LỜI NểI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản cú giỏ trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người,
mỗi gia đỡnh. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nờn bất động
sản, là một trong cỏc lĩnh vực luụn luụn giành được sự quan tõm lớn nhất và
sự quan tõm hàng đầu của xó hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản
khụng thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đỡnh và xó hội.
Ở nước ta, cựng với quỏ trỡnh đô thị hoỏ phỏt triển nền kinh tế thị
trường thỡ nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sụi động và nhà ở đó trở
thành một trong những vấn đề bức xỳc nhất đang được sự quan tõm của Đảng
và Nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cựng với cụng cuộc đổi mới, chủ trương
và chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người
cú thể xõy dựng nhà ở, đó được triển khai ở hầu hết cỏc tỉnh trong cả nước.
Tuy nhiờn, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ cú được
nhà ở vẫn là bài toỏn hết sức khú khăn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở
cho một đô thị đang đặt ra cho cỏc nhà quản lý đô thị. Nhiều hiện tượng xó
hội phức tạp đó nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ
nạn xó hội… Những hiện tượng đó gõy khụng ớt khú khăn trong vấn đề quản
lý đô thị.
Thực tế cỏc nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoỏ cựng
với quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ hiện đại hoỏ đất nước thỡ vấn đề nhà ở, đặc
biệt là nhà ở cho những người cú mức thu nhập thấp phải được giải quyết
đúng đắn kịp thời. ở nước ta, trong những năm qua Đảng và nhà nước đó cố
gắng quan tõm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước đáp ứng yờu cầu bức xỳc về
nhà ở cho người cú thu nhập thấp. Nhiều chương trỡnh, dự ỏn đều đề cập đến
phỏt triển nhà ở cho người cú thu nhập thấp và được xỏc định là vấn đề ưu
tiờn.
1
Tuy nhiờn vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm,
nờn trong thực tế nú nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để gúp
phần giải quyết nhà ở cho người cú thu nhập thấp, em đó đi vào nghiờn cứu
đề tài “Thực trạng và một số giải phỏp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phỏt

đó bỏ ra để đạt được cỏc kết quả đó.
Trong nền kinh tế quốc dõn, hoạt động đầu tư là quỏ trỡnh sử dụng vốn
để tỏi sản xuất mở rộng cỏc cơ sở vật chất kỹ thuật. vốn đầu tư được hỡnh
thành từ tiền tớch lũy của xó hội, của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ;
từ tiền tiết kiệm của dõn và vốn huy động từ cỏc nguồn khai thỏc được đưa
vào sử dụng trong quỏ trỡnh tỏi sản xuất xó hội nhằm duy trỡ tiềm lực sẵn cú
và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xó hội. Cú thể núi rằng. Đầu tư là yếu tố
quyết định sự phỏt triển nền sản xuất xó hội, là chỡa khúa của sự tăng trưởng.
Đầu tư phỏt triển là hoạt động đầu tư trong đó người cú tiền bỏ tiền ra để
tiến hành cỏc hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực
sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xó hội khỏc, là điều kiện chủ yếu để
tạo việc làm, nõng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động. Đú
chớnh là việc bỏ tiền ra để xõy dựng, sửa chữa nhà cửa và cỏc kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chỳng trờn nền bệ và bồi dưỡng đào
3
tạo nguồn nhõn lực, thực hiện cỏc chi phớ thường xuyờn gắn liền với sự hoạt
động của cỏc tài sản nhằm duy trỡ tiềm lực hoạt động của cỏc cơ sở đang tồn
tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xó hội.
* Đặc điểm của đầu tư phỏt triển.
- Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một cụng cuộc
đầu tư là rất lớn.
- Thời gian cần thiết cho một cụng cuộc đầu tư rất dài do đó vốn đầu tư
phải nắm khế đọng lõu, khụng tham gia vào quỏ trỡnh chu chuyển kinh tế vỡ
vậy trong suốt thời gian này nú khụng đem lại lợi ớch cho nền kinh tế.
-Thời gian vận hành cỏc kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đó bỏ
ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm, cú thể là hàng
chục năm và cú nhiều trường hợp là vĩnh viễn.
- Nếu cỏc thành quả của đầu tư là cỏc cụng trỡnh xõy dựng thỡ nú sẽ
được sử dụng ở ngay tại nơi đó tạo ra nú.
- Cỏc kết quả, hiệu quả đầu tư phỏt triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu

hoỏ này và cung ứng cho thị trường.
Cỏch thứ nhất, quỏ trỡnh xõy dựng gắn liền với việc một diện tớch đất
nhất định bị mất đi vỡ lợi ớch của một hay một nhúm cỏ nhõn. Điều này
khụng nờn và khụng thể tồn tại ở những khu đô thị vỡ tại đây mật độ dõn số
rất đông và tăng lờn khụng ngừng trong khi quỹ đất lại cú hạn. Hỡnh thức này
chỉ phự hợp với vựng nụng thụn nơi khụng bị sức ộp về dõn số cũng như diện
tớch đất.
Cỏch thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoỏ được tạo ra nhờ
quỏ trỡnh đầu tư. Đõy cũng chớnh là hoạt động đầu tư phỏt triển vỡ nú tạo ra
tài sản mới cho xó hội, hơn nữa đó cũn là một tài sản đặc biệt quan trọng.
Thụng qua đầu tư phỏt triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng cú hiệu
5
quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dõn cư một cỏch bỡnh đẳng, giỳp cho họ
ổn định chỗ ở để cú thể yờn tõm lao động, đóng gúp vào sự tăng trưởng và
phỏt triển chung của xó hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở:
•
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, cỏc doanh nghiệp
trong và ngoài ngành xõy dựng, cỏc đơn vị kinh tế và cỏc tổ chức xó hội…
đầu tư với mục đích thu được lợi ớch tài chớnh hoặc kinh tế – xó hội.
•
Nguồn vốn đầu tư: vỡ nhà ở vừa là quyền của mỗi cỏ nhõn đồng thời
cũng là trỏch nhiệm của toàn xó hội nờn nguồn vốn đầu tư được huy động từ
mọi nguồn trong xó hội như ngõn sỏch Nhà nước, vốn tự cú của doanh nghiệp
kinh doanh, của cỏc tổ chức tớn dụng, của chớnh những người cú nhu cầu và
những nguồn khỏc…
•
Loại hỡnh đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khỏc nhau
nờn đầu tư xõy dựng nhà ở cũng rất phong phỳ: cho người cú thu nhập thấp
hay thu nhập cao, sinh viờn, gia đỡnh quy mụ nhỏ hay lớn, theo hỡnh thức

Tỷ suất lợi nhuận bỡnh quõn. Đõy là một nhõn tố khỏch quan vừa phản
ỏnh trong mỗi thời kỳ thỡ đầu tư vào ngành nào là cú lợi, mặt khỏc nú cũng
điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khỏc. Khi tỷ suất lợi nhuận bỡnh
quõn của một ngành cao hơn ngành khỏc cũng cú nghĩa đầu tư vào ngành đó
cú khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kớch thớch cỏc nhà đầu tư bỏ vốn
vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thỡ tỷ suất lợi nhuận bỡnh
quõn là giới hạn trờn của lói suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà
nước khuyến khớch đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thụng qua chủ
trương “xó hội hoỏ” vấn đề nhà ở, một mặt thu hỳt sự tham gia của mọi
thành phần trong xó hội, mặt khỏc giảm gỏnh nặng cho ngõn sỏch Nhà nước.
Những chớnh sỏch như cho chậm nộp tiền thuờ đất, hay thậm chớ miễn tiền
thuờ đất khi xõy dựng nhà ở cao tầng, ỏp dụng mức thuế ưu đói, hỗ trợ một số
7
hạng mục cụng trỡnh (hạ tầng xó hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian
qua cộng với sự buụng lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xõy dựng đó
làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xõy dựng nhà, đặc
biệt là ở những thành phố lớn trong đó cú Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó
trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực
thịnh của nền kinh tế thỡ ngược lại đáy là thời kỳ suy thoỏi, mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh đều đỡnh trệ. Như chỳng ta đó biết một đặc trưng cơ bản
của nền kinh tế thị trường là cỏc hoạt động kinh tế đều cú mối liờn hệ nhất
định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dự là nhu cầu
thiết yếu nhưng để thoả món cũng đũi hỏi một lượng tài chớnh khụng nhỏ, do
vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế
đang trờn đà phỏt triển, thu nhập của người lao động được nõng lờn và cú khả
năng chi trả cho những nhu cầu cao như nhà ở.
Ngoài ra cũn nhiều nhõn tố khỏc tỏc động đến đầu tư núi chung và đầu
tư nhà ở núi riờng như mức độ rủi ro, tớnh chất của thị trường (cạnh tranh hay
độc quyền), chớnh sỏch của Nhà nước…Mọi nhõn tố cần phải được xem xột,

chớnh sỏch như chương trỡnh số 12 về “phỏt triển nhà ở Hà nội đến 2000 và
2010”, phỏp lệnh Thủ đô vừa được cụng bố ngày 11/1/2001, Quyết định của
UBND Thành phố về “ban hành Quy định thực hiện ưu đói đầu tư xõy dựng
nhà ở để bỏn và cho thuờ trờn địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002….những
chớnh sỏch, cơ chế này đang ngày càng tạo ra một mụi trường phỏp lý thuận
lợi cho hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tớnh xó hội
cao, liờn quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều đối tượng trong xó hội.
Thứ tư, địa bàn Thủ đô cũn là nơi tập trung nhiều đơn vị xõy dựng bao
gồm cỏc cụng ty và tổng cụng ty lớn như Tổng cụng ty xuất nhập khẩu xõy
dựng (VINACONEX), Cụng ty đầu tư phỏt triển hạ tầng đô thị, Cụng ty tu
tạo và phỏt triển nhà, Tổng cụng ty xõy dựng Sụng Đà, Tổng cụng ty đầu tư
và phỏt triển nhà Hà nội…Đõy là những đơn vị mạnh, cú truyền thống trong
9
ngành xõy dựng của Việt nam, cú đóng gúp lớn lao đối với sự nghiệp xõy
dựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ,
hiện đại hoỏ hiện nay. Với tiềm lực sẵn cú cộng với kinh nghiệm lõu năm
chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng đáng đảm trỏch vai chủ đấu tư trong
sự nghiệp phỏt triển nhà ở của Thủ đô thời gian tới.
2. Vốn và nguồn vốn phỏt triển nhà ở:
2.1 Vốn đầu tư:
Trờn thế giới hiện tồn tại một số khỏi niệm, định nghĩa khụng hoàn toàn
giống nhau về vốn đầu tư. Tuy nhiờn nếu xột theo nguồn hỡnh thành và mục
tiờu sử dụng ta cú khỏi niệm vốn đầu tư như sau:
“Vốn đầu tư là tiền tớch lũy của xó hội, của cỏc cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dõn cư và vốn huy động từ cỏc nguồn
khỏc được đưa vào sử dụng trong quỏ trỡnh tỏi sản xuất xó hội, nhằm duy trỡ
tiếm lực sẵn cú và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xó hội”.
2.2 Nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở:
Với chủ trương do chương trỡnh 12 đề ra là phỏt triển nhà ở theo mụ
hỡnh dự ỏn, đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và

nghiệp
Hạ tầng ngo i h ng à à
r o cà ỏc dự ỏn
Hạ tầng trực tiếp + nhà ở
trong hàng rào cỏc dự ỏn
Cho vay xõy dựng theo tiờu chớ:
lói suất thấp (0.81%)
thời hạn vay ớt nhất 3 – 5 năm
ấn hạn 1 năm (nếu CP phờ duyệt)
Đối
tượn
g
chớnh
sỏch
xó hội
Đối
tượn
g quỏ
nghốo
Nh à ở
di dõn,
GPMB
Nh à
lỳn nứt
nguy
hiểm
Đối
tượng
thu
nhập

liền với cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ cụng trỡnh kỹ
thuật ngoài hàng rào để khai thỏc được ngay dự ỏn.
+ Hỗ trợ xõy dựng nhà ở phục vụ cỏc đối tượng được hưởng chớnh sỏch
ưu đói trong xó hội cú nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
+ Đầu tư xõy dựng quỹ nhà phục vụ cỏc cụng tỏc giải phúng mặt bằng.
12
+ Thành lập quỹ phỏt triển nhà của thành phố, hỡnh thành ngõn hàng
phỏt triển nhà ở để tập trung và thu hỳt cỏc nguồn vốn cho nhà ở khụng nằm
chung trong quỹ phỏt triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xõy dựng kết cấu hạ tầng là trỏch nhiệm quan trọng của
Nhà nước để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở. Sở dĩ như vậy vỡ đất đai thuộc
quyền sở hữu của toàn dõn mà Nhà nước là đại diện, giỏ trị của đất sẽ tăng
lờn rất nhiều nếu được đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu tư nhà ở theo mụ hỡnh dự
ỏn chủ yếu được tiến hành trong cỏc khu đô thị mới đó được quy hoạch chi
tiết, do vậy vốn ngõn sỏch được đầu tư để xõy dựng cỏc hạng mục cụng trỡnh
xó hội như trường học, nhà trẻ, cụng viờn, cõy xanh, trạm y tế, trụ sở hành
chớnh... và một số cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu tư khú đảm
đương vỡ chủ yếu phục vụ lợi ớch cụng cộng như đường nội và ngoại khu, hệ
thống cấp, thoỏt nước, điện, chiếu sỏng...
Xỏc định được vai trũ khụng thể thiếu của nguồn vốn ngõn sỏch, ngay từ
năm đầu triển khai chương trỡnh 12, thành phố đó chi 114 tỷ đồng cho đầu tư
phỏt triển nhà ở (1998) con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua cỏc năm
như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiờn
tỷ trọng của vốn ngõn sỏch trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998
xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt cho thấy
vai trũ của nhà nước trong lĩnh vực này khụng cũn là độc quyền như trước mà
nhà ở thật sự đó trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khỏc
trong khi sự mở rộng của cỏc khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thỡ giảm tỷ
trọng nguồn vốn ngõn sỏch cho thấy đang xảy ra tỡnh trạng dàn trải trong sử
dụng vốn ngõn sỏch ảnh hưởng đến hiệu quả cỏc dự ỏn núi chung.

Trong những năm vừa qua ngành xõy dựng Thủ đô đó phỏt triển khụng
ngừng đóng gúp một phần khụng nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiờn
cũng cần nhỡn nhận một thực tế là tiềm lực tài chớnh của họ chưa phải là thế
mạnh, chưa xứng với đũi hỏi của những cụng trỡnh xõy dựng núi chung và
nhà ở núi riờng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khỏc do tranh thủ những
14
ưu đói của thành phố dành cho đầu tư phỏt triển nhà ở nờn nhiều chủ đầu tư
đó cựng một lỳc cố gắng tham gia nhiều dự ỏn khỏc nhau làm phõn tỏn nguồn
vốn tự cú vốn đó ớt ỏi. Chớnh điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong
tổng vốn đầu tư chỉ xấp xỉ 10 đến 13%.
Mặc dự phỏt triển nhà ở đó được Thành phố xỏc định là sự nghiệp của
toàn xó hội trong đó cú xõy dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hỡnh
thức bỏn hoặc cho thuờ nhưng do chưa cú chớnh sỏch hỗ trợ cụ thể của thành
phố nờn cũn ớt doanh nghiệp chủ động tham gia gúp vốn vào hỡnh thức kinh
doanh này. Cỏc đơn vị cú lao động chưa được hưởng những điều kiện ở nhất
định cũng chưa tớch cực trớch lợi nhuận hay quỹ đầu tư phỏt triển để xõy
dựng nhà ở cho CBCNV (vẫn cũn tư tưởng trụng chờ vào sự cấp phỏt của
Nhà nước) gõy nờn tỡnh trạng căng thẳng về nhà ở.
Để triển khai bất kỳ một dự ỏn đầu tư nào thỡ yờu cầu đầu tiờn là phải
cú vốn đối ứng. Trong điều kiện tiềm lực tài chớnh trong cỏc chủ đầu tư đang
là yếu điểm thỡ sự thành cụng của mỗi dự ỏn cũng như toàn bộ sự nghiệp
phỏt triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộcvào một phương thức huy động vốn
hiệu quả của chớnh chủ đầu tư.
2.2.4. Vốn vay
Như trờn đó trỡnh bày vỡ những lý do chủ quan và khỏch quan khỏc
nhau mà hai nguồn vốn giữ vị trớ chủ động nhất là ngõn sỏch và tự cú trong
cỏc dự ỏn đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng cả 2 nguồn trung bỡnh cũng mới
chỉ đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết. Hơn nữa do đặc điểm của
hỡnh thức đầu tư phỏt triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nờn vốn vay đó giữ
vai trũ chủ đạo xột trờn cả 2 khớa cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao

cú thể tiếp cận với nguồn vốn ưu đói như dự ỏn phục vụ cho đối tượng thu
nhập thấp hay thuộc diện chớnh sỏch, dự ỏn cú phương ỏn khả thi xõy dựng
hạ tầng cơ sở, xõy dựng tại khu vực được khuyến khớch... nờn vay thương
mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho cỏc dự ỏn phỏt triển
nhà ở. Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phớ dựa trờn những điều
16
khoản thỏa thuận với ngõn hàng và thường chịu lói suất cao hơn và bắt buộc
cú thế chấp.
2.2.5 Vốn huy động trong nhõn dõn:
Nhu cầu cú chỗ ở là một nhu cầu chớnh đáng và cú nhiều cỏch khỏc
nhau để đáp ứng nhu cầu đó: nhận thừa kế của ụng bà, cha mẹ, đi thuờ, mua
mới hay cải tạo mở rộng diện tớch cũ... nhưng cho dự là cỏch nào thỡ cũng
cần đến một khoản tiền nhất định. Người dõn Hà Nội núi riờng luụn cú ý thức
trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mỡnh và đây cũng là một
trong những mục đích chớnh để họ tiết kiệm tiền. Mặt khỏc nền kinh tế thị
trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản
tiền nhàn rỗi trong nhõn dõn (theo đánh giỏ là rất lớn). Bối cảnh tạo ra tiềm
năng vụ cựng lớn thu hỳt vốn từ cỏc thành phần kinh tế và cỏ nhõn cú nhu
cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt cỏc khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là
căn hộ khộp kớn trong cỏc chung cư cao tầng đó gõy được sự chỳ ý của đông
đảo người dõn Thủ đô đang cú nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khỏ
đầy đủ cộng với gia cả hợp lý những người cú nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng
ứng trước tiền cho chủ đầu tư để cú thể sở hữu những căn hộ đó trong tương
lai. Việc gúp vốn được thực hiện thụng qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư
(của những dự ỏn đó được phờ duyệt) với người dõn (khỏch hàng mua nhà).
Hợp đồng cú thể ký trước khi tiến hành thi cụng cụng trỡnh hoặc sau khi cụng
trỡnh đó hoàn thiện phần thụ đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khỏch
hàng phải ứng trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc
nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện cụng việc

+ Suất vốn đầu tư 1 m2 ở (đơn vị tớnh 1000 đ/1m2 ở) là chỉ tiờu phản
ỏnh lượng vốn đầu tư bỡnh quõn cho 1 đơn vị m2 ở. Hoặc ngược lại là chỉ
tiờu nghịch phản ỏnh số diện tớch nhà ở hoàn thành nhận được trờn 1 đơn vị
vốn đầu tư cho xõy dựng nhà ở. Ký hiệu quy ước: d. Người ta thường so sỏnh
18
d thực tế với d định mức quy định cho xõy dựng mới, mở rộng và khụi phục
nhà ở đô thị. Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiờn tiến cú
tớnh quy định, xỏc định trờn cơ sở những giải phỏp tối ưu về chi phớ đầu tư
và cụng suất sản xuất của doanh nghiệp xớ nghiệp xõy dựng, ngành, nền kinh
tế quốc dõn.
+ Suất lợi nhuận bỡnh quõn: ký hiệu quy ước: ∆L là mức lói tăng lờn
bỡnh quõn cho một đồng vốn đầu tư cho xõy dựng nhà ở đưa đến mức tăng
đó.
+ Thời gian thu hồi vốn càng nhanh cũng là một yếu tố kết quả giỏn tiếp
chứng tỏ mức độ đáp ứng rất thiết thực về lượng nhà ở cho dõn cư.
+ Tỷ lệ, tốc độ tăng giảm nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở.
3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư nhà ở:
Khỏi niệm: Hiệu quả xõy dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ớch cả về mặt
kinh tế và mặt xó hội do sự phỏt huy tỏc dụng của đồng vốn đầu tư xõy dựng
mang lại cho toàn xó hội sau khi cụng trỡnh nhà ở đô thị được đưa vào hoạt
động.
Hiệu quả của một hoạt động đầu tư được xem xột trờn hai khớa cạnh. Đú
là hiệu quả tài chớnh của dự ỏn và hiệu quả về mặt kinh tế xó hội của dự ỏn
đó.
*. Hiệu quả tài chớnh của dự ỏn đầu tư nhà ở:
Hiệu quả tài chớnh của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu
phỏt triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nõng cao đời sống của
người lao động trờn cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đó sử dụng.
Cỏc chỉ tiờu:
- NPV: Tổng lói quy về thời điểm hiện tại.

đầu tư bắt đầu tầu phỏt huy tỏc dụng.
- Chỉ tiờu thời hạn thu hồi vốn đầu tư: Xỏc định khoảng thời gian
Vốn đầu tư bỏ vào thu hồi lại được hoàn toàn. Thời hạn thu hồi vốn càng
ngắn thỡ dự ỏn càng cú hiệu quả.
Cụng thức tớnh như sau:
T=
vo
I
W+D
Trong đó:
T là thời gian thu hồi vốn
Wi là lợi nhuận thu được hàng năm.
D là khấu hao hàng năm.
20
Dự ỏn đầu tư cú thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của cụng trỡnh tương tự thỡ càng tốt, thể hiện sự hiệu quả
trong việc thu hồi vốn đầu tư.
- Tỷ lệ thu hồi nội tại (IRR) là mức lói suất mà nếu dựng nú để chiết
khấu dũng tiền của dự ỏn về hiện tại thỡ giỏ trị hiện tại của lợi ớch bằng giỏ
trị hiện tại của chi phớ. Tức là tổng thu bằng tổng chi. Dự ỏn nào cú IRR cao
thỡ cú khả năng sinh lời lớn.
( )
1
1 2 1
1 2
NPV
IRR = r . r r
NPV NPV
+ −
−

K là số vốn đầu tư thực hiện.
3.3 Hiệu quả kinh tế xó hội của dự ỏn.
Ngoài cỏc hiệu quả về mặt tài chớnh được xỏc định bằng cỏc chỉ tiờu
trờn, cỏc dự ỏn cũn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xó hội.
21
Thứ nhất: Dự ỏn sẽ làm tăng số lao động cú việc làm. Hiện nay, trờn
địa bàn thành phố cũn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa cú việc làm, do
đó đầu tư xõy dựng nhà ở sẽ gúp phần giảm bớt tỡnh trạng thất nghiệp, tạo
cụng ăn việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được cỏc tệ nạn xó hội.
Ngoài ra, quỏ trỡnh đầu tư cũng gúp phần nõng cao trỡnh độ kỹ thuật của sản
xuất, trỡnh độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao
động cũng được nõng cao.
Thứ hai: Đầu tư phỏt triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu
cầu về nhà ở của người dõn và gúp phần nõng cao điều kiện sống của dõn
cư, tạo ra một mụi trường sống tốt hơn, văn minh hơn. Gúp phần tạo ra một
số lượng lớn nơi ở ổn định cho một số đông dõn cư ngày càng tăng tại Thủ đô
và giảm tỡnh trạng thiếu nơi ở cho những người cú thu nhập thấp, chưa cú
điều kiện mua nhà. Đầu tư phỏt triển nhà ở được phỏt triển theo đúng quy
hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xó hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến
trỳc đô thị, khắc phục tỡnh trạng xõy dựng lộn xộn, manh mỳn mất mỹ quan.
Thứ ba: Hiệu quả kinh tế xó hội của dự ỏn cũn tớnh đến những khoản
đóng gúp cho ngõn sỏch Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu, tiền
cho thuờ đất của Nhà nước, thuờ cơ sở hạ tầngv..v
Thứ tư: Đầu tư phỏt triển nhà ở làm giảm lượng ỏch tắc giao thụng
với mật độ cao vào cỏc giờ cao điểm. Phỏt triển nhà ở tại cỏc khu đô thị mới
đồng bộ đáp ứng cỏc tiờu chuẩn về nhà ở và cỏc cụng trỡnh dịch vụ nhằm thu
hỳt dõn cư ở đô thị cũ đến sống và làm việc, giảm ỏch tắc giao thụng, đồng
thời cú điều kiện bảo tồn và cải tạo đô thị cũ.
Thứ năm: Hỡnh thành cỏc khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại
nhằm tạo mụi trường đầu tư hấp dẫn cho cỏc nhà đầu tư trong và ngoài

người phải chi một phần thu nhập để thuờ nhà hoặc trả gúp tiền sửa nhà, mua
nhà ngoài việc chi tiờu cho nhu cầu cơ bản.
+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao
gồm những người cú khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và cú giải phỏp để hoàn trả
dần sự ưu đói đó được hưởng.
23
+ Là những người hiện đang sống trong những ngụi nhà quỏ cũ nỏt mà
khụng cú điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
+ Là những người cú mức thu nhập ổn định và cú khả năng tớch luỹ vốn
để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả
gúp, tạo điều kiện ưu đói về chớnh sỏch đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay
vốn cú khả năng hoàn trả tiền vay).
+ Là những người chưa cú nhà hoặc cú nhà nhưng diện tớch ở chật hẹp,
S <=4m2/đầu người.
Chỳng ta cũng biết những người nghốo, những gia đỡnh chớnh sỏch
cũng được đánh giỏ là những hộ gia đỡnh thu nhập thấp nhưng đối với những
đối tượng này lại cú những chớnh sỏch riờng. Những đối tượng này chỉ cú thể
cấp nhà hoặc cho khụng mà thụi. Vỡ vậy trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến
những hộ cú mức sống trung bỡnh và trờn trung bỡnh. Vỡ những đối tượng
này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiờu và dụi ra một
phần tớch luỹ. Nếu phần tớch luỹ này được Nhà nước hỗ trợ thờm thỡ sẽ giỳp
được những đối tượng này cú nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện cú. Cựng với thu
nhập, cỏc yếu tố khỏc như điều kiện về nhà ở, mụi trường sống, mức độ ổn
định về việc làm, khả năng được hưởng cỏc dịch vụ xó hội cơ bản như y tế,
giỏo dục, giao thụng, sinh hoạt văn hoỏ.. là những biến số cơ bản, chỳng vừa
là hệ quả của thu nhập, vừa phản ỏnh rừ nột mức sống của dõn cư đô thị.
Tiờu chỉ chung để phõn loại cỏc hộ thuộc diện nghốo cú sự khỏc nhau
theo cỏch đánh giỏ của cỏc chuyờn gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh
và xó hội) và của Ngõn hàng Thế giới.
Định chuẩn để xếp diện đói nghốo theo quy định của Bộ Lao động

Bảng 2: Một số con số thống kờ về nhà ở của Thành phố Hà Nội
25