Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
Danh mục các chữ viết tắt
BDS : Bất Động Sản
CB CNV : Cán bộ công nhân viên
CP : Cổ phẩn
DN : Doanh nghiệp
HDQT : Hội đồng quản trị
KH : Kế hoạch.
NH : Ngân Hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
No&PTNT : Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn.
TCKT : Tổ chức kinh tế
TCTD : Tổ chức tín dụng
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSCD : Tài sản cố định
Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ
1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Thủ Đô 6
2. Danh sách các dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh Thủ Đô 34
3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Khách háng 55
4. Thông số kĩ thuật của dự án 58
5. Một số công trình khách hàng đã từng thực hiện 63
6. Các phục lục của dự án 66
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
1
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài

đoạn sắp tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi
nhánh. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự
án đầu tư bất động sản của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Chuyên đề đi sâu vào nghiên cứu về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ
đó rút ra yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung. Đối
tượng và phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp lý thuyết hệ thống duy vật biện chứng,
nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng và so sánh với thực tiễn. Sử dụng phương pháp so
sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút ra các giải pháp.
5. Bố cục chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Chuyên đề gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
3
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô
1.1 Khái quát chung về Ngân hàng
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ra đời cùng với bước phát triển và đổi mới
của NH No&PTNT Việt Nam. Với mục tiêu phát triển bền vững và rộng khắp, không
ngừng khẳng định vị thế của mình đối với công cuộc phát triển của đất nước, từ năm

của Chi nhánh, nhưng với sự quyết tâm của một đội ngũ cán bộ, công nhân viên có
chuyên môn và nhiệt huyết, cùng sự quan tâm của cấp trên, Chi nhánh luôn phấn đấu
để đạt được kết quả cao nhất.
1.1.2. Chức năng nhiệm vụ của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô
Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước và điều lệ hoạt động của NHNo & PTNT
Việt Nam, NHNo & PTNT Chi nhánh Thủ Đô có những chức năng và nhiệm vụ chủ
yếu sau: Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài
khoản tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụng
bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế. Làm đại lý và dịch vụ
uỷ thác cho các tổ chức Tài chính, Tín dụng và cá nhân trong và ngoài nước như tiếp
nhận và triển khai các dự án, dịch vụ giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ Tín dụng,
séc du lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng No&PTNT
Việt Nam. Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiền
điện tử trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bán
ngoại tệ, chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá. Bảo lãnh bằng đồng Việt
Nam và ngoại tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước. Thực hiện các
dịch vụ khác.
1.1.3. Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban
1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức
Ta có sơ đồ sau:
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
5
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC
1.1.3.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
1.1.3.2.1 Phòng hành chính nhân sự
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng,

Đường Mai dịch
Phòng giao dịch
Bùi Thị Xuân –
40 Bùi Thị Xuân
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
1.1.3.2.2 Phòng kiểm tra, kiểm toán nội bộ
• phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ là bộ phận chuyên trách, hoạt động độc
lập với các phòng nghiệp vụ khác, giúp Giám đốc điều hành đúng pháp luật mọi hoạt
động nghiệp vụ của ngân hàng; hạn chế rủi ro trong kinh doanh và bảo vệ an toàn tài
sản, đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp các
nghiệp vụ vể kiểm tra kiểm toán.
• Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành các quy định của NHNN,
NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra các hoạt động nghiệp vụ trên tất cả các
lĩnh vực của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Kiểm toán toàn bộ hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá chính xác kết quả
hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm toàn nội bộ, kết quả
kiểm tra kiểm toán nội bộ và nêu những kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn tại.
• Làm đầu mối tiếp nhận các cuộc thanh tra, kiểm tra kiểm toán của các
ngành, các cấp và của thanh tra NHNN đối với NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Xem xét trình ban giám đốc giải quyết các thư khiếu nại, tố cáo có liên
quan đến NHNo&PTNT Thủ Đô trong phạm vi quyền hạn và chức năng quy định.
• Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao.
1.1.3.2.3 Phòng kế toán ngân quỹ
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, tổ chức quản lý về tài chính, kế toán, ngân quỹ trong chi nhánh.
• Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tài chính, kế toán ngân quỹ
như công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, thanh toán, ngân quỹ để quản lý và
kiểm soát nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác định

nhánh.
• Tổng hợp, phân tích, đề xuất các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro.
• Nghiên cứu, đề xuất triển khai áp dụng các dịch vụ, sản phẩm mới trong
hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
8
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
• Xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng. Đề xuất các
chính sách thu hút khách hàng nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
• Nghiên cứu, đề xuất các hình thức huy động vốn, cấp tín dụng, mức lãi
suất huy động và cho vay, phí dịch vụ trong từng thời kì cho phù hợp.
• Trực tiếp thẩm định các dự án tín dụng, bảo lãnh của khách hàng.
• Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong
nước. Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác và
các tổ chức kinh tế cá nhân trong nước.
• Tổ chức kinh doanh ngoại tê, thanh toán quốc tế theo đúng quy định của
NHNN, NHNo&PTNT VN. Là đầu mối thực hiện các dự án ủy thác của các cá nhân và
tổ chức nước ngoài. Thực hiện thẩm định, thiếp lập hồ sơ đối với khách hàng mở L/C
bằng vốn tự có, vốn vay.
• Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của toàn chi nhánh, có
trách nhiệm thường xuyên đôn đốc, theo dõi tình hình thực hiện chương trình đã được
Giám đốc phê duyệt.
• Xây dựng và triển khai chương trình giao ban nội bộ chi nhánh, trực tiếp
làm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh.
• Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tín
dụng, thông tin phòng ngừa rủi ro với các đơn vị trực thuộc chi nhánh.
• Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định. Hướng dẫn kiểm
tra đào tạo chuyên đề.

• Tiền gửi, tiền vay các TCTD: 50 tỷ, chiếm 5.6% tổng nguồn vốn
1.1.4.2 Dư nợ
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
10
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
Tổng dư nợ đến 31/12/2008: 539 tỷ đồng đạt 110% so với KH năm 2008, so với
31/03/2008 tăng 96 tỷ đồng. Trong đó cho vay trung dài hạn 150 tỷ đồng đạt 97% so
với kế hoạch.
1.1.4.2.1 Dư nợ theo loại tiền
• Dư nợ nội tệ: 461 tỷ đồng, chiếm 86% tổng dư nợ.
• Dư nợ ngoại tệ quy đổi VND: 78 tỷ, chiếm 14% tổng dư nợ.
1.1.4.2.2 Dư nợ theo thời gian
• Dư nợ ngắn hạn: 389 tỷ, chiếm 72% tổng dư nợ.
• Dư nợ trung, dài hạn: 150 tỷ. chiếm 28% tổng dư nợ.
1.1.4.2.3 Nợ xấu
Đến 31/12/2008: nợ xấu:0.
1.1.4.3 Công tác thanh toán quốc tế
1.1.4.3.1 L/C nhập
1,150 ngàn USD/10 món; 8.883 ngàn JPY.
1.1.4.3.2 L/C xuất
• Nhờ thu: 128 ngàn/02 món.
• Chiết khấu: 106 ngàn/05 món.
1.1.4.3.3 Chuyển tiền
• Chuyển tiền đi: 4,424 ngàn USD/31 món.
• Chuyển tiền đến: 319 ngàn EUR/08 món, 623 ngàn USD/34 món.
1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế
Đạt : 940 triệu đồng.
1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực hiện

• Thực hiện tốt các đợt chỉ đạo huy động vốn của TW như: Huy động tiết
kiệm có kỳ hạn rút gốc linh hoạt, giao dịch gửi, rút tiền nhiều nơi, huy động tiền gửi
tiết kiệm dự thưởng chào mừng 20 năm ngày thành lập AGRIBANK đợt II, phát hành
ký phiếu dự thưởng mừng xuân Kỷ Sửu, tiền gửi tiết kiệm bằng VND bảo đảm giá trị
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
12
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
theo giá vàng đạt kết quả cao 27 tỷ đồng, huy động tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn lãi suất
tự điều chỉnh tăng theo lãi suất cơ bản của ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
• Theo dõi biến động lãi suất huy động trên thị trường để có hướng điều
chỉnh lãi suất kịp thời phù hợp hơn.
• Tiếp cận với một số ban quản lý dự án như ban quản lý dự án giao thông
đô thị Hà Nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả tiền
đền bù.
• Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã thường xuyên bám sát thị trường, các
yếu tố cạnh tranh, để đưa ra các sản phẩm dịch vụ với lãi suất và mức phí phù hợp.
Làm tốt công tác tiếp thị tới khách hàng nhất là các điểm mới mở ban đầu đã thu hút
được sự chú ý của nhiều cá nhân và doanh nghiệp đến mở tài khoản và gửi tiền tiết
kiệm tăng lên đáng kể.
• Có định hướng đúng đắn về phát triển mở rộng mạng lưới. Trình NH No
&PTNT VN chuyển địa điểm giao dịch của chi nhánh từ 40 Bùi Thị Xuân sang 91 Phố
Huế có vị trí thuận lợi trong giao dịch cũng như quảng bá thương hiệu Agribank. Trong
năm 2008 Chi nhánh đã mở được 02 phòng giao dịch; các phòng giao dịch và chi
nhánh đều đã đi vào hoạt động ổn định và có hiệu quả.
• Tổ chức tốt công tác thông tin, tuyên truyền, tiếp thị khách hàng, coi trọng
việc triển khai các sản phẩm mới, hiện đại trên cơ sở khai thác tốt nền tảng công nghệ
thông tin, cung cấp tối đa tiện ích cho khách hàng, đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong
xu thế hội nhập.

trong năm đã hướng dẫn cụ thể cho từng cán bộ tín dụng về phân tích đánh giá tài
chính doanh nghiệp, tổ chức học tập triển khai nội dung các văn bản mới của Ngân
hàng No&PTNT Việt Nam.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
14
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
1.1.4.6.1.3 Về phát triển dịch vụ
• Tăng cường hợp tác chặt chẽ giữa Ngân hàng với các cơ quan doanh
nghiệp, tổ chức cung ứng dịch vụ, hàng hóa cá nhân và công cộng để cung cấp dịch vụ
thanh toán.
• Chủ động tiếp xúc với các doanh nghiệp và tổ chức có hoạt động xuất
nhập khẩu để mở rộng các hình thức thanh toán quốc tế.
• Tập trung phát triển các dịch vụ chuyển tiền kiều hối: thường xuyên nắm
những thông tin về các đối tượng khách hàng cá thân nhân ở nước ngoài để tiếp cận
chuyển tiền qua hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam,
Đẩy mạnh các dịch vụ bảo lãnh, chiết khấu.
1.1.4.6.1.4 Các biện pháp tạo nguồn lực trong kinh doanh
 Tạo nguồn nhân lực.
• việc phân công, bố trí cán bộ một cách hợp lý giữa các phòng, các bộ
phận, vừa đảm bảo khối lượng công việc giao, sử dụng có hiệu quả đội ngũ cán bộ, bố
trí cán bộ gắn chặt với công tác đào tạo, luân chuyển cán bộ.
• Số biên chế tăng so với đầu năm 18 cán bộ, tổng số cán bộ trong biên
chế hiện nay là 40 cán bộ.
• Nhận thức sâu sắc trình độ cán bộ có ý nghĩa quyết định đến chất
lượng hoạt động kinh doanh; Ngân hàng No&PTNT Thủ đô đặc biệt quan tâm đến
công tác đào tạo và đạo tạo lại cho cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ cán bộ,
thông qua các hình thức tổ chức các lớp học tập và tìm hiểu nghiệp vụ, văn bản chế độ.
 Nâng cao năng lực tài chính.

 Phát triển thị trường thị phần.
• Cho đến nay mặc dù mới đi vào hoạt động được 9 tháng lượng khách
hàng của chi nhánh lên tới 5.000 lượt khách hàng. Trong đó: Khách hàng tiền gửi là
4.500, khách hàng tiền vay là 500 lượt với thu lãi trên 82 tỷ đồng, chi trả lãi tiền gửi 53
tỷ đồng.
 Công tác quản trị điều hành.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
16
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
• Bổ nhiệm các chức danh điều hành gồm các Trưởng phòng, Phó phòng phù
hợp với trình độ, nghiệp vụ, khả năng đáp ứng công việc của từng người, tạo nên sức
mạnh tổng hợp để hoàn thành nhiệm vụ chung.
• Nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác chỉ đạo điều hành thực hiên phân
công, phân nhiệm vụ rõ người rõ việc, đảm báo sự đoàn kết nhất trí cao trong nội bộ,
xây dựng được ý thức, phong cách mới đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, lao động có nề nếp
và kỷ cương, kinh doanh an toàn và hiệu quả.
• Giao chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh, phòng giao dịch gắn liền với chỉ tiêu thi
đua, góp phần thúc đẩy khuyến khích động viên cán bộ trong Chi nhánh hoàn thành tốt
nhiệm vụ chung.
1.1.4.6.2 Những hạn chế
• Hạn chế của chi nhánh chính là Chi nhánh vừa mới được thành lập, lại
được thành lập trong thời gian có rất nhiều biến động, kéo theo những biến động trong
chính sách và những phản ứng tâm lí không ổn định của khách hàng. Lượng giao dịch
và dự án còn ít. Nhân sự chưa thực sự ổn định, thường xuyên có một số lượng nhất
định cán bộ đi đào tạo.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi
nhánh
1.2.1 Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản

động sản.
- Thứ 4, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất
động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí
lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật
ngoại cảnh.
- Thứ 5, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lí xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
18
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn cả. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội,
thậm cho bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong
quan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu, thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp
người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của
bất động sản.
- Thứ 6, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị cầu đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.
Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài
hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho
kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự
tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Thứ 7, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính
sách của Nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc,
mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao dịch về bất động sản chiếm giữ
một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản
pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò và chức năng đối với thị

- các yếu tố chung bên ngoài như: thay đổi đường lối chính sách của Nhà
nước, chính sách đầu tư bên ngoài vào địa phương, chinh sách cho phép người Việt
Kiều mua bất động sản Việt Nam, chính sách thuế, tín dung, lạm phát…
1.2.1.1.4 Thông tin và hồ sơ bất động sản
Bất động sản là một tài sản lớn có giá trị chính vì vậy, thông tin bất động sản có
ý nghĩa rất quan trọng. Theo điều 11, luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động
sản bao gồm:
 Loại bất động sản
Có nhiều cách phân loại bất động sản.
 Theo đầu tư xây dựng
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kĩ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc ….
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
20
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ
yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
 Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như là các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chúa, miếu mạo, nghĩa trang…
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường thấp.
 Theo công dụng
 Bất động sản nhà ở.
 Bất động sản đất đai.
 Bất động sản công nghiệp.
 Bất động sản thương mại, dịch vụ.
 Bất động sản nông nghiệp.

 Kinh tế.
 Xã hội.
 Quyền năng và các hạn chế quyền năng.
- Công năng.
- Chất lượng bất động sản.
 Thực trạng các công trình hạ tầng kĩ thuật và xã hội có liên quan đến
bất động sản
 Giao thông.
 Điện, nước.
 Môi trường sinh thái.
 Hạ tầng thông tin liên lạc.
 Hạ tầng xã hội.
 Hạ tầng kinh tế.
 Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm: hồ sơ, giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến việc
tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Hồ sơ giấy tờ về xây dựng, tạo lập, sửa chữa.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
22
Vũ Thị Thùy Trang – Đầu tư 47D
Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
- Hồ sơ về lịch sử bất động sản.
 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Số lượng chủ sở hữu.
- Mức độ sở hữu.
- Quyền sử dụng chung.
- Quyền mua bán, chuyển nhượng
 Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Hồng Minh
1.2.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản.
- Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn. Vốn này lại không có
tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu.
- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao. Nhưng đi kèm với nó là lợi
nhuận thu được cũng lớn. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó
cũng mang lại lợi nhuận cao.
- Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng. Dự án
cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếu
người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ…
- Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng. Để
đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này,
cụ thể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung cấp nguyên vật liệu…
Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực mạo
hiểm và đầy rủi ro này.
- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến
trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy hoạch, yêu cầu
phát triển của địa phương.
Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần chú ý
những điểm sau:
- Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên khi
thẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng trả nợ của
dự án và quyết định cho vay vốn
- Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú ý
đến phân tích độ nhạy.
- Cần quan tâm tới thị trường của dự án. Thị trường sẽ quyết định tính khả
thi của dự án. Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương tự, về cung
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH