Học viện tài chính
Bộ môn định giá tài sản
***

bài tập
Môn học định giá tài sản
(dùng cho các lớp phụ - học 3 ĐVHT)

Hà nội - 08. 2005
I. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp:
Bài số 1:
ớc tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m
2
. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5
m, chiều sâu 75 m. Các chiều tơng ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhợng thực tế đất ở mặt đờng tại khu vực này với những lô đất có
diện tích khoảng 75 m
2
(5mx15m)

là 1.tr đ/m
2
, không mặt đờng là 0.6 tr.đ/m
2
.

Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhng đợc chính quyền địa phơng xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không
có tranh chấp, có diện tích là 100 m

.
Giá đất theo quy định của UBND địa phơng là 1.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở
khu vực trong khu vực này là 150m
2
.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng
đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nớc
quy định đối với diện tích vợt hạn mức.

Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
, hợp pháp về các
quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều
mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân v-
ờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa đợc bán với điều kiện:
trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ,
đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối
169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất kém hơn
20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nớc quy định tại con đờng này là 1.000.000 đ/m
2
.

ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng
năm ớc tính là 200 USD/ha.
Yêu cầu:
1. ớc tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trởng thành?
2. ớc tính giá trị hiện hành của các khoản đầu t này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu t là 18%, chi phí gieo trồng phát
sinh vào đầu năm thứ nhất.
Bài số 9:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một
lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận đợc ký trong hợp đồng là: sau 2 năm ngời
cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa
chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại
bức tờng bao với phí tổn ớc tính là 5.000 USD.
Yêu cầu:
5
5
1. Hãy ớc tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng:
bình thờng thì ngời cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên
số vốn đầu t của mình là 13% một năm?
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000
USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,
với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trờng
vốn đầu t?
Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của t nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng.
Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm.
Yêu cầu:
1. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 4 năm?
2. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 8 năm?
3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?
4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

2
, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
sàn xây dựng 120 m
2
.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m
2
không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá
225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nớc
quy định đối với toàn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nớc ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m
2
.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng
18%; sàn 16%; mái 14%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m
2
.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.

iV. Ph ơng pháp thặng d :
Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, nh sau:
- Diện tích 1 ha (10.000 m
2
). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn

/năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là
20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
- Toàn bộ chi phí đầu t bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong
đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.
- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:
+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD.
+ Chi phí xây dựng:
Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2.
Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng.
+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.
+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm.
+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.

8
8
V. Các dạng bài tổng quát
Bài số 16:
Một ngời trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi
nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vờn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không
gửi tiền vào ngân hàng nên ngời này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể
từ khi đầu t mua đất cho đến khi xây xong nhà.
Yêu cầu:
1. Bằng phơng pháp chi phí hãy tính xem ngời này phải bán ngôi nhà với giá
bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận đợc nếu gửi tiền vào ngân
hàng?
2. Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một
nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá
bán các ngôi nhà tơng tự ở đây khoảng 75.000 USD. Vậy ngời này nên định giá
ngôi nhà mới của mình nh thế nào?

2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để
cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?

Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị
trờng là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ
đông năm N là 540 triệu đồng:
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ
tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu t trên thị trờng
đợc xác định là 10%/năm.
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của nhà đầu t thiểu số hãy ớc tính giá trị thực một cổ
phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao
dịch trên thị trờng? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tơng ứng với một cổ phần.
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu t vào công ty ABC. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho
biết quyết định của hai ngời khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850
đ/cp và 60.000đ/cp?
Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:
+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N.
10
10
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản
Số
tiền
Nguồn vốn
Số
tiền
A. TSLĐ và đầu t ngắn hạn.
1. Tiền.

40
400
1400
1250
150
Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000
+ Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những
thay đổi nh sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi đợc là 40 triệu đồng. Số
còn lại đợc xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua
lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại
giảm 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trờng tăng 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm
20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tơng tự nh vậy tại thời
điểm hiện hành thờng phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời
điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh đợc đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, ngời đi thuê còn phải trả dần trong 20
năm, mỗi năm trả một lợng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trờng là 20%.
Yêu cầu:
Ước lợng giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp giá trị tài sản thuần.

Bài số 22:
11
11
Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:

- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t, khấu hao là không đáng kể.
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá
trọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tơng lai lần lợt là:1; 2
và 3.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trờng là 12%/năm.
Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp hiện tại hoá lợi
nhuận thuần.
12
12
Bài số 24: ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán đợc niêm
yết tại các thị trờng tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày
31/12/N, nh sau:
Đơn vị: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu Số tiền
1. Doanh thu thuần 12.474
2.Giá vốn hàng bán 9.208
3.Chi phí bán hàng 695
4.Chi phí quản lý doanh nghiệp 704
5.Lợi nhuận trớc thuế và lãi vay 1.867
6.Lãi tiền vay 256
7.Lợi nhuận trớc thuế 1.611
8.Thuế thu nhập 644
9.Lợi nhuận sau thuế 967
10.Lợi tức cổ phần 450
11.Lợi nhuận để lại 517
12.Lợi tức một cổ phần 0.045
Yêu cầu: Giả định rằng các thị trờng tài chính trên thế giới hoạt động ổn
định, Nhà nớc có thể kiểm soát đợc các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội
trung bình của vốn trên thị trờng là 12%/ năm. Hãy xác định mức giá
giao dịch có thể nhất về cổ phiếu thờng của công ty ABC, khi:

2
x50% x 2 tr.đ/m
2
= 200 tr. đồng.
Bài số 3:
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là:
150m
2
x 1.000.000đ/m
2
x 50% + 350 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
= 4250.000.000 đ
- Giá trị thị trờng của lô đất:
(500 m
2
x 1.500.000 m
2
) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ.
Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m
2
= 650.000 đ/m
2
.
Bài số 4:
- Mục đích của việc định giá là ớc tính GTTT của tài sản.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để
có một tài sản tơng đơng thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT chi phí của các

2
x 50% + (400 m
2
- 200 m
2
) x 1.000.000 đ/ m
2
x
100% = 300.000.000 đ
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:
560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
15
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử
dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ.
Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức
độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm
định giá khoảng 930.000.000 đ.
Bài số 5:
- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000.
- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)
4
= 786.750.
Bài số 6:
áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:



i
i
AiVFV
n
n
on
1)1(
)1(
+
ì++=
a. 3.000 x (1+ 18%)
50
+ 200 x 21.813,09 =
= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =
= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD.
b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD.
Bài số 9:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
16
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của
một chuỗi tiền đồng nhất:


+
=


f(15%;n) = 2.0
Tra bảng: giá trị tơng lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114.
Vậy: n = 5 năm.
4. Ta có phơng trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600
f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tơng lai của 1 đồng tiền, ta có:
f(10%;7) = 1,9487.
f(10%;8) = 2,1436.
Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày.
Hoặc: 1 năm tơng đơng với 0,1958. Do đó: 2,0 1,9478 = 0,0522 tơng đ-
ơng với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày).
Bài 11:
- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000
- Chi phí thờng xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185
- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815
- YP ở mức 6,5% là: 15,358.
- Giá mua có thể chấp nhận khi cha tính đến chi phí giao dịch:
77.815 x 15, 358 = 1.197.154
- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:
X = 1.197.154 - 2,75%X
X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD
Bài 12
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
17
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
- Giá trị thị trờng của đất trống:
60 m
2
x 20.000.000 đ/m

= 2.100.000 đ/m
2
- Giá thị trờng ớc tính đối với mảnh đất mục tiêu:
300 m
2
x 2.100.000 đ/m
2
= 630.000.000 đ
b. Giá trị tài sản trên đất:
- Chất lợng còn lại của các kết cấu chính:
Móng 68%, tờng 56%, sàn 64%, nền 56%.
- Chất lợng còn lại của công trình:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
18
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% +
16% +14%) = 60%.
- Giá trị ớc tính đối với phần xây dựng:
120 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ
c. Giá trị ớc tính cho BĐS mục tiêu:
630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ.

Bài số 14:
- Nhận xét:

= 6.000 tr 2.900 tr = 3.100tr đ.
Tính bình quân mỗi m
2
đất trống: 310.000 đ/m
2
.
Bài số 15:
1. Doanh thu phát triển.
- Diện tích đất có thể bán:
6.000m
2
x60% = 3.600m
2
tơng ứng 30 lô đất ( 3.600 m
2
/ 120 m
2
).
- Doanh thu phát triển:
600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ.
2. Chi phí phát triển.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
19
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
a. Chi phí đầu t:
- Chi phí đầu t hạ tầng: 200.000đ/m
2
x 6.000m

- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000
Tổng thu một năm: 38.000
Tỷ lệ chiết khấu: 6%
Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333
2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999
- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm. 7.600
Cộng chi phí bán: 26.599
3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000
- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200
- Chi phí khác: bồi thờng, phá dỡ 2.800
Cộng chi phí xây dựng. 238.000
b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%
- Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280
- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760
Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040
*Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) 250.040
c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển. 50.008
5. Giá trị đầu t cho công trình xây dựng: 300.048
6. Giá trị đầu t vào đất đai (thặng d): (3) - (5) 306.686
a. Giá đất giả định. X
b. Chi phí mua đất: 4% giá đất. 0,04X
- Phí môi giới.
- Phí pháp lý chuyển nhợng.
c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X) 0,104X
* Tổng chi phí đầu t vào đất: 6a +6b +6c 1,144X
d. Lợi nhuận cho nhà đầu t vào đất: 20% x1.144X 0,22X

5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 20%.
- Nếu hiện đại hoá nhà máy:
10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 5%.
b. Nên đóng cửa nhà máy.
Bài 20:
- Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta
sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm
đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD.
Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5%
quyền kiểm soát Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trờng - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần.
Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 119 USD/ cổ phần.
Bài 21:
1. Giá trị ớc tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu t thiểu số:
d
o
= 540 triệu đồng.
d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng
550,8
V
0
= = 6.885 triệu đồng.
10% - 2%
Giá trị thực ớc tính của một cổ phiếu:
= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp.

Bà Rosie không đầu t ngay cả khi giá thị trờng xuống thấp dới mức ớc
tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp).

Bài 22:
Giá trị của một số tài sản đợc đánh giá lại nh sau:
1- Giá trị của khoản nợ khó đòi:
60 tr. 30% = 18 tr.
2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: đợc tính bằng giá trị hiện tại của
khoản tiền tiết kiệm đợc trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các
khoản tiền đều nhau trong tơng lai:

T = 25 tr - 20 tr = 5 tr.
PV
0
= 5 tr ì 4,1975 = 20,98 triệu đồng.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
i
i
TnifTPV
n

+
ì=ì=
)1(1
),(
0
1975,4
%20
%)201(1

N+1 = 762,96 tr đồng
N+2 = 778,21 tr đồng
N+3 = 793,78 tr đồng
N+4 = 809,65 tr đồng
N+5 = 825, 85 tr đồng
N+6 = 842, 36 trđồng
N+7 = 859,21 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng
Đáp án bài 24:
- Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trờng:
20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16%
- Giá trị của lợi thế thơng mại:
11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp :
V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
8696,4)20%,20(
=
f
24
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Đáp án bài 25:
- Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết:
+ Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442
+ Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490
+ Năm N: 780 - 780 . 32% = 530
- Ước tính lợi nhuận tơng lai thu đợc hàng năm:

2. Giá trị tài sản ròng:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
25