Luận văn
Đánh giá tài chính dự
án đầu tư xây dựng Khu nhà
ở xã Bà Điểm – huyện Hóc
môn – Tp. Hồ Chí Minh
Trang 1
MỤC LỤC

Phần mở đầu
Chương I : Một số ký luận cơ bản về phân tích tài chính dự
án
1.1. Khái niệm về dự án đầu tư và phân loại đầu tư
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư
1.1.2. Đầu tư
a. Đầu tư
b. Chủ đầu tư
1.1.3. Phân loại đầu tư
a. Theo chức năng quản lý vốn
b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
c. Theo ngành đầu tư
d. Theo tính chất đầu tư
e. Theo nguồn vốn đầu tư
1.2. Chu trình dự án đầu tư
1.3. Vai trò của dự án đầu tư

1
1
2
2
2
3
4
5
6
9
9
9
10
10
12
12
13
15
17
17
18
21
21
21

- Bản vẽ đất
- Bản vẽ quy hoạch 1/500
42
43
44
46
47
50
50
51

53
53

55
55
55
56
58
59

59
tăng trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh đây cũng là một lónh vực đầu tư
còn chứa đựng nhiều rủi ro vì thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thường xuyên
nhạy cảm với các chính sách về nhà đất cũng như những thay đổi của thò trường bất
động sản.
Để bảo đảm tính hiệu quả một dự án đầu tư trong lónh vực này, ngoài việc tính
toán, thẩm đònh về vò trí, quy mô đất, hạ tầng của dự án, công tác thẩm đònh các chỉ
tiêu về tài chính của dự án giữ một vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư, trước khi
quyết đònh đầu tư cho dự án. Việc phân tích và thẩm đònh tài chính của dự án nhằm
giúp chủ đầu tư xác đònh được mức độ chính xác của các thông số về tài chính cũng

Trang 4
như có thể dự đoán được hiệu quả vốn đầu tư cho dự án trong tương lai khi bắt đầu thực
hiện và khai thác.
Đây là một vấn đề quan trọng, mang ý nghóa quyết đònh cho sự thành bại của
dự án trước khi chính thức có quyết đònh đầu tư cho dự án và cũng nhằm đònh hướng
giải pháp thực hiện các chỉ tiêu tài chính, huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong
suốt thời gian tiến hành xây dựng và khai thác dự án.

II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU :

- Vận dụng lý luận về quản trò dự án đầu tư, quản trò tài chính để phân tích đánh
giá tài chính cho dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn –
Tp. Hồ Chí Minh
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án
III. ĐỐI TƯNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU :

Luận văn đề cập đến những vấn đề có liên quan đến việc đánh giá tài chính dự
án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh
IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :


động.
Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục công trình hay nhiều hạng mục
công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh có tính đến việc hợp
tác sản xuất để làm ra sản phẩm hay dòch vụ cuối cùng nêu trong dự án đầu tư.
1.1.2. Đầu tư :

a. Khái niệm :

- Theo quan điểm chủ đầu tư : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để từ đó
thu được số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra, thông qua lợi nhuận.
- Theo quan điểm của xã hội : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển để từ đó thu
được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia.
b. Chủ đầu tư :

Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý, sử
dụng vốn đầu tư theo quy đònh của pháp luật.
Tuỳ theo loại hình đầu tư mà có thể phân loại chủ đầu tư theo các đối tượng sau :
b.1. Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn Nhà nước hoặc các dự án có cổ phần chi
phối hay cổ phần đặc biệt của Nhà nước : Chủ đầu tư là doanh nghiệp Nhà nước (Tổng
công ty, công ty), cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trò, xã hội hoặc tổ chức quản lý
dự án được người có thẩm quyền quyết đònh đầu tư giao trách nhiệm trực tiếp quản lý
sử dụng vốn đầu tư.
(*)Từ phần 1.1 đến 1.3 theo TS. Vũ Công Tuấn trong “Thẩm đònh dự án đầu tư”-NXB TP.HCM
năm 2003

Trang 6
b.2. Đối với các dự án của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần hoặc
hợp tác xã : Chủ đầu tư là công ty hoặc hợp tác xã.
b.3. Đối với dự án đầu tư của tư nhân : chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn
b.4. Đối với các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài : Chủ đầu tư là các bên

đầu tư phát triển là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng, tăng thu nhập quốc
dân, tạo ra việc làm và thu nhập cho người lao động.

Trang 7
- Đầu tư dòch chuyển : Đầu tư dòch chuyển là phương thức đầu tư trực tiếp, trong
đó, việc bỏ vốn nhằm dòch chuyển giá trò tài sản. Như vậy, trong đầu tư dòch chuyển,
giá trò tài sản không tăng lên và nó giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát
triển thò trường vốn, thò trường chứng khoán, thò trường hối đoái,… hổ trợ cho hoạt động
đầu tư phát triển.
c. Theo ngành đầu tư :

- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng : Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là hoạt động
đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật như : giao thông vận tải, thông tin liên lạc, điện, nước,…
Cơ sở hạ tầng xã hội như : Trường học, bệnh viện, nhà trẻ, trường mẫu giáo, cơ
sở văn hoá, thể thao, giải trí, nhà ở ,…
Đầu tư phát triển hạ tầng giữ vai trò quan trọng trong việc tạo tiền đề phát triển
các lónh vực kinh tế – xã hội, nhất là đối với các nước đang phát triển, khi cơ sở hạ tầng
còn yếu kém, mất cân đối nghiêm trọng.
- Đầu tư phát triển công nghiệp : Đầu tư phát triển công nghiệp là hoạt động đầu
tư nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. Trong giai đoạn hiện nay ở nước ta, đầu
tư phát triển công nghiệp, hình thành các khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất
giữ vai trò quan trọng nhằm thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
nhằm gia tăng giá trò sản lượng công nghiệp trong GDP
- Đầu tư phát triển nông nghiệp : Đầu tư phát triển nông nghiệp là hoạt động đầu
tư phát triển nhằm xây dựng các công trình nông nghiệp như dự án thủy lợi, dự án cải
tạo giống cây trồng, dự án mở rộng phát triển các trang trại, nông trường,… Ở nước ta,
xuất phát tư một nước nông nghiệp lạc hậu, sản xuất lương thực là chủ yếu, đầu tư phát
triển nông nghiệp có ý nghóa chiến lược, lâu dài nhằm vừa bảo đảm mức an toàn lương
thực vừa cải tạo cơ cấu sản phẩm nông nghiệp theo hướng xuất khẩu.

án, các công trình công ích, vốn của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội
dành đầu tư cho sự nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh.
Có thể chia nguồn vốn trong nước theo các thành phần sau :
+ Vốn Ngân sách Nhà nước dùng phục vụ đầu tư phát triển theo kế hoạch Nhà nước
bao gồm : các dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội, an ninh
quốc phòng mà không có khả năng thu hồi vốn và được quản lý, sử dụng theo phân cấp
về chi ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển; đầu tư và hỗ trợ cho các dự án của
các doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn cổ phần liên doanh vào các doanh nghiệp thuộc
các lónh vực cần thiết có sự tham gia của Nhà nước theo quy đònh pháp luật; Ngoài ra,
nguồn vốn này còn dùng tài trợ cho các quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia và các quỹ hỗ trợ
phát triển đối với các chương trình, các dự án phát triển kinh tế (thuộc Ngân sách
Trung ương)
+ Vốn tín dụng ưu đãi dùng để đầu tư cho các dự án : xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế
của Nhà nước tạo việc làm; các dự án đầu tư quan trọng của Nhà nước trong từng thời
kỳ (điện, xi măng, sắt thép, cấp thoát nước,…); một số dự án khác của các ngành có khả
năng thu hồi vốn, đã được xác đònh trong cơ cấu kế hoạch của Nhà nước. Việc bố trí
đầu tư cho các dự án này được Chính phủ quyết đònh trong cơ cấu kế hoạch cho từng dự
án trong từng thời kỳ nhất đònh.

Trang 9
+ Vốn tín dụng thương mại dùng đầu tư cho các dự án sản xuất kinh doanh dòch vụ
có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn và có đủ điều kiện vay vốn theo quy đònh hiện
hành. Nguồn vốn này thực hiện theo nguyên tắc tự vay, tự trả và thực hiện đầy đủ các
thủ tục đầu tư cũng như điều kiện vay – trả vốn.
+ Vốn đầu tư của các doanh nghiệp bao gồm các nguồn trích khấu hao cơ bản, vốn
tích lũy từ lợi nhuận và vốn tự huy động. Nguồn vốn này dùng để đầu tư cho phát triển
sản xuất kinh doanh, nâng cao chất lượng và khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Doanh
nghiệp phải sử dụng nguồn vốn này theo đúng nguyên tắc quản lý vốn đầu tư và chòu
sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý và cấp chủ quản.
+ Vốn hợp tác liên doanh với nước ngoài của các doanh nghiệp Nhà nước là hình

chức và cá nhân người nước ngoài và theo chế độ quản lý của Nhà nước Việt Nam.
+ Vốn đầu tư của các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và các cơ quan nước ngoài
khác được phép xây dựng trên đất Việt nam. Nguồn vốn này được quản lý theo hiệp
đònh hoặc thoả thuận đã được ký kết giữa Chính phủ Việt nam và Chính phủ các nước,
các tổ chức, cơ quan nước ngoài.
Tóm lại, nếu chia theo tiêu thức nguồn vốn đầu tư thì có nhiều nguồn vốn đầu tư
cho dự án, việc sử dụng các nguồn vốn đầu tư cho dự án cần phải tuân thủ nguyên tắc
sau :
- Một dự án đầu tư có thể sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn cùng đầu tư, nhưng
không được trái với quy đònh vế sử dụng vốn trong “Điều lệ quản lý đầu tư và xây
dựng” ban hành theo Nghò đònh 42/CP của Chính phủ ngày 16 tháng 2 năm 1996 và
được sửa đổi bổ sung theo Nghò đònh 52/CP ngày 23/8/97 của Chính phủ
- Không được dùng nguồn vốn sự nghiệp để đầu tư xây dựng mới ngoại trừ các công
trình hạ tầng thuộc các “chương trình quốc gia” do Chính phủ quy đònh.
- Các ngành, các đòa phương không được tự ý chuyển vốn đầu tư đã được cấp hoặc
cho vay theo kế hoạch từ dự án này sang dự án khác khi chưa có ý kiến đồng ý của Thủ
tướng Chính phủ.
1.2. Chu trình dự án đầu tư :

Chu trình dự án là các thời kỳ, các giai đoạn mà một dự án cần trải qua, bắt đầu
tư thời điểm có ý đònh đầu tư cho đến thời điểm kết thúc dự án
Có thể chia chu trình dự án thành 3 thời kỳ sau :
- Thời kỳ 1 : Chuẩn bò đầu tư
- Thời kỳ 2 : Thực hiện dự án
- Thời kỳ 3 : Kết thúc dự án
Trong đó, các giai đoạn trong thời kỳ chuẩn bò đầu tư gồm :
1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư.
2. Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thò trường trong nước hoặc ngoài nước để tìm nguồn
cung ứng vật tư, thiết bò hoặc tiêu thụ sản phẩm, Xem xét khả năng có thể huy
động các nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.

Trang 12
- Phân tích sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và xây dựng các điều kiện về cung cấp
vật tư thiết bò, nguyên liệu, năng lượng, dòch vụ hạ tầng.
- Phân tích tài chính nhằm xác đònh sơ bộ tổng mức đầu tư, các khả năng và điều
kiện huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi từ dự án.
- Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
Trong công tác thẩm đònh dự án, công tác phân tích tài chính là một khâu quan
trọng, mang tính quyết đònh sự thành bại của dự án và cũng là đề tài mà luận văn sẽ đi
sâu nghiên cứu ở các phần tiếp theo.
Về phân cấp quản lý các dự án được cụ thể hoá như sau:
Biểu 1-1 : SƠ ĐỒ PHÂN CẤP QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN :
PHÂN CẤP QUẢN LÝ
Theo nguồn vốn
đầu tư
Theo ngành và đòa phương
Dự án
theo Luật
đầu tư
nước
ngoài
Dự án
đầu tư
trong
nước
Thủ
tướng
Chính
phủ
Bộ Kế
hoạch

1.3.2. Vai trò của dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá-hiện đại hoá thể
hiện qua các mặt sau đây:
- Dự án đầu tư là phương tiện để chuyển dòch và phát triển cơ cấu kinh tế. “Quá
trình chuyển dòch cơ cấu kinh tế được thực hiện thông qua hoạt động đầu tư và sản xuất
kinh doanh của mọi thành phần kinh tế, dưới tác dụng của cơ chế thò trường được Nhà
nước hướng dẫn và thúc đẩy bằng các công cụ quản lý vó mô và bằng chương trình đầu

Trang 13
tư dựa vào nguồn vốn tập trung” – (Trích chiến lược ổn đònh và phát triển kinh tế đến
năm 2000)
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển. Một trong
những nhân tố quan trọng cho sự nghiệp phát triển kinh tế là vốn, nhất là đối với nước
ta, và đầu tư phát triển là một trong những giải pháp quan trọng để huy động vốn từ
mọi thành phần kinh tế trong nước và tiềm năng vốn từ nước ngoài.
- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất-kỹ thuật, nguồn lực mới cho
phát triển.Thông qua các hình thức đầu tư chủ yếu là đầu tư mới, đầu tư chiều sâu mà
dự án đầu tư đã góp phần quan trọng trong việc hình thành và mở rộng các công ty, nhà
máy, các dây chuyền sản xuất, trung tâm thương mại, mở rộng và khai thác triệt để
hơn diện tích canh tác, nuôi trồng,…tạo ra nhiều năng lực sản xuất mới , nhiều giá trò
gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội.
- Dự án đầu tư tham gia giải quyết quan hệ cung cầu sản phẩm, dòch vụ trên thò
trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội. Thông qua cơ chế kinh
tế thò trường có sự quản lý của Nhà nước, dự án đầu tư sẽ góp phần đầu tư và sản xuất
ra những sản phẩm, dòch vụ với chất lượng ngày càng cao, chủng loại ngày càng phong
phú để thoả mãn nhu cầu, thò hiếu tiêu dùng của xã hội.
- Dự án đầu tư góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,
cải thiện bộ mặt kinh tế – xã hội của đất nước. Thông qua việc huy động mọi tiềm năng
để phát triển kinh tế-xã hội, dự án đầu tư đã góp phần gia tăng thu nhập quốc dân, tăng
tích lũy, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm, dòch vụ với chất lượng cao, chủng loại ngày
càng phong phú mà dự án đầu tư đã góp phần đặc biệt trong việc nâng cao thu nhập


Nghiên cứu tiền khả thi
Nghiên cứu khả thi
Thiết kế chi tiết
Khái niệm và xác đònh dự án

Trang 15

Điểm ra quyết đònh

1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi :
Nghiên cứu tiền khả thi của các dự án thường bao gồm các bước sau :
- Phân tích thò trường hay mức cầu : Mức cung và giá cả về hàng hoá, dòch vụ hay
các nhu cầu tương đối về dòch vụ xã hội được ước tính, đònh lượng hoá và lý giải
chứng minh

- Nguồn tài trợ nào được sử dụng để trả cho các chi phí của dự án? Phương án tài
chính nào có những đặc điểm riêng biệt gì không ví dụ như lãi suất ưu đãi, vốn
trợ cấp, vốn cổ phần hoặc vốn vay nước ngoài…
- Ngân lưu ròng tối thiểu cần có là bao nhiêu để dự án có thể duy trì được hoạt
động mà không cần phải có yêu cầu ngoài kế hoạch và phải xin thêm ngân sách
- Dự án có đạt dựợc ngân lưu ròng đủ lớn hay suất thu hồi vốn đủ cao để dự án
khả thi về mặt tài chính không? Nếu không thì nguồn vốn nào có thể dùng tài trợ
cho dự án…
Trong quá trình thẩm đònh dự án về mặt tài chính, nếu có một trong những vấn đề
cơ bản nêu trên khó khăn thì phải xem xét lại dự án và có hướng điều chỉnh về mặt kỹ
thuật và tài chánh nhằm tránh để trường hợp thất bại trong quá trình thực hiện dự án
sau này.
1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính cho dự án đầu tư :
Các dự án đầu tư thường có vòng đời kéo dài trong nhiều năm, trên mỗi năm
đều có phát sinh chi phí đầu tư và lợi ích tài chánh tương ứng, vì vậy ngay thời điểm
thẩm đònh hay phân tích tài chính dự án cần phải qui đổi chi phí và lợi ích này của dự
án về thời điểm hiện tại bằng phương pháp chiết khầu. Vì vậy, trước khi đi vào phân
tích tài chính dự án, ta cần hiểu rõ về phương pháp chiết khấu.
* Phương pháp chiết khấu:
Lý do áp dụng phương pháp chiết khấu là bởi vì ngoài yếu tố trượt giá ra thì đồng
tiền có “chi phí cơ hội”. Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trò mất đi do không sử dụng
đồng tiền vào mục đích sinh lợi mong muốn của nhà đầu tư.
Ví dụ : Giả sử tại thời điểm 31/12/2003, một nhà đầu tư có 10 triệu đồng, nhưng
không đưa vào đầu tư mà để cất trữ, như vậy cho đến 31/12/2008, số vốn trên vẫn là 10
triệu đồng. Nhưng nếu nhà đầu tư này đem gửi tín dụng với lãi suất 10%/năm thì đến
31/12/2008 thì tổng vốn cộng lãi sẽ là : 10 * (1 + 10%)
5
= 16,105 triệu đồng, như vậy,
nhà đầu đầu tư này đã mất đi cơ hội lãi tín dụng là : 16,105 trđ – 10 trđ = 6,105 tr.Đồng.


2. Chi phí 5000 2.121 1.000 1,000 1.000 1.000
3. Lợi ích ròng (1 -2) -5.000 -2.121 2.247 3.571 2.525 1.339
4. Hiện giá lợi ích ròng
(r=6%) NPV = 1.000
-5.000 -2.000 2.000 3.000 2.000 1.000
Mục đích của việc tính hiện giá lợi ích ròng của một dự án là để xác đònh xem
việc sử dụng tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên
hay không, mà chi phí đó được phản ánh bằng suất chiết khấu thích hợp. Nếu như có
lợi, hiện giá lợi ích ròng sẽ là số dương. bằng ngược lại thì dự án không mang lại hiệu
quả về mặt tài chính.
Trong công thức tính hệ số chiết khấu 1/(1+r)
n
thì r là chi phí vốn đầu tư. Nếu
theo quan điểm chủ đầu tư, một khi trong bảng ngân lưu đã tính vào phần vốn vay và
trả nợ vay thì suất chiết khấu phải được tính trên chi phí vốn riêng của chủ sở hữu. Chi
phí vốn này được tính trên cơ sở tỷ lệ lãi ròng của chủ đầu tư trong quá trình kinh
doanh trước đây và có tính đến mức rủi ro trong quá trình đầu tư dự án. Vì vậy, chi phí

Trang 18
vốn này phải cao hơn lãi suất ngân hàng cùng thời điểm và phải nhằm mục đích thoả
mãn mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong tương lai.
* Một số tiêu chuẩn phân tích tài chính để đánh giá hiệu quả đầu tư :
Trong lòch sử đã có nhiều tiêu chuẩn được sử dụng đánh giá hiệu quả dự kiến
của các dự án đầu tư, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào bốn tiêu
chuẩn chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư như sau :
a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng (NPV):
Như phần trên đã phân tích, để tính hiện giá lợi ích ròng trước hết cần xác đònh
được lợi ích ròng của từng thời điểm trong thời gian hoạt động của dự án, tiếp theo cần
xác đònh hệ số chiết khấu, hệ số chiết khấu này có thể thay đổi theo từng năm, tuy
nhiên trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ qui ước hệ số chiết khấu cố đònh trong

án (E+F), (G+H), (E+G), (E+H), (F+G), (F+H). Tuy nhiên để tối đa hoá lợi ích thì dễ
dàng thấy rằng đơn vò này sẽ chọn nhóm dự án (F+H) vì nhóm này sẽ mang lại hiện
giá lợi ích ròng cao nhất là $625.000
(iii). So sánh các dự án loại trừ lẫn nhau:
Trong công tác phân tích đánh giá và thẩm đònh dự án đầu tư có nhiều trường
hợp gặp phải tình huống phải lựa chọn những dự án thay thế nhau, nghóa là nếu thực
hiện dự án này thì phải bỏ dự án kia, khi đó dự án được chọn sẽ là dự án mang lại hiện
giá lợi ích ròng lớn nhất.
Qui tắc 3: Trong tình huống không bò giới hạn ngân sách, nhưng phải chọn một dự
án trong số các dự án loại trừ lẫn nhau, thì dự án được chọn phải là dự án sinh ra hiện
giá lợi ích ròng lớn nhất.
Ví dụ: Một đơn vò đang xem xét và chỉ được chọn 1 trong 3 3 dự án sau:
- Dự án I : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$300.000
- Dự án J : Hiện giá chi phí đầu tư là 4 triệu đô-la và NPV = +$700.000
- Dự án K: Hiện giá chi phí đầu tư là 1,5 triệu đô-la và NPV = +$600.000
Do các dự án này có tính loại trừ lẫn nhau nên chỉ chọn được 1 trong 3 dự án trên
để thực hiện, vì vậy dự án được xét chọn trong ví dụ này sẽ là dự án J
(iv). Giới hạn khi lựa chọn các dự án có thể thay thế nhau:
Ví dụ: có 3 phương án xây dựng mặt đường của cùng một con đường như sau :
- Phương án A: Đường rải đá Thời gian hữu dụng là 3 năm
- Phương án B: Đường tráng nhựa nóng Thời gian hữu dụng là 5 năm
- Phương án C: Đường tráng nhựa lạnh Thời gian hữu dụng là 15 năm
Nếu phải so sánh hiện giá lợi ích ròng của 3 phương án với đời hữu dụng 3, 5 và
15 năm thì cần phải so sánh 5 dự án đường rải đá (kéo dài 15 năm) với 3 dự án đường

Trang 20
tráng nhựa nóng (cũng kéo dài 15 năm) và phương án đường tráng nhựa lạnh có thời
gian hữu dụng là 15 năm, như vậy thì mới có thể so sánh được với nhau.
Tuy nhiên, cũng có cách so sánh khác hơn và hiệu quả hơn khi ta chọn những
nhóm phương án mà trong mỗi nhóm có thể sử dụng một hoặc cả 3 phương án xây

c. Thời gian hoàn vốn:
Đây cũng là một chỉ tiêu quan trọng để phân tích đánh giá trong quá trình thẩm
đònh dự án đầu tư. Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết (thường có đơn vò tính là
năm) để lợi ích ròng (chưa chiết khấu) hoàn lại vốn đầu tư.
Chỉ tiêu này cũng mang tính tương đối trong quá trình phân tích để thẩm đònh dự
án đầu tư, bởi vì có chắc chắn rằng tất cả những dự án mang lại lợi ích nhanh, thời than
hoàn vốn ngắn lại có thể tốt hơn những dự án mang lại lợi ích lâu dài nhưng có thời
gian hoàn vốn lâu hơn. Giả sử có 2 dự án cùng một chi phí đầu tư như nhau là C và lợi
ích cụ thể của 2 dự án như sau :
- Trong thời gian từ năm t
1
đến năm t* dự án A có lợi ích cao hơn dự án B
- Từ năm t* cho đến năm t
b
dự án A có lợi ích bằng 0, trong khi đó dự án B mang
lại lợi ích dương
Với thời gian hoàn vốn t* năm, người ta sẽ chọn dự án A thay vì chọn dự án B bởi vì
với cùng một mức chi phí dự án A sẽ sinh ra lợi ích lớn hơn sớm hơn.Tuy nhiên, nếu
xem xét theo hiện giá lợi ích ròng của toàn bộ dự án có nhiều khả năng là dự án B với
lợi ích lớn hơn trong những năm về sau sẽ tốt hơn nhiều (như hình vẽ)


1
– C
1
)/(1+k)
1
] + … + [(B
n
– C
n
)/(1+k)
n
] = 0
Trong đó :
- C
t
là chi phí của dự án năm thứ t (t=0,1,…n)
- B
t
là lợi ích củ dự án năm thứ t (t=0,1,…n)
Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn là một chỉ tiêu quan trọng, nó có ưu điểm là chỉ cần
dựa vào các số liệu của dự án là có thể tính được và đem so sánh với mức lãi suất kỳ
vọng của nhà đầu tư để xét xem mức hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, trong trường hợp
mà các dự án thay thế hẳn cho nhau sau đây nếu chỉ dựa vào nội suất thu hồi vốn để
xem xét thì rất dễ dẫn đến sai lầm.
(i). Trường hợp các dự án có quy mô khác nhau:
Giả sử có 2 dự án:
- Dự án A với chi phí đầu tư là 1.000, mỗi năm mang lại một khoản lợi ích ròng là
300 và dự án B có thể thay thế dự án A với chi phí đầu tư là là 5000, mang lại
khoản lợi ích ròng 1.000 mỗi năm.
- Nội suất thu hồi vốn của dự án A là IRRa =0,3 và của dự án B là 0,2.

phương án đầu tư cho dự án về mặt tài chính cần phải có quan điểm tổng hợp từ nhiều
khía cạnh khác nhau, trong đó, nhất thiết phải xem xét toàn diện trên cả bốn chỉ tiêu
quan trọng là : hiện giá lợi ích ròng (NPV), nội suất thu hồi vốn (IRR), Tỷ suất lợi ích –
chi phí (B/C) và thời gian thu hồi vốn. Nếu chỉ xem xét phiến diện từ một chỉ tiêu sẽ
dễ dẫn đến sai lầm trong quyết đònh đầu tư cho dự án.
Đây là quan điểm nhất quán trong phân tích tài chính làm cơ sở cho công tác
thẩm đònh dự án đầu tư và cũng là phương thức mà tác giả sẽ sử dụng để đánh giá hiệu
quả tài chính của dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng Khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc
môn – Tp. Hồ Chí minh” được trình bày tiếp theo ở chương II.

Trang 24
CHƯƠNG II
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG
KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM – HUYỆN HÓC MÔN – TP. HỒ CHÍ MINH
2.1.
GIỚI THIỆU PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
2.1.1. Chủ đầu tư
:
- CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG – TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1
- Đòa chỉ 6 – 8 Thạch Thò Thanh, Quận I – TP.Hồ Chí Minh.
- Quyết đònh thành lập Doanh nghiệp Nhà nước số 075A/BXD-TCLĐ ngày
22/03/1993 do Bộ Xây dựng cấp.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh số 102545 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hồ
Chí Minh cấp ngày 06/12/2001 và đã bổ sung ngành nghề kinh doanh.