VỤ ÁN THỨ HAI
Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư số 4, khu Tân
Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.
Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31, đường Phan Huy
Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên
đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND thành phố
Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m
2
tại đường Phan Huy Chú, khối
Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ 48
phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông. Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên
là nhà, đất của ông Liễu Thanh Quảng. Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công
tầng 2, tầng 3 nhà ông Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 05m
2
(bao gồm cả phần
khoảng không và phần mặt đất), ông đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng
hai bên không hoà giải được. Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại
ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên.
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử dụng tại số
31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất ông Thực được cấp có
nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã
xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới. Đến năm 2001, Nhà nước bán căn
nhà này cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn)
và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng 51m
2

dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia đình ông
Quảng đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công tầng
1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng không có
trong thiết kế. Tại phiên toà phúc thẩm ông Quảng cũng thừa nhận việc xây dựng ban công
tầng 1, tầng 2 , phần công trình tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt
quá phạm vi đất được sử dụng. Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công
trình vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết
định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà
cấp 4 với diện tích 24,9m
2
(như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho
rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó.
Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông
Quảng khoảng trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trinhg của ông QUảng vẫn
2
lấn vào đất của ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng trên
phần đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông
Thực.
Từ đó quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực. Giao cho oogn Thực
được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m
2
(gồm 2,4m
2
trên đó gia đình ông Quảng
đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m
2
là phần ban công mái tôn nhà ông
Quảng lấn sang khoảng không trên đất).
2. Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất

tỉnh Lạng Sơn giải quyết yêu cầu phúc thẩm.
Thứ hai, về vấn đề tranh chấp đất đai giữa hai hộ gia đình nếu không thỏa
thuận được thì 2 bên sẽ có quyền yêu cầu TAND giải quyết, căn cứ Luật Đất đai
năm 2003 quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 105 về” Quyền chung của người sử
dụng đất:5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai”
Thứ ba, do nhà và đất mà ông Liễu Thanh Quảng hiện đang sở hữu và sử
dụng có nguồn gốc mua lại nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước năm 2001 nên căn
cứ pháp lí bán nhà dựa trên: Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 (sửa
đổi, bổ sung tại nghị định số 21-CP ngày 16 tháng 4 năm 1996) về mua bán và kinh
doanh nhà ở của Chính phủ có quy định tại Điều 5 như sau: “Nhà nước thực hiện
bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được
thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở ”
Thứ tư, ông Quảng và ông Thực đều là những hộ dân được nhà nước cấp đất
ở và xây dựng nhà trên diện tích đất đó vì thế phải tuân thủ một số quy định chung
như sau:
Điều 265 BLDS 2005: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản:
“Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các
chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới
cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi
năm trở lên mà không có tranh chấp. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù
hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác ”
4
Điều 267 BLDS 2005: Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:”Khi xây dựng
công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an
toàn, không được xây dựng quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy

dụng đất
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã
có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất ”
Ngoài ra còn một số căn cứ về mức án phí và thời gian kháng cáo được quy
định tại Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2004
2. Bình luận về cách giải quyết vụ án
2.1 Bình luận về cách giải quyết vụ án của tòa án sơ thẩm
a) Phân tích cách giải quyết của tòa án:
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-4-2009, TAND huyện
thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn đã đưa ra quyết định bác bỏ đơn khởi kiện của
ông Nguyễn Hữu Thực.
Theo Tòa xác định: năm 1991 sau khi được sự đồng ý và cấp phép xây dựng
của chính quyền địa phương, ông Quảng đã sửa lại căn nhà thuê của Nhà nước từ
năm 1967. Thực tế việc ông đã xây công trình phụ, đổ ban công tầng 2, tầng 3 chờm
ra ngõ đi chung là chính xác. Như vậy, ông Quảng đã vi phạm quy định tại khoản 2
điều 265 BLDS về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, khoản 1
Điều 267 BLDS về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, khoản 1 điều 107 Luật Đất
đai về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Nhưng trong thời gian đó không có
cơ quan chức năng nào có ý kiến về sai phạm của ông Quảng. Sau đó Công ty quản
lí nhà ở thu tiền nhà theo diện tích thực tế ông đã lấn chiếm. Từ đó dẫn đến kết luận:
diện tích đất lấn chiếm đương nhiên thuộc quyền quản lí của Nhà nước sau năm
1991, Nhà nước có quyền thu tiền theo diện tích mới ông đã sửa chữa. Năm 2001
6
khi mua lại căn nhà theo diện tích đã sửa chữa (bao gồm phần lấn chiếm) ông Quảng
đương nhiên có quyền sở hữu với diện tích nhà lấn chiếm và quyền sử dụng với diện
tích đất tương ứng. Tòa xác định diện tích 51 m

thuộc quản lí Nhà nước. Nhưng năm 2001 khi ông Quảng mua lại căn nhà trên, tòa
7
án xác định là “mua theo diện tích thực tế đã xây năm 1991” là không có căn cứ xác
thực. Theo Điều 5 Nghị định 61/CP năm 1994 quy định: “Nhà nước thực hiện bán
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê
để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở ” nhưng không đồng nghĩa với
việc cho ông Quảng thuê nhà với diện tích bao nhiêu thì bán với diện tích bấy nhiêu.
Câu hỏi đặt ra ở đây là ông Quảng đã mua lại nhà theo diện tích nào: mua theo diện
tích được thuê năm 1967 hay mua theo diện tích đã sửa chữa năm 1991 bao gồm cả
phần lấn chiếm. Tòa án hoàn toàn có thể xác thực dựa trên Quyết định bán nhà số
615/QĐ-UB ngày 12/3/2001, nhưng thực tế tòa án giải quyết sơ thẩm vẫn nhận định
“phần đất gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc
quyền sử dụng của ông Quảng”
Thứ ba, năm 2004 ông Liễu Thanh Quảng được cấp Giấy CNQSDĐ với diện
tích 51m
2
theo số đo của công ty kinh doanh bán nhà cho ông. Tòa không xác định
rõ 51m
2
này gồm những diện tích đất nào. Nếu 51m
2
trong Giấy CNQSDĐ được cấp
năm 2004 chỉ bao gồm phần nhà và đất ông Quảng thuê năm 1967 mà không bao
gồm phần diện tích ông Quảng lấn chiếm khi sửa chữa năm 1991 thì nhận định của
tòa: “Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm
dưới ban công, ông Quảng không kê khai nên không cấp và là đất công là không
đúng với thực tế, là sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng
diện tích đất nêu trên cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp” là bất hợp lí. Vì nếu
phần diện tích lấn chiếm bao gồm: ban công tầng 2 tầng 3 công trình phụ không
được kê khai khi cấp Giấy CNQSDĐ đồng nghĩa với việc phần diện tích này hoàn

diện tích xây vượt quá không thuộc sử dụng của ông Quảng. Khi ông Quảng mua lại
nhà năm 2001 theo QĐ 615, Ủy ban nhân dân căn cứ vào sơ đồ đất và giấy phép xây
dựng năm 1991 bán lại cho ông 24,9 m
2
là hoàn toàn chính xác. Như vậy phần diện
tích ông Quảng xây lấn chiếm không được đề cập đến trong quyết định bán nhà, ông
Quảng vẫn đang sử dụng bất hợp pháp và việc ông Quảng cho rằng ông mua lại của
Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà thế nào ông sử dụng đến đó là không hợp lí.
9
Thứ ba, năm 2004 ông Liễu Thanh Quảng được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với 51m
2
là chính xác. Nhưng tòa phúc thẩm đã làm rõ
51m
2
này chỉ bao gồm phần diện tích đất ông thuê năm 1967 và diện tích đất tương
ứng với nhà bán lại theo quyết định số 615 cụ thể là 24,9m
2
hoàn toàn không có
phần diện tích ông xây lấn chiếm ( ban công tầng 1,2 tường rào và bể nước). Tòa kết
luận ông Quảng không kê khai phần công trình xây dựng vượt quá giấy phép xây
dựng để được Nhà nước cấp Giấy CNQSDĐ năm 2004. Như vậy phần diện tích cơi
nới thêm vẫn do ông Quảng sử dụng bất hợp pháp.
Thứ tư, năm 2006 ông Nguyễn Hữu Thực được cấp Giấy CNQSDĐ với diện
tích 43,2m
2
từ đó dẫn đến tranh chấp phần diện tích đất ông Quảng đang sử dụng bất
hợp pháp lấn sang phần diện tích đất của ông Thực. Vì lí do đó toàn án tỉnh Lạng
Sơn “buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất
nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực.”

chung và đất của ông Thực thì phần diện tích lấn chiếm sang đất ngõ vẫn chưa được
giải quyết triệt để.
3, Quan điểm của nhóm về cách giải quyết vụ án.
Dựa trên việc phân tích và đánh giá cách giải quyết của cả hai tòa án xét xử
vụ sơ thẩm và phúc thẩm, nhóm em nhận thấy vụ án tranh chấp ranh giới đất giữa
hai hộ ông Nguyễn Hữu Thực (nguyên đơn) và ông Liễu Thanh Quảng bị đơn có
những điểm mấu chốt sau đây:
Thứ nhất, diện tích đang đất tranh chấp trên có nguồn gốc như thế nào, bao
gồm những diện tích nào, lấn chiếm lên phần diện tích nào.
Thứ hai, xác định lại việc năm 2001, ông Quảng mua lại căn nhà đã sửa năm
1991 bao gồm những phần diện tích nào.
Thứ ba, xác định việc năm 2004 ông Quảng được cấp Giấy CNQSDĐ với
diện tích 51m
2
bao gồm những phần diện tích nào.
Từ những điểm trên xác định phần đất bao gồm ban công tầng 1, ban công
tầng 2, phần tường rào, bể nước ông Liễu Thanh Quảng xây lấn chiếm từ năm 1991
đã được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Nếu đã được cấp Giấy
CNQSDĐ thì khoảng đất đó hoàn toàn hợp pháp ông Quảng không có lỗi, lỗi thuộc
về cơ quan chức năng đã cấp trùng diện tích. Nếu chưa được cấp sổ đỏ, có nghĩa
phần đất đó là do ông Quảng đang sử dụng bất hợp pháp lấn chiếm sang đất nhà ông
Thực, như vậy phải buộc tháo dỡ.
Như vậy muốn giải quyết được vụ án trên cần phải thu thập và phân tích đầy
đủ những hồ sơ giấy tờ liên quan đến từng sự kiện, cụ thể bao gồm:
11
- Hợp đồng thuê nhà và đất thuộc sở hữu Nhà nước của ông Liễu Thanh Quảng từ
năm 1967. Từ đó xác định được diện tích thực tế căn nhà ông thuê năm 1967 và
tổng diện tích nhà và đất ông Quảng thuê năm 1967.
- Giấy phép xây dựng và sơ đồ nhà do Nhà nước cấp cho ông Liễu Thanh Quảng để
sửa chữa xây dựng mới ngôi nhà được thuê năm 1991. Từ đó xác định diện tích xây

chỉ bao gồm nhà và đất ông
Quảng thuê xuất phát từ những phân tích và suy đoán của nhóm dựa trên bản tóm
tắt, hoàn toàn không có sự khẳng định từ đề bài.
Việc tranh chấp đất giữa ông Liễu Thanh Quảng và ông Nguyễn Hữu Thực
cũng bởi một phần sai sót của cơ quan chức năng là công ty quản lý nhà: công ty
12
quản lý nhà biết việc xây dựng trái phép của ông Quảng nhưng đã không có ý kiến
xử lý việc sai phạm của ông Quảng. Như vậy đã có thể chắc chắn giải quyết vụ việc
một cách triệt để?
Cả hai bản án đều không làm rõ diện tích ngõ đi chung rộng 1m hiện còn hay
đã được chuyển thành diện tích đất ở để cấp cho ông Thực. Nếu như còn thì phần
cơi nới chờm lên diện tích ngõ đi chung vẫn chưa có quyết định xử lí.
Về phần ông Liễu Thanh Quảng, theo nhận định của nhóm nếu như ông
Quảng kê khai phần diện tích đất cơi nới để được cấp Giấy CNQSDĐ năm 2004 vẫn
có khả năng diện tích này được cấp cho ông sử dụng hợp pháp. Vì đất đã được ông
Quảng sử dụng từ năm 1991 trước năm 1993 không có tranh chấp xảy ra cho đến
năm 2004, ngoài ra nếu cơi nới thêm chưa có quy hoạch, như vậy có thể xem xét
cấp cho ông theo khoản 4 Điều 50 năm 2003 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã
được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất ”
13