MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ 6
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 6
1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam 6
1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới 9
1.2.1 Lập kế hoạch 10
1.2.2. Điều phối và tổ chức 12
1.2.3. Kiểm soát 14
1.2.4. Điều chỉnh 15
1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 15
1.4.1. Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 16
1.4.2. Thực hiện đầu tư 17
1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng 18
1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 21
1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC 23
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN
– GELEXIMCO 23
2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCO
23
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO
23
2.1.2. Giới thiệu về dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 29
2.1.3 Quá trình hình thành dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 34
2.2. Thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn -
GELEXIMCO 41
2.2.1. Thực trạng xác lập quyền sử dụng đất, đền bù đất đai, giải phóng mặt
bằng 46
2.2.2 Thực trạng của quản lý lập bản vẽ thiết kế thi công 48
2.2.3 Thực trạng quản lý đấu thầu 53
3.3.2.1. Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về DAĐT xây dựng KĐT 96
3.3.2.2. Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu, nghiệm thu chất
lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT 97
3.3.2.3 Kiến nghị nhà nước tạo ra những ưu đãi 97
KẾT LUẬN 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
KĐT Khu đô thị
QLDA Quản lý dự án
HTKT Hạ tầng kỹ thuật
DAĐT Dự án đầu tư
TKCS Thiết kế cơ sở
CSHT Cơ sở hạ tầng
TKTC Thiết kế thi công
NĐT Nhà đầu tư
UBND Ủy ban nhân dân
BĐS Bất động sản
CĐT Chủ đầu tư
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
BẢNG
Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và QLDA đầu tư Error: Reference
source not found
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp sử dụng đất KĐT mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO
Error: Reference source not found
Bảng 2.3 Quy trình hình thành một dự án KĐT mới Error: Reference source
not found
Bảng 2.4 : Giá trị tổng mức đầu tư của dự án HTKT Error: Reference source not
found
Bảng 2.5 Tổng mức đầu tư dự án nhà ở thấp tầng Error: Reference source not
found
1.2.1 Lập kế hoạch 10
1.2.2. Điều phối và tổ chức 12
1.2.3. Kiểm soát 14
1.2.4. Điều chỉnh 15
1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 15
1.4.1. Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 16
1.4.2. Thực hiện đầu tư 17
1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng 18
1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 21
1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC 23
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN
– GELEXIMCO 23
2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCO
23
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO
23
2.1.2. Giới thiệu về dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 29
2.1.3 Quá trình hình thành dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 34
2.2. Thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn -
GELEXIMCO 41
2.2.1. Thực trạng xác lập quyền sử dụng đất, đền bù đất đai, giải phóng mặt
bằng 46
2.2.2 Thực trạng của quản lý lập bản vẽ thiết kế thi công 48
2.2.3 Thực trạng quản lý đấu thầu 53
2.2.4 Thực trạng quản lý thi công hiện trường và hoàn thành bàn giao đưa
vào sử dụng 58
2.2.5 Thực trạng quản lý thanh quyết toán 66
2.3 Những điểm đã đạt được và hạn chế của công tác QLDA đâu tư KĐT mới Lê
Trọng Tấn - GELEXIMCO trong thời gian qua 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Cũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trình
hội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế. Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự
án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sóc
nông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí
là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân. Tại Việt Nam
cũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án.
Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiên
cứu sâu rộng trên toàn thế giới. Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nước
đang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ. Các dự án liên tục được thành lập và
thực hiện. Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chất
lượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị phát
triển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng một
hoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị. Các khu đô thị đầu tiên xuất
hiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trung
hòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự án
khu đô thị. Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nói
chung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời. Đi đôi với sự hình thành của các khu đô
thị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Để có thể xây
dựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm
rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị nói riêng. Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội –
GELEXIMCO là một trong những Chủ đầu tư như thế. Nắm bắt được các xu hướng
phát triển của đất nước, nắm bắt được nhu cầu về khu đô thị của Hà nội, Công ty đã
đầu tư xây dựng nhiều khu đô thị trong phạm vi cả nước, trong đó có dự án tiêu
biểu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO. Để có
thể thành công được trong dự án khu đô thị này đòi hỏi chủ đầu tư cũng phải có
i
Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính
nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hành
động thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thống
hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống. Việc lập kế hoạch đòi hỏi
chủ đầu tư phải xác định được mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Dự án này
làm cho ai? Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì?
Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền
vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời
gian. Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình từng công việc và toàn bộ
dự án, trên cơ sở đó bố trí vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.
Kiểm soát được hiểu là một quá trình hoạt động và là một hệ thống. Kiểm
soát dự án bao gồm một loạt hành động và công việc được thực hiện theo một quy
trình nhất định, đồng bộ từ ý tưởng đầu tư, qua thực hiện cho đến khi dự án được
vận hành đi vào hoạt động
Sau khi kiểm soát sẽ phát hiện những sai lệch cần điều chỉnh. Do vậy hoạt
động này là hoạt động theo sau hành động kiểm soát nó giúp nhà quản lý dự án có
thể kịp thời điểu chỉnh những sai xót và ngăn ngừa những sai xót đó lặp lại. Cần
phải phân tích đi vào cội nguồn của những vấn đề để tìm ra nguyên nhân gây sai
lệch từ đó không những có sửa chữa mà có thể khắc phục triệt để.
Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chính là quản lý các quá trình
hình thành lên khu đô thị. Khu đô thị được hình thành lên qua 3 giai đoạn: lập dự án
đầu tư xây dựng, thực hiện đầu tư, và quá trình hoàn thành bàn giao đưa công trình
vào sử dụng. Trong đó khâu thực hiện đầu tư là khâu chính trong quá trình thực
hiện dự án. Nó là khâu chiếm nhân lực nhiều nhất cũng như là khâu có tiến độ kéo
dài nhất. Vì vậy trong phạm vi luận văn chủ yếu đi vào phân tích việc quản lý dự án
ở giai đoạn này. Ở giai đoạn này công việc thực hiện đầu tư bao gồm các nội dung
chính sau: giải phóng mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công, đấu thầu, thi công xây
dựng, bàn giao đưa vào sử dụng, thanh quyết toán công trình xây dựng.
iii
Dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO được hình thành dựa
những nhân lực từ phòng dự án. Còn lại sau khi đã hình thành dự án, trong khâu
thực hiện dự án bản vẽ thiết kế thi công sẽ được chuyên cho các phong ban chức
năng chuyên môn trực tiếp quản lý dự án qua đó có thể nâng cao được chất lượng
và tiến độ thiết kế.
Đấu thầu là hình thức cạnh tranh giữa các đơn vị dự thầu về năng lực, kinh
nghiệm. thông qua đấu thầu sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế và xã hội nói
chung. Về mặt công trình xây dựng sẽ lựa chọn được nhà thầu có năng lực kinh
nghiệm hoàn thành công trình xây dựng với giá thành hợp lý nhất. Tuy nhiên trong
dự án này CĐT hầu hết sử dụng hình thức chỉ định thầu là hình thức mà tình cạnh
tranh về giá là hạn chế nhất. Qua việc phân tích những han chế như hình thưc đấu
thầu, quy trình chuẩn bị đấu thầu và xét thầu giữa các phòng ban của Chi nhánh
kiến nghị những thay đổi hợp lý hơn về nhân lực thực hiện những công việc trên để
nâng cao chất lượng của công tác đấu thầu xét duyệt thầu như tạo thêm một phóng
ban là Phòng Kinh tế kế hoạch thẩm định. Phòng ban này sẽ chịu trách nhiệm lập hồ
sơ xét thầu, và đề xuất ký hợp đồng. Việc này sẽ nâng cao hơn nữa khả năng kiểm
soát về đấu thầu so với trước kia và nâng cao hơn nữa tính thống nhất và minh bạch
trong việc xét thầu tại dự án KĐT.
Quá trình thực hiện thi công xây dựng là quá trình chính của thực hiện đầu tư
và là khâu kéo dài nhất và đòi hỏi nguồn nhân lực và tài chính lớn nhất. Những yếu
tố quyết định lên sự thành công ở giai đoạn này đó chính là chất lượng và tiến độ
xây dựng. Điều này phụ thuộc vào quy trình kiểm tra chất lượng của chủ đầu tư đề
ra yêu cầu với tư vấn giám sát và nhà thầu xây dựng, phụ thuộc vào năng lực kinh
nghiệm và phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư thanh toán cho nhà
thầu. Trong thời gian gần đây đỏi hỏi chủ đầu tư phải có những giải pháp nhất định
về đảm bảo nguồn vốn để thanh toán kịp thời cho nhà thầu thi công xây dựng để
đảm bảo tiến độ đề ra và hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư cần phải xây dựng một
quy trình giám sát chất lượng chặt chẽ hơn nữa để kiểm soát chất lượng thi công
xây dựng tại khu đô thị.
v
Quá trình thanh quyết toán: Giá trị thanh toán của CĐT cho nhà thầu xây
trình trong khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –GELEXIMCO.
Đề xuất các giải pháp về nâng cao hiệu quả sử dụng vốn như huy động vốn
từ các tổ chức cá nhân, huy động vốn từ bản thân các cán bộ công nhân viên trong
công ty cũng thúc đẩy mối quan hệ với công ty của nhân viên và gắn chặt quyền lợi
của nhân viên với dự án và với công ty. Tăng cường kiếm soát các chi phí như chi
phí gián tiếp, thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán.
Cuối cùng là các kiến nghị với UBND TP. Hà Nội đưa ra những chính sách
quy định cụ thể: Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn,
Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù, Thường xuyên thực hiện công
tác kiểm tra thực hiện dự án. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh
vực đất đai. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố.
Kiến nghị đối với nhà nước như: Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về việc
thực hiện DAĐT xây dựng KĐT, Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu,
nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT, tạo ra những ưu đãi.
vii
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết lựa chọn đề tài nghiên cứu
Trong quá trình phát triển đất nước các dự án đóng vai trò quan trọng trong
việc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Khái niệm dự án đã và đang được sử dụng ngày càng rộng rãi. Dự án là một
khái niệm rộng nó bao gồm tất cả các lĩnh vực trong sản xuất kinh doanh, trong xây
dựng hạ tầng xã hội mà còn trong nhiều các lĩnh vực kinh tế xã hội khác, những dự
án mang mục tiêu lợi nhuận và những dự án không mang mục tiêu lợi nhuận,
Một cách đơn giản có thể hiểu “dự án” là một tập hợp các hoạt động cần thiết
để tác động vào các nguồn lực hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác định
Cũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trình
hội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế. Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự
án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sóc
nông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí
KĐT tại Hà Nội, Hà Tây, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Cần Thơ….kinh doanh khách
sạn, trung tâm thương mại, siêu thị đạt tiêu chuẩn quỗc tế. Hiện nay, Công ty đang
là CĐT và triển khai thi công rất nhiều KĐT lớn như KĐT thành phố Giao Lưu - Hà
Nội, KĐT Cái Dăm - Quảng Ninh, KĐT Hưng Phú - Cần Thơ, KĐT mới LTT -
GELEXIMCO, KĐT mới Nam Láng Hòa Lạc - TP. Hòa Bình…, đường giao thông,
cầu vượt, kè bao biển, khách sạn, trung tâm thương mại, chung cư cao tầng.
Với rất nhiều với dự án đã kể trên đòi hỏi ban lãnh đạo GELEXIMCO phải có
những phương án để nâng cao các hiệu quả DAĐT của mình, họ cần phải tìm ra
những giải pháp để nang cao hiệu quả QLDA đầu tư của mình.
Bản thân là một thành viên gắn bó với GELEXIMCO tôi đã có nhiều năm công
tác về lĩnh vực QLDA đầu tư tại các dự án của GELEXIMCO, và đặc biệt là trong
DAĐT KĐT mới Lê Trọng Tấn. Tôi chọn đề tài “QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới
Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO” để làm luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh.
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:
- Áp dụng những kiến thức, phương pháp quản lý vào quản trị dự án KĐT mới.
- Đánh giá dự án từ đó tìm ra những biện pháp nâng cao hiệu quả của DAĐT
(trong đó có dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn) tại tập đoàn GELEXIMCO nói riêng và
các công ty đầu tư các dự án để phát triển kinh tế xã hội nói chung.
- Làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan hữu quan hoàn thiện các quy chế
quy định hướng dẫn việc QLDA nhằm đạt hiệu quả cao trong việc phát triển của
doanh nghiệp cũng như đóng góp cho phát triển xã hội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLDA của tập đoàn GELEXIMCO tại dự án
xây dựng KĐT mới LTT - GELEXIMCO (bắt đầu từ khi nghiên cứu hình thành dự
án đến lúc xây dựng hoàn thành sản phẩm nhà ở để bàn giao cho khách hàng).
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian nghiên cứu: Dự án KĐT mới LTT -GELEXIMCO, trên địa
bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông - TP. Hà Nội (Hà Tây cũ).
tương đồng:
- Hoàn thiện công tác QLDA đầu tư tại Tổng công ty Khoáng sản - TKV -
Học viên: Lê Tuán Ngọc - Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội.
- QLDA đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty CP đầu tư và xây dựng Hud1.
Tuy nhiên trong phạm vi đề tài đi sâu vào nghiên cứu việc QLDA của một
doanh nghiệp cụ thể với một vài dự án cụ thể mà ở đây là Công ty Xuất nhập khẩu
Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO tại dự án KĐT mới LTT -GELEXIMCO, để từ đó
có thể đưa ra những nhận định cụ thể dự án cụ thể đó là dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELXIMCO, qua việc việc phân tích thực trạng tìm ra
những tồn tại và nguyên nhân để đưa ra những giải pháp thúc đẩy việc quản lý dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị tốt hơn cũng như áp dụng vào các dự án khác của
công ty và có thể áp dụng việc quản lý dự án của những ty doanh ngiệp khác.
4
5. Phương pháp nghiên cứu
- Mô tả: Đi hiện trường, quan sát, mô tả.
- Tổng hợp và phân tích: Từ số liệu, dữ liệu, nhật ký thực hiện thu thập
được tại dự án GELEXIMCO và các số liệu khác liên quan tiến hành tổng hợp và
phân tích.
- Phỏng vấn chuyên sâu: Phóng vấn các kỹ sư, chuyên gia tại dự án cũng như
tham khảo ý kiến chuyên môn các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm ngoài dự án.
6. Đóng góp của nghiên cứu
Vận dụng các lý thuyết về QLDA đầu tư vào việc quản lý cụ thể một số dự
án của một doanh nghiệp nhất định mà ở đây là của doanh nghiệp GELEXIMCO
đối với việc QLDA đầu tư KĐT mới LTT - GELEXIMCO.
5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam
Khái niệm:
Để hiểu về khái niệm thế nào là dự án đầu tư xây dựng KĐT mới trước hết
năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; KĐT mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
Đặc điểm:
Trong phạm vi ranh giới KĐT này tất cả phải được thiết kế đồng bộ có liên
quan đến các khu vực lân cận xung quanh, có hỗ trợ bổ sung cũng như kế tục phát
triển. Trong thực tế khi phê duyệt các dự án KĐT mới người ta có thể định nghĩa các
công trình HTKT có thể bao gồm: mặt bằng xây dựng được san nền đến cốt cao độ
được phê duyệt theo quy hoạch, hệ thống đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc. Những công trình HTKT này sau khi được CĐT
quản lý xây dựng hoàn thiện xong, có những công trình sẽ được chuyển giao cho các
ban quản lý chuyên ngành chức năng để duy tu quản lý, có những công trình sẽ tiếp tục
được CĐT quản lý và khai thác dưới hình thức kinh doanh, cho thuê,….
Bên cạnh HTKT đó là các công trình mà CĐT được phép xây dựng và bán
cho khách hàng để thu về doanh thu cho mình. Các công trình đó có thể là đất nền
trong KĐT đã hoàn thiện hạ tầng hoặc cũng có thể là những căn hộ chung cư. Tất cả
những công trình khi được bàn giao cho dân phải qua các khâu lập dự án, khảo sát
kiểm tra, cũng như nghiệm thu tính an toàn khi đi vào sử dụng để bảo đảm an toàn
cho khách hàng khi sử dụng.
Dự án KĐT gồm nhiều công trình mà mỗi công trình trong đó cũng có thể
tách thành một dự án. Một KĐT có thể tách thành các dự án như sau: dự án xây
dựng HTKT, dự án xây dựng nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án xây
dựng nhà ở cao tầng và các dự án này có thể độc lập với nhau về tính pháp lý, chủ
trương, tuy nhiên phải tuân theo quy hoạch đã được phê duyệt. Và chính đặc điểm
này giải thích tại sao việc hoàn thành một dự án đầu tư xây dựng một KĐT cần một
7
thời gian kéo dài, một nguồn tài chính tương đối lớn, và bên cạnh đó điều quan
trọng là phải có nguồn nhân lực dồi dào với trình độ hiểu biết, kiên thức về các lĩnh
vực trong xây dựng.
Một dự án K ĐT hay những dự án nhỏ hơn trong nó như: HTKT, nhà ở thấp
tầng và các công trình xã hội, nhà ở cao tầng, mỗi dự án này phải tuân thủ quy
có vị thế xứng đáng , có tính cạnh tranh cao trong phát triển kinh tế - xã hội quốc
gia, khu vực và quốc tế. Dự báo năm 2015 tổng số đô thị cả nước đạt trên 870 dô
thị, đến 2025 tổng số đô thị cả nước đạt khoảng trên 1000 đô thị. Dân số đô thị năm
2015 đạt khoảng 35 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 38%; năm 2025 khoảng
52 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 50%.
Với những tiềm năng và định hướng phát triển của đất nước, Việt Nam quyết
tâm phát triển đô thị theo kịp các nước phát triển trên thế giới, phát triển các KĐT
trên toàn lãnh thổ, nâng cao mức sống của toàn dân, phát triển nền kinh tế nói
chung và phát triển đô thị nói riêng.
1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới
Một KĐT mới cũng như bất kỳ một dự án nào khác, ngoài những điểm riêng
biệt nó có một chu trình quản lý chung cho mọi DAĐT. Và DAĐT xây dựng KĐT
cũng vậy.
Hình 1.1 Chu trình QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới
Lập kế hoạch:
Thiết lập mục tiêu
Dự tính nguồn lực, Xây
dựng kế hoạch
Điều phối thực hiện:
Bố trí tiến độ thực hiện
Phân phối nguồn lực
Phối hợp các nguồn lực
Khuyến khích động viên
Kiểm soát:
Đo lường kết quả
Sơ sánh với mục tiêu
Báo cáo
Giải quyết các vấn đề
Điều chỉnh:
Phát hiện, điều chỉnh
- Việc dự tính nguồn lực và thời gian bị hạn chế quá mức mà dự án có thể bị
kéo dài kèm theo những khoản chi phí phát sinh;
10
- Nếu việc lập kế hoạch không được mở rộng phạm vi tham gia tới tất cả các
bên hữu quan và các thành viên tham gia có thể sẽ là cơ hội cho nhiều người hoạt
động tự do, không tuân theo các kế hoạch đã đặt ra.
Các dự án đã hoàn thành đều bắt đầu từ việc định rõ kết quả cuối cùng, điều
đó nghĩa là người QLDA phải xác định đúng được mục đích cũng như cấu trúc của
công việc, phải tưởng tượng kết quả mong muốn cuối cùng của dự án là như thế
nào? Những vấn đề cần thực hiện trong tiến trình dự án là gì và mục tiêu đặt ra là
như thế nào. Do vậy, trước khi thực hiện dự án, nhà quản lý phải nắm rõ được câu
trả lời cho ba vấn đề chính gồm có:
(i). Mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Mục tiêu của dự án đã nêu đầy đủ
nhiệm vụ cần thực hiện hay chưa. Khi nhận rõ được mục tiêu nhà quản lý có thể
hình dung tương đối rõ ràng về kết quả cuối cùng,
(ii). Dự án này làm cho ai? Ai là người sử dụng dự án này và nhằm mục đích
gì? Nhiều khi hạng mục dự án của một số dự án tương tự nhau nhưng mục đích sử
dụng mỗi dự án lại khác nhau do đó người QLDA phải nắm rõ để định hướng thực
hiện dự án theo mục đích sử dụng đó cho hợp lý.
(iii). Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì? Mục
tiêu là đích cuối cùng mà chúng ta phải hướng tới.
Việc lập kế hoạch đối với dự án xây dựng KĐT mới có tất cả các đặc điểm
kể trên của một dự án khi lập kế hoạch. Tuy nhiên khi xét về quy mô do tính chất
của dự án xây dựng KĐT là một dự án lớn, vốn đầu tư khổng lồ, có thời gian thực
hiện kéo dài nên nó cũng có những điểm riêng biệt của nó.
Mục tiêu cần đạt được của dự án KĐT rất lớn. Vì nó liên quan đến xã hội,
liên quan đến rất nhiều cá nhân sinh hoạt trong và ngoài phạm vi KĐT do đó khi
KĐT được đưa vào vận hành khai thác thì các mục tiêu đó mới lần lượt được đánh
giá về chất lượng cũng như khối lượng. Như vậy trước tiên mục tiêu cần đạt được
của dự án KĐT phải là về mặt xã hội. Nó giúp phát triển kinh tế của địa phương đó
thành viên ban dự án hiểu được thời gian đóng góp của họ và mối quan hệ qua lại
giữa các công việc trong dự án với công việc ngoài dự án.
12
Copyright: Tài liệu đại học ©