Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU DÂN CƯ SỐ 6 TÚC DUYÊN - PHƯỜNG TÚC DUYÊN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên và Môi
trường thành phố Thái Nguyên, Ban bồi thường và GPMB thành phố cùng
cán bộ và nhân dân phường Túc Duyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.

Chính phủ
4
GPMB
Giải phóng mặt bằng
5
HĐND
Hội đồng nhân dân
6
HSĐC
Hồ sơ địa chính
7
HTX
Hợp tác xã
8
NĐ
Nghị định
9
QĐ-UB
Quyết định ủy ban
10
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
11
TĐC
Tái định cư
12
UBND
Ủy ban nhân dân
Bảng 4.5
Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án
58
Bảng 4.6
Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác
định giá bồi thường đất và tài sản và các khoản hỗ trợ
trên đất tại dự án
59
Bảng 4.7
Tổng số tiền đầu tư cho Dự án Khu dân cư số 6 Túc
Duyên
62
Bảng 4.8
Số tiền thu được từ giao đất Khu dân cư số 6 Túc
Duyên
63
Bảng 4.9
Tổng số hộ nằm trong khu vực giải phóng mặt bằng
65
Bảng 4.10
Khả năng chuyển đổi nghề của lao động nông nghiệp
khi dự án kết thúc
68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
Bảng 4.11
Thu nhập của hộ dân sau khi thu hồi đất


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vi DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
STT
Tên biểu đồ

Trang


đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu
đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu CNH - HĐH đất nƣớc với mục
tiêu đƣa nƣớc ta trở thành một nƣớc công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu
quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Có
thể nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án”. Bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động
tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cƣ, ảnh hƣởng trực tiếp
đến lợi ích của Nhà nƣớc, của chủ đầu tƣ, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi trên phạm vi cả nƣớc, đến từng địa phƣơng, cơ sở.
Thái Nguyên là một tỉnh hiện đang nằm trong vùng động lực phát triển
kinh tế các tỉnh miền Bắc nƣớc ta. Trong những năm qua, quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa đã thúc đẩy sự phát triển nhanh về kinh tế với sự thay
đổi bộ mặt của thành phố, các huyện lỵ .
Thành phố Thái Nguyên có nền kinh tế đang trên đà phát triển của tỉnh
Thái Nguyên, cách Hà Nội 80 km về phía Đông Nam. Vị trí địa lý trên đã tạo
cho thành phố Thái Nguyên những điều kiện lý tƣởng để thu hút đầu tƣ, thực
hiện CNH, HĐH địa phƣơng, các khu dân cƣ mới và mạng lƣới giao thông
liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 3, đƣờng Cách mạng tháng 8…
Thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên và Thành phố Thái Nguyên cũng có ý nghĩa quan trọng và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

2
những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng của cả nƣớc đặc biệt là khó khăn trong việc tái định cƣ và
chuyển đổi nghề nghiệp cho các hộ dân, hộ gia đình bị mất đất sản xuất và các

1.2.2. Yêu cầu
Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã đƣợc ban hành.
Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện các
chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng qua một số dự án đã đƣợc thực
hiện trên địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác. Các số liệu điều tra
thu thập phải đƣợc phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4
Chƣơng 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tƣ
Từ những năm 60 trở lại đây thì nhận thức về dự án bắt đầu hoàn thiện,
danh từ dự án dƣợc sử dụng trong nhiều lĩnh vực, các mối quan hệ, mục tiêu,
phạm vi khác nhau do vậy cơ cấu tổ chức của dự án cũng tƣơng đối khác
nhau. Các nhà kinh tế học đã đƣa ra nhiều khái niệm về dự án. Mỗi một khái
niệm nhấn mạnh một số khía cạnh của dự án cùng các đặc điểm quan trọng
của nó trong từng hoàn cảnh cụ thể.
Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù,
một nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt đƣợc thực hiện với phƣơng pháp riêng,
nguồn lực riêng và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể
mới. Nhƣ vậy theo định nghĩa này thì: dự án không chỉ là một ý định phác
thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định; Dự án không phải là một nghiên
cứu trìu tƣợng mà phải cấu trúc nên một thực thể mới.
Xét về hình thức: Dự án đầu tƣ đƣợc hiểu là một tập tài liệu tổng hợp
bao gồm các luận chứng cá biệt đƣợc trình bày một cách có hệ thống, chi tiết

quản lý dự án duy trì thƣờng xuyên quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá
trình sản xuất liên tục và gián đoạn kết quả của dự án không phải là sản phẩm
sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án
đem lại là duy nhất.
Môi trƣòng hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ
chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức. Dự án “cạnh tranh”
lẫn nhau và với các bộ phận chức năng khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị.
Tính bất định và rủi ro cao: Hầu hết các dự án đòi hỏi lƣợng tiền vốn,
vật tƣ và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định.
Mặt khác, thời gian đầu tƣ vào vận hành kéo dài nên các dự án đầu tƣ phát
triển thƣờng có độ rủi ro cao.
2.1.2. Đặc điểm của dự án
Mặc dù mỗi một dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau có đặc điển riêng
của lĩnh vực đó nhƣng nói chung dự án có những đặc điểm chung cơ bản sau:
Dự án có tính thống nhất: Dự án là một thực thể độc lập trong một môi
trƣờng xác định với các giới hạn nhất định về quyền hạn và trách nhiệm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6
Dự án có tính xác định: Dự án đƣợc xác định rõ ràng về mục tiêu cần
phải đạt đƣợc, thời hạn bắt đầu và thời hạn kết thúc cũng nhƣ nguồn lực cần
có với một số lƣợng, cơ cấu, chất lƣợng và thời điểm giao nhận.
Dự án có tính logic: Tính logic của dự án đƣợc thể hiện ở mối quan hệ
biện chứng giữa các bộ phận cấu thành dự án. Một dự án thƣờng có 4 bộ phận:
- Mục tiêu của dự án: Một dự án thƣờng có 2 cấp mục tiêu là mục tiêu
phát triển và mục tiêu trực tiếp.
Mục tiêu phát triển là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện. Mục tiêu
phát triển đƣợc xác định trong kế hoạch, chƣơng trình phát triển kinh tế xã hội
của đất nƣớc của vùng.

tài chính cho vay vốn thì dự án cũng là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên
doanh. Một dự án tuyệt vời sẽ có nhiều đối tác để ý, mong muốn cùng tham
gia để có phần lợi nhuận. Nhiều khi các chủ đầu tƣ có vốn nhƣng không biết
mình nên đầu tƣ vào đâu có lợi, rủi ro ít nhất, giảm thiểu chi phí cơ hội vì vậy
dự án còn là một công cụ cho các nhà đầu tƣ xem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ
hội đầu tƣ tốt nhất. Ngoài ra, dự án đầu tƣ còn là căn cứ để soạn thảo hợp
đồng liên doanh cũng nhƣ để giải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các
đối tác trong quá trình thực hiện dự án.
2.1.3.2 Đối với Nhà nước
Dự án đầu tƣ là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy
phép đầu tƣ, là căn cứ pháp lý để toà xem xét, giải quyết khi có tranh chấp
giữa các bên tham gia đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án sau này.
2.1.3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn
Dự án đầu tƣ là căn cứ để cơ quan này xem xét tình khả thi của dự án
để quyết định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm
bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
2.1.3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển
Dự án là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lƣợc,
quy hoạch và kế hoạch 5 năm, chƣơng trình phát triển một cách có hiệu quả
nhất.
Dự án là phƣơng tiện để gắn kết kế hoạch và thị trƣờng, nâng cao tính
khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trƣờng theo
định hƣớng xác định của kế hoạch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

8
Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển
kinh tế xã hội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thị
trƣờng.
Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cƣ và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hội

nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cƣ
cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thƣờng GPMB có những đặc trƣng riêng và
đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b- Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhƣng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó
cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di
chuyển, định giá bồi thƣờng rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng khu
tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu.
+ Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác
động điều chỉnh tại chính thị trƣờng đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thƣờng
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

11
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý
tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà
nƣớc có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
đƣợc quy hoạch tổng thể (nhà ở, trƣờng học, chợ), cân đối đƣợc giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thƣờng GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thƣợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thƣờng di dời nhà
hiện nay đƣợc thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trƣờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trƣờng, giá tƣơng đƣơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngƣời có khó khăn
về nhà ở. Ngƣời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [1].
2.3.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trƣng dụng đất cho các mục

đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế đƣợc coi nhƣ một
hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc đƣợc xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nƣớc chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ
[8]. Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã
hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất
đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng đƣợc áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế nhƣ thế này đƣợc xem là đặc trƣng của luật liên quan đến đất đai
của Hàn Quốc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13
Luật bồi thƣờng GPMB của Hàn Quốc đƣợc chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thƣờng GPMB cho đất công cộng đã đạt
đƣợc theo thủ tục thƣơng lƣợng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cƣỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cƣỡng chế đất cho nên luật
“sung công đất” đã đƣợc thiết lập trƣớc vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thƣơng lƣợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã đƣợc lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển
khai bồi thƣờng cho đến nay. Tuy nhiên dƣới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “đặc lệ” thƣơng lƣợng không đạt đƣợc thỏa thuận thì luật
“sung công đất” đƣợc thực hiện bằng cách cƣỡng chế, nhƣng nếu cứ nhƣ vậy

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ƣu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu kinh doanh.
Luật bồi thƣờng Hàn Quốc đƣợc thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với
đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngƣ nghiệp,
khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thƣờng và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu nhƣ đã trả
hoặc đặt cọc tiền bồi thƣờng xong nhƣng không chịu di dời thì đƣợc xem nhƣ
gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cƣỡng chế giải tỏa đƣợc
thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi
hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện
pháp GPMB thƣờng bị ngƣời dân hoặc các ngƣời ở thuê phản đối và chống
trả quyết liệt gây ảnh hƣởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự
nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả.
2.4. CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở
VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ
2.4.1. Thời kỳ trƣớc 1987
2.4.1.1. Hiến pháp 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nƣớc
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nƣớc ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng
đất đƣợc ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là:
Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lƣợc
ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa
chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân [6]. Sau đó, Đảng và
Nhà nƣớc ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nƣớc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

15
thành lập các nông trƣờng quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức
sở hữu tập thể.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

16
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trƣởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích
sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thƣờng. Căn cứ để tính bồi thƣờng
thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích,
chất lƣợng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối
thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thƣờng thiệt hại
của địa phƣơng mình sát với giá đất thực tế ở địa phƣơng nhƣng không thấp
hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao
đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi
thƣờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nƣớc. Khoản tiền này đƣợc
nộp vào ngân sách Nhà nƣớc và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng
rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cƣ cho vùng
bị lấy đất.
Tại quyết định này, mức bồi thƣờng còn đƣợc phân biệt theo thời hạn sử
dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thƣờng đối với
việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đƣờng giao thông, thủy lợi…
2.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
2.4.3.1 Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”.
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do
Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu toàn dân”.

Chính điều này làm căn cứ cho quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất [23].
- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

18
Sau khi Luật đất đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc đã ban hành rất
nhiều các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định, Thông tƣ và các văn bản pháp
quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các
văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của
thửa đất để lập kế hoạch bồi thƣờng GPMB theo quy định khi Nhà nƣớc thu
hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng đƣợc một
số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trƣớc, Nghị định này là văn bản pháp
lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất, việc bồi thƣờng bằng đất cùng mục đích sử dụng,
cùng hạng đất…
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tƣ Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hƣớng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP