PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai
có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường
xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho
mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là
một quy luật vận động tất yếu để phù hợp với thực tiễn trong xã hội. Luật đất đai
năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy
nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra trong nền
kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
điểm hạn chế khi áp dụng trên thực tế. Do đó, Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 để phù hợp với tình hình thực
tế. Mặc dù vậy các văn bản này đã được chỉnh sửa để phù hợp và điều chỉnh các
điều khoản chưa hợp lý, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa thật phù hợp với
nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc
hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm
1993, đặc biệt trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có
nhiều điểm mới, và tiến bộ hơn so với những quy định trong luật trước đây. Chuyển
quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành
vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ
thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất trong các giao dịch về đất
đai. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1

thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này,
2
tác giả thấy rằng việc nghiên cứu và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn để
hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả đã lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất trọng nhất trong chuyển quyền sử
dụng đất đó là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài: là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay, để
trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và
cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời
góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các văn bản pháp luật áp dụng để giao kết,
thực hiện, quản lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghiên cứu thực
tiễn việc giải quyết các tranh chấp trong hoạt động chuyển nhượng như những vi
phạm về hình thức của hợp đồng, vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, vi
phạm về thời hiệu của hợp đồng…, trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (từ
năm 2009 đến năm 2012), để từ đó làm rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra.
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài đề cấp đến những nét chính về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của
pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động chuyển
nhượng theo pháp luật dân sự và thực trạng giải quyết các tranh chấp đó hiện nay
tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài khóa luận là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường

không chỉ hình thành trong lĩnh vực dân sự mà cả trong lĩnh vực thương mại, lao
động, thậm chí trong lĩnh cả lĩnh vực hành chính. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh
vực, có những đặc điểm riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng.
Các quan hệ xã hội ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đó là những quan hệ
giữa cá nhân với pháp nhân, giữa các tổ chức với nhau, giữa cá nhân với nhà nước,
giữa pháp nhân, tổ chức với nhà nước… Để cho những quan hệ đó phát triển bình
thường và để thoả mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua những
hành vi của chủ thể. Khi có sự thoả mãn giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa
những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm
dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên.
Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí tất cả các hợp đồng đều hình thành
và vận hành trên cơ sở nguyên tắc đó, một hệ thống các nguyên tắc, chuẩn mực hợp
lý được xây dựng và tạo thành luật các quan hệ về khế ước hay còn gọi chung về
hợp đồng.
Hợp đồng dân sự bắt đầu có từ Luật La Mã với những thuật ngữ khác nhau:
+ Consensus: Là sự thoả thuận có tính chất tự do, không bị ràng buộc giữa
các cá nhân với nhau.
+ Contractus: Sự thoả thuận trong khuôn khổ pháp luật (được nhà nước bảo
vệ)
+ Pactum: Sự thoả thuận về hành vi của các bên (về lối nói, ý chí…)
5
+ Convention: Giống như contractus nhưng có trình tự ký kết chặt chẽ.
Với tư cách như một cơ sở phát sinh nghĩa vụ, hợp đồng chỉ có thểt có nếu
bên ký hợp đồng có chủ ý xác lập các mối quan hệ trách nhiệm.
La Mã cổ đại phân biệt hai loại hợp đồng là khế ước và giao ước. Khế ước chỉ
những hợp đồng được công nhận và được pháp luật bảo vệ và chỉ có một khế ước mới
được coi là hợp đồng. Còn giao ước là sự thoả thuận không chính thức vói nội dung đa
dạng các giao ước không được pháp luật bảo vệ.
Luật Việt Nam quy định về hợp đồng dân sự khá chi tiết, các bộ dân luật Bắc,
Trung, Nam đều có quy định về hợp đồng dân sự. Nhìn chung, pháp luật của ta xem

xin phép, thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức,
quy định đó. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất …
Việc thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết hợp đồng,
được quy định tại điều 389 Bộ luật Dân sự 2005.
Hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 424
Bộ luật Dân sự 2005.
Quy định trên của pháp luật Việt Nam có sự thừa kế của Pháp luật La Mã.
Theo pháp luật La Mã hợp đồng được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt hợp đồng chặt chẽ hơn với nhau. Thứ nhất, là có sự thoả thuận, thứ hai là xuất
phát từ đặc thù của nó, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên
muốn đạt được. Hợp đồng là phương tiện đạt được mục đích, mục đích là cơ sở vật
chất của hợp đồng, mục đích có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ
hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt được
mục đích pháp lý nào đó. Không có sự mong muốn đạt được một mục đích nào đó
thì không thể có một ý chí đích thực để xác định hợp đồng. Mặt khác hợp đồng sẽ
không có hiệu lực nếu mục đích của hợp đồng đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo
đức xã hội.
Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của hợp đồng dân sự mà
người ta có thể phân loại các hợp đồng dân sự thông dụng khác nhau như các loại
hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp
đồng dịch vụ, hợp đồng gia công… Trong đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các
loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là trong những hợp đồng phổ biến nhất và quan trọng nhất, nó chiếm một
7
vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội của các chủ thể khi tham gia chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Từ xưa đến nay, đất đai chiếm một vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế,

chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần
đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là
khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua
bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở nước ta hiện nay luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là
cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và
nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được nhà nước thừa nhận có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ
thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người sử dụng đất (do nhà nước giao, cho
thuê, hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng thực hiện hoặc
không còn nhu cầu sử dụng nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho
người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật
chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm
dứt quan hệ sử dụng trước nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển
9
nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ giữa

10
khi trong quá trình giao kết hợp đồng giữa bên bán và bên mua trong quá trình
chuyển nhượng, nếu một trong hai bên không có sự tự nguyện mà bị ép buộc từ một
phía, hay trong quá trình giao kết mà một bên đưa ra các thông tin không chính xác
về quyền sử dụng đất như đang thế chấp, bị kê biên để thi hành án… thì hợp đồng
dù có được giao kết nhưng cũng không được pháp luật thừa nhận, bảo về và không
có giá trị pháp lý. Do đó chỉ khi ý chí các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép mà
hoàn toàn tự nguyện thì quan hệ hợp đồng chuyển nhượng mới được hình thành và
có hiệu lực.
Thứ hai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng
những trình tự thủ tục đã được quy định trọng bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Ví dụ, trong quá trình chuyển nhượng sử dụng đất các bên giao kết hợp đồng nhưng
vì lý do chủ quan hay khách quan mà các bên không mang đi công chứng, chứng
thực hay trong hồ sơ chuyển nhượng thiếu các giấy tờ liên quan đến việc chuyển
nhượng… thì hợp đồng cũng chưa được xác lập và không có giá trị pháp lý. Do
quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc biệt, vì vậy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không vi phạm các điều cấm của pháp luật thì
hợp đồng mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý trong quá trình giao kết.
1.1.3. Ý nghĩa pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xuất phát từ đặc điểm, tính chất, mục đích… của đất đai cho thấy đất đai là tài
sản đặc biệt của quốc gia, là một tư liệu phục vụ sản xuất nông lâm ngư nghiệp,
phục vụ đời sống sinh hoạt của nhân dân… đặc biệt quan trọng, vì thế trong quá
trình quản lý, khai thác, và sử dụng đất đai nhà nước ta đã ban hành những quy
phạm pháp luật đặc thù để điều chỉnh phù hợp với loại tài sản đặc biệt này trong quá
trình quản lý, sử dụng. Thông qua việc quy định chặt chẽ của pháp luật về các vấn
đề pháp lý của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có giá trị lớn trong quá trình
quản lý của nhà nước, quá trình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khi tham
gia giao kết hợp đồng, quyền lợi của bên thứ ba trong hợp đồng (nếu có). Trong quá
trình áp dụng vào thực tiễn cuộc sống những quy định chặt chẽ của pháp luật về

cụ hữu hiệu để nhà nước thông qua đó quản lý đất đai một cách hợp lý, khoa học và
để điều chỉnh các vấn đề cần thiết của đất nước.
12
1.2. Quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật Việt Nam
1.2.1. Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các chủ thể, từ định nghĩa về hợp đồng cho
thấy thông thường trong bất cứ một hợp đồng nào đều có sự tham gia của các bên
khi tham giao kết. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp
đồng, nên khi giao kết hợp đồng thì phải có sự tham gia của các bên trong hợp đồng
thì hợp đồng mới được xác lập. Xuất phát từ đặc điểm xã hội, tình hình thực tế, mục
đích của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó,
chủ thể đóng một vai trò quan trọng trong hợp đồng, vì không những tham gia hợp
đồng hướng tới những mục đích khác nhau, chủ thể còn là đối tượng chủ yếu chịu
sự điều chỉnh của hợp đồng, hay thể hiện tính pháp lý của hợp đồng có hợp pháp
hay không khi xảy ra các tranh chấp pháp lý, hay là điều kiện để cơ quan pháp luật
bảo vệ quyền lợi cho các bên khi các mâu thuẫn xảy ra. Trong hợp đồng chuyển
nhượng các bên khi tham gia ký kết hợp đồng ngoài những mục đích, lợi ích hướng
tới, hay các quy định như đối tượng hợp, hình thức của hợp đồng… phải phù hợp
với quy định của pháp luật thì còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về chủ
thể được quyền tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong hợp đồng
chuyển nhượng thì chủ thể trong hợp đồng là bên chuyển giao quyền sử dụng đất
(gọi là Bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là
Bên nhận chuyển nhượng).
• Thứ nhất, Bên chuyển nhượng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 110; Khoản 2, Khoản 3 Điều 112; Khoản 1
Điều 119 và Khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi bổ xung năm 2009),
thì các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
14
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
• Thứ hai, Bên nhận chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật, thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường
hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy
định tại Điều 103 của NĐ181/2004/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế. Theo đó, các chủ thể sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục

hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và
đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ có chồng là công dân Việt Nam sinh sống
ở trong nước;
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định trên được cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt
Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ, hoặc một căn hộ
16
chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại
Việt Nam.
Khi được mua nhà tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, quy định của pháp luật về điều kiện để các chủ thể tham gia trong
giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thì không phải là tất cả các chủ thể đều được
tham gia vào quá trình chuyển nhượng, chủ thể trong một số trường hợp bị hạn chế
tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là để bảo vệ lợi ích hợp
pháp của các bên khi phát sinh quan hệ chuyển nhượng, phù hợp với điều kiện kinh
tế, xã hội, an ninh quốc phòng; đảm bảo giao kết hợp đồng đúng mục đích và có ý
nghĩa thực tiễn.
1.2.2. Đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
Xuất phát từ đặc điểm pháp lý của hợp đồng, thì đối tượng của hợp đồng đóng
vai trò quan trọng trong việc thực hiện, giao kết hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng
là cái mà các chủ thể muốn hướng tới trong quá trình thực hiện giao kết. Trong Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây chính là quyền sử dụng
đất. Ở đây, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính
vận động, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên
nhận chuyển nhượng. Khi đó, bên chuyển nhượng sử dụng đất có hành vi giao đất
và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và
nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi chúng ta nhìn nhận và quan niệm rằng việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lý

đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được
quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ xung năm 2009. Đó là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất trong
phạm cả nước đối với mọi loại đất. Đây là căn cứ xác lập một cách đầy đủ mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng, thông qua giấy chứng nhận quyền sử
18
dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi
xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
- Đất không có tranh chấp: Ở đây, chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp
mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm
tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (như về thừa
kế, thi hành án, ). Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết
xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Quy định này góp phần quan trọng bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển
nhượng, để tránh những hợp đồng giao kết bị lừa dối, đồng thời góp phần đảm bảo
an ninh, trật tự xã hội để tránh các trường hợp tranh chấp xảy ra sau này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đối với những
thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng.
Nhà nước quy định điều này, ngoài mục đích đảm bảo quyền lợi của chủ thể trong
bản áp có hiệu lực pháp luật trước đó còn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao kết hợp đồng,
đồng thời thuận tiện để cơ quan nhà nước thi hành bản án có hiệu lực pháp luật
trước đó.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử
dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Ví
dụ, theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hàng

tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã
được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;
- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp có dự án đầu
tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với
nội dung dự án đã được phê duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án
thì nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã
đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định
của pháp luật.
• Đối với tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài, tổ
chức kinh tế có một trăm phần trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung
20
là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp sau đây:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và
khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
- Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ
tầng dùng chung của dự án;
Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định trên được thực hiện
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các quy định sau:
- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức
kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển quyền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng

Các bên chủ thể thoả thuận về giá dựa vào giá trị thực của đất trong vấn đề khai
thác, sử dụng đất được tính toán trên thực tế, số diện tích đất, vị trí mảnh đất
Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào nhu cầu, sự thiện chí của hai bên và khả năng thanh
toán của người mua.
Các bên tự thoả thuận giá nhưng giá đó phải được xác định và ghi vào trong
hợp đồng. Bên bán và bên mua có thể thỏa thuận phương thức thanh toán một lần
hoặc nhiều lần tại các thời điểm khác nhau; có thể thanh toán bằng tiền đồng Việt
Nam, cũng có thể thanh toán theo giá vàng hoặc ngoại tệ. Việc thanh toán có thể
thực hiện trực tiếp hoặc thanh toán qua ngân hàng là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí
của các bên khi tham gia kí kết hợp đồng. Do đó, giá chuyển nhượng là một trong
những nội dung quan trọng thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đã được quy định tại
Khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự 2005 trong nội dung của hợp đồng.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện này thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một dạng trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do
đó giá chuyển quyền sử dụng đất cũng bao gồm giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Do đó, theo quy định tại Điều 690 Bộ luật dân sự 2005: “giá chuyển quyền sử
dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”
Trước đây, theo quy định tại Điều 694 Bộ luật dân sự 1995 quy định “các bên
thỏa thuận giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành theo khung giá của chính phủ quy
22
định”. Quy định này của Bộ luật dân sự 1995 là không phù hợp với thực tiễn trong
quá trình chuyển nhượng của các chủ thể và không đi vào thực tế bởi bất cứ địa
phương nào trong cả nước thì bảng giá về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành luôn thấp hơn nhiều
so với giá trên thị trường thực tế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nói
riêng) mà các bên trong hợp đồng thỏa thuận. Chính vì thế việc quy định các bên
tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ được thỏa thuận theo khung giá do nhà

giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do chính phủ quy định;
- Trường hợp cá biệt, tại các vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã
hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường thấp hơn mức giá tối
thiểu của khung giá đất cùng loại quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
mức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và gửi Bộ tài chính để báo cáo;
- Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một
số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo
dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây
nên chênh lệch lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên
so với giá tối thiểu trong khung giá mà chính phủ đã quy định thì Bộ tài chính có
trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất trình Chính phủ điều
chỉnh cho phù hợp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh khung giá đất trong
các trường hợp sau: khi có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch kế hoạch xây dựng,
thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và loại vị trí đất thì ủy
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào những quy định hiện hành để điều chỉnh lại khung
giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp.
- Đối với trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhà
nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa
chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế trên thị trường tại địa phương để
ra quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định của
24
Chính phủ. Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí,
một số khu vực, loại đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án
trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định và