Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
CHƯƠNG I :

Câu 1 : Kinh doanh bất động sản là gì? Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất
động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?
 Kinh doanh bất động sản là:
- Theo luật kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động
sản.
+ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất
động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất đống sản, sàn giao dịch bất động sản,
tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
+ Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản.
 Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào
được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật đất
đai
- các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật
- căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bds lộ trình hội nhập kinh tế
quốc tế, chính phủ quy định cụ thể các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
 giao dịch gọi là giao dịch liên quan đến KD BĐS gồm:
1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
2. mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở
3. chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vai trò quan trọng đối với giá trị của nhà ở. Ví dụ như nhà ở cùng khu vực bờ hồ Hoàn Kiếm có cùng
diện tích và kiến trúc nhưng nhà ở mặt ngoài Bò Hồ sẽ có giá trị cao hơn so với nhà ở trong ngõ cùng
khu vực bờ hồ. Hoặc là các nhà ở ở khu vực đô thị mới với cùng diện tích là 72m2 thì nhà ở có 3 mặt
tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy nhà ở 2 mặt tiền mà có một
mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền bt hoặc là nhà 2 mặt tiền
đường lớn sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền đường nhỏ….
+ Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp
dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Ví dụ giá nhà ở của thành phố thì khác với nông
thôn, của khu vực trung tâm thành phố HN khác với khu vực ngoại thành…
+ Các hoạt động kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong công trình kinh doanh chứ
không thể là một hoạt động kinh doanh hoàn chỉnh. tức là nó chỉ phản ánh một phần nào đó việc kinh
doanh BĐS chứ không phải là hoàn toàn vì vậy có nhiều trường hợp xuất hiện các trung tâm môi giới
ma, giới thiệu khác với sản phẩm thực tế.
Ý nghĩa:
- không thể dập khuôn máy móc cho các hoạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác
nhau.
- Người kinh doanh phải có khả năng nhận biết, phân tích đánh giá được sự giống và khác biệt trong
KD BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng giữa các vùng và các khu vực khác nhau.
- Hoạt động KD BĐS phải đầy đủ gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý tưởng, tổ chức đầu tư, tổ chức
sản xuất, tổ chức quản lý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng…chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã
bao gồm khá nhiều khâu: Từ giới thiệu, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý… và
qua đó hoạt động kinh doanh nhà ở cũng phải tuân theo đầy đủ các bước như trên nếu thiếu một trong
các bước đó thì nó có khả năng thông tin về nhà ở đó là kém trung thực.
* Đặc điểm 2: KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài và kinh doanh nhà ở cũng vậy
Vì: + Vì thường mua nhà mang tính cố định và là hoạt động đầu tư dài hạn vì nhà ở có thời gian sử
dụng lâu dài: Vật lý và tuổi thọ kinh tế
+ BĐS có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ
hơn cầu.
+ BĐS là loại hàng hoá không thể thay thế được
Vận dụng:

Đặc điểm 4: HĐộng KD BĐS vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù
- tính đặc thù thể hiện:
+ là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu
+ Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được.
+ một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường.
+ Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen…
- tính đa ngành thể hiện:
+ khâu sản xuất: những vấn đề kinh tế đất đai: định giá, khả năng sinh lợi Những vấn đề kỹ thuật đất
đai: thổ nhưỡng, nông hoá, tầng địa chất… Những vấn đề đầu tư xây dựng các công trình trên đất: kỹ
thuật: ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật, Kinh tế: vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận…
+ khâu lưu thông: Marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp
lý…
+ khâu đầu tư và khai thác BĐS: quá trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, những vấn đề tài chính bất động
sản, quản lý bất động sản…
- Yêu cầu vận dụng:
+ nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ
thuật, xã hội, chính trị…
+ phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có
hiệu quả.
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
CÂU 3. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KD VĂN
PHÒNG CHO THUÊ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM

Đăc điểm: KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn

thì phải có tiềm lực tài chính : chi phí xây dựng các toà nhà văn phòng cho thuê lớn và thu hồi vốn cũng
khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên nhưng
k có người thuê.ví dụ: giá thuê văn phòng TP HCM đã giảm rất mạnh từ thời điểm đỉnh của giai đoạn
đầu năm ngoái, khoảng 70 USD một m2 xuống khoảng 45 USD năm nay và có thể còn xuống thấp hơn
nữa, khoảng 30 USD. Giá thuê cho các văn phòng hạng B cũng đã giảm gần 50%, từ mức 45 USD
xuống còn khoảng 28 USD một m2. Văn phòng hạng thấp hơn từ dưới 40 USD xuống còn chỉ 15 đến
25 USD. Đầu tư văn phòng thời điểm này không phải là sự lựa chọn thông minh. Thị trường đầu tư văn
phòng cho thuê hiện rất u ám và thời điểm phục hồi khó dự báo, có thể cần rất nhiều thời gian. Nếu DN
k co tai chính mạnh thì sẽ k thể trụ được.
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn. Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công
đoạn: vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT
phải có tri thức.

Đặc điểm: là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng
hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng
phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…
sôi sục ở nhiều nơi, thì tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi
thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá
thuê văn phòng giảm mạnh.

THỰC TIỄN VN
tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất
đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng
giảm mạnh. Theo thông tin mới nhất, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM giảm từ 30-50% trong thời

Nhà nước có quyết định cho phép các quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng các toà nhà cao
trên 10 tầng, t ừ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được x ây d ựng tại đây.
Còn ở khu vực nội thành các khu trung tam đều không được xây vượt was 8-10 tầng.

Đặc điểm: KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực

BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau.
Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối
với giá trị của BĐS. Gía thuê m ặt bằng kinh doanh ở VINCOM không thể giống với giá thuê ở 1 khu
khác. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi khác.Trong đầu tư KD B ĐS
TMDV ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ: tại các trung
tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh BĐSTMDV nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để
đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt
trong KD giữa các khu vực.Việc đầu tư kinh doanh BĐS TM ở HN không thể giống với các tỉnh
khác.HN là trung tâm kinh tế của miền bắc, mọi hoạt động thương mại diễn ra rất mạnh mẽ ở đây.
Các TTTM thường tập trung tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời
sông cao. Đặc điểm: KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS
TMDV thì phải có tiềm lực tài chính : chi phí xây dựng các toà nhà TTTM cho thuê lớn và thu hồi vốn
cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên
nhưng k có người thuê. Tr ư ớc kia ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l à vay của NHTM nhưng nay con thêm
nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn,
thu hút sự wan tâm của các nhà đầu tư đến BĐS TM.Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn: vấn
đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri
thức.


Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường
bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị
trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp bất động sản
trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp và các chính
sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh,
dự báo xu hướng biến động của thị trường.
Đ ất nước ta đang trong tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho những
khu này sẽ tăng lên 65.000 ha và 80.000 ha vào năm 2020.
Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ. Những con số
trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Đây cũng là thị
trường nhận được nhiều sự quan tâm của nhà nươc và các tỉnh thành. Các nhà đầu tư nhạn được nhiều
sự ưu ái như giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng phải tuân theo 1 số quy định
như: môi trường, giải quyết việc cho người dân mất đất…
Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ. Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước
kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung đã vượt was cầu
Đặc điểm: KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực

BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac
nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng
đối với giá trị của BĐS.
Khu công nghiệp được đặt ở vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng không, ga xe lửa, có cơ sở hạ
tầng kỹ thuật thuận lợi như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện
quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện về nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn các nhà
đầu tư về vị trí và điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp và được địa
phương, các ngành hỗ trợ tạo điều kiện những điểm trên phải được xem xét trên khía cạnh hiện tại và
sự duy trì khả năng ấy trong tương lai. KCN đảm bảo được nhiều điều kiện thuận lợi thì khả năng thành

phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đầu tư cần làm tốt việc sử
dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN như thế nào,làm thế nào để thu hút các nhà đàu tư…Nhà đtư
phải có những kiến thức đặc thù của KD BĐS CN để từ đó có những quyết định chính xác, có hiệu
quả.

Thực tiễn VN
Hiện cả nước có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu
công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp (DN) trong
nước cũng đã đầu tư 2.800 dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD.

Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ
cầu. Tình trạng này đã khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TPHCM, Đồng Nai, Bình
Dương đang bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần như 100%.

Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4, thậm chí giai đoạn 5. Ngoại trừ các
khu công nghiệp, khu chế xuất mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng
đất từ 60%-100%. Tình trạng cung không đủ cầu đã khiến các tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng
phương thức “xí” chỗ trước khi khu đất được xây dựng

Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tăng lên 65.000 ha và
80.000 ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng
27 khu công nghiệp cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị
trường đầy tiềm năng. Dự báo, thị trường này sẽ sôi động trong vòng một vài năm tới.

Tuy nhiên, không nên coi bất động sản công nghiệp là giải pháp kinh doanh thay thế trong một thời
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
gian ngắn. Bởi dù đầu tư ở bất kỳ thị trường nào cũng đều đòi hỏi sự am hiểu và chuẩn bị trong một
thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư thì phải là đầu tư dài hạn. Nếu các DN có ý định đầu tư thì nên
coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài.

Phân tích ví dụ về cơ hội kinh doanh bds ở việt nam để làm rõ những vấn đề mà nhà quản trị cần phải
chú ý tới:
Với kinh nghiệm hơn 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản,
điều cốt yếu đầu tiên là phải biết nắm bắt cơ hội đầu tư. "Cơ hội không tự nhiên đến mà mọi người phải
đi tìm kiếm cơ hội", trong quá trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu là thời điểm mà ta có thể chớp lấy
cơ hội đầu tư là hết sức quan trọng.

Thịtrường bất động sản Việt Nam sở dĩ luôn nóng lạnh bất thường, thậm chí có những "cơn sốt ảo"
cung thừa và cầu thiếu không thể liên thông được với nhau có nguyên nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
"đám đông" của nhiều nhà đầu tư. Khi thị trường "sốt" thì vô số người "lao" vào mua đất, mua nhà với
giá "trên trời", tới khi thị trường "hạ nhiệt" xuống dốc thì số này thua lỗ, không còn ai thiết tha với bất
động sản khiến thị trường càng "đóng băng". Theo quan điểm của bà Hạnh, thời điểm thị trường ảm
đạm chính là lúc những nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, hơn nữa dòng tiền cần được
luân chuyển để sinh lời không thể nằm im ở một mảnh đất nào đó.

Trong kinh doanh bất động sản, không nhất thiết nhàđầu tư cần phải có một lượng vốn lớn, quan trọng
là phải có tầm nhìn về xu hướng phát triển của thị trường. Cần tìm mua những bất động sản từ lúc
chúng có giá trị thấp là một ao hồ hoặc đầm lầy chỉ 2-3 triệu đồng/m2 thậm chí vài trăm nghìn đồng
1m2 , nếu vị trí đó được xác định là sẽ phát triển thành khu đô thị thì giá trị sau đó sẽ cao gấp nhiều lần.
Trong trường hợp không thể bán khu đất đó với giá cao thì đó cũng là khối tài sản có giá trị thừa kế
hoặc giá trị vay thế chấp ngân hàng, với nhiều người đây còn là nguồn thu nhập thụ động ổn định khi
đem đất/nhà cho thuê.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cũng córủi ro rất lớn, đó là khi nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc đánh
giá lợi nhuận của tài sản. Một nhà đầu tư ở Đà Nẵng đã mất trắng 5 tỷ đồng do "lỡ tay" mua một khu
đất rộng 1000 m2 nằm trong vùng quy hoạch của thành phố chỉ được đền bù vài trăm triệu đồng. Do đó,
lời khuyên với các nhà đầu tư là phải quan tâm tới tính pháp lý của bất động sản trước khi đặt bút ký
mua. Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa thế tốt nhưng nếu là đất quy hoạch hoặc đất tranh chấp thì

- Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với một tổ chức, cá nhân:
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải
có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có
chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người
có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy
định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản
- Điều kiện thành lập doanh nghiệp

Điều kiện thành lập doanh nghiệp
Theo quy định tại Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh
nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành
lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
b) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị
thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc
Công an nhân dân Việt Nam;
d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những
người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp
khác;
đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự;

động sản
Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thành lập doanh nghiệp hoặc HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản
ảnh hưởng lớn nhất là giúp cho quá trình giao dịch mua và bán được thuận lợi hơn, ít gặp
rắc rối hơn và những quyết định đồng thời nhanh chóng được xuất hiện hơn.
Trước đây nếu như không thành lập doanh nghiệp hoặc HTX hai bên trao đổi mua bán còn
rất xem chừng nhau vì còn rất nhiều hoài nghi về phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới quyết
định mua và bán rất gượng và luôn ở tình trạng xem chừng đối tác.Nhưng khi thành lập
doanh nghiệp, chúng ta tin tưởng nhau hơn, mọi hoài nghi về nhau gần như biến mất, bởi
vì nếu có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp này hoặc HTX
kia làm ăn không trung thực=>> tạo được như cầu cũng như nguồn cũng bất động sản rõ
rệt
Câu 4:
Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại
hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh họa.
Bài làm:
Để làm những dự án có quy mô lớn có hai yếu tố cần bàn đến đó là : Vốn và phương cách
quản lý
a) Xét vấn đề về vốn.Đối với các dự án nêu trên chỉ có doah nghiệp nhà nước hoặc
các công ty cổ phần mới có thể làm được các dự án đó
b) Với doanh nghiệp nhà nước .Họ mạnh bởi lượng vốn của họ khá lớn, nguồn vốn
của họ được tài trợ bởi nhà nước và vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài chính của
họ rất mạnh, giúp họ có đủ tài chính để có thể tham gia các dự án lớn hơn nữa
họ có ưu thế mạnh về quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng giúp cho quá trình
cũng như tiến độ xây dựng tiến hành được nhanh chóng như cách quản lý của
các doanh nghiệp này là vấn đề đáng bàn, đó sự quản lý cồng kềnh, phiền hà
thêm vào đó là sự thụ động tiếp cận với thị trường vì vậy mẫu mà cũng như kinh
nghiệm làm sản phẩm không được cao,
c) Nói về công ty cổ phần bản thân họ là sự phát huy tổng hợp về trí lực, tài lực,
kinh nghiệp quản lý vì vậy họ chính là những ứng viên có khả năng nhất


Câu 7 (chương II): Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung
đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh họa.
Các doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và
cho thuê mua. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng. Xây dựng các công trình BĐS lớn,
quy mô, trọng điểm quốc gia, vùng, cơ sỏ hạ tầng.
Do: Ưu điểm của doanh nghiệp nhà nước là có nguồn lực đầu tư lớn: nguồn vốn của nhà nước, hỗ trợ
quốc tế( có nhà nước đảm bảo); ưu thế về đất đai theo quy hoạch. Sự quan tâm của nhà nước và tạo
nhiều cơ hội để thực hiện vai trò gương mẫu, chủ đạo trong nền kinh tế. Bên cạnh đó nhược điểm của
doanh nghiệp NN là tổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ chế quản lý kém hiệu quả, thiếu nhạy bén
với thị trường hơn các loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN không hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận
thị trường như môi giới, quản lý vận hành … sẽ không nên chọn loại hình doanh nghiệp này.
VD: Tổng công ty Xây dựng Sông Đà là tổng công ty xây dựng nhà nước đã tham gia lĩnh vực xây
dựng các công trình cầu, đường giao thông, những tòa nhà với quy mô rất lớn cò giá trị trăm tỷ đồng.
Với ưu thế của công ty NN và biết xác định đúng lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty đã phát triển và
lớn mạnh rất nhanh, trở thành thương hiệu nổi tiếng trên thị trường.

Câu 8 (chương II): Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có
cơ hội phát triển nhất? Vì sao?
*Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp BĐS
1. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Mua nhà, xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng,
cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

ngoài còn thấp nên dịch vụ môi giới và sàn giao dịch rất cần thiết. Các nhà tư vấn khi đã chuẩn bị đủ
nguồn lực thì tham gia vào lĩnh vực này sẽ thu được những kết quả cao do nhu cầu thị trường là quá
lớn. Chương III :QTSX công trình BĐS

I. QTSX công trình BĐS :
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
II. QT Nhân lực trong DN BĐS :

Câu 1: Quản trị nhân lực trong kinh doanh bất động sản là tổng thể tất cả các hoạt động nhằm thu hút,
phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn
nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả và bền
vững nhất.
Trong xây dựng công trình bất động sản cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản của quản trị nhân
lực, đó là:
+ Hoạch định nguồn nhân lực: Vì trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn
định tương đối giưa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển vì vậy việc hoạch định chính xác nhu
cầu sẽ giúp doanh nghiệp ổn định hơn về nhân sự.
+Tuyển dụng nguồn nhân lực: Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh mới
nhưng lại có rất nhiều bộ phận và nhiều người tham gia, vì vậy quà trình tuyển dụng phải đáp ứng đúng
nhu cầu, có thể sử dụng nhiều phương pháp thu hút nhân lực cho doanh nghiệp
+ Đào tạo, phát triển: Do số lượng người chuyên gia về lĩnh vực bất động sản vẫn còn ít, đặc biệt trong
thẩm định giá, vì thế hoạt động đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để nâng cao kĩ năng, trình độ cũng
là một nội dung cơ bản trong kinh doanh bất động sản.
+ Đánh giá năng lực thực hiện của nhân viên: Người quản lý nguồn nhân lực phải am hiểu, bao quát và
đánh giá được kết quả lao động của nhân viên ví sản phẩm kinh doanh bất động sản rất đa dạng và
phân tán , cần phải có cơ chế kiểm tra, giám sát và đánh giá từng hoạt động.

Câu 3: Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều đó dẫn đến:
+) Đòi hỏi có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược.
+) Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận và hạn
chế sự thuyên chuyển.
Ví dụ: Dịch vụ môi giới cần chuyên gia môi giới, tiếp khách hang, phân tích cho khách hang… nhưng
đằng sau chuyên gia môi giới đó cần một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nghiên cứu và khảo sát thị
trường.
Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng bất động sản công nghiệp:
+) Cần phải có nhóm nhân lực trong lĩnh vực xây dựng, những chuyên gia về công nghệ, dây chuyền
sản xuất…. Có cơ chế quản lý, kiểm tra và giám sát đi liền với quá trình tổ chức để đảm bảo công trình
đảm bảo chất lượng và có thể khai thác, sử dụng.
+)Người quản lý có am hiểu rộng và có tính bao quát đến toàn bộ qua trình từ khi chuẩn bị đầu tư, thực
hiện xây lắp và đưa công trình vào sử dụng đúng tiến độ đã hoạt động.
+) Do đây là quà trình đầu tư kéo dài cần có cơ chế phối kết hợp giũa lao động thường xuyên và lao
động thời vụ , điều hoà lao động giữa các hạng mục công trình từ đó đảm bảo một cơ chê nguồn lực
ổn định nhất.

Câu 3: kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài. Điều đó có ảnh
hưởng gì đến quản trị nhân lực?
Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp.
Câu trả lời:
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kéo dài dẫn đến quản trị nhân lực phải mang tính ổn định vì vậy
yêu cầu với quản trị nhân lực là:
- có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược.
Kinh doanh bất động sản cần có thời gian, và cần có chiến lược lâu dài, tính toán kỹ lưỡng, không thể
chỉ trong ngày một ngày hai mà thu được vốn, và lợi nhuận ngay được, do vậy đòi hỏi người quản lý
cần phải có một nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định, không thể nóng vội, người quản lý và
nhóm cần phải đánh giá tình hình, nghiên cứu thị trường bất động sản, chờ thời cơ chin muồi để tiến
hành kinh doanh bất động sản. Nếu nhóm mà không kiên nhẫn, việc đầu tư bất động sản lâu làm mọi
người trong nhóm hoang mang, thì khó lòng có thể duy trì được nhóm và định hướng chiến lược lâu

Do vậy: yêu cầu là quá trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công
việc và đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá tình tổ chức
Quản lý nguồn lực rất phức tạp, khó khăn dẫn đến người quản lý phải là những người có được am hiểu
rộng và có tính bao quát, người đó phải có khả năng nhìn nhận, đánh giá kết quả lao động với nhiều
giác độ khác nhau.

Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thị mới:
Mỗi một khu đô thị có một đặc thù, phải tìm hiểu vị trí của mình để phát huy. Chẳng hạn khi nói đến
đặc thù hà nội là hệ thống cây xanh, ao nước mặt hồ, do vậy nhà quản lý phải dựa vào đó để định hướng
phát triển, xây dựng khu đô thị.
Khi quyết định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải xác định được các yếu tố: sự an cư, tính cạnh
tranh, tình hình tài chính… để có thể đầu tư hiệu quả.
Khi xác định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý còn phải chú trọng đến trường học, cơ sở y tế, chợ
búa… đây là những sản phẩm trung gian tham gia cùng quá trình đầu tư, vì vậy khi đầu tư vào khu đô
thị mới thì phải chú ý đến vấn đề này.
Sự bất cập trong quá trình đầu tư đô thị mới rất nhiều, như là tình trạng xuống cấp nhanh chóng của cơ
sở hạ tầng, do vậy phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trình tổ chức.

III. QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
1. Hãy cho biết các mối quan hệ tài chính của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Trong một doanh nghiệp (DN) BĐS nói riêng hay DN hoạt động trong nền kinh tế nói chung thì đều có
các mối quan hệ tài chính-tiền tệ cơ bản sau:
- Quan hệ tiền tệ với khách hàng (KH);
- Quan hệ tiền tệ với nhà cung ứng (NCƯ);
- Quan hệ tiền tệ với người lao động (NLĐ);
- Quan hệ tiền tệ với Nhà nước (NN);
Để làm rõ thêm những mối quan hệ này ta đi sâu phân tích từng mối quan hệ như sau:
2. Phân tích vai trò của quản trị tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

31/07/1992, mức thuế đất quy định như sau:
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế đất bằng
03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất Nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ
thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn;
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông, mức
thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức
thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính.
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền
núi mức thuế đất bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là…
Căn cứ điều 07 của Luật số 17/1999/QH10 về sử đổi, bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất đã được Quốc hội thông qua ngày 22 tháng 06 năm 1994 thì mức thuế suất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất quy định như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuế suất là 2%.
- Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác (đất phi nông nghiệp) thuế suất là 4%.
3. Thuế trước bạ
Thuế (lệ phí) trước bạ là …
Căn cứ Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
địng số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của
Chính phủ về lệ phí trước bạ ta có cách tính thuế trước bạ đối với BĐS như sau:
Miễn thuế trước bạ đối với: nhà ở, dất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã,
phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thuỷ nội địa không có động cơ trọng tải toàn phần
đến 15 tấn hoặc phương tiện có động cơ tổng công suất máy chính đén 15 mã lực hoặc phương tiện có
sức chở người đến 12 người.
Tính thuế theo tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ được quy định đối với BĐS như sau: Nhà đất là 0,5%.
4. Thuế Thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Thuế TNDN là loại thuế đánh trên thu nhập của DN nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới.
- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng
góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản,
cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng
từ hợp pháp).

Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^

IV : Hạch toán KDBĐS :
Câu 1. Vì sao cần hạch toán KDBĐS?
Hạch toán KDBĐS là công cụ & phương pháp quản lý KD bằn việc phân tích & giám sát mọi khoản
thu chi trong quá trình hình thành và khai thác sử dụng BĐS để bảo đảm việc KD có lãi.  Cần phải
hạch toán KDBĐS vì :
1. Để kiểm soát chặt chẽ các chi phí trong quá trình phát triển & khai thác sử dụng BĐS &
tìm mọi cách để tối đa hóa lợi nhuận trên cơ sở tiết kiện chi phí, tiết kiệm đất đai, tăng công suất sử
dụng & khai thác BĐS.
2. Cho phép tính đúng , đủ các khoản thu, chi liên quan đến quá trình KD, tìm ra các biện
pháp điều chỉnh trong khâu tổ chức sản xuất, xây lắp…nhằm giảm chi phí, đồng thời kiểm soát đc các
rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng & tiêu thụ SP BĐS trên thị trường .
3. Nâng cao khả năng độc lập, tự điều khiển của người kinh doanh, phát huy tính năng động
sáng tạo, nhanh nhạy trong quá trình kinh doanh.
Câu 2 : Hạch toán KDBĐS có những đặc điểm nào khác vs hạch toán KD các hàng hóa thông thường
khác?

V. Marketing trong kinh doanh bất động sản.

Câu 1: Nội dung Marketing kinh doanh BĐS
*/ Theo quan điểm hiện đại: Marketing là toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ phát hiện ra và
biến sức mua của người tiêu thụ thành nhu cầu thật sự về một sản phẩm cụ thể, đến chuyển sản phẩm

nội bộ doanh nghiệp sản phẩm được bán cho khách hàng bên trong.
- Xây dựng chính sách giá.
Tùy thuộc vào phân đoạn thị trường, đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp đã lựa chọn hoặc chiến
lược phát triển của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể sử dụng các chính sách giá khác nhau. Giả sử
doanh nghiệp chọn phân khúc nhà trung cư với mức giá trung bình…
- Trưng bày bất động sản
Sản phẩm đem ra trưng bầy có thể là một mô hình kết hợp với bài trình bầy bằng slide, video, máy
tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí. Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc doanh
nghiệp muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào.
- Các chiến lược quảng cáo
Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó.
Bạn nên đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà bạn muốn hướng đến. Khi đăng
tin bạn nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn
hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn
thấy.
- Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng
Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị thường tiến
hành các chương trình xúc tiến bán hàng. Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên một sân gôn riêng, hãy
tặng cho khách hàng một lượt chơi gôn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn và mua thẻ hội viên câu lạc
bộ và có thể nhìn qua các căn dành cho một gia đình ở gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở
gần đó có vị trí đẹp hơn.
Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng có
hiệu quả. Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp bạn bán được bất động
sản, đó là các nhà môi giới bất dodọng sản và các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa
hồng họ có thể nhận được qua việc tham gia bán hàng và cho thuê.
Nếu bạn không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì bạn đang cố gắng để làm
thì bạn sẽ không thành công trong việc thu hút khách hàng.
- Tiếp thị đến người mua
Chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân
thiện. Nếu bạn, với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc bạn làm đại lý bán

- Marketing theo khu vực địa lý.
- Marketing cho khách hàng quan trọng: dài hạn và quy mô lớn.
Câu 6: Hãy nêu chính sách giá và lựa chọn giá trong Marketing bất động sản.
- Giá xâm nhập: thấp để chiếm lĩnh thị trường.
- Giá hớt váng: cao để thu lợi nhuận siêu ngạch.
- Giá theo chủng loại sản phẩm: giá theo các cấp bậc của chủng loại sản phẩm tương quan
với cấp bậc về chất lượng và giá.
- Giá chọn gói sản phẩm: ngoài sản phẩm chính giá không cao, có nhiều sản phẩm, dịch vụ
bổ sung, có nó mới tạo ra sự hoàn chỉnh, hướng người mua có quyết định chọn gói.
- Giá cho sản phẩm phụ hoặc bổ sung: định giá sản phẩm chính thấp nhưng sản phẩm phụ
hoặc bổ sung cao, người mua đã mua sản phẩm chính, bắt buộc phải mua sản phẩm bổ sung cao.
Câu 7: Hãy phân tích kênh phân phối và lựa chọn kênh phân phối bất động sản.
* Kênh phân phối là kênh để thực hiện các hoạt động đưa hàng hóa dễ dàng đến tay khách hàng mục
tiêu.
* Các căn cứ để lựa chọn kênh phân phối:
- Khách hàng:
+ Quy mô nhu cầu
+ Tần suất khách hàng
+ Khoảng cách…
- Doanh nghiệp:
+ Mục tiêu kênh
+ Mục tiêu điều khiển kênh
+ Yêu cầu về độ bao phủ thị trường
+ Đặc điểm của sản phẩm
+ Đặc điểm của DN về quy mô, danh mục sản phẩm…
- Trung gian phân phối
+ Sự sẵn có và sẵn sàng của các trung gian
+ Yêu cầu của các trung gian
+ Khả năng của các trung gian
- Kênh của đối thủ