đến sai lầm lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn

i
i
i
n
i
i
i
IRR
C
IRR
B
00
)1()1(
hoặc:
0
)1(
0
==
+


=
NPV
IRR
CB
n
i
i
ii
.

21
1
1
rr
NPVNPV
NPV
rIRR

+=
r
1
: Tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn.
r
2
: Tỷ suất chiết khấu lớn hơn.
NPV
1
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
1
.
NPV
1
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
1
.
NPV
2
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
2
.

Trong đó:
K: Vốn đầu t cho dự án.
F: Lợi nhuận hàng năm.
D: Giá trị khấu hao hàng năm.
./ Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).
(T) là thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian có nghĩa
là phải tính chuyển các dòng lợi nhuận và vốn đầu t về một thời điểm nào đó. Sau
đó lấy vốn đầu t trừ dần cho lợi nhuận và khấu hao cho đến khi nào hết vốn đầu t
chính là thời điểm thu hồi vốn đầu t .
. Đánh giá:
./ Dự án có T càng nhỏ càng tốt.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
15
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Nếu dự án có những phơng án loại trừ lẫn nhau thì phơng án có T nhỏ hơn
thì phơng án đó đợc xếp cao hơn.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Thấy rõ thời gian thu hồi vốn. Từ đó có biến pháp rút ngắn thời
gian.
./ Nhợc điểm:
Dễ ngộ nhận phải chọn phơng án có T nhỏ nhất.
Có thể bỏ qua phơng án có NPV có giá trị lớn.
Phụ thuộc nhiều vào lãi suất tính toán r.
* Trong truờng hợp dự án hoạt động trong điều kiện không an toàn.
- Các chỉ tiêu trên chỉ sử dụng khi khá rõ độ chắc chắn của dự án.
Trong thực tế các kết quả dự tính thu đợc trong tơng lai là không chắc chắn
vì có thể xảy ra nhiều bất thờng mà không lờng trớc đợc nên phải sử dụng các chỉ
tiêu tài chính phù hợp hơn. Thờng dùng: Điểm hoà vốn, Phân tích độ nhạy cảm
của dự án.
+ Điểm hoà vốn:

0
(p - v) = f
vf
f
q
−
=
0
.
./ TÝnh b»ng møc doanh thu.
S¶n xuÊt ra mét lo¹i s¶n phÈm:
p
v
f
R
vp
fp
pqR
−
=⇒
−
==
1
.
.
000
.
S¶n xuÊt ra nhiÒu lo¹i s¶n phÈm:
∑∑
==

0
thì TC = TR thì hoà vốn.
Nếu sản lợng lớn hơn q
0
thì TC < TR thì lãi.
. Đánh giá:
./ Dự án có điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt.
./ Nếu có nhiều phơng án, phơng án nào có điểm hoà vốn nhỏ đợc đánh giá
cao hơn.
./ Dự án thuộc các nghành khác nhau, cơ cấu đầu t khác nhau thì có điểm
hoà vốn khác nhau.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Cho biết sản lợng hoà vốn. Từ đó có biện pháp ngắn thời để đạt
sản lợng hoà vốn, có ý nghĩa khi thị trờng có nhiều biến động.
Mặt khác khi doanh nghiệp sản xuất ra nhiều loại sản phẩm thì việc tính chi
phí, doanh thu và điểm hoà vốn đối với từng loại sản phẩm sẽ là cơ sở xác định
nên phát triển loại sản phẩm nào có lợi nhất.
Giúp nhà quản lý có biện pháp nâng cao hiệu quả và giảm tính rủi ro của dự án.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
q
0
TR,TCC
Định phí
Biến phí
Tổng chi
Tổng doanh thu
q
18
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Nhợc điểm: Không nói lên đợc quy mô của lợi nhuận cũng nh hiệu quả

ờng mang dấu (-), trị tuyệt đối của trị số này càng lớn thì dự án càng an toàn
(không chắc chắn).
4. Mối quan hệ giữa phân tích tính khả thi tài chính với phân tích thị trờng
và phân tích kinh tế - xã hội.
- Phân tích thị trờng là nội dung quan trọng đầu tiên và có ý nghĩa sống còn
của dự án.Một dự án cần sản xuất sản phẩm gì với số lợng và giá cả là bao nhiêu
không thể xuất phát từ suy nghĩ chủ quan của chủ đầu t mà phải xuất phát từ thị tr-
ờng. Thị trờng là nơi phát ra những tín hiệu cần thiết đối với chủ đầu t, là nhân tố
quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Nh vậy việc phân tích thị
trờng sẽ cung cấp thông tin cho việc phân tích tài chính, đó là:
+Nhu cầu của thị trờng: loại sản phẩm gì, số lợng bao nhiêu, chất lợng ra
sao Từ đó giúp cho việc xác định quy mô đầu t của dự án hay chính là tổng mức
đầu t của dự án, chọn lựa sản phẩm của dự án là gì, số lợng và chất lợng ra sao.
+ Nhóm đối tợng mà dự án đáp ứng nhu cầu: quy mô, cơ cấu, thu nhập .
Hay nói cách khác là xác định thị trờng tiềm năng của dự án.
+ Cung cấp số liệu về mức tiêu thụ hiện tại của sản phẩm nh thế nào.
- Phân tích kinh tế- xã hội của một dự án xem xét các lợi ích mà toàn thể
nền kinh tế quốc dân và xã hội thu đợc so với các đóng góp mà xã hội đã bỏ ra khi
thực hiện dự án. Còn việc phân tích tài chính sẽ giúp xác định đựơc dự án mang
lại lợi ích gì cho kinh tế- xã hội, là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế- xã hội.
Qua đó thấy đợc mối quan hệ mật thiết giữa việc phân tích kinh tế- xã hội và phân
tích khả thi tài chính đó là:
+ Việc phân tích kinh tế- xã hội là căn cứ chủ yếu để chủ đầu t thuyết
phục các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và thuyết phục các tổ chức
tín dụng, ngân hàng cho vay vốn. Qua đó việc phân tích tài chính mới xác định
đợc nguồn vốn, lập đợc kế hoạch huy động nguồn vốn, kế hoạch trả nợ vốn vay
và lãi vay.
+ Đối với Nhà nớc phân tích kinh tế -xã hội là căn cứ chủ yếu để các tổ
chức tài chính, các cơ quan viện trợ song phơng, đa phơng quyết định tài trợ
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44

khẩu xây dựng Việt Nam ( văn bản số 1783 VC/CPH ngày 26/07/2002) và đề nghị
của Ban đổi mới và phát triển doanh nghiệp của Bộ Xây dựng.
* Các quyết định khi thành lập doanh nghiệp.
Khi thành lập doanh nghiệp bao gồm những điều sau:
Điều 1: Chuyển Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công ty Xuất nhập khẩu
xây dựng Việt Nam thành Công ty cổ phần Xây dựng số 3.
Điều 2: Công ty Cổ phần Xây dựng số 3:
2.1 Tên tiếng Việt: Công ty Cố phần Xây dựng số 3.
2.2 Tên giao dịch quốc tế: VIET NAM CONSTRUCTION JOINT
STOCK COMPANY No 3.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
22
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
2.3 Tên viết tắt: VINACONEX 3.
2.4 Tên trụ sở chính: số 249 Hoàng Quốc Việt phờng Nghĩa Tân
Quận Cầu Giấy Hà Nội.
2.5 T cách pháp nhân theo luật pháp Việt Nam, thực hiện chế độ hoạch
toán độc lập.
2.6 Có con dấu riêng, đợc mở tài khoản tại các Ngân hàng theo quy định
của pháp luật.
Công ty cổ phần Xây dựng số 3 là doanh nghiệp thành viên Tổng công
ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam, đợc tổ chức và hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp và theo Điều lệ của Công ty cổ phần đợc Đại hội đồng cổ đông
thông qua.
2.7 Vốn, cổ phần:
- Vốn diều lệ: 6.200.000.000 đồng.
- Cổ phần phát hành: 62.000 cổ phần; mệnh giá cổ phần 100.000 đồng;
giá trị cổ phần phát hành 6.200.000.000 đồng.
1.2. Chức năng nhiệm vụ.
Công ty cổ phần Xây dựng số 3 có ngành nghề kinh doanh:

GĐ
P.GĐ
P. Tổ chức
Kỹ thuật
P. Kế hoạch
ký thuật
P. Đầu tư
Kinh doanh
P.GĐ
24
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
2. Giới thiệu về dự án.
2.1. Tên dự án chủ đầu t .
- Tên dự án là: Đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh
Vọng Cầu Giấy.
- Chủ đầu t:
+ Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 (Vinaconco 3) thuộc Tổng Công ty
xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (VINACONEX).
+ Chủ đầu t thứ phát: Bao gồm
. Công ty Hà Đô - Bộ Quốc Phòng.
. Công ty xây lắp thơng mại I Bộ thơng mại.
2.2. Cơ sở pháp lý.
- Định hớng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã đợc
chính phủ phê duyệt tại quyết định số 108/1998/QĐ- TTg ngày 20/6/1998.
- Quy hoạch chung khu vực phía nam sông Hồng do Viện qui hoạch Hà Nội
lập năm1998.
- Công văn thoả thuận số 947/KTST- QH ngày 3/10/2000 của Kiến trúc s tr-
ởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty xây dựng số 3 (Vinaconco3)- Tổng
công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng
nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy.