Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp
luật về đất đai.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất
và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định
trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai .
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được
chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
* Cho thuê quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế
chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo
di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật
xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an
ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã,
những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ
tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang
gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về
địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính
những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai
các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập
nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:
* Xác định địa giới hành chính
Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.
Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện
thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa
giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả
nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập
hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện
việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính
trong phạm vi địa phương.
2
* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận
(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở
này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất
lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo
đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa
phương.
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến
địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
3
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc
toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai
và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.
Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện
dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử
dụng…
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban
hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống
nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình
thực hiện cũng được thống nhất.
Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối
với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo
từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đứng tên một người hay nhiều người.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được
tiến hành 5 năm một lần.
Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa
phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài
nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai
được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi
mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất
đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.
* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ
ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo
thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,
ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được
quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng
theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được
xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường
hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải
hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân.
- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,
nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo
các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được
đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những
người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng
đất:
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,
ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột
với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
7
thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi
nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền
sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi
có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất
tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển
8
quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,
vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi
làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan
đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng
đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.
* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng
thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng
thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của
giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê
dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên
chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định
60).
1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện
định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).
Nội dung của công tác thanh tra:
chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh
chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện
hành.
10
Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHÊ
2.1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích
9,28km
2
, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn
chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần
về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh
Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam
Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.
Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu
mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìn
rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thông
Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết
* Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.
Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6
3. Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1
0
C
II Mưa
1. Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 mm
2. Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 mm
3. Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày
III Độ ẩm tương đối trung bình trong năm 86 %
* Địa chất thuỷ văn
Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc
phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công
trình. Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và
một số hồ điều tiết. Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm
nguồn nước.
+ Tài nguyên đất
Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006
Đất ở
(ha)
Đất chuyên dùng
(ha)
Đất nông nghiệp
(ha)
Đất chưa sử dụng
(ha)
420.80 385.5 18.03 24.21
Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ
trọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận
Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần
vào sự phát triển chung của thành phố.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005
Bảng 2
STT Đơn vị hành chính Dân số trung bình
(người)
Mật độ dân số
(người/km
2
)
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Phường An Khê
Phường Hoà Khê
Phường Thanh Khê Tây
Phường Thanh Khê
Đông
Phường Xuân Hà
Phường Tam Thuận
Phường Vĩnh Trung
Phường Tân Chính
Phường Thạc Gián
Phường Chính Gián
17.126
độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số. Tổng số lao động làm việc
trong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,
lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm
25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.
Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi để
quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lực lượng lao
động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp. Do vậy, trong tương lai cần có
chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu
vào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –
khoa học kỹ thuật.
+ Cơ sở vật chất kỹ thuật
* Giao thông
Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phong
phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc
đi lại vận chuyển hàng hoá.
Hàng không: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía
Tây Bắc. Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba
đường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m
2
. Trong đó sân
bay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha. Đó chính là một lợi thế của
quận xét về mặt giao thông.
Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4
phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận. Đây là cửa
ngõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương. Thanh Khê hiện
không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.
Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử
dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vận
chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di
chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung
Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố được sự đồng ý của chính
phủ, đã phê duyệt công trình mở rộng dự án thoát nước và vệ sinh thành phố,
nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gom nước thải cho các khu vực
quận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn.
* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia
500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA).
Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA – 11035/6KV. Tổng số trạm biến áp
tiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV.
Bên cạnh đó, lưới điẹn chiếu sáng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyến
đường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đường kiệt, hẻm mà trong
thời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dân
cùng làm.
* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thế chung của bưu điện thành
phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫn
chất lượng.
+ Tình hình văn hoá xã hội
Trong những năm qua, văn hoá xã hội được Đảng, chính quyền tập trung
chỉ đạo và chủ động hơn, phấn đấu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiện
công bằng xã hội.
* Công tác giáo dục đào tạo
Trong tương quan chung, giáo dục đào tạo của quận đã có bước phát triển
rõ nét, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ dạy và học được tăng cường, chất lượng ở
các ngành học, bậc học đều được nâng lên. Thực hiện chính sách xã hội hoá giáo
dục, toàn dân chăm lo sự nghiệp giáo dục, duy trì kết quả phổ cập giáo dục chống
mù chữ. Việc chuẩn hoá đội ngũ giáo viên được coi trọng, từng bước đáp ứng đòi
hỏi của ngành và yêu cầu của xã hội.
Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm học 2005 – 2006
- Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo
- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo.
- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với
tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại và sự phát triển dân số, tất cả những
vấn đề trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên địa bàn
quận.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển các
ngành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫn
đến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổi
ngành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuất
nông nghiệp.
Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sức
ép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội. Mặt khác, công
tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm
còn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trên
địa bàn quận trong thời gian qua. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất
đai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp.
2.2. Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê
2.2.1. Tình hình chung
16
Biến động đất đai trên địa bàn quận 2005 - 2007
Bảng 3
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh (Tăng+,
giảm-)
Diện
tích
(ha)
Tỷ
trọng
(%)
Diện
tích
(ha)
9.99 1.09 8.61 0.93 4.55 0.49 -1.38 -4.06
1.5. Đất sông
suối và mặt
nước chuyên
dùng
4.73 0.51 8.05 0.87 31.38 3.38 +3.32 +23.33
2 .Đất nông
nghiệp
137.42 14.93 123.77 13.31 18.03 1.94 -13.65 -105.74
3 .Đất chưa sử
dụng
51.84 5.63 47.21 5.08 24.21 2.61 -4.63 -23
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,
cụ thể:
+ Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 35.39 ha, tức là tăng 3.45 %
+ Năm 2007 tăng so với năm 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 %
Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do quận Thanh Khê đã đẩy mạnh công tác
đô thị hoá, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm
đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và
đây chính là xu thế phát triển chung của thành phố Đà Nẵng để trở thành trung
tâm thương mại của miền Trung.
17
2.2.2. Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địa
bàn quận.
Bảng 4
Chỉ tiêu Diện tích
(ha)
Tỷ trọng (%)
viên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp,
thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.
2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua.
2.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thời
gian qua.
18
Bảng 5
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh
Số hồ
sơ
% Số hồ
sơ
% Số hồ
sơ
% 06/05 07/06
Tổng số hồ sơ
đăng ký chuyển
quyền sử dụng
đất:
2168 100 2214 100 2667 100 46 453
Phường An Khê 407 18.77 414 18.69 459 17.21 7 45
Phường Thanh
Khê Tây
391 18.03 397 17.93 442 16.57 6 45
Phường Xuân Hà 294 13.56 299 13.50 344 12.89 5 45
Phường Hoà Khê 200 9.22 205 9.25 260 9.75 5 55
Phường Thanh
Khê Đông
199 9.17 200 9.03 245 9.18 1 45
Phường Thạc Gián 190 8.76 195 8.80 236 8.84 5 41
nghiệp và đất trồng cây hoa màu dần chuyển thành đất ở, làm diện tích cũng như
quỹ đất ở tăng. Do đó, tình hình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại đây cao
nhất chủ yếu là các hộ tái định cư, các hộ mới từ nơi khác đến (cả trong và ngoài
nước).
+ Đối với phường Thanh Khê Tây, từ khi đường Nguyễn Tất Thành hình
thành nên thì quỹ đất cũng tăng lên: đất dự án, đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
Môi trường đẹp, gần biển, trong tương lai hình thành các khu resort, du lịch biển,
nên nhu cầu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng như lượng hồ sơ đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất khu vực này cũng tăng cao.
+ Kể từ khi Uỷ ban nhân dân quận thực hiện cơ chế “một cửa liên thông”,
thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký nhanh hơn, công khai thủ tục hành chính nhiều
hơn, có bài bản (trong đó có quy trình chỉnh lý biến động) nên đáp ứng nhu cầu
búc xúc của người dân tốt hơn.
2.4. Thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa
phương
2.4.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý đất đai quân Thanh Khê
Tháng 01/2005, theo cơ chế phân cấp của ngành địa chính, phòng Tài
nguyên Môi trường được thành lập theo quyết định số 01/2005/QĐUB ngày
24/01/2005 với chức năng nhiệm vụ tham mưu uỷ ban nhân dân quận quản lý
nhà nước về đất đai theo các nội dung mà luật quy định.
Là một cơ quan hành chính, phòng Tài nguyên Môi trường có 08 cán bộ
công nhân viên trong đó có 01 trưởng phòng và 07 chuyên viên. Về trình độ
chuyên môn, 01 kỹ sư ngành địa chính, 01 trung cấp ngành địa chính, 01 kỹ sư
môi trường còn lại là kỹ sư và cử nhân các ngành khác. Đội ngũ cán bộ địa chính
cấp phường gồm 10 người, trong đó về trình độ chuyên môn hầu hết 10 cán bộ
chức danh địa chính không qua đào tạo ngành chuyên môn quản lý đất đai.
Ngoài ra để thực hiện công tác nghiệp vụ trực tiếp giúp cho phòng tài
nguyên môi trường, văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để trực tiếp thực
hiện những công việc sự vụ như đo vẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hồ sơ thế chấp, hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất…Với đội ngũ cán bộ là 17
hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt.
+ Thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân quận xét duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất các phường, kiểm tra việc thực hiện sau khi được xét duỵêt.
+ Trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân
dân cấp quận và tổ chức thực hiện.
21
Uỷ ban nhân dân quận
Phòng Tài nguyên Môi trường quận
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
Bộ phận Hành
chính tổng hợp
Bộ phận Kỹ thuật
và ngoại nghiệp
Bộ phận Lưu trữ
và khai thác thông
tin
Bộ phận Xử
lý số liệu
+ Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu
về đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở
Tài nguyên Môi trường.
+ Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí
đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
+ Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyên
khoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi trường, phòng chống, khắc phục suy
thoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai.
+ Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai và hiện trạng môi trường theo định
kỳ, thu thập, quản lý lưu trữ tư liệu về tài nguyên và môi trường
các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả
các thửa thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp quận theo trích sao hồ sơ địa
chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố
22
gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao
hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân các phường thuộc quận.
+ Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với
người sử dụng đất.
+ Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy
tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.
+ Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa
chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
cấp quận và phường.
+ Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu
cầu của cộng đồng.
+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các
dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, điều tra khảo sát, đánh giá, phân
hạng, đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.
+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho phòng Tài nguyên Môi
trường.
+ Quản lý viên chức, người lao động, tài sản thuộc Văn phòng theo quy
định của pháp luật và của Uỷ ban nhân dân quận giao.
- Bộ phận hành chính tổng hợp
+ Thực hiện các nhiệm vụ về công tác tổ chức, giải quyết các chế độ chính
sách về lao động, tiền lương theo quy định của Nhà nước.
+ Thực hiện công tác tài chính kế toán, công tác hành chính, xây dựng quy
chuẩn dữ liệu
+ Cập nhật biến động trên bản đồ địa chính và hồ sơ đăng ký đất đai, chỉnh
lý bản đồ và cấp trích lục bản đồ.
+ Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số
+ Thu thập, ứng dụng những tiến bộ mới như: Công nghệ thông tin, viễn
thám, viễn thông, tin học, phân tích hệ thống, hệ thống thông tin địa lý GIS…để
áp dụng và phục vụ cho công tác quản lý và lưu trữ thông tin ngành.
- Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin
+ Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản tư liệu địa chính và các
hồ sơ tư liệu khác.
+ Cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hồ sơ địa chính
dạng giấy.
+ Trích lục, trích sao hồ sơ địa chính.
2.4.2. Thực trạng công tác ban hành và áp dụng các quy định, quy chế,
chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cơ sở tổ
chức thi hành. Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra
những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý.
Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/07/2004, đến ngày 29/10/2004 chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Trên cơ sở các văn bản
chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Thanh
Khê đã tổ chức triển khai và chỉ đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, Uỷ ban nhân
dân các phường căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ của mình để thực hiện tốt các
chủ trương chính sách đất đai, các văn bản về công tác thanh tra, kiểm tra đối với
việc quản lý sử dụng đất, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cũng như liên quan đến hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cơ bản được áp dụng thuộc quận bao
gồm:
đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay
giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần
đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích
hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ
theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai.
+ Khó khăn trong việc xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã
qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu.
+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và có một số
vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít
thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển
nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước.
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng
nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được
ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về
đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ
đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục
làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay
thế NĐ 60).
25
Copyright: Tài liệu đại học ©