Mục lục
chơng i ..................................................................4
Một số vấn đề lý luận chung................................4
I. một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển............................................4
1. Khái niệm đầu t và đầu t phát triển ..............................................................4
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế................................................5
2.1. Đặc điểm của đầu t phát triển.......................................................5
2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế..................................6
2.3. Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh tế -
xã hội................................................................................................10
3. Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t...............................................11
3.1. Khái niệm vốn đầu t.....................................................................11
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t...................................................12
3.3. Nội dung vốn đầu t......................................................................13
4. Kết quả và hiệu quả đầu t.........................................................................14
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t..........................................................14
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.......................................................16
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở...............19
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t................................................................19
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án..............................................................20
3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở.......................................................21
3.1. Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị..........................................21
3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và
đối với Hà nội nói riêng......................................................................23
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà ở........25
1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân c đô thị..............25
2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở...........................................................27
3. Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng.............................................28
4. Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây
dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc) ....................................................30
chơng II.................................................................32

3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB).................................74
3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở...................................75
3.3.Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội....................................................77
III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian
qua...............................................................................................81
1.Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua...........................................81
1.1.Những kết quả xét trên khía cạnh định tính...................................82
1.2.Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng...................................84
2.Một số tồn tại trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án cần sớm khắc
phục........................................................................................................88
Chơng III. ...............................................................91
Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t ............91
2
phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội.91
I - Định hớng phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010.............................91
1. Quan điểm phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010.......................................91
1.1. Quan điểm về đối tợng của chơng trình phát triển nhà...................91
1.2. Quan điểm về vai trò của Nhà nớc................................................91
1.3. Quan điểm về tài chính................................................................92
1.4. Quan điểm về sự phát triển đồng bộ.............................................92
1.5. Quan điểm về kiến trúc quy hoạch................................................92
1.6. Quan điểm về định hớng đầu t và phát triển..................................93
1.7. Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý.....................................93
1.8. Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án...............................93
1.9. Quan điểm về lực lợng thi công xây dựng.....................................94
2. Vài nét tổng quan về quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch phát
triển nhà ở giai đoạn (2001-2005).................................................................94
2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020.......94
2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và 2010.. .95
3. Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội...........................96

thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm
thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để
đạt đợc các kết quả đó.
Khái niệm đầu t ở trên tuy đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi cũng nh đối t-
ợng của nó. Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cá nhân
hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế do vậy
hoạt động đó không phải là đầu t nếu xét trên góc độ cả xã hội. Yếu tố quyết
định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởng không
phải đầu t nói chung mà phải cụ thể là đầu t phát triển. Do vậy cần phải hiểu rõ
khái niệm này:
Đầu t phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản mới
cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những duy trì
mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội.
Nói nh vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu t khác là không cần thiết, nhng
vai trò của nó chỉ đợc thực sự đợc thể hiện khi tồn tại công cuộc đầu t phát triển
trong nền kinh tế. Cụ thể:
Đầu t tài chính là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc mua
các chứng chỉ có giá để hởng lãi suất. Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền và loại
4
đầu t này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng nó vai trò đặc biệt quan
trọng với t cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển.
Đấu t thơng mại là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra để mua hàng hóa
và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và
khi bán. Loại đầu t này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng lại
có tác dụng thúc đẩy quá trình lu thông của cải, vật chất do đầu t phát triển tạo
ra.
Nh vậy đầu t phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh
tế hớng tới. .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các
kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dỡng
đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt

mô hình kinh tế. Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên hai góc độ nền
kinh tế.
2.2.1. Đầu t trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu
của nền kinh tế.
Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ trọng
lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% -
28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động của đầu
t đến tổng cầu là ngắn hạn.
Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung cha tăng
(các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sản
lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng. Điều này đợc thể hiện qua
đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế mở.
AD - C + I + G + (E
X
- I
M
)
Trong đó AD: Tổng cầu;
C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;
G: Chi tiêu của chính phủ
E
X
- I
M
: là xuất khẩu ròng.
Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ (đầu t

* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu và đối
với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng hay
giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự
ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia.
Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời
sống, giảm tệ nạn xã hội.
Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức sẽ
dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng
giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ.
7
E
E
E
AD
AD
QE QE
PE''
PE'
PE
P
AS
AS
QE
0
Q
Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá cả

Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở các
quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn Bộ nên kinh tế.
Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát
triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khởi tình
8
trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế,
kinh tế, chính trị... của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo.
* Đầu t tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất nớc Chúng ta
đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn đầu
t là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cờng khả năng công nghệ của
đất nớc.
Công nghệ có thể đạt đợc thông qua hai con đờng chính là:
Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển ra công nghệ
bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng vào các hoạt động kinh
tế để thu hồi vốn đã bỏ ra cho đầu t nghiên cứu công nghệ và có lãi.
Nhng để nghiên cứu ra công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiều vốn đầu
t cho các lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại...với thời gian
đầu t kéo dài và độ mạo hiểm cao. Nên việc nghiên cứu, phát hiện
công nghệ mới thờng do các nớc phát triển, các công ty đa quốc gia
với nguồn vốn đầu t dồi dào, với những Bộ phận chuyên trách trong
nghiên cứu và phát triển thực hiện.
Con đờng thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trờng thế giới, việc
mua công nghệ sẵn có trên thị trợng thế giới sẽ nhanh chóng giúp cho
có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ này thờng không
hiện đại và phải cạnh tranh và cũng không đắt lắm. Do đó đây là hình
thức thích hợp với các nớc đi sau thờng là ở những nớc lạc hậu những
nớc đang phát triển. Tuy nhiên phơng pháp này cũng có những rủi ro
nhất định, đó là khi mua phải công nghệ lạc hậu nhng lại với giá cao,
những công nghệ gây ô nhiễm mỗi trờng.

kế hoạch phát triển của nhiều nớc. Điều rõ ràng là một đất nớc muốn giữ đợc
tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ đợc mức đầu t
lớn. Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợp phải lớn 25%
GDP.
J.M. Keynes trong lý thuyết đầu t và mô hình số nhân đã chứng minh rằng,
tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của cầu tiêu dùng từ đó tăng số lợng
việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thích sản xuất
phát triển .ở đây có sự tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập - tăng
đầu t mới - tăng thu nhập mới.
Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa ra lý
thuyết gia tốc lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu t,
mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làm cho đầu t tăng
lên nh thế nào. Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi về sản lợng nói
nên ý nghĩa của nguyên tắc gia tốc. Theo lý thuyết gia tốc để vốn đầu t tiếp
tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục. Nhng logic của vấn đề là ở
chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu t của thời kỳ trớc.
Thực tế của các nớc đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ, Châu á
hầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng động rồi sau
đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tế của khu vực
Châu á - Thái Bình Dơng đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống. Vì khi
nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5% mỗi năm thì các
nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất
phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé đã trở thành những
quốc gia công nghiệp mới. Đặc trng chủ yếu của các quốc gia này là quá trình
công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xã hội
của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 của Hồng Kông là 24.085
USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390
10
USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nớc Hồng Kông , Singapo, Đài Loan
trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thành những nớc đầu t và cho

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống
nhau về vốn đầu t. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử
dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:
11
Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch
vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử
dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo
tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội.
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t.
Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh
tế trong và ngoài nớc, cụ thể là
3.2.1. Nguồn trong n ớc.
Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nớc (thuế,
phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốn Nhà nớc, phát
hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia...) và các
nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ của các chính phủ, các tổ
chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam...)
Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển và
ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm.
Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản.
Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ.
Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho
đầu t phát triển.
Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình
tín dụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạn trả nợ
Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ.
Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng
qua hệ thống ngân hàng thơng mại).
Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản cố
định và lợi nhuận đợc phép giữ lại

hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa đợc quá trình tái sản xuất tạo ra
thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm và lắp
đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác,
thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ sở vật chất
kỹ thuật đó.
Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển trên đây, để tạo thuận lợi cho
công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội
cao nhất, có thể phân chia vốn đầu t thành các khoản mục sau đây.
3.3.1. Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà n ớc).
Trên giác độ này vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau:
Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền
là vốn cố định).
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động (mà sự biểu hiện bằng tiền
là vốn lu động của các tài sản cố định vừa đợc tạo ra).
Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu t chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn
đầu t.
13
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
3.3.2. Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở).
Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu t đợc phân chia chi tiết bỏi một
cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt hơn.
Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm.
Chi phí ban đầu và đất đai.
Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng.
Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơng tiện
vận chuyển.
Chi phí khác.
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động bao gồm.
Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vật liệu,
trả lơng ngời lao động, chi phí về điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng...

chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn
diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu t trên
cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t, tập trung
hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động. Đồng thời việc
sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định trong các
ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân.
4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t thể hiện ở vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản
cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
Khối lợng vốn đầu t thực hiện
Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t , bao gồm
: các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng,
mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và các chi
phí khác theo thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
Tài sản cố định huy động
Là công trình hay hạng mục công trình , đối tợng xây dựng có khả năng phát
huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xong thủ
tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động ngay đợc.
Tài sản cố định có thể đợc huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào
quy mô, tính chất của các dự án. Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô
thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lợng công việc lớn, mặt khác các
hạng mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay
sau khi hoàn thành nên thờng đợc tính theo huy động Bộ phận.
Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm
15
Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đã đ-
ợc huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt
động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.
Hoạt động đầu t tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng mang lại hiệu

Bi: doanh thu của dự án.
Ci: chi phí của dự án.
R : tỷ suất chiết khấu của dự án.
N: số năm hoạt động của dự án.
I: năm thứ i
NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t.
Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tài chính, ngợc lại
Nếu NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân.
Tỷ suất sinh lời vốn đầu t (hệ số thu hồi vốn đầu t : RR) : chỉ tiêu này phản
ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện.
Công thức tính nh sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động thì
Rri =
Trong đó :
Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả đầu
t bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt
đầu tầu phát huy tác dụng.
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi
đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và
khấu hao thu hồi hàng năm.
Công thức tính nh sau:
T=
Trong đó:
T: thời gian thu hồi vốn
Wi: lợi nhuận thu đợc hàng năm.
D: khấu hao hàng năm.
Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu

Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế
về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đến sống và
làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo đô
thị cũ.
Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môI trờng
đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tởng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệ hiện đại,
tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.
Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp cho ngân
sách Nhà nớc nh thuế thu nhập, thuế doanh thu v..v
18
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu t về nhà ở mang lại thì
cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nh khi giảI phóng
mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một Bộ phận
dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng,
trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân
Những mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết thoả đáng, có nh vậy
mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở.
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t
phát triển nhà ở
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t
Dự án đầu t có thể xem xét từ nhiều góc độ.
Về mặt hình thức
, dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đợc những
kết quả và thực hiện đợc những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu t là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật
t, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian
dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá
, dự án đầu t là một công cụ thể hiện kế hoạch chi

các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này
chính là vốn đầu t cần cho dự án.
Trong 4 thành phần trên thì kết quả đợc coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự
án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thờng xuyên theo dõi đánh giá
các kết quả đạt đợc. Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo
ra các kết quả đợc coi là hoạt động chủ yếu cần phải đợc đặc biệt quan tâm.
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án
Hoạt động đầu t (gọi tắt là đầu t) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực
tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật
chất của kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phơng, của ngành, của các
cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nớc và xã hội nói
riêng.
Hoạt động đầu t trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi là
đầu t phát triển. Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều năm với số
lợng các nguồn lực đợc huy động cho từng công cuộc đầu t rất lớn và đặc biệt
là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t.
Khi quá trình thực hiện đầu t kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những thành quả
nhất định. Chiếm đa số trong các thành quả đầu t là các công trình xây dựng
hoặc cấu trúc hạ tầng nh nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi,
đờng xá, cầu cống, bến cảng .Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến
hành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng đợc tạo ra. Do đó, sự phát huy tác
dụng của chúng chịu ảnh hởng nhiều của các điều kiện kinh tế xã hội tại
đây.
Nh vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặp
rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán đợc và có ảnh hởng đến hiệu quả của dự án.
Ngời ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không đợc thực hiện đúng
nh mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về các tiêu
chuẩn kỹ thuật và chất lợng, mà sự sai lệch này vợt quá mức chấp nhận đợc. Rủi
ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và khách quan, tồn tại

cấu và vật liệu xây lên nó. Thông thờng thời gian tồn tại của nó từ 50
đến 60 năm và cũng có trờng hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng
nh trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi
kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.
21
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng
nh khả năng của từng đối tợng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo
sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Thứ t: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận quan trọng và
chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã
hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà ở lại
có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác
động trở lại của đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện,
thông tin liên lạc ảnh h ởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của
những ngời trong ngôi nhà.
3.1.2.Đầu t phát triển nhà ở đô thị.
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là ngời có nhu cầu
tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng
hoá này và cung ứng cho thị trờng.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định
bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và
không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng
lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với
vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng nh diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá đợc tạo ra nhờ quá
trình đầu t và đây cũng chính là hoạt động đầu t phát triển vì nó tạo ra tài sản
mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua
đầu t phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp
chỗ ở cho đông đảo dân c một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có

Đây đợc coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu t, đặc biệt là lĩnh vực đầu t xây dựng vì sử dụng một lợng vốn lớn.
Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà
đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo ra nhiều sản phẩm
cho xã hội và ngợc lại. Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t, hiện nay
lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nớc. Thông qua việc
kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trờng Nhà nớc có thể tác động đến mọi
lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nớc còn sử dụng các mức lãi suất u đãi khác nhau
nh một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính
sách u tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở trong thời kỳ bao
cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang nền kinh tế thị tr-
ờng để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nớc có thể áp
dụng lãi suât u đãi cho các dự án đầu t vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra
một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của ngời dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân
Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào
ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngành
khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa
đầu t vào ngành đó có khả năng thu đợc lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà
đầu t bỏ vốn vào đây. Trong trờng hợp đầu t bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận
bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực đợc Nhà
nớc khuyến khích đầu t và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trơng
23
xã hội hoá vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần
trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc. Những chính
sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây
dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ một số hạng mục công
trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật) của Nhà n ớc thời gian qua cộng với sự
buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ
suất lợi nhuận của hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt là ở những Thành phố

Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.
24
Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận lợi.
Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thơng mại, lợng tiền
tiết kiệm trong dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và
giá cả, máy móc thiết bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của
Việt nam, đội ngũ cán Bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các
địa phơng trong cả nớc. Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà nội có khả năng đảm
nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với những khu đô thị văn
minh hiện đại.
Thứ ba, đầu t phát triển nhà ở Hà nội còn nhận đợc sự hớng dẫn, hỗ trợ thiết
thực của UBND Thành phố và Trung ơng thông qua các chủ trơng chính sách
nh chơng trình số 12 về phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010, pháp lệnh
Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành phố về
ban hành Quy định thực hiện u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và cho thuê
trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2002 .những chính sách, cơ chế này đang
ngày càng tạo ra một môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu t phát triển
nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan đến quyền lợi và nghiã
vụ của nhiều đối tợng trong xã hội.
Thứ t, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các
công ty và tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng
(VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và phát
triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t và phát triển nhà
Hà nội Đây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trong ngành xây dựng của
Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây dựng đất nớc trớc kia cũng
nh trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện nay. Với tiềm lực
sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng
đáng đảm trách vai chủ đấu t trong sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô thời
gian tới.
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực